Sentencia Civil Nº 149/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 294/2015 de 11 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 294/2015 -4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 399/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 54 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 149/2016

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 12 de abril de 2016.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 399/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 54 Barcelona, a instancia de Caridad y Celestina , contra Delfina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de octubre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Vistos los anteriores autos, Debo DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por doña Caridad y Doña Celestina , representadas por el Procurador don JESÚS LÓPEZ SANZ y defendidas por el Letrado don CARLOS GIRBAU GIRBAU contra Doña Delfina . Se impone el pago de las costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 6 de abril de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de Dª Caridad y Dª Celestina mediante la que ejercitan, en calidad de arrendatarias, acción de devolución del total de la fianza arrendaticia reclamando la suma de 4.380.-euros de la arrendadora, Dª Delfina , propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Barcelona.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de los de Barcelona, que ha conocido de las actuaciones seguidas como Juicio Verbal nº 399/2014, se dictó sentencia desestimando la demanda y validando con ello la retención por parte de la demandada arrendadora de la suma ahora reclamada, que se corresponde con la entregada por las arrendatarias en concepto de fianza y garantía adicional al inicio de la relación contractual que se vino prologando durante cinco años mediante la suscripción sucesiva de cinco contratos de arrendamiento, el último de ellos datado el 12 de diciembre de 2012.

El juzgador de instancia, en sustento de su decisión, una vez sentado que la oposición de la demandada en la justificación de la liquidación de la fianza arrendaticia no puede considerarse extemporánea, con relación a cada una de las partidas que integrarían la liquidación argumenta:

1º) Con relación a la renta relativa al mes de diciembre de 2013, por importe de 1.400.-euros, estima que únicamente se adeudan 11 días de renta, pero, al aplicar la clausula penal prevista en el pacto 5º del contrato, decide que la suma adeudada por este concepto sobrepasa incluso la mensualidad de renta reclamada, considerando en consecuencia que la fianza debe aplicarse a su abono.

2º) Con relación a los 500.-euros que la propietaria imputa a la fracción de renta vencida y no satisfecha de las mensualidades de julio a noviembre de 2013, pues las arrendatarias abonaron, cada uno de esos meses, la suma de 1.300.-euros en lugar de los 1.400.- contractualmente pactados, el juez a quo considera que también es debida- con cargo a la fianza retenida- al no constar acreditada la rebaja de la renta que alegan las demandantes.

3º) Con relación a las cantidades que se imputan a suministros pendientes de pago, el juez considera que no se acredita que la arrendadora haya satisfecho los mismos y en consecuencia considera que no hay razón para imputar dichas sumas a la fianza.

4º) Y, con relación a los supuestos desperfectos que presentaba la vivienda al ser retornada su posesión a la propietaria, el juez, valorando la prueba practicada, estima que queda acreditada la realidad de los desperfectos, considerando que exceden de los propios del uso normal consustancial al arrendamiento, que son imputables a las arrendatarias y que, además, a la vista de los presupuestos de reparación presentados, las cantidades superarían con creces la fianza, validado, como decimos, la retención por la propiedad de todas las sumas entregadas en tal concepto.

Por parte de la actoras arrendatarias se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, solicitando su revocación para que en esta alzada se dicte nueva resolución en la que se acoja íntegramente su reclamación.

En sustento de su recurso reiteran ante todo la extemporaneidad de la justificación de la arrendadora para la retención de la fianza. En segundo lugar invocan error en la valoración de la prueba alegando, en síntesis: (i) que no se debe la renta del mes de diciembre y que, en todo caso, el juzgador no puede aplicar de oficio, como lo hace, la cláusula penal contenida en el pacto 5º del contrato, cuando esta condición no fue nunca invocada por la arrendadora, incurriendo el juzgador en incongruencia; (ii) que las pruebas practicadas revelan la existencia de una rebaja de la renta en los términos señalados; y (iii) que no están probados los daños a los que se imputan las cantidades retenidas siendo que la carga de acreditarlos corresponde a la arrendadora.

