Sentencia Civil Nº 147/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 216/2007 de 13 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00147/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 147/08

RECURSO DE APELACION 216/2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

En MADRID, a trece de marzo de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de

Procedimiento Ordinario 228/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. 8 de Alcalá de Henares, a

los que ha correspondido el Rollo 216/2007, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelado D.

Mauricio ; y de otra, como demandado y hoy apelante SANEAMIENTOS Y CONSTRUCCIONES, S.A.;

sobre actualización rentas novación.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Alcalá de Henares, en fecha 5 de octubre de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que estimando la demanda principal formulada por el Procurador Sr. Boyano Adanez, en nombre y representación de D. Mauricio, frente a SANEAMIENTO Y CONSTRUCCIÓN, S.A., representada por el Procurador Sr. Rodriguez Serrano, debo determinar y determino que la fecha del contrado del contrato de arrendamiento que ha de tenerse en cuanta para fijar la renta es la del 1 de febrero de 1962, debiendo fijarse la debida por el inmueble arrendado de la siguiente manera:.- a) del 1/8/04 al 3/9/05 era de 60,57 euros;.- b) del 1/1005 al 28/02/06, de 62,44 euros.- c) y del 1/3/06 al 31/1/07 era de 64,75, euros.- Y condeno a SANEAMIENTO Y CONSTRUCCIÓN S.A. a lo siguiente:.- a) a estar y pasar por las anteriores declaraciones.- b) a abonar al actor la cantidad de 1.202,19 euros en concepto de abono de rentas indebidas, más intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.- c) al pago de las costas.- Que desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador Sr. Rodriguez Serrano, en nombre y representación de SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION S.A., frente a D. Mauricio, debo absolver y absuelvo a D. Mauricio de todos los pedimentos deducidos en su contra.- Con imposición de costas al actor reconvencional.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día 5 de marzo del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en lo que no se opongan los de esta resolución, en cuyo caso deben entenderse sustituidos por estos.

Segundo.- La primera cuestión que se plantea en este litigio y que se reproduce en esta alzada, es que partiendo de la existencia del contrato de arrendamiento de local de negocios suscrito el día 1 de febrero de 1962, del segundo contrato suscrito entre las partes el día 10 de febrero de 1977, y la sentencia dictada el día 25 de julio de 1992 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Henares , en la que se desestimó la demanda de desahucio interpuesta por la parte apelante por expiración del plazo contractual, si debe entenderse nulo el contrato de 10 de febrero de 1977, y si no cabe entenderse nulo en su totalidad, sino parcialmente, si la renta inicial para proceder a la actualización de la renta de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos debe ser la fijada en el contrato de 1962, o la pactada por las parte el día 10 de febrero de 1997.

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamientos de locales de negocios anteriores al nueve de mayo de 1985, estableciendo en su apartado C) la actualización de la renta de dichos contratos, debiendo la renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

Respecto a la nulidad o no del contrato de arrendamiento de 10 de febrero de 1977, si bien se ha de partir de la sentencia dictada el día 25 de junio de 1992 , en la que se desestimó la demanda de desahucio, ha de tenerse en cuenta que la sentencias dictadas en juicio de desahucio, no producen por un lado el efecto de cosa juzgada, y en segundo lugar que sólo pueden resolver sobre las limitadas cuestiones que deben resolverse por el cauce limitado de dicho proceso sumario, y por lo tanto la citada sentencia la única eficacia e incidencia que puede tener respecto a la relación arrendaticia existente entre las partes, es por un lado que el contrato que les vincula es un contrato de arrendamiento de local de negocios, y que por lo tanto está sujeto a la prorroga forzosa que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pero no cabe concluir que de dicha sentencia deba entenderse nulo el contrato en su totalidad, pues en virtud de ese nuevo acuerdo de las partes, se permitió por un lado cambiar el destino del local, pues desde ese momento el arrendatario instaló un taller de recauchutados, y por acuerdo de las partes también se procedió a un incremento de la renta, desde este punto de vista no cabe entender que el citado contrato pueda ser calificado de nulo en su totalidad.

TERCERO.- Como segunda cuestión debe resolverse en primer lugar si procedida la actualización de la renta en virtud de la facultad que la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , y aceptada dicha actualización por el inquilino, puede éste con posterioridad fuera del plazo establecido en la ley impugnar dicha actualización, y reclamar la devolución de las cantidades que puedan ser superiores a las que corresponderían por esa actualización.

