Sentencia Civil Nº 15/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 525/2007 de 22 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00015/2008

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 525 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintidós de enero de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1635/2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 525/2007, en los que aparece como parte apelante D. Baltasar , representado por el procurador D. FELIX GUADALUPE MARTÍN, y como apelado OINADI ERRAZPER, S.L., representada por la procuradora Dña. ROSARIO GÓMEZ LORA, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, y también, como parte apelada, Dña. Fátima , sobre desahucio por falta de pago, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, en fecha 21 de febrero de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Estimar la demanda de desahucio por falta de pago de rentas interpuesta por Oinadi Errazper, S.L., representada por la Procuradora Dª. Rosario Gómez Lora, contra D. Baltasar , representado por el Procurador D. Félix Guadalupe Martín, y Dª Fátima .

Declarar la resolución del contrato de fecha 1 de Junio de 2.005 cuyo objeto es el arrendamiento de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 piso NUM001 letra NUM002 , de Madrid, cuya posesión ya ha sido puesta a disposición de la demandante.

Imponer a los demandados las costas procesales.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Baltasar , al que se opuso la parte apelada OINADI ERRAZPER, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de enero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La arrendadora, Oinadi Errazper S.L., ejercita, en demanda presentada el 9 de diciembre de 2005, acción de desahucio por falta de pago de las rentas contra los arrendatarios de la vivienda arrendada en contrato suscrito el 1 de junio de 2005, alegando que únicamente abonaron la renta del mes de junio (800 euros) y efectuaron un ingreso de 1.200 euros el 15 de septiembre de 2005 (800 euros imputados al mes de julio y 400 euros al mes de agosto), por lo que adeudan 400 euros de la mensualidad de agosto y las rentas de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2005.

El 25 de abril de 2006 comparece en el Juzgado el co-arrendatario don Baltasar y hace entrega de las llaves, manifestando que la inmobiliaria arrendadora se ha negado a recogerlas en varias ocasiones.

La demandante, a quien le son entregadas las llaves, manifiesta que ha existido allanamiento a la demanda y que procede el dictado, al amparo del artículo 21 de la Ley de Enjuiciamiento civil, de sentencia condenatoria con costas a los demandados.

El Juzgado, después de varias vicisitudes procesales, incluida una nulidad parcial de actuaciones, ordena continuar el procedimiento al haberse opuesto el arrendatario don Baltasar a la pretensión de condena al pago de las costas y señala, en el auto que decreta la nulidad de actuaciones, día y hora para la celebración de nuevo juicio verbal. El auto que decreta la nulidad de actuaciones (parcial) y señala nueva vista, únicamente se notifica al demandado don Baltasar , ya que doña Fátima fue debidamente citada para la celebración del primer juicio, no compareció al mismo por su voluntad y se celebró en rebeldía de aquélla.

El demandado se opone a la condena al pago de las costas alegando: El contrato ya se había resuelto mediante la comunicación cursada a la arrendadora el 3 de septiembre de 2005, con efectos del día 15. La renta del mes de junio se abonó, como consta en la estipulación octava del contrato y la del mes de julio se satisfizo mediante pago de 386,40 euros y rebaja de la renta por el resto por los problemas habidos en el primer mes en relación con el uso del gas; la del mes de agosto y quince días de septiembre se pagó con los 1.200 euros (800 euros imputados a agosto y 400 euros a la primera quincena de septiembre). Puso la vivienda a disposición de la arrendadora mediante comunicaciones de 3 de septiembre de 2005, no contestada, y de 22 de noviembre de 2005 , contestada por la arrendadora el 1 de diciembre de 2005 en el sentido de no aceptar la resolución del contrato, como consta documentado, negándose la arrendadora-demandante a aceptar las llaves cuya devolución le ofreció. La arrendadora había cobrado una fianza de dos meses por adelantado (1.600 euros) y ejecutado un aval bancario prestado por 4.800 euros.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que es irrelevante que antes de la presentación de la demanda el arrendatario tuviese intención de resolver el contrato porque rechazada por la arrendadora pudo llevar a cabo cuantas actuaciones legales le competen, ya consignando las llaves a disposición del arrendador ante Notario, ya promoviendo acción de resolución contractual anticipada, y no lo hizo, aparte de que para que tal resolución unilateral por parte del inquilino fuera factible, se precisaría del consentimiento de la co-arrendataria; que en el momento de presentarse la demanda de resolución del contrato por falta de pago, el arrendatario opuesto debía las rentas de septiembre, octubre y noviembre de 2005 y parte de agosto de 2005; que la actitud del codemandado, quien compareció en el Juzgado el día 25 de abril de 2006 para entregar las llaves de la vivienda y poner a disposición de la arrendadora la posesión del inmueble antes de la celebración del juicio, no rebajaba el incumplimiento por parte del citado inquilino, tanto menos cuanto que, como se desprende de la certificación del Banco Popular, hubo de ejecutarse, con fecha 5 de junio de 2006, el aval concedido a éste para el pago de las cantidades que adeudaba a la sociedad actora; y estima la acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, añadiendo, que la posesión de la vivienda ya ha sido puesta a disposición de la demandante y condena a los demandados al pago de las costas, aplicando el principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Don Baltasar interpone recurso de apelación contra dicha sentencia aduciendo: 1.- La referida sentencia aplica de modo improcedente el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 , ya que comunicó de modo fehaciente, por medio de dos burofax y personaciones en la inmobiliaria, su voluntad de resolver el contrato y abandonar la vivienda; solicitó a la arrendadora, antes de la interposición de la demanda, indicaciones para la entrega de las llaves para poner a su disposición la posesión de la vivienda; en el momento de interposición de demanda no debía cantidad alguna; no procede aplicar el 27.2.a) puesto que no puede haber desahucio, ni desalojo, ni hacerse el reconocimiento de que los arrendatarios no se encontraban al corriente en el pago de las rentas de septiembre, octubre y noviembre de 2005 y parte de agosto de dicha anualidad, como dice la sentencia y, al menos, dicha sentencia debería haber reconocido que las cantidades que pudieran deberse a la fecha de interposición de la demanda ya habían sido cobradas a través de la fianza (1.600 euros); y la arrendadora, el día del acto del juicio, ya había cobrado lo que restaba para completar la anualidad que pretendía cobrar desde un principio como sanción a una eventual resolución anticipada del contrato, a través de la ejecución del aval (4.800 euros) por seis anualidades. 2.- Indebida condena en costas porque la interposición de la demanda se produjo más de tres meses después de haber recibido la arrendadora comunicación fehaciente de la voluntad del arrendatario de desistir del contrato y porque se allanó parcial y tácitamente al contenido de la demanda, materializada mediante la comparecencia realizada el 25 de abril de 2006, en la que procedió a entregar las llaves y así lo interpretó la actora en sus escritos de 4 de octubre y 8 de mayo de 2006.

SEGUNDO.- El arrendatario don Baltasar había comunicado a la arrendadora, mediante burofax de 3 de septiembre de 2005 (no contestado) y 22 de noviembre de 2005, el desistimiento del contrato de arrendamiento con efectos del 15 de septiembre de 2005, cuando la duración establecida en dicho contrato era un año, añadiendo que al estar firmado el contrato por la co-arrendataria, doña Fátima , rogaba a la arrendadora que estableciera comunicación con ella por si estuviera interesada en seguir arrendando la vivienda y ofrecía las llaves quedando a la espera de recibir indicaciones acerca de la persona a quien debía entregarlas, así como el lugar y momento de la entrega, y solicitaba la devolución de la fianza (1.600 euros) y del aval bancario prestado (4.800 euros), alegando que, con el pago de 1.200 euros, estaba al corriente en el pago de las rentas hasta el 15 de septiembre de 2005. La arrendadora no aceptó, en comunicación de 1 de diciembre de 2005, el desistimiento del contrato, exigiendo su cumplimiento hasta el vencimiento de la anualidad, ni quiso recoger las llaves, participando al arrendatario que debía rentas (parte de la correspondiente al mes de agosto, y el total de septiembre, octubre y noviembre de 2005), así como, que una resolución anticipada le daba derecho a reclamar las rentas a modo de indemnización hasta el cumplimiento de la primera anualidad del contrato, y que la finca seguía ocupada, resultando ajenas a la arrendadora las controversias entre los dos arrendatarios.

En el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se reconocía el pago de la renta del primer mes (junio/800 euros). Y consta reconocido y acreditado el pago de 1.200 euros, en fecha 13 de septiembre de 2005, que la demandante imputa a la renta debida de julio y a parte de la renta de agosto. El demandado acredita un pago de 386,40 euros realizado el 7 de julio de 2005 y el abono de 80 euros a un tercero, el 8 de junio de 2005, por un dictamen sobre el gas y revisión.

La arrendadora ejecutó el aval bancario, por importe de 4.800 euros, el 5 de julio de 2006, e hizo suya la fianza prestada al celebrar el contrato (1.600 euros).

