Sentencia Civil Nº 146/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 176/2015 de 06 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00146/2015

BETANZOS Nº 1

ROLLO 176/15

S E N T E N C I A

Nº 146/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN

En A Coruña, a seis de mayo de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000301 /2013, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de BETANZOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000176 /2015, en los que aparece como parte demandante-apelante, Inés , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARCIAL PUGA GÓMEZ, asistido por el Letrado D. JOAQUIN GARMA CASTRO, y como parte demandada-apelada, Bruno , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARCIAL PUGA GÓMEZ, asistido por el Letrado D. JOSEFINA DOMINGUEZ ALVAREZ, sobre RECLAMACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS EN INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE BETANZOS de fecha 12-1-15. Su parte dispositiva literalmente dice: 'Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Inés , representada por el Procurador de los Tribunales DON CARLOS GARCIA BRANDARIZ y asistida por el Letrado DON JOAQUIN GARMA CASTRO, contra Bruno , representado por la procuradora de los Tribunales DOÑA BELEN CASAL BARBEITO y asistido por el letrado DON ANDRÉ SALGUEIRO ARMADA, debo condenar y condeno a la parte demandada a restituir a la actora el depósito del arriendo que asciende a la cantidad de 1500 euros, con los intereses legales oportunos hasta la fecha de consignación de dicha cantidad en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado el 16 de diciembre de 2013.

Todo ello sin expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por el demandante se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN.

Fundamentos

PRIMERO.- Doña Inés demandó al que fue arrendador de la vivienda y finca que ocupó como arrendataria, junto con su marido e hijos, entre abril de 2012 y mayo de 2013 sita en el lugar de DIRECCION000 , Bergondo, en reclamación de la devolución de la fianza arrendaticia por importe de 1.500,00 y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por haber incumplido el arrendador su obligación de hacer en la casa y finca las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que había sido destinada, con fundamento en los artículos 1.556 del Código civil y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En la demanda se alegó que ya en fecha 15 de mayo de 2012, tan solo medio mes después de entrar a ocupar la vivienda, advirtió la arrendataria al arrendador de la necesidad de llevar a cabo numerosas reparaciones, trabajos de limpieza y de retirada de enseres en la vivienda y sus anejos para hacerla habitable, así como de acondicionamiento del jardín de la casa. A la reclamación que se le dirigió mediante burofax de 15 de mayo de 2012, dice la demanda, no contestó el arrendador ni efectuó tampoco obra de conservación de ninguna clase. Añade que en marzo de 2013 la arrendataria comunicó al arrendador su intención de resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones de éste, al que en mayo de ese mismo año devolvió las llaves de la casa sin que le fuera devuelta la fianza de 1.500,00 que al inicio del arriendo le había entregado. Reclamó, en consecuencia, el importe de la referida fianza y una indemnización de 3.100,00 en concepto de daños y perjuicios con sustento en el informe pericial que aportó con su demanda.

El arrendador, don Bruno , se allanó a la demanda en lo relativo a la devolución de la fianza y se opuso a la pretendida indemnización de daños y perjuicios aduciendo, en síntesis, que el estado de la casa fue conocido por la arrendataria y su marido antes de ocuparla; que la ocupación se produjo en la fecha del contrato, 16 de abril de 2012, aunque la renta no comenzó a devengarse hasta el mes siguiente y ello con la finalidad de permitir las labores previas de mudanza y preparación, según el contrato; que la arrendada es una casa de campo y que no incumbía al arrendador el acondicionamiento y mantenimiento del jardín; y que el contrato se extinguió a su vencimiento, sin protesta que mediara entre el requerimiento de marzo de 2012 y la devolución de las llaves.

La sentencia del Juzgado estimó la demanda sólo en la medida del allanamiento del arrendador demandado a la devolución de la fianza, cuyo importe fue consignado en el Juzgado en el curso del procedimiento. La desestimó en cuanto a la reclamación del importe de los daños y perjuicios que la actora dice haber sufrido, considerándolos no probados, y contra dicho pronunciamiento desestimatorio se dirige el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Inés , que solicita la revocación de la sentencia del Juzgado y la íntegra estimación de sus pretensiones.