La citada disposición transitoria 3ª.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que a partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas, de la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. Estableciendo por su parte que en los arrendamientos en que el arrendatario sea una persona física de los comprendidos en el apartado 3, como es el contrato de arrendamiento de que trae causa este litigio, la revisión de la renta deberá hacerse con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª a) apartado 11 disp. trans 2ª. No siendo aplicable lo establecido en el artículo 100.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Siendo un hecho reconocido por las partes que el día 30 de junio de 2004 el arrendador, folio 14, remitió una comunicación al arrendatario, procediendo a la actualización de la renta, fijando que la renta actualizada debía ser 626.58 ?, y que la renta correspondiente a partir del mes de febrero de 2004 sería de 62.66 ? al mes, cantidades que fueron abonados por parte del arrendatario desde el mes de agosto de 2004 al mes de septiembre de 2005, que en fecha 5-9-2005, se realizó una nueva comunicación por parte del arrendador, indicando que la renta actualizada debía ser de 129.17 ?/mes, que fue abonada por el arrendatario, durante los meses de octubre de 2005 a febrero de 2006, incrementado con el correspondiente IVA, y que en fecha 20-2-2006, el arrendador remitió una nueva comunicación indicando que la renta exigible era la de 200,94 ? al mes, a lo que se opuso el arrendatario, por escrito de fecha 11 de marzo de 2006, manifestando que se incurre en un reiterado error en el cálculo de actualización de la renta, al haberse partido de la cantidad de 669,94 ?/mes, cuando dicha cantidad debía ser la renta anual, derivada de la actualización con arreglo a la Disposición Transitoria 3ª de la Ley , y que por lo tanto la renta debía ser la renta correspondiente al tercer año de 55,82 ? al mes.

En cuanto a la forma de llevarse a cabo la actualización de la renta, el procedimiento debe iniciarse por notificación fehaciente del arrendador al arrendatario, el cual podrá oponerse a dicha actualización en el plazo de 30 días, trascurrido dicho plazo debe entenderse que ha habido una aceptación tácita por parte del arrendatario, debiendo examinarse, si esta aceptación tácita del arrendatario, sirve para fijar de forma definitiva la actualización, en la medida que dicha actualización se produce desde el momento en que se lleva a cabo, aunque se difiera en el tiempo en una serie de anualidades.

Con relación a esta cuestión la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3ª, S 13-2-2007 , viene a manifestar "Estas actualizaciones se rigen todavía, salvo el caso del número 6º de esa norma, por la L.A.U. de 1964, es decir por las regla de sus art. 101 y ss., de donde se sigue la necesidad de notificación al inquilino de la actualización propuesta, considerándose el transcurso del plazo de treinta días como aceptación de la actualización -a debatir en caso de oposición en juicio verbal-. Por tanto, si bien en términos abstractos cabe entender que la acción de cobro de lo indebido se sujeta a las reglas generales del C. Civil en cuanto a requisitos, prescripción, etc., en este supuesto nos hallamos ante un trámite de conformidad expresa o tácita previsto especialmente por la ley para dotar de seguridad jurídica a la renta, lo cual supone que la actualización de este modo pactada ya no puede ser calificada de indebida, por haber recaído acuerdo de las partes. Así, la impugnación, en todo caso, tendría que partir de la base de atacar el negocio jurídico de conformidad expresa o tácita con la actualización, denunciando y probando vicios del consentimiento, etc. No basta a la parte con demostrar que el cálculo fue erróneo, ya que mostró conformidad con dicho cálculo; sino acreditar que ha sufrido el error invalidante que el C. Civil previene como suficiente para anular el consentimiento. Y como es sabido, el error producto de la negligencia de una parte es irrelevante, ya que prestando la diligencia debida hubiera evitado dicho error y por tanto le es imputable tanto el error como sus consecuencias jurídicas".

En este mismo sentido se manifiesta esta Audiencia Provincial Sección 10ª en sentencia de 5 de julio de 2006 que viene a declarar "Es reiteradísima la doctrina jurisprudencial que establece que el plazo de oposición del arrendatario a la actualización de la renta es de 30 días naturales siguientes a la notificación, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 101.2.2° de la LAU de 1964 , vigente para los contratos anteriores a 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la nueva LAU , a tenor de la remisión que se efectúa en el apartado A.1 de la citada D.T. 2a LAU 1994; por seguridad jurídica, que impide que pueda dilatarse en el tiempo una situación de incertidumbre respecto a cual sea la renta actualizada que debe abonar el arrendatario, por lo que si se deja transcurrir el plazo de 30 días se produce la aceptación tácita; y por aplicación analógica de la regla 11.6 a de la citada D.T. 2a, que establece tal plazo de oposición del arrendatario en caso de actualización de la renta, constituyendo un plazo de caducidad cuyo transcurso deviene ineficaz cualquier alegación posterior. Así se establece, entre otras muchas, en la SAP León (Sección 2.ª) de 4.5.99, SAP Barcelona (Sección 3.ª) de 2.9.98 y 3.7.99, (Sección 4.ª) de 14.5.98, 30.11.99 y 10.5.2001, SAP Pontevedra (Sección 3.ª) de 16.4.97 y 30.11.95, SAP Girona (Sección 2.ª) de 8.7.98 y 23.9.98, SAP Tenerife de 19.6.99, SAP Asturias (Sección 6.ª) de 1.7.97 y 21.5.97, SAP Baleares (Sección 5.ª) de 21.2.97 y 11.1.96, SAP Barcelona de 21.12.01, SAP Las Palmas de 25.6.01, y SAP Madrid, Sección 11, de 22.6.01 . Criterio que también aparece recogido en las S AP. de Madrid secc. 11ª, S 29-5-2006, sec. 19ª , S 16-6-2005 .