TERCERO.- La única cuestión relevante era si existió o no desistimiento unilateral válido antes de promoverse la resolución por falta de pago, pues de no estar ya vigente el contrato de arrendamiento, la acción de resolución del contrato de arrendamiento por otra causa sería improcedente.

La sentencia de la sección 10ª de esta Audiencia Provincial de Madrid, de 25 de octubre de 2006 , argumenta: "A propósito de si el arrendatario puede o no desistir de modo unilateral del contrato suscrito es constante la jurisprudencia menor -SSAP de Barcelona, sección 13ª, de 21 de diciembre de 2004; de Madrid, sección 12ª, de 25 de noviembre de 2004 o de Murcia, sección 3ª, de 8 de octubre de 2003 , entre otras- al señalar que el arrendatario carece de la facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado. Ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni del Código civil se puede obtener una conclusión distinta. En relación a la norma especial, el desistimiento por parte del arrendatario solo se encuentra previsto en el artículo 11 en relación con los contratos de duración superior a cinco años, y ejercitable una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato. El plazo de duración será pactado libremente por las partes, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos urbanos, presumiéndose celebrados por un año aquéllos que no se hubiese determinado duración alguna. La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1.543 del Código civil , y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 Ley de Arrendamientos urbanos, exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1.555 del Código civil , el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente, si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1.091, 1.254, 1.255 y 1.258 del Código civil , los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1.256 del Código civil que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. De toda esta normativa se desprende sin género de duda que el arrendatario no puede desistir del contrato de arrendamiento por su propia voluntad y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el artículo 1.124 del Código civil . Tal incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1.101 del Código civil y 27.1 de la Ley de Arrendamientos urbanos. La jurisprudencia menor ha venido interpretando como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el período que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador.(...). La única excepción a este régimen se ha circunscrito al caso del consentimiento por parte del arrendador en el cese anticipado del contrato, pues en tal caso no nos hallaríamos en presencia de un desistimiento unilateral, sino de un mutuo disenso -resolución mutuamente aceptada- plenamente válido al amparo de la autonomía de la voluntad de los contratantes".

Y como dice la sentencia de esta sección 14ª, de 28 de septiembre de 2006 , de interés en el supuesto presente: "El caso de autos no es ni desistimiento unilateral basado en precepto legal, ni desistimiento contractualmente pactado; es desistimiento unilateral puro y duro sin facultad legal o contractual suficiente para ello, acto gravísimo de incumplimiento, que faculta al contratante lesionado a pedir la resolución con perjuicios, cosa que no ha hecho, o a pedir el cumplimiento también con perjuicios, si es que se hubiesen producido, cosa que ha hecho parcialmente exigiendo las rentas vencidas y no satisfechas, y no compensadas con el importe del aval bancario que garantizaba el cumplimento del contrato, y con la fianza arrendaticia. Por mucho que le pese al recurrente, carece de facultad de imponer a su contratante la resolución; la resolución o se acepta o se impone judicialmente, y en el caso que nos ocupa el demandante no la acepto, ni el apelante la pidió en el suplico de la contestación a la demanda ni en el de la reconvención. Como ya hemos dicho, el que resuelve unilateralmente un contrato bilateral y reciproco es un incumplidor, que viola la mas elemental de las normas contractuales, que impide que el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes, y como tal debe soportar la pretensión de cumplimiento.

El plazo del arrendamiento era obligatorio para ambos, y a esa disposición y sus consecuencias hay que estar y, entre ellas, la sujeción del arrendatario al pago de la renta durante el periodo contractual, máxime cuando el recurrente no ha ejecutado la resolución en forma; no ha restituido la posesión entregando las llaves al dueño, o consignándolas judicial o notarialmente, limitándose a depositarlas en su abogado, acto que no es la restitución posesoria suficiente".

CUARTO.- En el supuesto objeto del presente litigio, uno de los arrendatarios pretendió el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento y la arrendadora no solo no lo aceptó, sino que exigió su cumplimiento hasta la expiración del término contractual advirtiendo al arrendatario que la resolución unilateral daba lugar a la indemnización de daños y perjuicios consistente en la contraprestación equivalente a las rentas de los meses que restaban hasta la terminación normal del contrato.

