Sentencia Civil Nº 149/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 623/2012 de 09 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00149/2013

Rollo de Apelación nº 623/2012

SENTENCIA Nº 149

ILTMOS. SRES:

PRESIDENTE:

DON MATEO RAMON HOMAR

MAGISTRADOS:

DON SANTIAGO OLIVER BARCELO

DOÑA COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma a, 9 de abril de 2013.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1137/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 623/2012, en los que aparece como parte apelante, 'EUSTASIO GARCIA, SL', representada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. ANA DIEZ BLANCO, asistida por el Letrado D. JOSE ANGEL RUIZ PEREZ, y como parte apelada, 'LIDL SUPERMERCADOS, SAU', representada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. JUANA MARIA SERRA LLULL, asistida por el Letrado D. ESTEBAN GOMEZ ROVIRA.

Es Magistrado-Ponente el Iltmo. Sr. DON SANTIAGO OLIVER BARCELO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma en fecha 14 de febrero de 2012 se dictó Sentencia cuyo Fallo es el tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda promovida por la representación de LIDL SUPERMERCADOS, SAU, contra EUSTASIO GARCIA, SL, declarado en rebeldía procesal, debo declarar y declaro resuelto el contrato entre partes litigantes de 24-10-2001 sobre la parcela G del plan parcial Cas Capitol de Palma, debiendo la parte dejarla libre y expedita a disposición de la actora con apercibimiento del lanzamiento a su costa si no lo hiciera así, así como al abono de la cantidad de 33.691Ž10 euros fijada en la vista que aminora la de demanda más 2.266Ž68 euros por cada mes que se devengue -y no se abone- desde agosto de 2011 hasta entrega del local, intereses legales desde sentencia y expresa imposición de costas. Advierto asimismo a la parte condenada que si la sentencia deviene firme y la actora solicita su ejecución conforme al art. 549 LEC , se procederá al lanzamiento en la fecha designada obrante en autos de 12-3-2010 a las 10 horas'.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites, se trajeron los autos a la vista del Magistrado ponente para dictar la presente.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar Sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución y a la complejidad de las cuestiones planteadas.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda en ejercicio de las acciones acumuladas de resolución de contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y desahucio por impago de rentas, así como de reclamación de cantidad en concepto de renta impagada, incrementada asimismo con la penalización pactada en el contrato, desde la expiración del plazo contractual ,por parte de la entidad 'Lidl Supermercados, SAU', contra la entidad 'Eustasio García, SL', en suplico de que se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con fecha 24 de octubre de 2001 referido a la parcela G del Plan Parcial de CAP CAPISCOL de Palma de Mallorca, y en consecuencia condena a Eustasio García, SL, a desalojar dicho punto de venta en la forma acordada en el apartado 4, Estipulación Decimosexta del contrato de 6 de junio de 2001, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica, por cumplirse la causa de resolución prevista en el ordinal segundo, apartado g), de la meritada Estipulación, al pago de las siguientes cantidades: la cantidad de 55.855Ž29.-euros de principal por rentas vencidas, hasta el día 31 de agosto de 2011, y la cantidad de 2.266Ž68.-euros mensualidad año 2011, por cada uno de los meses devengados, y en proporción hasta el día del mes corriente en el que se realice entrega de la posesión del local, dicha cifra deberá incrementarse en un 50% en virtud de penalización prevista en el contrato; en virtud de la expresa remisión al artículo 220.2 LEY, con intereses devengados desde la fecha de recepción del requerimiento realizado en fecha 17 de diciembre de 2010, y expresa condena en costas, con declaración, de existir oposición, de temeridad ,fue contestada en el acto del juicio y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia, a 14 de febrero de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda promovida por la representación de LIDL SUPERMERCADOS, SAU, contra EUSTASIO GARCIA, SL, declarado en rebeldía procesal, debo declarar y declaro resuelto el contrato entre partes litigantes de 24-10-2001 sobre la parcela G del plan parcial Cas Capitol de Palma, debiendo la parte dejarla libre y expedita a disposición de la actora con apercibimiento del lanzamiento a su costa si no lo hiciera así, así como al abono de la cantidad de 33.691Ž10 euros fijada en la vista que aminora la de demanda más 2.266Ž68 euros por cada mes que se devengue -y no se abone- desde agosto de 2011 hasta entrega del local, intereses legales desde sentencia y expresa imposición de costas. Advierto asimismo a la parte condenada que si la sentencia deviene firme y la actora solicita su ejecución conforme al art. 549 LEC , se procederá al lanzamiento en la fecha designada obrante en autos de 12-3-2010 a las 10 horas'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de la entidad 'Eustasio García, SL', alegando la indivisibilidad del consentimiento e infracción de los artículos 1.204 , 1.255 , 1.256 y 1.258 del Código Civil , ante un único contrato-documento de 6 de junio de 2001, y ante una renta única; denunciando incongruencia que ocasiona indefensión a la parte demandada; simulación del contrato e inexistencia del negocio aparente (relación arrendaticia) y prevalencia de la voluntad real ante la divergencia con la declarada (colaboración bajo la figura de arrendamiento); por todo lo cual interesa que se tenga por interpuesto recurso de apelación contra todos los pronunciamientos de la Sentencia que se cita.

La representación procesal de 'Lidl Supermercados, SAU', se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que cada punto de venta se arrendó individualmente; que la solicitud de renta penalizada fue desistida en el acto del juicio, con expresa reserva de acciones; que existe un contrato de arrendamiento, con renta y plazo de duración; y que no concurre simulación contractual; por todo lo cual interesa que se dicte Sentencia por la que con desestimación del recurso se proceda a la confirmación de la instancia, con expresa condena en costas.