En base a esta doctrina legal debe entenderse que el ahora apelado tuvo conocimiento de la actualización de la renta el 30 de junio de 2004, y no fue hasta el 11 de marzo de 2006, en el que se le comunicó la cantidad que tenía que abonar por el tercer periodo de actualización de la renta cuando se opuso a su actualización, alegando que se había realizado de forma errónea, es decir, después de trascurridos más de dos años, desde que se realizó la actualización de la renta, que fue aceptada tácitamente por el arrendatario, cuando pagó sin poner ningún obstáculo la renta, tanto la correspondiente al primer año, como al segundo, debiendo entenderse por otro lado que fue aceptada dicha actualización por parte del inquilino.

No es obstáculo a entender válida y eficaz la actualización llevada a cabo ante la aceptación tácita del arrendatario, el hecho de que la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1995 , puesto que dicha resolución alude a las actualizaciones de la renta de acuerdo con el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en los supuestos en que no haya habido una aceptación por parte del arrendador, cuando en el presente caso, la actualización de la renta surge de una facultad que la Disposición Transitoria 3ª de la Ley reconoce a favor de los arrendadores, facultad de actualización que debe contar con el consentimiento expreso o tácito del inquilino, el cual una vez que presta dicho consentimiento, viene obligado al pago de la nueva renta actualizada, salvo que acredite la existencia de un error en la prestación del consentimiento a la nueva renta, con los requisitos que establece el artículo 1266 del Código Civil , sin que pueda entenderse que de haber sufrido algún error el arrendatario no puede considerarse invencible, cuando podría haberse evitado con una diligencia normal.

Cuarto.- Con relación a la demanda reconvencional se solicita en primer lugar que se declare que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es el contrato de arrendamiento de 10 de febrero de 1977, y no el celebrado en fecha 1 de febrero de 1962.

El Art. 1203 del Código Civil establece la posibilidad de la novación objetiva de las obligaciones variando su objeto o de sus condiciones principales, siendo por lo tanto el cambio de la cuantía de la renta del contrato de arrendamiento y del destino del local de negocios una novación modificativa, en cuanto supone el cambio de un elemento esencial del contrato de arrendamiento, cual es el importe de la renta, obligación principal que asume el inquilino.

Ahora bien dentro de la novación de las obligaciones cabe distinguir entre una novación modificativa, que implica el mantenimiento de la obligación primitiva, con algún cambio o alteración de la misma, y la novación extintiva que implica la extinción de la obligación primitiva y su sustitución por una nueva, siendo necesario para que exista esa novación extintiva, como establece el artículo 1204 del Código Civil , que se pacte expresamente por las partes, o bien la antigua y la nueva obligación sean incompatibles.

En el supuesto examinado la novación realizada debe ser calificada como novación modificativa, puesto que el contrato suscrito por las partes en fecha 10 de febrero de 1977, en cuanto a la eficacia interpartes que debe reconocerse sólo afectó a la cuantía de la renta a abonar por el arrendatario y al destino del local arrendado, pero sin que pueda entenderse que se alteró ninguna de las condiciones anteriores del contrato de arrendamiento, tanto su sujeción a la prórroga forzosa, como su naturaleza de arrendamiento de local de negocios.

Como segunda pretensión en la demanda reconvencional se solicita que se declare que la renta correspondiente al periodo de marzo de 2006 a febrero de 2007, es la cantidad de 142,74 ?, más el IVA correspondiente. Con relación a esta pretensión en virtud del principio de justicia rogada, y de la congruencia de las sentencias con las pretensiones formuladas por las partes, no puede fijarse una renta superior a la reclamada por el interesado procediendo en su caso a su estimación.

Quinto.- De conformidad con lo establecido en el artículo 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dadas las dudas de hecho y de derecho que presenta este litigio, no procede hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia ni de las de esta alzada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SANEAMIENTO Y CONSTRUCCIÓN S.A., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid el 5 de octubre de 2006 , se revoca dicha sentencia desestimándose la demanda principal, y con estimación parcial de la demanda reconvencional se declara que la renta correspondiente al periodo de marzo de 2006 a febrero de 2007 debe ser de 142,74 ?, más el correspondiente IVA. Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia ni de las de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.