La demandada, aquí apelada, aduce que no puede acogerse la crítica radical que se hace en el recurso a la valoración de prueba que efectúa el juzgador de instancia pues, habida cuenta la práctica de la prueba bajo los principios de inmediación, oralidad y contradicción, debe respetarse la valoración probatoria del juez a quo, que no debe ser sustituida por la de las apelantes. En suma, mostrando su conformidad con los fundamentos de la resolución recurrida, solicita su confirmación en esta alzada.

SEGUNDO.-Antes de cualquier otra consideración, en respuesta a las alegaciones preliminares del escrito de oposición al recurso, resulta necesario hacer constar que el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia; así, esta Sala no está obligada a respetar el criterio de la juez en materia de prueba, de manera que no se limitan sus facultades de revisión a los supuestos de ser absurdas, ilógicas o arbitrarias las conclusiones de dicha juez, sino que para resolver la sala de otro modo basta con que no comparta dichas conclusiones.

El recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia. En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la STS de 15 de junio de 2010 ( sentencia 373), con cita de otras anteriores, cuando señala que 'La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero , ha seguido la línea jurisprudencial elaborada durante la vigencia de la derogada. Conforme a ella el órgano de apelación puede y debe revisar ilimitadamente la valoración de la prueba realizada en la primera instancia, debiendo corregirla aun cuando no se hubieran producido en aquella infracciones susceptibles de ser incluidas en el ámbito de la violación del artículo 24 de la Constitución Española '

TERCERO.-Para la resolución del recurso debemos partir de los hechos incontrovertidos que se recogen en el FJ tercero de la resolución recurrida, que ratificamos. Así está probado que las partes suscribieron cinco contratos consecutivos de arrendamiento, que aunque se denominan de temporada hay que entenderlos sometidos a la LAU, y que el último de ellos, de fecha 12/12/ 2012, tenía una vigencia de 11 meses según la cláusula 4ª del mismo y, por tanto, finalizaba el 12/11/2013. Por acuerdo de las partes ( doc. nº 9 de la demanda) el contrato se prorrogó un mes más, esto es, hasta el 11/12/2013, si bien las inquilinas no devolvieron la posesión del inmueble hasta el día 23/12/2013 fecha en la que se levantó acta al efecto.

En el último contrato vigente la renta contractual pactada era de 1.400.-euros y las sumas entregadas en concepto de fianza y aval ( cláusula 7ª) ascendían a 4.800.-euros ( 1.200€ + 3.600€).

Partiendo de los hechos enunciados, debemos indicar que, en materia de naturaleza, funciones y dinámica contractual de la fianza arrendaticia, el criterio de esta Sala aparece recogido y reiterado en diversas resoluciones (por todas, por ejemplo, las de 2 de octubre de 2013 o 11 de noviembre de 2015).

Venimos señalando que, efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización).

Sostenemos también, en lo que ahora interesa y respondiendo a la alegación de extemporaneidad que reiteran las ahora apelantes, que la fianza debe devolverse por el arrendador, precisando que este adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

Todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Esa restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues, de un lado, solo así se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado, y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador , debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En suma, en cuanto a la alegación de extemporaneidad, el juzgador de instancia viene a aplicar nuestro criterio expuesto como antecede, con lo que debemos ratificar sus argumentos en este punto y rechazar esta alegación de las recurrentes. Bien entendido que la justificación de la retención, total o parcial, de la fianza corresponde a la arrendadora, lo que sitúa la controversia en una cuestión de naturaleza eminentemente probatoria que pasamos a analizar.

CUARTO.-Por lo que respecta a las partidas a las que se ha aplicado la retención y que son objeto de una específica impugnación, debemos hacer ciertas consideraciones.

Comenzaremos por analizar las relativas a las sumas derivadas de supuestos impagos de la renta arrendaticia.

Por razones de claridad expositiva, examinaremos en primer lugar la imputación de 500.-euros que la propietaria imputa a la fracción de renta vencida y no satisfecha de las mensualidades de julio a noviembre de 2013, pues las arrendatarias abonaron, cada uno de esos meses, la suma de 1.300.-euros en lugar de los 1.400.- contractualmente pactados.

