Sentencia Civil Nº 15/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 288/2014 de 19 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00015/2015AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36057 42 1 2013 0017683

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000288 /2014

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de VIGO

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000959 /2013

Recurrente: Patricia

Procurador: MARIA ELENA GARCIA CALVO

Abogado: JUAN PORTANET NUÑEZ

Recurrido: Tomás

Procurador: FELIX HOMBRIA GESTOSO

Abogado: TOMAS DEL RIO DEL RIO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; DON JULIO PICATOSTE BOBILLO y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 15/15

En Vigo, a diecinueve de enero de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000959 /2013, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000288 /2014, en los que aparece como parte apelante, DOÑA Patricia , representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA MARIA ELENA GARCIA CALVO, asistido por el Letrado DON JUAN PORTANET NUÑEZ, y como parte apelada, DON Tomás , representado por el Procurador de los tribunales, DON FELIX HOMBRIA GESTOSO, asistido por el Letrado DON TOMAS DEL RIO DEL RIO.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Vigo, con fecha 7-03-2014, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

' Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda deducida por la Procuradora sra. GARCÍA CALVO, quien comparece en nombre y representación de DOÑA Patricia contra DON Tomás y, en su virtud ABSUELVOa DON Tomás de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de DOÑA Patricia , se interpuso recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del correspondiente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 15-01-2015.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1) Con fecha 1 de junio de 1977, los propietarios de la planta NUM000 del edificio núm. NUM001 de la AVENIDA000 de esta ciudad, cedieron en arriendo a D. Cirilo dicho local para ser destinado a negocio, por tiempo de un año prorrogable en la forma establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por precio o renta de 15.000 pesetas mensuales. La cláusula Segunda de dicho contrato, en relación con la renta prevenía: ' Se establece como renta o merced del arrendamiento la cantidad de quince mil pesetas mensuales. Esta renta será objeto de revisión cada dos años, elevándose o reduciéndose conforme a la alteraciones que experimente el coste de la vida, según los índices ponderados que publique el Instituto Nacional de Estadística o el Consejo General de Cámaras de Comercio'

2) A la muerte del arrendatario se subrogó en su lugar su hijo D. Tomás .

3) Con fecha 9 de abril de 2008, la propiedad requirió notarialmente al arrendatario:

a) para reclamarle el pago de la deuda devengada en los últimos cinco años por el concepto de renta.

b) a fin de que procediere a la actualización de la renta, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , fijando la nueva renta en la cantidad de 673,19 euros al mes.

4) El arrendatario dio respuesta a dicho requerimiento en los términos siguientes:

a) En cuanto a la reclamación de rentas impagadas de los años 2003 a 2008, que había efectuado el pago de cuotas de comunidad por obras extraordinarias a la comunidad de propietarios, habiendo sido autorizado por la propiedad a descontar el importe de tales cuotas de la renta que debía satisfacer.

b) Respecto a la actualización expuso: 'En lo que respecta a la comunicación de actualización de renta del local que vengo ocupando, le indico que de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , apartado C) regla 4ª, la revisión de la renta pretendida se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda. Como consecuencia de ello, para esta anualidad procede abonarle la cantidad de 134,64 euros mensuales, resultado de aplicar el tramo del 20 % sobre la renta actualizada (673,19 euros)'.

5) A medio de acta notarial de fecha 20 de noviembre de 2012, la propiedad reclamó al arrendatario las diferencias de renta correspondientes a junio de 2008 a octubre de 2012, así como la suma de 5409 euros relativa a las rentas de alquiler de los años 2003 a 2008.

6) Con fecha 17 de diciembre de 2013, la propiedad dedujo demanda en reclamación de la cantidad de 40.831,86 euros, de los que 5409 correspondían a las rentas impagadas del periodo 2003-2008 y la parte restante a los atrasos relativos a la renta actualizada del periodo de junio de 2008 a noviembre de 2013. Se reclamaba, igualmente, el importe de las rentas que fueren venciendo durante la tramitación del procedimiento.

SEGUNDO.- Caducidad.

En la demanda se ejercita una acción de reclamación de rentas impagadas, correspondiente al periodo 2003-2008 (por la renta inicialmente fijada en el contrato) y al periodo que va desde junio de 2008 a noviembre de 2013 (por las diferencias entre la renta actualizada que debía abonar el arrendatario y la que realmente satisfizo).

La sentencia de instancia estima caducada la acción por entender que, tratándose de la reclamación de las diferencias de rentas por el incremento rechazado por el arrendatario desde el día en que debieron ser satisfechas, resulta de aplicación la regla 5ª del art. 101. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , de modo que transcurrido el plazo de tres meses desde la negativa del arrendatario, la reclamación deviene intempestiva y la demanda debe ser desestimada.

No puede compartirse tal criterio.

Respecto a la reclamación de las rentas impagadas correspondientes al periodo 2003-2008, es llano que lo que se reclama es el importe de la renta mensual fijada en el contrato (15.000 pesetas o 90,15 euros), sin incremento o elevación alguna, de suerte que en ningún caso podría resultar operativo el art. 101. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (que justamente se refiere al incremento o elevación de la renta). La norma aplicable sería el art. 1966. 3 del Código Civil , a cuyo tenor, por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimento de la obligación de satisfacer el precio de los arriendos, sean estos de fincas rústicas o urbanas. Y no es dudosa la vigencia de la acción en el presente caso. En el requerimiento notarial del 9 de abril de 2008, se reclamó el abono de las rentas impagadas correspondientes, precisamente, a los cinco años anteriores a la fecha de la reclamación, además de haberse reiterado la reclamación a medio de requerimiento notarial de fecha 29 de noviembre de 2012, siendo así que la presente demanda se presenta el 17 de diciembre de 2013.

Y tampoco se estima de aplicación el plazo de caducidad previsto en el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 respecto a la facultad del arrendador de actualizar y reclamar la renta actualizada en los términos prevenidos en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

Decíamos en la sentencia de esta Sección 6ª de 27 julio 2006 : ' En cuanto a la cuestión relativa a la caducidad de la acción actualizadora de la renta, alega la apelante que la entidad arrendadora recibió el burofax rechazando la actualización el 15 de septiembre 2004 y como quiera que la demanda rectora de las presentes actuaciones se presentó en el Decanato de los Juzgados de esta ciudad el 17 de diciembre, la acción ha caducado en tanto que ha transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere la regla 5ª del art. 101. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , normativa que la impugnante, en contra de lo sostenido en la sentencia, considera aplicable al concreto ejercicio de la actualización y a las consecuencias de tal ejercicio.

El Tribunal no comparte el criterio de la recurrente al respecto, ya que, una vez ejercitada por el arrendador la facultad de actualización que la Ley pone a su disposición, si la arrendataria manifiesta por escrito a la propiedad su oposición al incremento dentro de los treinta días siguientes a la notificación, no viene obligada a su pago, pues pesa sobre la propiedad la carga de interponer, si así lo desea, el correspondiente juicio de declaración de renta, acción que puede ejercitar en cualquier tiempo mientras no haya prescrito por el transcurso de 15 años ( disposición adicional décima de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , que menciona expresamente los arrendamientos subsistentes a su entrada en vigor, en relación con el art. 1964 del Código Civil ), no siendo aplicable al ejercicio de esta acción el invocado plazo de caducidad del art. 101. 2. 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , previsto para un supuesto distinto al de actualización de renta. Efectivamente, dicho precepto establece un régimen distinto para las acciones a ejercitar por parte del arrendador y del arrendatario, señalando la regla 4ª del art. 101. 2 que el inquilino puede ejercitar la acción de determinación de renta en el plazo del art. 106, mientras que la regla 5ª establece el plazo de tres meses de caducidad para el caso de que el arrendador quiera reclamar las diferencias de rentas desde el día en que debieron serle satisfechas o resolver el contrato, es decir, el plazo de tres meses se instauro como consecuencia de oposiciones del inquilino injustificadas a las oportunas elevaciones de rentas o conceptos asimilados a ella en donde se facultaba al arrendador para reclamar las diferencias en el importe de las rentas o resolver el contrato caso de temeridad, sin embargo para las demás acciones que quiera ejercitar el arrendador, como es el caso que nos ocupa, no se contiene en dicho precepto previsión alguna de caducidad, siendo, a su vez, inaplicable el art. 106, ya que en su número 2º excluye las acciones reguladas en los artículos 101 y 103.

La caducidad de parte de la acción entablada se sienta en la resolución impugnada en base a la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 en relación con el artículo 101 y 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en virtud de ser el arriendo de autos de vivienda anterior a mayo de 1985 y como hubo oposición por el arrendatario a la actualización instada por el arrendador en 1995, la actora tenía el plazo de tres meses para entablar la acción que se deduce en 1998. Versando la apelación y adhesión sobre tal extremo procede su tratamiento unívoco para la Sala estar con la parte actora al no ser procedente la declaración del Juzgado aún parcial de la caducidad de la acción, pues no está sujeta al plazo de tres meses y ser inaplicable el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . La actualización de la renta que se persigue por el actor trae causa en el derecho que a tal fin se reconoce por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 a los arrendadores sobre contratos de arrendamiento suscritos anteriormente a fecha 9 de mayo de 1985. Ello se contiene en la Disposición Transitoria Segunda D) apartado 10 que tiene normas específicas sobre el ejercicio del derecho. Por consiguiente resulta inaplicable a tal actualización la norma de la anterior Ley de arriendos sobre elevación de rentas, pues el apartado A) de tales disposiciones remite a la anterior normativa, a salvo las modificaciones contenidas en dicha Disposición Transitoria, precisamente una de ellas es la extensa relativa a la actualización. En dicha norma no se fija plazo alguno para el caso de que el arrendatario se oponga a la actualización, a efectos de acudir al auxilio judicial y por ende no puede exigirse un tiempo de tres meses para entablar tal acción, más cuando afectando la caducidad de la acción al derecho fundamental de la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la Constitución Española ) la misma ha de ser interpretada siempre con carácter restrictivo. Además la Disposición Adicional Décima que menciona a los arrendamientos subsistentes a su entrada en vigor remite en la prescripción de derechos y obligaciones, cuando no se haya fijado plazo específico, a las normas generales del Código Civil . También se han pronunciado las Audiencias Provinciales denegando la existencia de plazo de caducidad recogido en los artículos 101 y 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en la actualización de rentas amparada en la Disposición Transitoria Segunda, como la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Octava) en sentencias de 25 noviembre 1996 y 24 enero 1997 y Audiencia Provincial de Asturias (Sección sexta), en sentencia de 27 septiembre 1999 .

Por otra parte, a mayor abundamiento, el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 cuando fijó el plazo de tres meses era para el ejercicio de una acción que es ajena a la declaración judicial sobre actualización de rentas. Se instauró como consecuencia de oposiciones de inquilino injustificadas a las oportunas elevaciones de rentas o conceptos asimilados a ella en donde se facultaba al arrendador para reclamar las diferencias en el importe de las rentas o resolver el contrato caso de temeridad, por consiguiente ejercicio de acciones en nada semejantes a la hora entablada por la arrendadora, por lo que no podemos aceptar el criterio, aún parcial de la Juzgadora de estimar la caducidad, que procede revocar en virtud de la adhesión y rechazar el recurso de apelación'.

Doctrina que fue reiterada en la sentencia de esta Sección de 30 de diciembre de 2010 : ' El arrendador demandante impugna la sentencia de primera instancia al declarar caducada la acción por la que aquel litigante pretende actualizar la renta, ante la oposición manifestada en ese sentido por la arrendataria, al estimar, en definitiva, la juzgadora a quo, que es de aplicación el plazo de caducidad de tres meses establecido en el art. 101. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Impugnación que debe acogerse, pues tal como ya tuvo ocasión de declarar este tribunal (sentencia de 27 de julio de 2006 ), esa norma no es de aplicación, sino el plazo de prescripción genérico, de quince años, del art. 1964 del Código Civil , para el ejercicio de acciones personales no sujetas a término de prescripción específico. Abundando y resumiendo la doctrina que ya hemos sentado, en el caso contemplado el arrendador no está ejercitando ninguna de las dos acciones de condena previstas en el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , bien de reclamación de diferencias de renta, bien de resolución del contrato de alquiler, sino una acción declarativa sobre la procedencia de la actualización de la renta y su cuantificación para cierta anualidad y consiguientemente no es aplicable el plazo de caducidad de tres meses que ese precepto establece. La acción en discusión, de determinación de rentas, dispone de una norma propia, la Disposición Adicional Décima de la Ley 29/1994 , en la que, bajo el rótulo de 'prescripción', se proclama que todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil. Queda entonces sometida la acción - insistimos - al plazo de prescripción de quince años del art. 1964 y no al plazo de caducidad de tres meses de los arts. 101. 5 y 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , dado que, en realidad, esa norma ignoraba esa acción, introduciéndola innovadoramente la ley de 1994'.

Y la misma doctrina puede extraerse de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2008 : 'La Disposición Transitoria 2ª apartado a) 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone que los contratos de arrendamiento de vivienda - parte de cuya doctrina es aplicable a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados antes del 9 mayo de 1995 - celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994 seguirán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre) 'salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria'. Entre tales normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbano, el artículo 101 , relativo a la facultad del arrendador de elevar la renta o los conceptos que a la misma se asimilan. Precepto que, como se ha visto, exige propuesta por escrito del arrendador y respuesta por escrito del arrendatario o inquilino, en el plazo de treinta días, interpretándose su silencio como aceptación tácita. Pero este precepto no contempla el supuesto al que se refiere la Disposición Transitoria 2ª D, 11, párrafo primero, de una actualización de la renta a instancia del arrendador 'previo requerimiento fehaciente al arrendatario'. Esta actualización irá después seguida, en cada uno de los años en que se aplique, de una notificación efectuada por el arrendador al arrendatario del importe de la actualización (acompañada de una certificación del Instituto Nacional de Estadística) según se prevé en la misma Disposición Transitoria 2ª, D, 11, párrafo segundo. La actualización (Ibidem, párrafo tercero) se ha de desarrollar conforme a las reglas 1ª a 10ª del apartado D de la Disposición Transitoria 2ª ( reglas 6, 1 ªa 8ª del apartado 6 de la letra C) de la Disposición Transitoria 3ª para locales de negocio)'.

TERCERO.- Importe de la renta actualizada.

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su apartado C) núm . 6 señala, en relación con la actualización de la renta: 'A partir de la entrada en vigor de la presente ley , en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario'.

Como se dijo, el arrendador requirió al arrendatario, con fecha 9 de abril de 2008 y a medio de acta notarial, para la actualización de la renta, fijando la nueva renta ya actualizada en la suma de 673,19 euros. Y el arrendatario mostró conformidad tanto con la actualización como con la cuantía de la misma (véase escrito del arrendatario de fecha 3 de diciembre de 2012, en respuesta al requerimiento de fecha 20 de noviembre de 2012). No existía, por tanto, un problema de determinación de la renta (ambas partes estaban de acuerdo en que la renta actualizada ascendía a 673,19 euros), limitándose la divergencia al modo de operarse la actualización respecto de la que el arrendatario estimaba de aplicación la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y el arrendador concluía que, habiendo transcurrido más de diez años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, era exigible la totalidad del incremento y no su actualización por tramos o escalonadamente.

La cuestión ha sido ya resuelta por la doctrina jurisprudencial, debiendo recordarse a tal efecto la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2011 : 'La Audiencia recurrida (fundamento de derecho segundo) a la hora de resolver el recurso de apelación que se le planteaba, reconoce la razón que asiste a las partes al señalar la distinta interpretación que las Audiencias Provinciales han efectuado de la facultad de reclamar la actualización de la renta en los contratos sujetos al sistema de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que otorga la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en sus Disposiciones Transitorias, tanto para los contratos de inquilinato en su Disposición Transitoria 2 ª, como en los contratos de arrendamiento de local de negocio, en su Disposición Transitoria 3ª. No obstante, examinadas las razones que operan a favor de una y otra tesis, la sentencia recurrida considera que la gradualidad y la adaptación de la economía del arrendatario a la nueva renta actualizada a que se refiere el preámbulo de la Ley 29/1994 no debe ir más allá de los diez años que establece la propia Ley, regla 9ª de la Disposición Transitoria 2ª D 11, contados desde el primer vencimiento anual del contrato a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , y no desde que el arrendador ejercita la facultad, puesto que dicha regla 9ª supone en definitiva la concreción positiva de la finalidad del legislador expresada en el preámbulo. Sostiene la sentencia dictada por la Audiencia que la inactividad del arrendador supone la renuncia a la reclamación de las cantidades correspondientes a los tramos anteriores de la actualización no instada, pues tal actualización no puede tener en este sentido carácter retroactivo, favoreciendo en definitiva esta inactividad al arrendatario; pero lo que no puede deducirse es que sea necesario abrir nuevamente un período de actualización de otros diez años, además de los ya transcurridos desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, pues se ha de entender que la finalidad de la norma es procurar que en el plazo referido desde su vigencia todas las rentas congeladas se hayan actualizado conforme al sistema que sus disposiciones transitorias establecen, o, caso de que el arrendatario se oponga, se cumpla el plazo perentorio de extinción del arrendamiento que la propia norma prevé.

De lo hasta ahora razonado, esta Sala considera que la posición que ha de ser acogida es la representada por la sentencia que se recurre y no la sostenida por las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales de Sevilla y Málaga que se han aportado por la parte recurrente y que, junto con otras, han optado por mantener la postura contraria.

La actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrendatario por la Disposición Transitoria 2ª D. 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un beneficio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del primer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994 , y un derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremento al décimo año. La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal - el transcurso de diez años - pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente. No puede acogerse la tesis del arrendatario en el sentido de que 'en ningún caso [se] puede contravenir el derecho que le asiste al arrendatario a que [la actualización de la renta] se haga gradual, anual y progresiva' pues 'lo contrario sería hacer un uso antisocial del derecho, impidiendo a mi principal disfrutar de una vivienda digna, vulnerando lo dispuesto en el art. 47 de la Constitución Española en el sentido que el Tribunal Constitucional en sentencia 89/1994, de 17 de marzo , Fundamento Jurídico 5º, dispone: no puede olvidarse la relevancia que la continuidad del arrendamiento reviste para la estabilidad del domicilio familiar, y de la misma familia, en línea con lo dispuesto en el artículo 39.1 de la Constitución '- . El arrendatario conoció - o debió conocer ( art. 6.1 del Código Civil ) - que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 concedía al arrendador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el plazo de diez años suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador. En cualquier caso, subsiste la facultad del arrendatario para -incluso en este supuesto- rechazar la actualización con extinción del contrato en el plazo de ocho años desde el requerimiento formulado en tal sentido.

La tesis contraria - sustentada por la parte recurrente - conduciría, llevada a sus últimas consecuencias, a que -una vez iniciada la actualización para continuar durante el período previsto por la ley- en caso de que el arrendador omitiera la notificación de la actualización correspondiente a una anualidad no podría en el siguiente año aplicar el porcentaje propio de dicha nueva anualidad, sino que habría de aplicar el fijado para la anualidad en que se produjo tal omisión; lo que abiertamente pugnaría con la doctrina de esta Sala que, al enjuiciar sobre la aplicación de cláusulas voluntarias de elevación de renta y fijar el montante del coeficiente de elevación correspondiente, proclama que ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación hubiera tenido lugar ( sentencias, entre otras, de 28 de septiembre de 1994 y 21 marzo 1995 )'.

Y, justamente en su parte dispositiva, la sentencia señala: 'Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994, la de que la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida'.

En suma y con arreglo a tal doctrina, la renta actualizada (673,19 euros) resultaba exigible en su totalidad desde el requerimiento de actualización, de modo que el cálculo realizado por el arrendador resulta correcto y debe estimarse la pretensión también en cuanto a este extremo.

CUARTO.- Crédito compensable.

Opuso la parte demandada la existencia de un crédito compensable por importe de 5163,14 euros, que respondería al abono por el arrendatario a la Comunidad de Propietarios de diversas cuotas comunitarias por derramas o gastos extraordinarios.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2008 : 'Toda compensación puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra. Además de la compensación legal, que es la propiamente regulada en los artículos. 1195 y siguientes del Código Civil y que opera «ipso iure» cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1196 del mismo cuerpo legal , la doctrina y jurisprudencia han venido a distinguir la existencia de compensación judicial, que acaece en aquellos supuestos en que los créditos no reúnen todos los requisitos exigidos - siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos - y voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido'.

Ciertamente la parte demandada se refiere, en principio, a la modalidad voluntaria o convencional, en la medida en que remite a la existencia de un convenio con la madre de los arrendadores, en cuya virtud el arrendatario se obligaba a abonar las cuotas por derramas o gastos extraordinarios, compensándolas con el importe de las rentas. Lógicamente alegada tal compensación voluntaria por vía de excepción y a los solos efectos de que se extinga en la parte concurrente el derecho esgrimido de contrario, es claro que la prueba de la existencia de dicho pacto correspondía a la demandada. Y, tal hecho puede tenerse por acreditado a partir de la documental consistente en auto de fecha 20 de junio de 2006, dictado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de Vigo en juicio verbal seguido bajo el núm. 431/2006 , en el que consta que deducida reclamación de la Comunidad de Propietarios frente a los titulares del local arrendado, el arrendatario Sr. Tomás , que no había sido demandado, comparece en las actuaciones y abona la suma reclamada. Intervención que, razonablemente, solamente puede explicarse a partir de la realidad del convenio que ahora se invoca y al que ya se había referido el arrendatario al dar respuesta al requerimiento notarial de fecha 30 de mayo de 2008.

Por lo demás acreditado, de forma documental, el pago de la suma que se invoca como crédito compensable y que los pagos respondían a obligaciones de la propiedad frente a la Comunidad de Propietarios (derramas o gastos extraordinarios, art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal ), debe acogerse la pretensión del demandado extinguiendo en la parte concurrente la pretensión económica de la actora.

QUINTO.- Costas procesales.

De conformidad con lo prevenido en el art. 394. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

De conformidad con lo prevenido en el art. 398. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D.ª Elena García Calvo, en nombre y representación de D.ª Patricia , contra la sentencia de fecha siete de marzo de dos mil catorce, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Vigo , revocamos la misma y, en consecuencia, estimando la demanda, condenamos al demandado D. Tomás , a que abone a la actora la suma de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (35.668,72 EUROS), así como las rentas vencidas y no abonadas durante la tramitación del procedimiento, con los intereses legales.

Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución podrá impugnarse ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a medio de recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, que se interpondrán ante esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial, en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la misma.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.