SEGUNDO.- El recurso de apelación pretende una nueva valoración de la prueba practicada en la instancia para extraer de ella la demostración de la realidad de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones del arrendador y su importe. Para resolver el recurso debemos, sin embargo, partir de los hechos y consideraciones siguientes, que resultan de la documentación aportada a los autos:

1º.- En el contrato de arrendamiento litigioso, de fecha 16 de abril de 2012, la parte arrendataria declaró conocer y aceptar el estado de la vivienda arrendada, 'recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato' (estipulación segunda, párrafo tercero). No ignoramos que esta clase de fórmulas contractuales no eximen al arrendador de su obligación de llevar a cabo en la finca arrendada las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada o, en términos del artículo 21 de la LAU , en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, pero definen al menos un estado inicial y general que el arrendatario conoce -a salvo deficiencias precisadas de reparaciones que normalmente sólo se revelan cuando se ha tomado posesión efectiva de la vivienda- y que es particularmente revelador cuando la finca arrendada es una casa de campo con finca o jardín.

2º.- En el mismo contrato se convino adelantar a su fecha la entrega y utilización de la casa por los arrendatarios con fines de mudanza y preparación (estipulación cuarta, párrafo quinto), aunque los efectos del contrato de arrendamiento no comenzaran hasta el 1 de mayo de 2012. No es dudoso que esta previsión responde al propósito de los arrendatarios de acondicionar la casa y finca antes de comenzar a vivir en ella, y que igualmente presupone un cierto grado de conocimiento del estado en que se hallaba en la fecha en que el contrato se concertó.

3º.- Aunque es cierto que el arrendador no atendió ni contestó, al menos no por escrito, a las quejas que la Sra. Inés le remitió vía burofax el 15 de mayo de 2012 (salvo en cuanto a puntuales reparaciones eléctricas, según la sentencia del Juzgado declarada probado), también lo es que no consta ninguna otra posterior a esa fecha hasta que en marzo de 2013 la arrendataria y su marido le comunicaron su intención de no hacer uso de su derecho a prorrogar el contrato a la expiración del plazo anual (31 de mayo de 2013) de conformidad con lo previsto en su estipulación cuarta. En esa misma comunicación (Doc. Nº. 3 de la demanda, folio 18) los arrendatarios recordaron al arrendador la de 15 de mayo del año anterior y advirtieron del ejercicio de acciones para resarcirse de los daños y perjuicios ocasionados. En todo caso es claro que el contrato finalizó por expiración el plazo contractual y por la voluntad de los arrendatarios de no prorrogarlo hasta el límite contractual y legal de cinco años.

Pues bien, si las anteriores consideraciones ya disminuyen en gran medida la trascendencia de los incumplimientos que se imputan a la parte arrendadora, la base probatoria en que se sustenta la reclamación -el informe descriptivo del perito Sr. Rogelio de fecha 28 de mayo de 2013- es insuficiente y, además, incoherente con los términos de la reclamación misma.

En primer lugar porque en la suma pericialmente calculada (3.000,00 , que no 3.100,00 como en la demanda erróneamente se dice) se incluyen 600,00 estimados de coste de la mudanza que de ninguna manera tiene que asumir el arrendador cuando, como es el caso, el contrato de arrendamiento quedó extinguido a la finalización del plazo contractual y por la voluntad de los arrendatarios de no hacer uso de su derecho a la prórroga legal. En cuanto a los 2.400,00 restantes que el perito obtiene como coste estimado de las labores de adecuación de la finca arrendada para servir de vivienda (calcula 10 días de trabajo de dos personas a 15 la hora), sobre la premisa de que tales labores ocuparon a los inquilinos de forma discontinua durante los tres primeros meses del periodo de alquiler, además de entrar en contradicción con las declaraciones contenidas en el contrato a las que antes se ha hecho referencia, es una conclusión técnica que no guarda conexión con los términos de la reclamación pues, según se lee en el hecho tercero de la demanda, la suma reclamada en concepto de daños y perjuicios 'no incluye los daños morales irrogados a (la actora) y su familia en el transcurso del año que han estado habitando la casa... así como los trabajos personales realizados para hacer más habitable la vivienda'. Si lo que se reclama en concepto de daños y perjuicios no es el equivalente al costo de los trabajos que los arrendatarios realizaron para subsanar las deficiencias de la vivienda, se convendrá que no puede la reclamación sostenerse en un informe pericial que precisamente es eso lo que calcula, el coste (hipotético) de los trabajos de adecuación de la vivienda si en vez de haber sido realizados por los inquilinos hubieran sido contratados a una empresa o a trabajadores de limpieza. El recurso debe ser, por ello, desestimado con la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Las costas del recurso de apelación deben ser impuestas a la parte apelante de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 de la LEC , que remite a la regla del vencimiento objetivo del artículo 394 de la misma Ley procesal .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Inés contra la sentencia de fecha 12 de enero de 2015 dictada en los autos de juicio declarativo ordinario Nº. 301/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. U NO de Betanzos, que confirmamos íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.