Las arrendatarias alegan que acordaron verbalmente con la Sra. Delfina una rebaja de 100 euros en la renta mensual y el juez a quo considera, acogiendo la oposición de la arrendadora en este punto, que no consta acreditada la rebaja de la renta que alegan las demandantes.

No coincidimos con la valoración probatoria que realiza el juzgador a quo sobre este particular. Es un hecho no controvertido que las partes mantuvieron negociaciones acerca de esta reducción de renta y que parte de tales negociaciones son las que se recogen en el doc. nº 14 acompañado a la demanda (ff. 32 y 33) consistente en la impresión de una conversación ('chateo') sostenida a través de una aplicación para teléfonos móviles, conversación que se reconoce por ambas partes. Aunque la práctica ausencia de signos de puntuación impide una estricta interpretación literal del texto, de su conjunto parece claro que es Dª Caridad quien solicita la rebaja, que cifra en 150 o 100.-euros respecto de la renta contractualmente pactada, que la arrendadora opone cierta resistencia pero finalmente parece dispuesta a estudiar la propuesta y que, en todo caso, la negociación por esta vía queda inconclusa pues las partes se emplazan a retomarla esa misma noche mediante llamada de teléfono. Obviamente no hay una prueba directa del contenido de esa ulterior conversación telefónica pero lo que vuelve a resultar incontrovertido es que, a partir de entonces, en los meses subsiguientes y hasta el final de la relación arrendaticia, esto es, desde julio a noviembre de 2013, las arrendatarias vinieron abonando 100 euros menos de renta cada mes, o sea, 1.300 euros en lugar de los 1.400.-euros fijados en el contrato, sin que la demandada propietaria formulara queja alguna hasta la liquidación de la fianza.

Pese a la dificultad que entraña la prueba de los pactos verbales, por otra parte perfectamente aceptados en nuestro ordenamiento jurídico en materia contractual salvo previsión expresa alternativa, en el supuesto de autos, consideramos que la conducta de ambas partes inmediatamente posterior a las negociaciones para una rebaja de la renta antes descrita, permite concluir que efectivamente esa rebaja fue acordada y que, a partir de entonces, la renta vigente entre las partes se cifraba en la suma de 1.300.-euros, luego no cabe imputar a la fianza los 500 euros que se pretenden por fracciones de renta no satisfechas al ser operativa la aludida rebaja.

En segundo lugar, con relación a la renta relativa al mes de diciembre de 2013, el juzgador estima que únicamente se adeudan 11 días de renta, pero, como hemos avanzado, al aplicar la clausula penal prevista en el pacto 5º del contrato, concluye que la suma adeudada por este concepto sobrepasa incluso la mensualidad de renta reclamada, considerando en consecuencia que la fianza debe aplicarse a su abono.

Nuevamente debemos matizar los argumentos recogidos en la sentencia apelada con respecto a este concepto. A nuestro juicio, no solo se deben 11 días de renta sino que, una vez prorrogado el contrato por un mes que fue efectivamente satisfecho, como quiera que las arrendatarias no abandonaron la vivienda en la fecha en que finalizaba la prórroga (12-12-2013) sino que permanecieron en el uso de la vivienda hasta el día 23 de diciembre de 2013, se devengó una nueva mensualidad de renta que debe ser pagada en su totalidad (sin prorrateos ni recargos por clausula penal) y como, según hemos expuesto al analizar el punto anterior, la renta vigente en ese momento era de 1.300.-euros, es esta suma la que debe aplicarse a las cantidades entregadas en concepto de fianza. De este modo, de la suma entregada como fianza y aval (4.800.-euros) deben deducirse los 1.300.-euros correspondientes a la renta devengada y no satisfecha, quedando un remanente en favor de las inquilinas por importe de 3.500.-euros.

QUINTO.-Por último en cuanto a los daños de la vivienda que se imputan a las arrendatarias y a cuya reparación la arrendadora también imputa la fianza, conviene partir por exponer el régimen jurídico aplicable.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, entendemos, discrepando de la valoración probatoria que efectúa el juzgador de instancia, que no queda acreditado que, durante el arriendo, se produjeran los daños o desperfectos con los que la demandada apelada pretende justificar la retención de la fianza.

Ciertamente, como bien dice el juzgador de primer grado en el FJ 9 de su resolución, se produce una flagrante contradicción entre las partes acerca del estado de la finca al final del arriendo aportando cada una de ellas fotografías privadas que se sitúan en esa fecha y que muestran realidades antagónicas.

Las arrendatarias junto escrito de demanda aportan (docs. núm. 15 a 35) fotografías tomadas con un teléfono móvil que las data en la tarde del día 22 de diciembre de 2013, esto es, la tarde antes de la devolución de la posesión de la vivienda y que la muestran en un perfecto estado de conservación y limpieza. Se debe poner de relieve que, revisado el acto de juicio, no consta que, tras la impugnación de documentos efectuada por el letrado de las demandantes, el letrado de la demandada impugnara formalmente estas fotografías (vid. min: 30 y ss.).

Por su parte, la demandada aporta una serie de fotografías (doc. nº 9), que afirma fueron tomadas el propio día de la entrega de la posesión, y que muestran un estado de la vivienda que no merece otro calificativo que lamentable por su deterioro y suciedad.

Además, consta aportado otro juego de fotografías, que obra en el acta notarial levantado a instancia de la arrendadora (vid.f. 123 y ss.), que se corresponde con el estado de la vivienda a fecha 10 de marzo de 2013 , es decir, casi tres meses después de entregada la posesión por las inquilinas, si bien la demandada, al ser interrogada, manifestó que no hubo ninguna actuación en la vivienda entre una y otra fecha.

Así las cosas, el juez a quo, ante las contradicciones que presentan los testimonios gráficos que aporta cada parte, da prevalencia y credibilidad al reportaje acompañado por la demandada efectuando unas consideraciones, a nuestro juicio un tanto aventuradas, y reproches de índole técnico a las fotografías acompañadas por las actoras. En efecto, el juzgador viene a considerar que las fotos de las inquilinas podrían estar manipuladas en cuanto a las fechas y horarios, recelando además ante el aumento de la reserva de batería del teléfono móvil a medida que pasan los minutos, en lugar de reflejar un consumo mayor. Esta cuestión es explicada por las recurrentes ya que la misma pantalla recoge el símbolo de un relámpago, sintomático de que el aparato estaba enchufado al cargador.

En cuanto a las discrepancias de horarios, las recurrentes señalan que una es la hora de toma de las fotografías y otra las de su envío desde el teléfono hasta un terminal desde el que pudieran ser impresas y, al margen de valorar esta alegación, lo cierto es que, si este fuera el criterio para decidir qué fotos gozan de mayor credibilidad, lo que no puede desconocerse es que en ninguna de las fotos que obran el doc. nº 9 acompañado por la arrendadora (vid. ff. 109 y ss.) aparece dato que permita situarlas en el tiempo. Es verdad que en una de estas fotos- en el folio 115, esquina inferior izquierda- aparece la inquilina Dª Caridad , y como tal se reconoció al ser interrogada en el acto de juicio, pero lo que no puede afirmarse es que todas las restantes fotos que se agrupan y se presentan en un mismo documento- este sí impugnado de contrario- fueran tomadas en idéntica ocasión.

Además, nuevamente discrepando del criterio del juzgador, nos parece que no puede servir para hacer prevalecer un juego de fotos sobre otro el testimonio de la Sra. Felisa , compañera de la arrendadora, pues dada la vinculación entre ellas, por muy claro y contundente que fuera dicho testimonio, estimamos que debe valorarse con reserva y prudencia.

En definitiva, los juegos privados de fotografías aportados por una y otra parte se anulan, en cuanto a su valor probatorio, y no son relevantes en orden a acreditar la realidad de los daños denunciados.

Así las cosas, es necesario acudir a otros elementos probatorios que nos parecen más objetivos.

Consideramos que las fotos que se incorporan al acta notarial sin duda revelan el estado de la vivienda tres meses después de entregada la posesión de la misma por las inquilinas a la arrendadora. Pues bien, en primer lugar, cabe decir que esas fotos ponen de manifiesto un estado de la finca mucho mejor que el que resulta de contemplar el juego de fotografías que integra el doc. nº 9. Como señalan las recurrentes, el ejemplo más claro de ello es el de la fotografía de la cocina; así, la última de las fotos que se adjuntan al acta notarial ( f. 132 vuelto) muestra una perspectiva de la cocina en un estado propio de la finalización de un arriendo tras un uso normal (necesidad de una limpieza pero con todos los muebles en buen estado y en su correcta ubicación) y la misma perspectiva de la cocina es de observar en la fotografía obrante al folio 109, segunda foto de la columna izquierda (integrada en el doc. nº9), en donde se aprecia una cocina con el mobiliario destrozado, con huecos de mobiliario que no aparecen en la foto del acta notarial, y en donde se observa una suciedad extrema de la estancia.

A partir de estos datos, si nos atenemos a la hipótesis de que la arrendadora, una vez recuperada la posesión, no efectúo intervención alguna en la finca, forzoso es concluir que entonces las fotos integradas en el repetido doc. nº 9 no pueden situarse en la fecha del reintegro de la posesión por las actoras apelantes, al menos no todas ellas. Y si, por el contrario, esa disparidad entre el acta y el documento nº 9 es debida a que la arrendadora sí que realizó alguna actuación en la vivienda, entonces, dado el tiempo transcurrido, lo que no quedaría acreditado es la relación de causalidad o, lo que es lo mismo, que el estado de la vivienda que se refleja en el acta sea el que dejaron las actoras al entregar la posesión de la vivienda.

A nuestro criterio resulta especialmente relevante el acta levantada por las partes con ocasión de la entrega de la posesión de la finca el día 23 de diciembre de 2013, acompañada como doc. nº 11 a la demanda (ff.24 y 25) suscrita por todas las partes, documento aceptado y reconocido. Y nos parece llamativo que, a pesar de que los daños y desperfectos que reflejarían las fotos del doc.n º 9 de la arrendadora son apreciables a simple vista y no precisan de ulteriores comprobaciones, siendo ese el estado en el que la arrendadora manifiesta haber recibido la vivienda, lo cierto es que en el acta no se hace la más mínima mención de tales desperfectos, de modo que: (i) en el pacto tercero de ese documento, se recoge una manifestación genérica, en la que se dice que se 'se procederá a la evaluación de las condiciones en que la vivienda es retornada a la propiedad. La propiedad se reserva el derecho de descontar de la citada fianza cualquier desperfecto y/o reparación que hubiera de realizarse en los (E)lectrodomésticos, mobiliario de que está dotada la vivienda'. Y (ii) tras esa manifestación, al final del documento, se reserva un espacio para hacer constar las observaciones resultantes de la inspección ocular de la vivienda (f. 25) y solo se reflejan las lecturas de los suministros de agua, luz y gas, sin una sola alusión al estado de la finca.

De lo expuesto se sigue que no queda acreditada la existencia de los daños y desperfectos al finalizar al finalizar el arriendo denunciados por la arrendadora con lo que no habría que imputar cantidad alguna a la fianza por este concepto.

A modo de recapitulación, consideramos que la única suma que cabe detraer de las cantidades entregadas por las inquilinas apelantes en concepto de fianza y aval es la de una mensualidad de renta por importe de 1.300.-euros. Restando esta suma de los 4.800.-euros entregados por las inquilinas, quedaría un saldo a favor de éstas por importe de 3.500.-euros, que deben ser reintegrados por la demandada a las actoras, con más sus intereses legales a contar desde un mes después de retornada la posesión de la finca, es decir, desde el día 23 de enero de 2014.

SEXTO.-Todo ello supone que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Caridad y de Dª Celestina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona en fecha 24 de octubre de 2014 , en los presentes autos de Juicio Verbal nº 399/2014 de los que dimana este rollo, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de Dª Caridad y de Dª Celestina contra Dª Delfina y condenamos a esta última a que abone a las actoras la suma de 3.500.-euros con más sus intereses legales a contar desde un mes después de retornada la posesión de la finca, es decir, desde el día 23 de enero de 2014.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Se decreta la devolución del depósito constituido por la parte apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.