Sentencia Civil Nº 15/2013, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 522/2011 de 30 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL) A CORUÑA SENTENCIA: 00015/2013 Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 522/2011 Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s: D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE- Dª LEONOR CASTRO CALVO D. JOSÉ GÓMEZ REY SENTENCIA NÚM. 15/13 En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a treinta de Enero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 925/2010, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 522/2011, en los que aparece como parte apelante, D. Juan Pedro , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE PAZ MONTERO, asistido por el Letrado D. BERNARDO PENSADO VÁZQUEZ, y como parte apelada, D. Cayetano , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA DEL CARMEN ESPERANZA ALVAREZ, asistido por el Letrado D. ALBERTO TORREIRO SANTISO; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL PANTIN REIGADA , quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17/6/11 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar parcialmente la demanda interpuesta por D. Juan Pedro y, en consecuencia, se condena a D. Cayetano a abonar a la actora la suma de 254,45 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.' SEGUNDO. - Notificada dicha resolución a las partes, por Juan Pedro se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo el pasado día veintiuno de noviembre de dos mil doce, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, salvo en el particular que luego se expresará.

PRIMERO - Se ha de compartir la decisión de la sentencia sobre la cantidad reclamada en concepto de rentas. La demanda, expresa e inequívocamente (fundamento de derecho III-A-párrafo tercero), señala que ante el incumplimiento por el arrendatario, se ejercita el derecho a exigir al demandado el cumplimiento íntegro del contrato mediante el abono de las rentas no pagadas. Se pide por tanto el cumplimiento del deber de pago de las rentas y tal acción está prescrita pues se demanda más de cinco años después de que se hubiera devengado la última renta cuyo pago se incumplió.

En el recurso se expresa que se ejercitó una acción de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento (se trataría del lucro cesante no obtenido a causa de la resolución contractual producida a causa del abandono anticipado del local por el demandado y su recuperación por el arrendador), lo cual sí que podría excluir la aplicación del plazo quinquenal, al ser aplicable a tal pretensión el plazo quincenal general de las acciones contractuales, pero no es esa interpretación, en absoluto, la que deriva de la nítida delimitación en la demanda de la acción ejercitada y, por tanto, de la causa de pedir.

Cabría sopesar si en la audiencia previa hubiera sido posible precisar esta diferente articulación de la petición, pero el hecho es que revisada la grabación de tal acto, en ella no se oye a la parte actora formular o intentar formular (ante la no inteligible manifestación de la juzgadora al aludir a la excepción) alegación complementaria alguna sobre la cuestión. Consta unida al acta la minuta de la que dicha parte se auxilió en el acto y en ella sí que consta la precisión, modificación o alteración -así podría ser entendida- que la parte ahora postula en el recurso, pero la grabación del acto permite advertir que tal minuta aparece ya en la fase de proposición de prueba y se une como medio para mejor constancia de las peticiones sobre la prueba que se realizan, pero sin que ello excluyese que oralmente en el acto -que es lo que constituye el contenido relevante del mismo- se leyese la minuta en cuanto a tal proposición de prueba, pero no en cuanto al particular de la minuta relativo a las precisiones derivadas de la excepción de prescripción, que por tanto no fueron sometidas a contradicción, ni al control judicial sobre la configuración del objeto del proceso, que ya no puede verificarse en otros trámites posteriores a la audiencia previa, y que por tanto son irrelevantes a efectos del recurso.

SEGUNDO - Debe compartirse el criterio de la resolución apelada respecto de los gastos de suministros. Nada se regula al efecto en el contrato, por lo que devuelta la posesión de la finca y extinguido el contrato -ésa es la tesis del propio recurso- el arrendador sólo puede reclamar perjuicios por incumplimiento y no hay base para estimar derivado del contrato un hipotético derecho del arrendador a cargar sobre el arrendatario los recibos derivados de los suministros del local hasta una fecha determinada, sino que tal repercusión de los recibos está ligada -en una interpretación racional- al uso del local por el arrendatario y al correlativo devengo del gastos individualizables mientras el contrato perdura, como se deriva analógicamente del art. 20.3 LAU ., aunque el mismo no sea aplicable al supuesto litigioso. Devuelto el local, nada ha de pagar el arrendatario por los gastos por suministros posteriores, no tomándose la molestia la parte actora de separar en su petición costes fijos y consumos para evitar el notorio abuso de repercutir en el anterior arrendatario lo que se ha consumido desde que el arrendador dispone del local.

TERCERO - Respecto de los daños sufridos en el local, aparece como factor trascendente que el local fue alquilado de nuevo antes de que transcurrieran cinco meses desde su abandono por el arrendatario, constando en el nuevo contrato que se alquilaba un local, sin referencia alguna a que se incluyeran las máquinas o instalaciones sino que, por el contrario, la cláusula Sexta permite entender lo contrario, constando en él también (cláusula 16ª) que el arrendador 'conviene' en realizar a solicitud de los arrendatarios la pintura en color blanco del local y el derribo de un tabique. Por otra parte, la indemnización solicitada es el valor de reparación de los daños, que no exige necesariamente que tal reparación se haya llevado a cabo pues se resarce de tal modo el deterioro, el daño patrimonial, y no se trata de la mera recuperación del gasto efectuado.

En consecuencia, como criterio general de referencia al abordar las distintas partidas reclamadas, habrá de ponderarse si hay prueba suficiente de la producción del daño y de su importe, con independencia de si se ha reparado o no, pero también han de evitarse enriquecimientos injustificados en el caso de que sea deducible, a tenor de los datos obrantes en la causa, que fue la actuación de terceros o del arrendador, en la actuación de sus propios intereses y por causas distintas a la reparación de tales daños, la que provocó la desaparición de éstos, de modo que, en definitiva, no supusieron perjuicio real para el demandante. En este sentido, es el demandante quien puede demostrar, al tener que contar -o él, o la prestadora de servicios- con la correspondiente factura y con la demostración documental de los medios de pago, que las reparaciones fueron realizadas, por lo que de conformidad con el art. 217.7 LEC . las consecuencias de la incertidumbre sobre si la reparación fue realizada o no han de ser resueltas en contra de sus intereses, en particular cuando se aportan presupuestos y, de forma carente de explicación convincente, no la factura que correspondería al trabajo realizado, siendo imputables al demandante los problemas que pueda haber causado en la obtención de la documentación la dilación en el planteamiento del litigio.

A- Daños en pintura: Se aporta un presupuesto (folio 70), ratificado en juicio y realizado a instancia del demandante poco después del desalojo del local, pero no se ha demostrado la realización de tales obras, dadas la ausencia de factura y la declaración del testigo, siendo además poco verosímil tal materialización de lo presupuestado pues se prevé el pintado en color de varias paredes, frente al pintado en color blanco que se pactó con los nuevos inquilinos.

Al margen de que la partida relativa a la reparación de humedades es evidente que no puede ser repercutida al no derivar del uso del local, si en virtud de los pactos con los posteriores arrendatarios el local hubo de pintarse de nuevo variando el color, que la pintura anterior estuviera más o menos deteriorada al expirar el alquiler precedente no constituye una fuente real de perjuicio, por lo que no procede la repercusión sobre el demandado.

B- Suelo de PVC y pintado de aparatos. La reparación del suelo y rodapiés, presupuestada por la misma empresa (folio 81), no consta realizada y tales partes de la superficie del local fueron objeto del arriendo posterior, por lo que no puede apreciarse que el estado que tuviera el local en cuanto a tales elementos se haya traducido en un perjuicio para el demandante.

Distinta es la decisión que cabe adoptar respecto de los aparatos y bicicletas, pues si la resolución aprecia como verosímil que tales daños se hayan producido, y no hay motivo para pensar que el presupuesto no corresponda a la realidad, la falta de seguridad sobre que en el nuevo alquiler se incluyera esta maquinaria no permite deducir que hubiera sido asumida así o reparada por el nuevo arrendatario, por lo que está justificada su inclusión como daño indemnizable, atendidos los términos tajantes en que se regula el deber de conservación en el contrato, por lo que ha de incrementarse la cantidad reconocida en 2.091,52 euros.

C- Se comparten los argumentos de la sentencia sobre la improcedencia de cargar los gastos de limpieza presupuestados. Ni consta realizada la misma, ni consta que estemos ante una situación de descuido o suciedad extrema -nada concretó al respecto la persona de la empresa, que es la que interesa y no la hiperbólica y escuetísima valoración que realiza otro testigo, que por otro lado poco recuerda de lo que él mismo hizo- que hiciera precisa una limpieza que exceda de la que es común en el tráfico jurídico que el propietario realice si pretende poner de nuevo un bien en el mercado de alquiler.

D- En cuanto a los gastos de caldera de gasóleo, del testimonio del responsable de la empresa que emitió las facturas cabe deducir que se trata de operaciones de mantenimiento y no de reparación de daños y, además, una de las facturas está emitida a nombre de otra entidad -que la aporte el actor nada concluyente prueba, pues pudo haberle sido entregada por sus arrendatarios- por lo que ha de ser confirmada la decisión apelada.

E- En cuanto al solarium y la sauna, la prueba aportada es de suma debilidad. Una valoración de daños no ratificada y, por tanto, no sometida a contradicción y otra carente de fecha, de extrema vaguedad y cuya ratificación fue meramente formal al no poder darse datos concretos sobre la misma, no pueden bastar para demostrar los daños que se dicen necesitados de reparación, cabiendo añadir que ante la ausencia de cuantificación de las reparaciones y de comprobación durante el proceso del estado de tales elementos habría que demostrar que el estado actual de los mismos, más de nueve años después, es el mismo que tenían cuando el arrendatario dejó el local, lo que parece una entelequia. La desestimación de la tesis actora está justificada.

CUARTO - En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que no procede su imposición.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Juan Pedro , se revoca parcialmente la sentencia de 17/6/2011 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santiago dictada en el juicio ordinario nº 925/10, de modo que definitivamente se condena al demandado a abonar al demandante la suma de 2.336,97 euros, más los intereses legales de 2.336,97 euros desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, más los intereses del art. 576 LEC . de la suma de 254,45 euros desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta la fecha de la presente resolución, más los intereses legales de la suma de 2.091,52 euros desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta la fecha de la presente resolución, más los intereses del art. 576 LEC de la suma de 2.336,97 euros desde la fecha de la presente resolución.

No se hace imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia. Debiendo ingresar, en concepto de depósito para recurrir , la cantidad de 50,00 ? , aportando resguardo de ingreso en la cuenta de consignaciones de este Tribunal, aperturada en BANESTO nº 0030 - 1846 - 42 - 0005001274 clave de ingreso 1505-0000-12-NNNN-AA (siendo N y A el nº y año de procedimiento); sin cuyo requisito no será admitido a trámite el recurso.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.