No es en el marco del presente procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas donde deba pronunciarse esta Sala acerca de las consecuencias de la comunicación de desistimiento unilateral efectuada por el co-arrendatario don Baltasar a la arrendadora, ni acerca de los efectos del arrendamiento del piso a un tercero después de la interposición de la demanda de resolución por falta de pago -arrendamiento que se deja entrever en la diligencia negativa de 7 de abril de 2006 (folio 46), donde se constata que los vecinos del 3ºB manifiestan que hace tiempo que se fue doña Fátima y que los dueños acaban de alquilar nuevamente el 2ºB-, pero sí debe afirmarse que a la fecha en que se promueve el desahucio por falta de pago de las rentas el contrato está vigente porque la arrendadora no ha aceptado el desistimiento unilateral del co-arrendatario y ha exigido su cumplimiento hasta el vencimiento de la anualidad pactada y el co-arrendatario ni siquiera ha entregado la posesión a la arrendadora, ignorándose si podía entregarla ya que eran dos los arrendatarios y se desconoce la actitud de doña Fátima .

A la fecha de la demanda el contrato de arrendamiento estaba vigente y los arrendatarios no estaban al corriente en el pago de las rentas. Ni la fianza, ni el aval bancario podían aplicarse al pago de las rentas porque respondían del cumplimiento de las obligaciones contraídas por los arrendatarios en el contrato y este seguía vigente; tan es así, que el co-arrendatario exigía extrajudicialmente a la arrendadora la devolución de la fianza y del aval bancario. Cuestión distinta es la aplicación que la arrendadora haya podido hacer de la fianza y la ejecución del aval bancario con posterioridad a la interposición de la demanda, cuando el co-arrendatario ha entregado las llaves por estar de acuerdo con la resolución del contrato, aunque por causa distinta de la falta de pago de las rentas.

No consta acreditado el pretendido acuerdo verbal de las partes para minorar la renta del mes de julio, ni consta que el abono de 386,40 euros realizado el 7 de julio de 2005 fuera para pago de la renta, pero, en cualquier caso, a la fecha de interposición de la demanda se adeudaban, incluso en la tesis del apelante, las rentas de septiembre (la mitad), octubre y noviembre de 2005.

Y a la fecha en que don Baltasar muestra conformidad con la resolución del contrato, pero no con la causa de resolución señalada en la demanda (falta de pago de las rentas), se adeudaban, además, las rentas de los meses de diciembre de 2005 y enero a abril de 2006.

En consecuencia, la resolución del contrato se ha producido por falta de pago de las rentas. Obviamente, el desalojo, mera consecuencia de la resolución del contrato por falta de pago de la renta, ya no era factible porque la posesión se había puesto a disposición de la arrendadora mediante la entrega de llaves y la co-arrendataria había abandonado la vivienda.

El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos urbanos se ha aplicado correctamente en la sentencia recurrida.

QUINTO.- El allanamiento es una declaración de voluntad unilateral del demandado por la que acepta que el actor tiene derecho a la tutela jurisdiccional que solicitó en la demanda y, en consecuencia, una declaración de voluntad por la que muestra el demandado su conformidad incondicionada con las pretensiones del actor contenidas en la demanda.

El demandado, en este caso, no se allanó incondicionalmente a la demanda porque discrepó de la causa de resolución. Se allanó a la pretensión de resolución del contrato y a la devolución de la posesión pero negó el adeudo de rentas y la procedencia de la resolución por esa causa. Por ello, no puede considerarse que existió allanamiento total a las pretensiones de la demandante.

La demanda, por tanto, había sido estimada y los demandados vencidos por lo que, en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil, que consagra el principio del vencimiento objetivo, debían ser condenados al pago de las costas causadas en la primera instancia.

Y aún cuando entendiéramos que existió allanamiento a las pretensiones de la demandante -que no lo entendemos-, tampoco podría liberarse don Baltasar de la condena al pago de las costas, ya que la demandante, extrajudicialmente, le había exigido el cumplimiento del contrato hasta la finalización de la primera anualidad y no era necesario requerimiento formal de cumplimiento de la obligación del pago de la renta porque esa obligación era líquida, vencida y exigible y venía determinada por su periodicidad, de modo que la mala fe, determinante de la condena al allanado al pago de las costas, viene insita en el mero incumplimiento. Por último, aún cuando no existió requerimiento formal de pago de las rentas vencidas, existió advertencia de la demandante al demandado, en comunicación cursada el 1 de diciembre de 2005, acerca del adeudo por tal concepto y del inicio de acciones judiciales por el incumplimiento en el pago de las rentas, supuesto equivalente al requerimiento formal previo de pago.

SEXTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas al apelante las costas causadas en esta alzada (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Baltasar , representado por el Procurador don Félix Guadalupe Martín, contra la sentencia dictada en fecha 21 de febrero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia número 41 de los de Madrid (juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta 1.635/05) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando al apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.