SEGUNDO.-Resultan hechos y/o circunstancias relevantes para poder dar solución al presente litigio que las partes concertaron un contrato de arrendamiento, a 6-junio-2001(f.60 a 72), que recoge en el Anexo-1 los locales comerciales, de superficies independientes, negocios complementarios, que cada punto de venta está marcado en cada plano (Anexos II a y b); que la duración prevista es de 5 años a contar desde que comiencen a devengar rentas; que el clausulado va referido a cada local comercial de los que se prohíbe la cesión contractual y el subarriendo; que se estipuló una renta única de 576.250 pts/mes, a partir del 1-8-01, a abonar por anticipado más IVA; que en caso de ampliación del contrato a otros o nuevos locales supondrán su inclusión en la relación del Anexo I, con incrementode la renta correspondiente, que se abonará de forma única, adicionándolaa la aquí pactada; que en cualquier caso la renta resultantese entenderá siempre como una unidadsin poder en ningún caso fraccionarse o desglosarse; que es proporcional a cada punto de ventala contribución, consumos, mantenimiento, etc. (cláusula 6ª), gastos comunes y extraordinarios; que se pactó fianza de dos mensualidades; que en supuestos de obras y traslado de cada punto de ventala renta será la misma a no ser que el nuevo tuviere superficie inferioral anterior en cuyo caso se ajustará la renta proporcionalmentea la variación; que constituyen una de las causas de resolución contractual el del arrendamiento del local comercial, la falta de pago de la renta, que la resolución lleva aparejada el desalojo de todoslos puntos de venta; que en el Anexo I se relacionan los puntos de venta afectados por tal contrato (supermercados de Palmanova e Inca), con respectiva cuotasobre los elementos comunes (10,7% y 6,4%), con distintas superficies (147,8 m2 y 82,7 m2) como f. 73 de autos, y planos de superficies (f. 73 a 78) y situación; que en fecha 24-octubre-2001se suma a aquellos dos locales iniciales el de Ca's Capiscol, de esta Capital (f. 79 a 81) dejando sin efecto el Anexo I, que el incrementode la renta, en 291.750 pts/messe produce a partir de los nuevos puntos de venta, que la renta resultante se entenderá siempre como una unidad, sin fracción o desglose, por contrato único e indivisible; que se constituye fianza de 2 meses de renta, con superficie de 116,7 m2y cuota en elementos comunes del 9'7%(f. 82) con planos y situación (f. 83 a 84). Además -según alega la actora- desde junio 2010 la demandada no ha abonado pago alguno y, sin embargo, no abandona el local, a pesar que haber transcurrido el plazo de duración de 5 años; que por la presente la actora reclama el pago de 'facturas emitidas por LIDL de alquiler devengados desde la fecha de junio de 2010, hasta el mes de mayo de 2011. En conclusión, obedece realizar los siguientes cálculos: - En relación al período de total impago, desde julio de 2010, hasta agosto de 2011: La suma de los alquileres pendientes se refiere a la renta mensual del año 2010 es de 2.200,66€, por seis meses, igual a 13.203,96€.

La suma del período de 2011 hasta el presente mes vencido, agosto, es de 2.266,68€/mes por ocho meses, igual a 18.133,44€.

- A la que hay que sumar la cifra pendiente en la imputación de rentas de buena fe realizada por LIDL, de mensualidad de fecha diciembre de 2007, igual a 2.353,70€.

- Y la cifra de incremento de renta por penalización, devengadas desde la expresada fecha consecuente con la resolución del contrato, en diciembre de 2009, hasta el mes de agosto de 2011, igual a 22.164,19€.

La suma de los tres conceptos otorga la cifra de principal de demanda: Cincuenta y seis mil novecientos cuarenta y siete euros con setenta y cuatro comos (55.855,29€).

Por tanto se solicita la condena de futuro ex artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo el devengo mensual desde el mes de agosto de 2011, de 2.266,68€, más la penalización'; y que en el acto de la vista desistió de la renta penalizada (33.691,10 Euros).

En el presente supuesto, la parte demandante ejercita acumuladamente las acciones de desahucio por falta de pago de rentas, y la reclamación de la deuda pendiente y actualizada, desde junio 2010.

Pues bien, como se verá, la demandada no sólo ha consentido el contrato inicial a 6-6-01, sino que lo ha prestado en cada uno de los siguientes ( artº 1255 y 1258 del Cº Civil ), más concretamente entre las mismas partes, pero ampliando un punto de venta y pactándose renta adicional a las anteriores pero individualizable la misma y las restantes condiciones, salvo las que por remisión al contrato primero.

TERCERO.-Se está ante un supuesto de contrato unido, y en este caso concreto debe estarse al fin económico y a los legítimos intereses de las partes; y los distintos contratos, aún cuando se haga en los sucesivos una parcial remisión al primero, ello en nada afecta a su individualidad y régimen, y no se deduce dependencia recíproca. En el caso, la fase inicial comprendía dos puntos de venta, el unido primero y otro tercer punto de venta, y unido al segundo un cuarto punto de venta; con ubicaciones, superficies, rentas y duraciones diferentes.

Pues bien, como indicaba esta Audiencia Provincial, Sección 3ª, en la Sentencia de fecha 17 de enero de 2012 : ' En el supuesto de autosnos hallamos ante un documento que, con independencia de que se pueda cuestionar su redacción o su perfección técnica, pretende regular una relación contractual que ya ha sido calificada como subarriendo por diferentes Audiencias Provinciales y siendo confirmada tal calificación por el Tribunal Supremo y sin que en el presente supuesto ya sea objeto de debate por la demandada en esta apelación. Dentro de un esquema contractual único se establece la posibilidad de ir añadiendo componentes calificados como 'puntos de venta' al contrato inicial. La idea es que se subarrienda por un período de 5 años cada uno de esos puntos y se establece un módulo para fijar la renta que debe satisfacerse para cada uno de ellos en atención a los metros cuadrados de superficie que ocupan dentro de cada centro comercial.

Cada uno de esos puntos de venta tiene una vida independiente en cuanto a que la duración por la que se vincula a las partes es de 5 años desde el momento en que se firma el contrato, por ello los puntos de Inca y de Palma Nova tienen una vida inicialmente pactada de 5 años desde el 1 de agosto de 2001, fecha desde la que se comiencen a devengar rentas ex estipulación segunda hasta el 31 de julio de 2006; el de Ca's Capiscol desde 24 de octubre de 2001 (o fecha desde la que se comiencen a devengar rentas ex estipulación segunda)hasta 23 de octubre de 2006 (o fecha en que se cumplan esos 5 años desde el comienzo del devengo); y el de Manacor desde 19 de septiembre de 2003 (o fecha desde la que se comiencen a devengar rentas ex estipulación segunda)hasta el 18 de septiembre de 2008 (o fecha en que se cumplan esos 5 años desde el comienzo del devengo), con independencia de que se pudieran prorrogar esos plazos por nuevo acuerdo o por tácita reconducción.

Que este debe ser el entendimiento lo deja patente el hecho de que en los contratos de octubre de 2001 y de octubre de 2006 la estipulación primera afirme que 'queda sin efecto el anexo I ...' y en la estipulación sexta se afirme que 'permanecen con plena eficacia el resto de estipulaciones del contrato suscrito el 6 de junio en todo aquello que no sea contradictorio con el presente'.

Pero es que, además, esa independencia no se predica sólo de los puntos de venta incorporados posteriormente sino que también se predica de cada uno de los puntos de venta que forman parte del contrato inicial como consecuencia de la interpretación que debe hacerse del párrafo cuarto de la estipulación quinta relativaa la renta donde afirma que 'la ampliación de este contrato a otros o nuevos locales comerciales dentro de tiendas explotadas por la subarrendadora supondrá la inclusión en la relación del anexo I con el incremento de renta correspondiente ...'.

