Sentencia CIVIL Nº 148/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1239/2017 de 06 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1239/2017 -4
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 854/2015
Parte recurrente/Solicitante: Eduardo
Procurador/a: Eladio Roberto Olivo Luján
Abogado/a: Jordi Esmerats Raurell
Parte recurrida: Valentina
Procurador/a: Federico Gutierrez Gragera
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 148/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Barcelona, 6 de mayo de 2020
Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 28 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 854/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Eladio Roberto Olivo Luján, en nombre y representación de Eduardo contra Sentencia - 15/05/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Federico Gutierrez Gragera, en nombre y representación de Valentina .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el Sr. Eduardo , representado por la Procuradora Sra. Fajardo Gómez, contra la Sra. Valentina , representada por el Procurador Sr. Gutiérrez Gragera, y en su consecuencia, condeno a la demandada a abonar al actor la suma de 480,49 euros, más intereses legales desde el 11-6-2015; sin expresa condena en costas.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 25/03/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que, partiendo de la finalización del contrato de arrendamiento de 13.2.2010 sobre la vivienda sita en la C/ NUM000 de Barcelona, se condene a Dª Valentina (arrendadora) a abonar a D. Eduardo (arrendatario) la suma de 16.65366 €, de los que 2.400 € corresponden a la fianza arrendaticia, 15110 € a comisiones del préstamo para la fianza del nuevo contrato y 14.10256 €, por existir en la vivienda una habitación inservible, al estar llena de muebles y enseres de la arrendadora. A dicha pretensión se opuso ésta alegando que la vivienda se devolvió en un deplorable estado, quedando pendientes facturas de gas y hubo retraso en la devolución de las llaves, lo que, de por sí, supera el importe de la fianza) y, de otro lado, aquél fue el objeto del arrendamiento, sin queja del arrendatario durante su vigencia.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar al actor la suma de 48049 € (parte de la fianza, deduciendo los conceptos 'armarios', electrónica, cambio parket, pintura, material pintar, material electrónica, por un total de 250611) más los intereses desde el 11.6.2015. Frente a dicha resolución se alza el actor, sólo respecto de la fianza, en base a que (1) la arrendadora no puede solicitar la compensación de partidas que no haya liquidado y notificado previamente a la reclamación judicial (existen partidas - por importe 64046 € - no alegadas en el burofax de respuesta al requerimiento de la arrendataria), (2) subsidiariamente, no habiéndose alegado tales partidas, deduce que no responden a la realidad (falta de prueba), (3) no acreditada la partida de 'armarios' por 1.86565 € (Solo existe un presupuesto, y basado en la testifical del hijo de la demandada, sin que lo reconociera el actor, sino que dijo que 'no recordaba' de dónde la sacó, de forma que no consta su preexistencia), máxime cuando se trataba de una vivienda sin amueblar. Queda pues el debate en tales concretos términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido concertado por 5 años; previamente a su vencimiento, en 15.2.2015, la arrendadora anunció su finalización y la no renovación del contrato (doc. 7 dda).

2) El arrendatario devolvió la vivienda en 27.2.2015, habéndose llevado sus muebles y abonó la renta de febrero (doc. 6) 3) Desalojada la vivienda, el arrendatario requirió a la demandada, vía burofax doc. 7, para la devolución de la fianza, quien contestó por el mismo conducto, doc. 8, en el sentido de que se había aplicado la fianza a reparación de anclajes, reposición y reparación de armarios, suciedad, excrementos de animal, consumos agua, luz y gas, retraso en la entrega de llaves. Efectivamente, una puerta de armario (que el arrendatario manifiesta en juicio que 'no sabe de dónde la sacó') estaba adosado a la barandilla de la terraza en un balcón.



TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts.

1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art.

36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario (' el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.



CUARTO.- Ha de recordarse que, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS.

2.3.1963, 30.9.1975, ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.



QUINTO.- Por de pronto, respecto de las partidas aplicadas por la arrendadora, no se cuestiona su realidad, ni su importe, sino la eventual preclusión de su alegación en la contestación al no haberse alegado extrajudicialmente en el burofax contestando al requerimiento; lo cierto es que ni se da esa preclusión ni se exige reconvención, estando sujetas a su alegación y prueba en la contestación, precisamente ante la reclamación judicial de la fianza, cuando se está - ante la falta de un documento conjunto de liquidación de la relación arrendaticia - en disposición de constatarse los daños y menoscabos, pago de renta y cantidades asumidas o que correspondan al arrendatario. Y tales partidas derivan de la documental, singularmente acompañada con la contestación en relación con la testifical, sin tacha y sujeta a contradicción, y la ausencia de prueba que desvirtúe las referidas presunciones, incluida la de reparación y reposición de armario, cuantificada en presupuesto no impugnado (ni ofrecida alternativa), en relación con el interrogatorio del demandado, quien, manifestando 'que no recuerda de dónde sacó la puerta', admite la existencia de la puerta colocada en la barandilla del balcón, y su procedencia del 'mobiliario' existente (en la vivienda, pues él se llevó sus muebles, y nada dijo en la contestación de que tal mobiliario fuese del anterior inquilino).



SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Eduardo contra la sentencia dictada en los autos de que ese rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia: 1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :