Sentencia Civil Nº 146/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 218/2007 de 05 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 218/2007-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 620/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 23 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 146

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 620/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 23 Barcelona, a instancia de ACROM,S.L. (ACROM), contra D/Dª. María Rosa , III MIL-LENNI S.C.P y D. Alfonso ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de septiembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando íntegramente la demanda interpuesta por ACROM SL contra Dña. María Rosa , D. Alfonso Y III MIL.LENI SCP condeno solidariamente a los demandados a abonar la cantidad de 4l.013 E y costas del procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 19 de febrero 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la entidad actora, propietaria de un local de negocio, se dirige contra la arrendataria del mismo por virtud del contrato de arrendamiento concertado en fecha 31 de julio de 2002, por un plazo de 84 meses, en solicitud de cumplimiento del contrato y condena de la arrendataria a abonarle el importe de las rentas correspondientes a las mensualidades que resten por cumplir hasta la finalización del plazo contractualmente convenido; y alternativamente, la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendataria al haber desistido unilateralmente del contrato antes de la finalización del mismo y condena de dicha arrendataria a indemnizar a la actora los daños y perjuicios sufridos en la cantidad de 99.603 ?. La demandada, tras alegar la existencia de fuerza mayor en el desistimiento unilateral, que hace improcedente la reclamación efectuada, se opone también a la indemnización reclamada por falta de acreditación de los daños y perjuicios que se dicen causados por la resolución anticipada. La sentencia de primera instancia tras estimar la demanda, condena a los demandados a indemnizar a la propiedad por los daños y perjuicios que el desistimiento unilateral del contrato le ha provocado en la suma de 41.013 euros.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes interponiendo sendos recursos de apelación. La parte actora impugna el pronunciamiento por el que se estima solo de manera parcial la reclamación efectuada en concepto de indemnización por los daños y perjuicios derivados del desistimiento de la arrendataria. A su vez, ésta impugna la indemnización señalada insistiendo en la falta de prueba de los daños y perjuicios que se dicen causados.

SEGUNDO.- En los arrendamientos de uso distinto al de vivienda -como el litigioso- la Ley vigente (artículo 4º.3 ) deja a la voluntad de las partes todos los elementos del contrato y, sólo en su defecto, se aplicarán las previsiones del Título III de la Ley Especial y supletoriamente el Código Civil, de modo que no rigen en estos casos las disposiciones del Título II reservadas a las viviendas, único espacio legal en que se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (artículos 11 y 12 de la LAU/1994 ); y datado el contrato en el año 2002, tampoco, evidentemente, cabe acudir a la normativa anterior (artículo 56 de la Ley de 1964 ) muy matizada por la jurisprudencia, prevista para unos contratos sometidos a prórroga forzosa que poco tienen que ver con la disciplina actual en que se enmarca el controvertido, posicionándose, como señala la Exposición de Motivos de la nueva Ley, ante realidades económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia» de forma que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes».

En efecto, en la LAU de 24 de noviembre de 1994 , el legislador no incluyó para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda un artículo equivalente al 56 de la LAU de 1964 , en el que se imponía al arrendatario que unilateralmente desistía del contrato el deber de abonar al arrendador la renta correspondiente al período que quedase por cumplir del mismo. Es decir, el rigor con el que el Legislador del 64 requería al arrendatario para compensar sin duda los amplios derechos que la Ley de entonces otorgaba a éste frente al arrendador no se ha perpetuado en la Ley de 1994 , pues no existe ahora el privilegio de la prórroga obligatoria a favor del arrendatario de local de negocio, por lo que el desistimiento de éste no merece la misma compensación para el arrendador que mereció antes.

Dicho cuanto antecede, habiendo pactado en nuestro caso las partes una duración locativa de 84 meses, sin contemplar a lo largo del articulado del contrato el desistimiento o abdicación anterior al cumplimiento del referido plazo, la situación creada ha de afrontarse a la luz de las previsiones del Código Civil, de aplicación supletoria, como dijimos, que no contempla con carácter general dicha posibilidad, tal y como se desprende de sus artículos 1091, al señalar que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos; 1256, según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes; 1565, ya en materia de arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, cuando dice que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado.

En la legislación común no se otorga, pues, al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído, de ahí que la simple manifestación de quererlo dar por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado no produce la automática extinción y resolución del mismo, efecto jurídico que sólo se producirá si media en tal sentido un acuerdo de voluntades entre las partes, o así se declara judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas legalmente acuñadas. Y, en esta perspectiva, en fin, si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los artículos 1101 y 1124 (artículo 1568 ) que contemplan el derecho que asiste al perjudicado arrendador a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (ante el desistimiento el arrendador no viene obligado a aceptar la resolución del contrato), con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (art. 27.1 LAU y 1124 CC), en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de lo dispuesto en el art. 217 LEC , pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C .

TERCERO.- En el caso que nos ocupa y como ya se ha dicho en el primer fundamento de esta resolución, la parte actora hizo una petición en el suplico de la demanda de condenas alternativas y no subsidiarias, por lo que partiendo del concepto de alternatividad como manifestación de opción entre dos o más cosas u obligaciones, a diferencia del de subsidiariedad como manifestación de «en sustitución de» o «de en lugar de», la sentencia de instancia estimó la petición alternativa al cumplimiento de resolución de contrato con indemnización de daños y perjuicios y tal pronunciamiento ha de estimarse consentido, dado que tanto en el escrito de preparación como en el de interposición del presente recurso de apelación de la parte actora, el motivo de impugnación se refiere a la reducción del importe correspondiente a la indemnización de daños, por lo que toda referencia al cumplimiento es intranscendente a los efectos pretendidos.

Por tanto, encontrándonos en sede de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y en punto a la fijación de la cuantía indemnizatoria es de reiterar que el criterio dominante no ha sido, ni siquiera en aplicación del artículo 56 de la Ley derogada, la automática asignación por tal concepto de las rentas correspondientes al período convencional dejado de cumplir (Vid, sentencias del TS de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), sino el cuidadoso señalamiento de una prestación limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría el enriquecimiento injusto del arrendador. Y como recientemente ha tenido ocasión de señalar el Alto Tribunal, si dicha solución matizada se adopta para contratos celebrados con anterioridad a la nueva Ley de Arrendamientos, con mayor razón ha de ser ponderada en los formalizados con posterioridad pues actualmente ya no existe una norma similar al precepto derogado (Sentencia del TS de 20 de mayo de 2004 ), y no constando circunstancias que hagan previsible una especial dificultad para hallar arrendatario a quien solicitar una renta similar a la pactada en el malogrado contrato, se aceptan como correctas soluciones inspiradas en la idea del «plazo razonable» para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado.

Y en este punto el tribunal, tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, comparte los razonamientos de juez a quo que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente actora, procediendo, por ende, ratificar la sentencia que fija la indemnización en la suma de 35.154 ? por el periodo transcurrido desde que tuvo lugar el desistimiento en fecha 31 de marzo de 2005, hasta la sentencia que resuelve el contrato por causa de tal desistimiento no aceptado por la arrendadora; y en la suma de 5.895 ? por el tiempo que presumiblemente tardaría en arrendarse el local, que se fija en 3 meses de acuerdo con el dictamen pericial evacuado en autos y valorado conforme a las normas de la sana crítica.

CUARTO.- Por lo que se refiere al recurso de la parte demandada, debe señalarse, en respuesta a las alegaciones de la misma, que en materia de daños y perjuicios la doctrina imperante ha venido señalando que es el actor que alega los perjuicios el que ha de probar su existencia, salvo que se trate de perjuicios que necesariamente o como consecuencia lógica han de producirse a causa del incumplimiento alegado. Así lo indica, por todas, la STS de 29 de marzo de 2001 al indicar que si bien la doctrina general es que el incumplimiento contractual no genera el desencadenamiento inexorable de los daños y perjuicios y su reparación, y que, por ende, incumbe a la parte reclamante la carga de la prueba de su existencia y cuantía, no es menos cierto que la Jurisprudencia ha venido declarando en numerosas Sentencias que el incumplimiento puede dar lugar "per se" a la indemnización. En este sentido, entre otras muchas, cabe mencionar las Sentencias de 8 de febrero y 1 de abril 1996; 16 marzo, 13 mayo y 20 diciembre 1997, 16 abril y 14 noviembre 1998, 24 mayo y 17 noviembre 1999 y 22 enero, 5 y 18 abril, 23 mayo y 10 junio de 2000 .

La doctrina que mantiene la posibilidad de apreciar el efecto indemnizatorio por el simple incumplimiento, se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina "por si mismo" un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral (Sentencias de 18 julio 1997, 29 y 31 diciembre 1998, y 16 marzo 1999 ), lo que ocurre cuando se deduce necesaria y fatalmente la existencia (Sentencias de 19 octubre 1994, 16 marzo 1995, 11 julio 1997, 16 marzo y 28 diciembre 1999, y 10 junio 2000 ), o es una consecuencia forzosa (Sentencia de 25 febrero 2000 ), o natural e inevitable (Sentencias de 22 octubre 1993 y 18 diciembre 1995 ), o se trata de daños incontrovertibles (S. 30 septiembre 1989 ), evidentes (S. 23 febrero 1998 ) o patentes (S. 25 marzo 1998 ).

Pues bien, en el caso de autos ha mantenerse la valoración realizada por la Juzgadora de instancia, pues, en aplicación de las premisas sentadas, es claro que, en contra de los sostenido por la parte demandada, la arrendadora ha sufrido perjuicios derivados del desistimiento contractual por parte de la arrendataria al ver frustradas sus legítimas expectativas, produciéndose, por tanto, un lucro cesante ("lucrum cessans"), esto es la ventaja patrimonial cuya adquisición por el acreedor ha sido frustrada, precisamente por el incumplimiento. Procede, pues desestimar el recurso en cuanto pretende la desestimación de la demanda, como también ha de desestimarse la petición subsidiaria de que se fije la indemnización en la cuantía que se dice y ello por todo lo dicho en el fundamento anterior.

QUINTO.- Por el contrario el recurso de la parte demandada merece ser estimado en cuanto combate el pronunciamiento relativo a la imposición de las costas de la primera instancia.

Es cierto que el hecho de admitir cualquiera de las peticiones formuladas alternativamente implica, en principio, una admisión total de la demanda, ya que cuando el actor formula peticiones alternativas, ofrece al juzgador la posibilidad de opción entre las dos, por lo que la Sentencia que accede a una de las solicitudes conlleva una admisión total de lo pedido en cuanto no pueden en principio concederse las dos o más alternativas a la vez. Pero en el caso acontece, que la petición alternativa acogida por el juzgador a quo de resolución de contrato con indemnización de daños no fue estimada en su integridad, al reducirse considerablemente el importe reclamado, por lo que estamos ante un caso claro de estimación parcial de demanda que conlleva no hacer expresa condena en costas conforme a lo dispuesto en el art. 394.2 LEC .

SEXTO.- La desestimación del recurso formulado por la entidad actora determina la expresa imposición a dicha parte de las costas de esta alzada generadas por dicha apelación.

La estimación parcial del recurso interpuesto por la parte demandada conlleva no hacer mención especial sobre las costas de dicho recurso.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ACROM S. L. y ESTIMANDO PARCIALMENTE el deducido por la representación procesal de Dª María Rosa , III MIL-LENNI S. C. P y D. Alfonso contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2006 dictada en el procedimiento ordinario núm. 620/05 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 23 de Barcelona, SE REVOCA PARCIALMENTE dicha resolución en el sentido de no hacerse expresa imposición de las costas de primera instancia; manteniéndose los restantes pronunciamientos.

Se hace expresa imposición a la parte actora de las costas de esta alzada generadas por su apelación y no se hace mención especial sobre las costas del recurso de la parte demandada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.