El contrato inicial es de 2 puntos de venta pero luego se pueden ir añadiendo más, e igualmente podría haber sido uno o muchos más. Precisamente cada una de las partes, llegado el momento del cumplimiento del plazo inicialmente pactado, respecto de cada uno de ellos podrá dar por concluido el arriendo.

Lo que se quiere manifestar es que si el subarrendatario por la causaque fuere dejare de considerar rentable uno de los dos puntos de venta del contrato inicial y en cambio considerara fructífero el otro podría abandonar uno y continuar en el otro si hubiera acuerdo sobre la prórroga porque su constancia en el mismo contrato es puramente 'accidental' sin que conformen una unidad que exija que, para que el contrato subsista como tal, deban continuar vivos o fenecer a la vez ambos puntos de venta.

De lo contrario, resultaría que cada vez que se fuera incorporando un nuevo punto de venta se iría prolongando de manera indefinida el contrato cuando la voluntad de las partes es establecer un plazo inicial de 5 años.

Como señala la sentencia recurrida, se estaría contraviniendo lo dispuesto en el artículo 1542 Cc que exige que el goce o uso de la cosa lo sea por tiempo determinado, fijándose en otro caso conforme a lo previsto en el artículo 1581 Cc y 9 LAU .

En virtud de cuanto antecede y de los razonamientos que esgrime la juzgadora a quo en la sentencia, que la Sala hace expresamente suyos, procede la desestimación del recurso y la confirmación de aquélla.

CUARTO. Por lo que a las costas se refiere, viene en aplicación el artículo 398 LEC .

Fallo

1. Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Eustasio García SL

2. Se confirma la sentencia de 31 de enero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca

3. Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante'

Y la misma Sección 3ª, en la Sentencia de 21 de mayo de 2012 : 'TERCERO.- En cuanto a la segunda cuestión planteada estima la juez a quo que no resulta procedente el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago frente a un solo local al hacer referencia el contrato de 6 de junio de 2001 al subarriendo conjunto de dos locales (el de Calviá y otro sito en Inca) siendo su objeto único y su renta también única, previéndose incluso la posibilidad de ampliación a otros locales (como así sucedió el 24 de octubre de 2001 con el local de Cas Capiscol y el 19 de septiembre de 2003 con el local en Manacor) lo que conllevaría el incremento de la renta, renta que se consideraba como una unidad, sin poder en ningún caso fraccionarse o desglosarse, según la estipulación quinta del contrato

CUARTO.- El tema relativo al objeto del contrato, de cuatro puntos de venta después de las ampliaciones realizadas del contrato inicial y si es o no posible resolver el contrato de un único punto de venta ha sido objeto de estudio y resolución por este mismo Tribunal en su sentencia de 17 de enero de 2012 , recaída en los autos de juicio verbal seguido entre las mismas partes litigantes en las que Lidl Supermercado instaba la resolución del contrato de subarrendamiento, por expiración del plazo, del contrato de fecha 6 de junio de 2001, respecto del punto de venta sito en Carrer dels Pagesos de Inca. La solución ha sido en sentido favorable a la tesis de la parte actora-apelante

Eustasio García SL apoyaba su defensa en la sentencia de 22 de febrero de 2011 de la sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona que señala que 'a partir del conjunto orgánico del contrato, y la ausencia de alegación o prueba de cualquier acto coetáneo o posterior en contrario, es posible alcanzar la conclusión de que la intención de las partes fue la de concertar un solo contrato de subarriendo, con un único objeto, integrado por los cuatro puntos de venta, con una renta única para los cuatro locales, por lo que no es posible el ejercicio de la acción de extinción por expiración del plazo pactado referida a uno solo de los cuatro locales que integran el objeto plurisubjetivo del contrato de subarriendo'

La sentencia de la Sección 11 de la Audiencia Provincial de Valencia de 31 de marzo de 2011 sobre el tema objeto de estudio sigue un criterio contrario al afirmar 'La Sala no puede compartir el razonamiento jurídico que efectuó el recurrente por cuanto a nuestro derecho no existe inconveniente de que se recoja dentro de un mismo documento varios contratos o que aquel contenga varios objetos, el contrato de 28 de abril de 1999, conforme viene recogido con los anexos en el documento 26, de los aportados por la parte demandada, no afecta a la anterior constatación. Y ello por cuanto los términos del contrato son bastante claros, se arriendan una serie de puntos de venta, y para determinar si todos ellos constituían un solo objeto o cada punto de venta se puede conceptuar de forma determinada, debe atenderse por un lado a que en el contrato no existe ninguna cláusula que permita resolver esa divergencia pues los puntos de venta no se constituyen todos ellos como una unidad única, máxime si se atiende a que son espacios físicamente independientes y por lo que a falta de la resolución conforme los términos contractuales ( artículo 1281 del C.C .), debe acudirse a las actos posteriores de las partes ( artículo 1282 del C.C .), y mas concretamente a que, como reseñó la parte apelada, por contratos de 7 de mayo, de 16 de julio, de 2 de diciembre de 1999 etc. (documentos 27 de la demandada), se fueron ampliando los puntos de venta que se incorporaban al primitivo contrato y sobre los que se aplicarían las estipulaciones del contrato de abril de 1999; esta actuación posterior de las partes si atendemos a la generalidad de los términos del contrato ( artículo 1283 del C.C .), nos lleva a no compartir la tesis del demandado y aceptar que cada punto de venta se arrendó de manera individual aunque aplicándose a todos estos arrendamientos las misma reglas al ser idénticos los elementos subjetivos del contrato. E incluso esos contratos nos permiten comprobar que, no varía la anterior conclusión porque en el de abril de 1999 se hubiese aceptado una renta única para todos los puntos de venta porque esta cuestión no afecta a la incorporación de los posteriores. Por tanto existiendo diversos objetos cada uno de ellos se configura por voluntad de las partes como independiente del resto, estando facultado tanto el actor como el demandado para no continuar en el arrendamiento de unos y no de otros. La anterior constatación ya excluye la conclusión de la división del consentimiento argumentada por la parte recurrente'

La sentencia anteriormente indicada dictada por este Tribunal en fecha 17 de enero de 2012 opta por la solución apuntada en último lugar, al señalar que

'En el supuesto de autos nos hallamos ante un documento que, con independencia de que se pueda cuestionar su redacción o su perfección técnica, pretende regular una relación contractual que ya ha sido calificada como subarriendo por diferentes Audiencias Provinciales y siendo confirmada tal calificación por el Tribunal Supremo y sin que en el presente supuesto ya sea objeto de debate por la demandada en esta apelación. Dentro de un esquema contractual único se establece la posibilidad de ir añadiendo componentes calificados como 'puntos de venta' al contrato inicial. La idea es que se subarrienda por un período de 5 años cada uno de esos puntos y se establece un módulo para fijar la renta que debe satisfacerse para cada uno de ellos en atención a los metros cuadrados de superficie que ocupan dentro de cada centro comercial

Cada uno de esos puntos de venta tiene una vida independiente en cuanto a que la duración por la que se vincula a las partes es de 5 años desde el momento en que se firma el contrato, por ello los puntos de Inca y de Palma Nova tienen una vida inicialmente pactada de 5 años desde el 1 de agosto de 2001, fecha desde la que se comienzan a devengar rentas ex estipulación segunda hasta el 31 de julio de 2006; el de Ca's Capiscol desde 24 de octubre de 2001 (o fecha desde la que se comiencen a devengar rentas ex estipulación segunda)hasta 23 de octubre de 2006 (o fecha en que se cumplan esos 5 años desde el comienzo del devengo); y el de Manacor desde 19 de septiembre de 2003 (o fecha desde la que se comiencen a devengar rentas ex estipulación segunda)hasta el 18 de septiembre de 2008 (o fecha en que se cumplan esos 5 años desde el comienzo del devengo), con independencia de que se pudieran prorrogar esos plazos por nuevo acuerdo o por tácita reconducción

Que este debe ser el entendimiento lo deja patente el hecho de que en los contratos de octubre de 2001 y de octubre de 2006 la estipulación primera afirme que 'queda sin efecto el anexo I ...' y en la estipulación sexta se afirme que 'permanecen con plena eficacia el resto de estipulaciones del contrato suscrito el 6 de junio en todo aquello que no sea contradictorio con el presente'

Pero es que, además, esa independencia no se predica sólo de los puntos de venta incorporados posteriormente sino que también se predica de cada uno de los puntos de venta que forman parte del contrato inicial como consecuencia de la interpretación que debe hacerse del párrafo cuarto de la estipulación quinta relativa a la renta donde afirma que 'la ampliación de este contrato a otros o nuevos locales comerciales dentro de tiendas explotadas por la subarrendadora supondrá la inclusión en la relación del anexo I con el incremento de renta correspondiente ...'

El contrato inicial es de 2 puntos de venta pero luego se pueden ir añadiendo más, e igualmente podría haber sido uno o muchos más. Precisamente cada una de las partes, llegado el momento del cumplimiento del plazo inicialmente pactado, respecto de cada uno de ellos podrá dar por concluido el arriendo

Lo que se quiere manifestar es que si el subarrendatario por la causa que fuere dejare de considerar rentable uno de los dos puntos de venta del contrato inicial y en cambio considerara fructífero el otro podría abandonar uno y continuar en el otro si hubiera acuerdo sobre la prórroga porque su constancia en el mismo contrato es puramente 'accidental' sin que conformen una unidad que exija que, para que el contrato subsista como tal, deban continuar vivos o fenecer a la vez ambos puntos de venta

De lo contrario, resultaría que cada vez que se fuera incorporando un nuevo punto de venta se iría prolongando de manera indefinida el contrato cuando la voluntad de las partes es establecer un plazo inicial de 5 años

Como señala la sentencia recurrida, se estaría contraviniendo lo dispuesto en el artículo 1542 Cc que exige que el goce o uso de la cosa lo sea por tiempo determinado, fijándose en otro caso conforme a lo previsto en el artículo 1581 Cc y 9 LAU '

En el caso de autos, englobando el contrato inicial los puntos de venta de Inca y de Manacor, a 6 de junio de 2001, se adicionó el de CAŽS CAPISCOL, sito en la Parcela G de Palma de Mallorca, a 24 de octubre de 2001, con incremento en 291.750. pesetas mensuales, que, aún unida a la inicial, quedaba individualizada, al igual que su superficie (116,17 m2), como otro local de venta, y su objeto y condiciones, y correlativa y distintos plazos de expiración, en el caso de 5 años desde el inicio de devengo de las rentas; y comunicada la resolución, vía fax, el 3-12-09

Se trata de puntos de venta independientes, superficies, rentas y plazos de duración individualizados, con rentas que se adicionan a la inicial (que no la sustituyen), a modo de novación modificativa que permite ser separada y pagada individualmente o por local, como acertadamente resuelve el Juzgador de instancia en la resolución impugnada, y que permite el cumplimiento o el incumplimiento, y correlativa resolución contractual, en cada punto de venta

CUARTO.- En base a las anteriores consideraciones, tampoco concurre novación modificativa, ni mucho menos la extintiva, entre las mismas partes, sólo por el hecho de ampliar un punto de venta, con las condiciones ya reseñadas, pues no se ha variado el objeto sino ampliado o aumentado

QUINTO.- El motivo primero del recurso refiere simulación contractual en tanto no se está ante un mero contrato de arrendamiento, sino en la concurrencia de éste con otro de colaboración entre ambas entidades

Conviene recordar lo que, respecto a la simulación ha señalado reiteradamente este Tribunal, ad exemplum en la Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2011 , que: 'Simular un negocio equivale a fingir o aparentar una declaración de voluntad o la celebración de un acuerdo de voluntades que realmente no son queridos por las partes

La voluntad real o subyacente puede consistir tanto en no celebrar negocio alguno cuanto en celebrar un negocio distinto al aparentemente realizado. Conforme a ello, doctrinalmente se distinguen los supuestos de simulación absoluta y relativa

Se habla de"simulación absoluta"para señalar que la apariencia de un negocio es sencillamente una ficción, y no responde a ningún designio negocial verdadero de las partes en los negocios bilaterales o del declarante en el caso de los negocios unilaterales

Por el contrario, se califican como"simulación relativa"aquellos supuestos en que la ficción negocial trata de encubrir otro negocio verdaderamente celebrado y que, por distintas razones, se pretende mantener oculto. En tal caso, a efectos expositivos al menos, resulta necesario distinguir entre el negocio aparente o ficticio (al que, técnicamente, se le denomina) y el negocio jurídico verdaderamente celebrado, al que se designa con el nombre de(o también oculto)

Sean lícitos o ilícitos los fines perseguidos por las partes, lo cierto es que la simulación conlleva el engaño de los terceros, de las personas extrañas al negocio jurídico aparentado o simulado

Doctrinalmente, se ha tratado de ofrecer la respuesta teórica a la cuestión planteada configurando la simulación, ora como una anomalía de la voluntad, ora como un vicio de la causa. Mas realmente por ninguna de ambas vías puede llegarse a una conclusión general acerca de la sanción que merezcan los negocios simulados y, en su caso, cuál sea la eficacia del negocio simulado y disimulado. Podrían estimarse principios generales en la materia los siguientes

- Frente a terceros debe considerarse válido el negocio simulado (propio de la simulación absoluta) y el disimulado (en el caso de simulación relativa)

- Inter Partes, en cambio, en el caso de simulación absoluta, el negocio simulado debe considerarse inexistente

En tal sentido, esta Sala ya reseñaba en la Sentencia de fecha 29-septiembre-2010 que: 'Acerca de la simulación, frente al título invocado por el actor como justo y legítimo, este Tribunal se ha pronunciado en el sentido de que, según sentencia de fecha 27 julio-09: 'reseñaba ya esta Sala en la Sentencia de fecha 19 de marzo de 2007 que 'conviene recordar que careciendo de regulación específica, tanto la moderna doctrina como la jurisprudencia coinciden en afirmar que las cuestiones relativas a la simulación deben contemplarse a través de la causa, y que por tanto es de aplicación el Art. 1276 del Código Civil

En este sentido, como es sabido, en orden a la simulación se requiere

a) Una divergencia querida y deliberadamente producida entre la voluntad y su manifestación

b) Un acuerdo simulatorio entre las partes o entre el declarante y el destinatario de la declaración en los negocios unilaterales receptivos

c) Un fin de engaño a los terceros al acto

Al respecto se pueden distinguir dos modalidades

a) Simulación absoluta, cuando no existe propósito negocial alguno por carencia de causa -'quo debetur aut qur pactetun'-, dando lugar a una mera apariencia engañosa, urdida con determinada finalidad ajena al negocio que se finge - S.T.S., Sala Primera, de 19 de julio de 1984 -; que el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica - S.T.S. de 1 de julio de 1988 -; que la simulación comporta un vicio en la causa negocial, tanto por la tajante declaración del Art. 1.276, como por lo dispuesto en los arts. 1.275 y 1.26, III, en relación con el 6.3, todos ellos del Código Civil - S.T.S. de 18 de julio de 1989 ; que no precisa para su apreciación la prueba de una finalidad defraudatoria S.T.S. de 15 de marzo de 1995 -; que el negocio con falta de causa es inexistente - S.T.S. de 23 de mayo de 1980 -; que la falsedad de la causa equivale a su no existencia y, por consiguiente, produce también la nulidad del negocio, en tanto no se pruebe la existencia de otra verdadera y lícita - S.T.S. de 21 de marzo de 1956 -; que una de las formas utilizadas en la simulación absoluta es la disminución ficticia del patrimonio, con la sustracción de bienes a la inminente ejecución de los acreedores, pero conservando el falso enajenante el dominio -SS.T.S. de 21 de abril y 4 de noviembre de 1964 y 2 de julio de 1982-; que la simulación absoluta da lugar a un negocio jurídico que carece de causa y éste es el caso de la compraventa en que no ha habido precio -SS.T.S. de 24 de febrero y 16 de abril de 1986, 5 de marzo y 4 de mayo de 1987, 29 de septiembre de 1988, 29 de noviembre de 1989, 1 de octubre de 1990, 1 de octubre de 1991, 24 de octubre de 1992, 7 de febrero de 1994, 24 de mayo de 1995 y 26 de marzo de 1997-; que hay inexistencia de contrato de compraventa por falta de causa al ser simulado el precio, con la finalidad de sustraer un bien patrimonial a la perseguibilidad de los acreedores de los vendedores - S.T.S. de 29 de septiembre de 1988 -

b) La relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, que ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así simulado y el prevalecimiento de la realidad con desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado, dentro de la cual pueden distinguirse, entre otros supuestos, los siguientes

1.- La referida a la naturaleza del negocio realmente celebrado: se da cuando las partes disfrazan un negocio válido y deseado por ellas bajo la forma de otro que no es querido

2.- La interposición de persona o simulación relativa en los sujetos del contrato, en la que alguien finge contratar con una persona -testaferro- y en realidad lo hace con otra, no interviniendo la persona interpuesta en el contrato, pese a aparentarlo, ni siendo parte contractual, por más que sirva de disfraz a la parte auténtica -SS.T.S. de 26 de abril de 1940, 10 de abril de 1978 y 1 de noviembre de 1980, entre otras-

Íntimamente conectado con lo anterior, y asimismo declarado por la jurisprudencia, no hay que desconocer que son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, lo que obliga, en la práctica totalidad de los casos, a inferir su existencia de la prueba indirecta de las presunciones; presunción judicial que conforme nos dice la STS de 10 de febrero de 1998 , consiste en la estimación de un hecho no directamente probado como cierto por inferirse razonablemente de otro directamente probado; dicho de otro modo, nos hallaremos ante una genuina presunción cuando la conclusión alcanzada se funde en indicios vehementes y bastantes que inequívocamente conduzcan a la afirmación pretendida mediante una operación intelectual que parta de uno o de un conjunto de hechos distintos que sólo adquieren sentido en función o contemplación de aquél (conclusión); en este sentido se pronuncia la STS de 25 de mayo de 1996 , que declara 'que la S. de 23 de febrero de 1987, haciendo alusión a la de 11 de junio de 1984, señala que si bien se encuentra en la esencia de la presunción que el enlace preciso y directo que relega el hecho-base en el hecho-consecuencia se ajuste a las reglas del criterio humano, no se exige que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los 'facta concludentia', queefectivamente han de ser concluyentes e inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse el hecho-base diversos hechos consecuencia

y en la de 23 de febrero de 2006 que 'En orden a la simulación de contrato, denunciada por la parte actora, conviene adelantar que, como reiteradamente ha indicado este Tribunal, la voluntad declarada debe ser consciente y libremente emitida para producir sus efectos, que está viciada si faltan tales condiciones y la determinan de algún modo, y que debe exteriorizarse expresa o tácitamente; En los supuestos de simulación absoluta, el contrato será nulo, bien por defecto absoluto de consentimiento o por ausencia o ilicitud de la causa (denunciados por la actora en el presente caso), si bien también lo será cuando de hecho le falte algunos otros elementos esenciales a su función o cuando el contrato se haya celebrado en violación de un mandato o prohibición legal ( artº 6.3 Cº. Civil ), y como nulo absoluto no produce efecto alguno como tal, pretendido por las partes, obliga a destruir su apariencia de realidad o validez mediante declaración judicial de nulidad, puede ser impugnado mediante acción o excepción por cualquier persona que tenga interés en ello, que como inexistente no puede ser objeto de confirmación ni de prescripción sanatoria, obliga a reponer las cosas al estado al tiempo de su celebración (artº 1.303 y 1.307), y la acción de nulidad es imprescriptible, frente a la anulabilidad que caduca a los cuatro años: en el caso, es evidente que se ejercita la acción de nulidad por simulación absoluta del contrato de arrendamiento, de fecha 15-marzo-93, por falta de causa. Ad exemplum, las Sentencias de esta Sala de fecha 24-mayo-05 , 3-junio-04 , 11-febrero-04 , 16-julio-03 , 7-octubre y 29-enero-02 , 23 marzo y 1-febrero-01 , y como se indicaba en las de fecha 28 y 12-julio-04 : 'la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo delas partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Es ilícita, cuando se realiza el acto simulado para defraudar a terceros u ocultar una violación legal. Es absoluta, cuando las partes aparentan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno. Es relativa, cuando las partes realizan aparentemente un determinado acto, queriendo y llevando a cabo en realidad otro distinto, de tal modo que bajo el negocio simulado se oculta otro realmente querido y disimulado. En la absoluta, faltan los elementos necesarios para que el negocio nazca, ya que existe una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada. En relación con los terceros, se acepta el principio de la ineficacia de la simulación contra terceros pero con la salvedad de que esta ineficacia se halle establecida en su favor y no contra los mismos (en el mismo sentido y fines, las Sentencias de esta Sala, de fechas 3-junio-04 , 11-febrero-04 , 16-junio-03 , 7-octubre-02 , 29-enero-02 , 23-marzo-01 y 1-febrero-2001 entre otras); Y como se indicaba en precedentes Sentencias de esta Sala, la más reciente de fecha 12-julio-2004 , y en la anterior de 28-noviembre-2002: 'en orden a ponderar los antecedentes elementos fácticos y a incardinarlos en las normas a ellos aplicables, conviene tener presente que el marco normativo en que debe ser encuadrada la disputa litigiosa viene constituido, básicamente, por lo dispuesto en los artículos 1261.3 º, 1.274 , 1275 y 1277 del Código Civil , de los que se desprende -entre otros extremos y en lo que ahora interesa- que la causa es uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, que los contratos sin causa no producen efecto alguno, y que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario. Por lo demás, en esta materia ha declarado el Tribunal Supremo que 'al ser grandeslas dificultades de la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, obliga a acudir a la prueba de presunciones que autoriza el artículo 1253 del Código Civil ' (sentencias de 25 de abril de 1981, 2 de diciembre de 1983 y 10 de julio y 5 de septiembre de 1984, 13 de octubre de 1987, 5 de noviembre de 1988 y la reciente de 27 de febrero de 1998, entre múltiples), mientras que para definir conceptualmente la simulación contractual, distinguiendo la absoluta de la relativa, el Alto Tribunal ha enseñado que 'la Sala que juzga refleja en línea de principio, en cuanto a la simulación absoluta, las tesis sustentadas en numerosas sentencias, S. de 29 de noviembre de 1989 y S. de 18 de julio de 1989 , entre otras, sobre que la simulación total o absoluta la llamada -simulatio nuda-, la misma por su naturaleza es esencialmente contraventora de la legalidad, (la cual como es sabido, no esta específicamente regulada o contemplada por nuestro Código Civil ), ha sido estructurada por la doctrina más decantada, y frente a la tesis de que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada -vicio de la voluntad-, debe subsumirse como un supuesto incluible dentro de la causa del negocio, es decir, la simulación que implica un vicio en la causa negocial, con la sanción de los arts. 1275 y 1276 C.c ., y por tanto con la declaración imperativa de nulidad, salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita; y se puede distinguir una dualidad, o simulación absoluta, cuando el propósito negocial inexiste por completo por carencia de causa -qur debetur aut qur pactetur- y la relativa que es cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, y que la primera ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así 'simulado' y el prevalimiento de larealidad con el desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado; y la Sentencia de 13 de octubre de 1987, afirmaba que, como ha declarado la jurisprudencia, son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad; lo que obliga, en la totalidad de los casos, a deducir la simulación de la prueba indirecta de las presunciones. El C.c., fiel a la teoría de la causa, regula dos supuestos o clases en cuanto a su falsedad o fingimiento: uno, el más general y operativo en la práctica, en la que la falsa declaración es el fiel exponente de la carencia de causa (colorem habet, substantiam vero nullam) y que configura la llamada simulación absoluta, y el otro, aquél en que la declaración represente la cobertura de otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza (colorem habet, substantiam alteram) y que opera con carta de naturaleza propia bajo la denominación de contrato disimulado o, simplemente, simulación relativa: y asimismo en línea de principio según Ss. de 14 de febrero de 1985, 23 de enero de 1989 y 12 de noviembre de 1989 entre otras, la constitución de tal simulación es una cuestión de hecho que solo cabe atacar por la vía del extinto núm. 4 art. 1692 L.E.C ., al estar sometido a la libre apreciación del Tribunal; por otro lado, en cuanto a relación causa -motivos en citada Sentencia de 29 de noviembre de 1989: 'como es sabido, a través del art. 1274 se da un supuesto de inexistencia contractual -por falta de causa-; S. 24 de febrero de 1986 y que tal carencia proviene en razón al sentido de la causa inmerso en el art. 1275 el C.c .' (sentencia de 22 de marzo de 2001, que recoge la doctrina sentada en otras precedentes)'; y en la de fecha 11-marzo-02 'Respecto de la nulidad de transmisiones de inmuebles, por causa de simulación, llevadas a cabo por el Sr. Soriano según la parte actora, conviene recordar, previamente que la simulación es un vicio de la voluntad consistente enque una parte, de acuerdo con otra, manifiesta una voluntad aparente; es decir, es una declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Será ilícita, cuando el acto simulado se realiza para defraudar a terceros; absoluta, cuando las partes aparentan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno, faltando los elementos necesarios para que el negocio nazca, al existir una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada, o carencia de causa -colorem habet, substantiam vero nullam-, provocando su nulidad radical; o relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado y verdadero -colorem habet, substantiam alteram- ( STS de 18-7 y 29-11-86 , 28-4 y 29-7-93 , entre otras)

Es absoluta, cuando las partes aparientan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno. Es relativa, cuando las partes realizan aparentemente un determinado acto, queriendo y llevando a cabo en realidad otro distinto, de tal modo que bajo el negocio simulado se oculta otro realmente querido y disimulado. En la absoluta, faltan los elementos necesarios para que el negocio nazca, ya que existe una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada. En relación con los terceros, se acepta el principio de la ineficacia de la simulación contra terceros pero con la salvedad de que esta ineficacia se halle establecida en su favor y no contra los mismos (en el mismo sentido y fines, las Sentencias de esta Sala, de fechas 3-junio-04 , 11-febrero-04 , 16-julio-03 , 7-octubre-02 , 29-enero-02 , 23-marzo-01 y 1-febrero-2001 entre otras). Y como se indicaba en precedentes Sentencias de esta Sala, la más reciente de fecha 12-julio-2004 , y en la anterior de 28-noviembre-2002; 'en orden a ponderar los antecedentes elementos fácticos y a incardinarlosen las normas a ellos aplicables, conviene tener presente que el marco normativo en que debe ser encuadrada la disputa litigiosa viene constituido, básicamente, por lo dispuesto en los artículos 1261.3 º, 1.274 , 1275 y 1277 del Código Civil , de los que se desprende -entre otros extremos y en lo que ahora interesa- que la causa es uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, que los contratos sin causa no producen efecto alguno, y que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario

La simulación es un vicio de la voluntad consistente en que una parte, de acuerdo con otra, manifiesta una voluntad aparente; es decir, es una declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Será ilícita, cuando el acto simulado se realiza para defraudar a terceros; absoluta, cuando las partes aparentan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno, faltando los elementos necesarios para que el negocio nazca, al existir una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada, o carencia de causa -colorem habet, substantiam vero nullam-, provocando su nulidad radical; o relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado y verdadero -colorem habet, substantiam alteram- ( STS de 18-7 y 29-11-86 , 28-4 y 29-7-93 , entre otras)

La simulación absoluta puede darse en negocios que tienden a una disminución del patrimonio o que implican un aumento ficticio del pasivo; y la relativa puede recaer sobre la naturaleza del contrato, el contenido (objeto, precio, fecha, etc.), y/o los sujetos del contrato (persona interpuesta); iden las Sentencias de esta Sala, de 3 de junio , 11 de febrero , 21 de enero de 2004 , 11 de noviembre , 16 de julio de 2003 , 7 de octubre y 29 de enero de 2002 , 21 de febrero de 1996 , entre otras muchas; y STS 24 de octubre de 1995 , 19 de noviembre de 1990 , 16 de marzo de 1990 , 119 de noviembre de 1992 y 13 de marzo de 1997

Y sobre la causa del negocio jurídico y de su falta o ilicitud, los derechos y obligaciones dimanantes de cualquier negocio jurídico deben encontrar justificación y fundamento no sólo en la existencia de los elementos negociales anteriormente considerados, sino sobre todo en el hecho de que el negocio se celebre por razones que el Ordenamiento jurídico considere admisibles y dignas de protección. Estas razones, legal y doctrinalmente, se identifican con la causa del negocio jurídico, que inicialmente podemos identificar con el por qué y para qué que sirve de base al acto de autonomía privada. La causa, pues, sería elemento esencial de los acuerdos de voluntad con contenido patrimonial (esto es, los contratos), siendo en cambio intrascendente en el resto de los negocios jurídicos

El Código Civil español, al referirse al elemento causal del contrato (art. 1.274 ), comienza por distinguir entre contratos onerosos y gratuitos (aquí no se va a tener en cuenta la categoría intermedia de contratos remuneratorios, que también menciona el artículo aludido), estableciendo que

a) En los contratos gratuitos (o de pura beneficiencia) viene representada la cusa por la mera liberalidad del bienhechor

b) En los onerosos, pese a existir entrecruzamiento de prestaciones, el Código plantea la cuestión en una perspectiva unipersonal, ya que refiere la causa a cada una de las partes contratantes y no al contrato en su conjunto:"... Se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte", dice en su primera parte le artículo 1.274

Así se ha dado en decir que la cauda del negocio se identifica, objetivamente, con la función socioeconómica o con el fin típico que desemplea el tipo negocial. La insistencia en objetivizar la causa, en convertirla en la función socioeconómica del contrato o en el fin típico del negocio, desligándola de la causa de cada uno de los contratantes o de las partes del negocio, persigue dos finalidades fundamentales

a) Rastrear la causa del negocio en su conjunto

b) Independizar la causa negocial de los motivos, móviles o caprichos de las partes

Los motivos o intenciones concretas de los sujetos del negocio (o, en su caso de las partes contratantes) no forman parte del acuerdo negocial. En el mejor de los casos, son premisa del mismo, pero irrelevantes en la celebración o perfección del negocio propiamente dicha

El anterior planteamiento de objetivación u objetivización de la causa negocial no puede llevarse, sin embargo, a sus últimas consecuencias dentro del marco del Código Civil español. Lo impide la letra (y el espíritu) del artículo 1.275 :

La causa, entonces, no puede entenderse sólo y exclusivamente como fin típico de carácter objetivo o como objetiva función socioeconómica del tipo negocial utilizado por las partes, sino como algo más

El sentido del artículo 1.275 es permitir que, en su caso, la función o el fin del tipo negocial, abstractamente considerados, no excluyan de forma necesaria la valoración del fin práctica perseguido por las partes. Con lo cual, el artículo 1.275 está dando entrada a que, en determinadoscasos, incluso los motivos contrarios al Ordenamiento jurídico puedan original la ilicitud de la causa concreta. En la misma Sentencia de 29-9-10 se decía que: 'y recordar el artº 1274 del Cº Civil por el que 'en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera; y en los de para beneficiencia, la mera liberalidad del bienhechor'; y se trata de la obligación, y no del contrato según la teoría clásica, o de los negocios jurídicos como función o fin económico-social que los caracteriza y determina su contenido mínimo según la teoría objetivista, o como finalidad permanente del negocio (móvil específico) o concreta perseguida por las partes (determinante) según la teoría subjetivista, cuya última permite la anulación de aquellos negocios que se consideran ilícitos en función de los móviles que los han inspirado y del fin a que tienden

La causa es un requisito esencial de los contratos ( art 1.261-3 º, y 1.275 Cº. Civil ), sobre la misma se requiere el acuerdo coincidente de las partes (artº 1.262-1º), ha de existir y ser lícita y verdadera (artº 1.275 y 1.276), lo que se presume (artº 1.277); y su falta, en los negocios jurídicos causales, producen la nulidad del negocio que el artº 1.275 previene, pues 'los contratos sin causa no producen efecto alguno', y su falsedad equivale a su no existencia, en tanto no se pruebe otra causa verdadera y lícita'

Ídem según Sentencias de fechas 29 de octubre de 2012 , 27 de septiembre de 2012 , 29 de septiembre de 2010 , y 23 de febrero de 2006 ; entre otras muchas; en el mismo sentido y finalidades

Por demás, y en principio, no se constatan vicios de la voluntad (error, dolo, violencia o intimidación), ni reserva mental, ni indicios de simulación por no encubrir otro negocio en vez del verdaderamente celebrado, pues el de autos se ha celebrado realmente y en plena libertad contractual ( art. 1255 Código Civil ), y bien identificados el 'por qué' y el 'para qué', por ambas partes, en el intercambio de prestaciones subyacente en el negocio, habiendo perfeccionado el contrato con oferta y aceptación, voluntad contractual consciente y libre, y declaración expresamente manifestada

La consagración normativa de la autonomía privada en nuestro Código Civil se encuentra formulada en el art. 1.255, según pacífica afirmación doctrinal y jurisprudencial: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público'

La fuerza vinculante de los contratos se encuentra sancionada en el art. 1.091 del Código, conforme al cual 'las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos'. Dicho precepto, fundamental en nuestro sistema, no afirma que el contrato sea, ni siquiera Inter. Partes, ley; más, sin embargo, atribuye a las obligaciones ex contractu 'fuerza de ley' en las relaciones entre los contratantes, fundamentando así la eficacia obligatoria de la autonomía privada, tal y como ha declarado la jurisprudencia

Hablar, por tanto, de contratos consensuales significa sencillamente que el contrato se perfecciona (esto es, genera derechos y obligaciones para las partes por entenderse válidamente celebrado) por el mero consentimiento contractual (vid. Arts. 1254 y 1258, y normas concordantes)

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, dispone el art. 1254

Los contratos serán obligatorios -establece el art. 1278-, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez

En definitiva, este Tribunal descarta la tesis defensiva de simulación contractual, de forma taxativa, y en tanto que en modo alguno se ha querido simular un contrato de arrendamiento (o de subarriendo) para disimular otro de 'colaboración', como parece dar a entender la parte demandada, y en cuanto que no se deducen 'causa simulandi' ni defraudatoria de derechos, ni relaciones de dependencia ni 'silentio' u ocultaciones, ni 'disparitesis' o falta de equivalencia en el juego de prestaciones y contraprestaciones, y derivados

SEXTO.- La imputación de pagos constituye una forma de extinguir las obligaciones que se concreta en la manifestación de voluntad determinativa de la aplicación que haya de darse a la prestación realizada por el deudor con referencia a alguno de los diversos créditos de que sean titulares activos y pasivos las mismas personas, cuando estas no han decidido o acordado previamente sobre la aplicación que haya de darse al pago o pagos que se realicen al vencimiento de las diversas deudas

Las clases o variedades de la imputación de pagos son las siguientes

Imputación hecha por el deudor en virtud de la facultad exclusiva que le atribuye el artículo 1172, párrafo primero del Código Civil

Imputación realizada por el acreedor y consentida por el deudor mediante la aceptación del recibo en que se haga la aplicación del pago. Esta modalidad de imputación es subsidiaria de la que previamente tiene derecho a realizar el deudor

Imputación legal en defecto de la convencional exteriorizada en las dos modalidades precedentes, que tiene más que un carácter supletorio de estas una finalidad interpretativa de la voluntad del deudor, en cuyo favor se establece. Esta modalidad de imputación, que se regula en el artículo 1174 del Código Civil , se sustenta en el principio de considerar satisfecha la deuda más onerosa para el deudor. Si éstas fueran de igual naturaleza y gravámen, el pago se imputará a todas a prorrata

La parte demandada, a pesar de los requerimientos de la entidad demandante no hizo uso de la facultad de imputar los pagos realizados a uno u otro de los contratos de arrendamiento que tiene suscritos con la parte actora

Por tal motivo la entidad 'Lidl' realizó la imputación de pagos que se relaciona en la documental, sin que Eustasio García SL se opusiera en momento alguno

Con base en la expresada imputación de pagos, refiere la actora en su demanda que la demandada a la fecha de presentación de la demanda, adeudaba por el arrendamiento del local de CaŽs Capiscol las rentas devengadas desde el mes de junio de 2010

Considera la parte demandada que las cláusulas quinta y décimo sexta del contrato suscrito entre las partes hoy litigantes en fecha 6 de junio de 2001, y las clausulas segunda de los contratos sucesivos impedían al actor fraccionar o desglosar la renta

Es cierto que en las indicadas cláusulas se dice que la renta se entenderá siempre como una unidad sin poder en ningún caso fraccionarse o desglosarse como corresponde a la naturaleza del objeto del contrato, que se entiende único e indivisible, y que resuelto el contrato por cualquiera de las partes, la subarrendataria deberá desalojar todos los puntos de venta; pero también lo es

- Que la interpretación de la parte apelante de que existe un único contacto de subarriendo con un único objeto es rechazada por éste Tribunal en la sentencia de 17 de enero de 2012 que antes se ha analizado

- Que la parte demandada no ha impugnado ni ha mostrado su disconformidad con la imputación de pagos realizada de contrario

- Que Eustasio García SL no ha alegado ni mucho menos probado estar al corriente en el pago ni de las rentas que aquí se reclaman, de los locales de CaŽs Capiscol

- Al reclamar la parte hoy apelante únicamente la resolución del contrato relativo al local de CaŽs Capiscol, sin hacer uso de la facultad que le reconoce la cláusula decimo-xexta apartado 4º, de desalojar todos los puntos de venta, está renunciando a un beneficio reconocido contractualmente a favor de la parte demandada, operándose una renuncia a la perrogativa pactada, cuando olvidando la cláusula contractual, presenta la demanda únicamente contra uno de los locales, y esta dejación de derechos cumple con los requisitos exigidos en el artículo 6.2 del Código Civil , por cuanto la parte demandada hoy apelante al reivindicar la aplicación de tal cláusula no tiene interés legítimo protegible, al no resultar gravada o perjudicada con tal renuncia, sino todo lo contrario

La demandada no ha ofrecido pagos, conceptos e imputación de los mismos a varias deudas de la misma especie, o su aplicación, ni el prorrateo correspondiente, ni señalado cual de aquéllas es la más onerosa

SEPTIMO.- Las cuestiones relativas a la renta penalizada, actualizada, costes de licencias, posibles daños y/o perjuicios derivados de incidencias por cierres de tabiquería, disponibilidad de interruptores eléctricos, cambios de horarios, dificultades para la gestión, pérdida de clientela, costes por colaboración y/o servicios mutuos, políticas de precios, complementación de ofertas, y derivados, deben ser planteadas y deducidas, en su caso, en el juicio declarativo correspondiente

OCTAVO.- La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los arts. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

En atención a lo expuesto, y demás de general y pertinente aplicación

FALLAMO

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana Díez Blanco, en representación de la entidad 'Eustasio García, SL', contra la Sentencia de fecha 14 de febrero de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de esta Capital , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago y reclamación de rentas nº 1.137/2011, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene

3º) Se imponen a la parte demandada-apelante las costas procesales devengadas en esta alzada

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos