Encabezamiento
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
E INSTRUCCIÓN NÚMERO 4
DE CORNELLÀ DE LLOBREGAT
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO
NÚMERO 93/2019
S E N T E N C I A
En Cornellà de Llobregat, a 27 de enero de 2020.
Vistos por JOSÉ MATEU MORELL, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de los de Cornellà de Llobregat y su Partido Judicial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio número93/2019, a instancia de la entidad mercantil IGABAN, S.A.,representada por la Procuradora de los Tribunales Doña MARÍA GALLARDO DE LA TORRE,con la asistencia letrada de Don JOSEP LLUÍS RAGA LLEIDA,frente a la entidad mercantil NUMBERS TEAM, S.L.,representada por el Procurador de los Tribunales Don URIEL PESQUIERA PUYOL,con la asistencia letrada de Doña CAROLINA GARCÍA EGEZ, se procede a dictar la presente resolución.
Antecedentes
PRIMERO.-Con fecha de 18 de febrero de 2018 se presentó demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas y reclamación de cantidad por rentas debidas, en la que, tras exponer la parte demandante, los hechos y fundamentos de derecho que estimaba oportunos y pertinentes a su derecho e interés, solicitaba la estimación de la demanda y que se dictara sentencia por la que se declarara la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del pago de las rentas, subsidiariamente se dé el contrato por rescindido par el caso de no aceptación de la acción resolutiva; se condene a la demandada a desalojar la finca dentro del plazo legal establecido, dejándola libre, vacua y expedita, debiendo estar y pasar por dicha declaración, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaren; se condene a dicha parte demandada al pago de 28.654,02 euros en concepto de rentas debidas, así como al pago de las rentas que se devengaren durante la tramitación del procedimiento y no fueren abonadas, y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca, con más los intereses legales e imposición de costas a la parte demandada, y; que se aplique la cláusula cuarta del contrato, en virtud de la cual el arrendador hará suyas las construcciones e instalaciones existentes en la finca arrendada; todo ello con la imposición de costas a la parte demandada.
SEGUNDO.-En fecha 3 de junio de 2019 se dictó decreto cuya parte dispositiva acordaba la admisión a trámite de la demanda, y en fecha 28 de junio de 2019 se presentó por la parte demandada escrito de contestación a la demanda, oponiéndose a la misma. En fecha 3 de julio de 2019 se dictó diligencia de ordenación por la cual se señalaba la celebración de la vista para el día 30 de octubre de 2019 a las 10.15 horas de su mañana. Habiéndose interpuesto por la parte demandante recurso de reposición frente a dicha diligencia de ordenación, se acordó la suspensión de la vista, y una vez resuelto dicho recurso de reposición, en fecha 18 de diciembre de 2019 se dictó diligencia de ordenación por la cual se señalaba la celebración de la vista para el día 15 de enero de 2020 a las 10.40 horas de su mañana.
TERCERO.-Dicho día y hora comparecieron ambas partes procesales demandante y demandada, practicándose las pruebas propuestas y admitidas, consistentes en documental por reproducida, interrogatorio de la demandante y testifical, formulando seguidamente las partes procesales sus conclusiones, y quedando los autos para el dictado de sentencia.
Fundamentos
PRIMERO.- En su escrito de demanda la parte demandante expone que es titular dominical de la finca que describe en el hecho primero de su escrito de demanda, y que en su calidad de arrendadora suscribió con la demandada, en calidad de arrendataria, contrato de arrendamiento en fecha 23 de noviembre de 2012, respecto del cual la parte demandante transcribe determinados pasajes, y reseña las condiciones esenciales del contrato, que presenta como particularidad que el canon establecido como renta se empezará a devengar a partir del sexto mes a contar desde la inauguración total o parcial del centro deportivo proyectado y como máximo, a partir del 1 de marzo de 2014. En cuanto a las rentas adeudadas, se señala que la arrendataria adeudaría las rentas de las mensualidades de julio, agosto y septiembre de 2018, siendo la cantidad reclamada en concepto de rentas debidas es de 28.654,02 euros, reclamándose aquellas que se devenguen desde la interposición de la demanda. Indica finalmente la parte demandante que remitió reclamación extrajudicial a la parte demandada, en la cual ya daba por resuelto el contrato, y en cuanto a las circunstancias relativas a la enervación, señala que la misma no procede por parte de la arrendataria demandada, dada cuenta que la misma ya usó de dicha facultad enervadora en un anterior procedimiento entre las partes, seguido ante este mismo Juzgado con el número de autos 128/2018.
SEGUNDO.- La parte demandada, en su contestación y oposición a la demanda, alega que siendo que la demandante vendría a presentar una situación de impago de rentas circunscrito a los meses de julio, agosto y septiembre de 2018, sería más cierto que el motivo por el cual no se produjo el pago de las rentas a sus respectivos vencimientos fue que la Agencia Tributaria había emitido una diligencia de embargo, por la cual se declaraban embargados los derechos de crédito que la Ibagan tuviera frente a Numbers Team, alcanzando el importe de la deuda, el recargo voluntario, los intereses y las costas del procedimiento la cantidad de 83.247,86 euros. Señala la parte demandada que en fecha 5 de julio de 2018 recibió dicha notificación y por ello no efectuó el pago de la renta a Ibagan, y que dicha mercantil les contactó solicitándoles que no entregaran la cantidad en concepto de renta a la Agencia Tributaria, ya que ellos harían en breve pago de la deuda que les era reclamada. Señala la demandada que tampoco se pagaron, atendiendo a la anterior petición, a las rentas posteriores, y que el levantamiento de los embargos se produjo en fecha 22 de octubre de 2018, y que fue en ese mismo mes en que Ibagan interpuso la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y que la arrendadora se habría aprovechado del hecho de que ya se habría producido la enervación en una ocasión anterior. Dicha parte demandada apunta que la razón de la actuación de la demandante es la solicitud de aplicación de la cláusula cuarta del contrato, relativa a que el arrendador hará suyas las construcciones e instalaciones existentes en la finca arrendada, considerando dicha demandada que la parte demandante pretende recuperar la posesión de la finca y hacer suyas las construcciones e instalaciones del club de pádel construido por la arrendataria, y que ello incluso excedería del objeto del procedimiento que nos ocupa.
TERCERO.- En el acto de la vista ambas partes procesales se afirmaron y ratificaron en sus respectivos escritos de demanda y contestación, tras lo cual la parte demandante se afirmó y ratificó en su escrito de demanda, pasando a actualizar la cantidad adeudada en concepto de rentas debidas, para el período comprendido de julio de 2018 a enero de 2020, ascendiendo la misma a 181.475,46 euros. En el interrogatorio de la parte demandante, ésta manifestó que les llegó la notificación de la Agencia Tributaria, y que no le constaba que Igaban hubiera comunicado a Numbers Team que no pagara a la Agencia Tributaria. Al serle exhibido el burofax aportado como documento número 8 por la parte demandante, manifestó que lo desconocía, y que habían existido negociaciones para llegar a un acuerdo y que querían más garantías de pago en un nuevo contrato. En la prueba testifical, el Sr. Victor Manuel, administrador mancomunado de una sociedad que es a su vez administradora de la sociedad demandada, manifestó que se inició el proyecto en el año 2012, y que él era gerente del pádel. Conocía el hecho del embargo por la cantidad de 83.247,86 euros, y que Ibagan contactó con ellos, pidiéndoles que no ingresaran ninguna cantidad a Hacienda, y que ellos harían el pago en próximas fechas. Señaló que cuando Ibagan presentó la demanda aún no se había levantado el embargo, y que después de la demanda existieron negociaciones que no llegaron a fructificar. Manifestó finalmente que en relación al pago de las rentas estaban pendientes de recibir cantidades dinerarias de diferentes marcas, y que en el momento de la notificación no había dinero para pagar, indicando finalmente que desconocía si se había llegado a pagar cantidad alguna a la Agencia Tributaria o a Ibagan, y que lo que sí sabía era que estaban en concurso de acreedores. En sus conclusiones, la parte demandante reiteró que se adeudaban diecinueve mensualidades de renta, traduciéndose en una cantidad de 181.475,46 euros, y que ya se había producido una anterior situación de impago, de tres o cuatro mensualidades de renta, y en el procedimiento judicial derivado se produjo la enervación, y al mes siguiente de dicha enervación se inició una nueva situación de impago de rentas, siendo lo único cierto que, la arrendataria ni pagó a Hacienda ni pagó a la arrendadora. En sus conclusiones la parte demandada manifestó que consideraba que la demandante había actuado de mala fe, en relación con el procedimiento de embargo, y que la discusión relativa al derecho de superficie y arrendamiento no podía ser tratado en este procedimiento al estar limitado su objeto, y en cuanto a la falta de pago reiteró que fue la parte arrendadora la que manifestó a la arrendataria que no pagara la renta.
CUARTO.- Sentado lo anterior, y teniendo en cuenta la pretensión ejercitada por la parte demandante y la oposición planteada por la parte demandada, cabe señalar que la parte demandante ejercita la acción de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad por rentas debidas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 250.1.1º LEC, que establece que se decidirán en juicio verbal las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Como establece el artículo 1089 CC, las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia, y como señala el artículo 1091, a colación con lo anterior, las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, y hallándonos en el ámbito de una relación jurídica arrendaticia de vivienda, la obligación principal de la parte arrendadora es la de facilitar al arrendatario el uso y disfrute del inmueble arrendado con arreglo a su finalidad y objeto, realizando las reparaciones y obras de conservación que le correspondan, correspondiendo al arrendatario como obligación principal el pago de la renta convenida, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
QUINTO.- Dispone el artículo 440.3 LEC que en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Por su parte, dispone el articulo 22.4 LEC que los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
SEXTO.- Vemos como en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas, el dueño o arrendador puede solicitar del Juzgado sólo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, reintegrarse en la posesión del mismo, o también puede,junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas. Como lo único que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, es si se debe o no el importe que manifiesta el demandante que no se le ha pagado, este tipo de procedimiento, a través de diversas reformas de la ley procesal, ha simplificado mucho los trámites. Así, el artículo 444.1 LEC establece que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'. Como señala la SAP de Madrid, de fecha 9 de abril de 2015: 'El juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo en el artículo 444 de la ley de enjuiciamiento civil que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto, en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse cuestiones complejas: es que el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir sobre la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las parte, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta solo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario de acuerdo con el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994'.
SÉPTIMO.- Sin perjuicio de lo anterior, desde el punto de vista de las reglas generales sobre la carga de la prueba, dispone el artículo 217 LEC, en sus apartados primero, segundo y tercero, que cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, y que incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.
OCTAVO.- Así las cosas, en el caso que nos ocupa, tanto de lo expuesto por la parte demandante y por la parte demandada, así como de la prueba documental, y de las pruebas practicadas en el acto de la vista, no existe controversia entre las partes procesales respecto a que en su día se concertó un contrato de arrendamiento entre las mismas, con una serie de particularidades en cuanto a su contenido, relativa a las construcciones e instalaciones deportivas realizadas sobre el suelo, estableciendo el pacto quinto del contrato que 'finalizado el plazo de duración del contrato, la totalidad de las construcciones e instalaciones existentes sobre el suelo, revertirán en propiedad de Ibagan, s.a., o al titular en su caso del suelo, sin pago de precio ni renta alguna'; a que la arrendataria recibió notificación de la Agencia Tributaria de la diligencia de embargo de los derechos de crédito que Ibagan pudiera tener frente a Numbers Team, s.l. (en este caso, las rentas dimanantes del contrato de arrendamiento); y a que ya había existido una situación anterior de impago, dando lugar a un procedimiento judicial análogo al que nos ocupa, y en el que la aquí demandada ya utilizó la facultad de enervación de la acción. Cabe señalar que la parte demandada viene a admitir el impago de las rentas de las mensualidades de julio, agosto y septiembre de 2018 señaladas en la demanda rectora del procedimiento, alegando que dicho impago se produjo por haber sido la propia arrendadora la que le habría solicitado que no efectuara el pago de dichas rentas por razón del procedimiento administrativo, respecto a lo cual las partes procesales discrepan, y las pruebas presenciales practicadas han aportado versiones contradictorias al respecto.
NOVENO.- Sin perjuicio de lo anterior, y atendiendo al objeto del procedimiento que nos ocupa, lo cierto es que la parte demandada ha incurrido en el impago de la renta, y por tanto en el consiguiente incumplimiento contractual, determinante de la resolución del contrato, como se previó en la cláusula cuarta, párrafo cuarto, del contrato de arrendamiento, tratándose de una plasmación en el documento contractual de la previsión contenida en el artículo 27.2.a), por remisión del artículo 35, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.124 del Código Civil. De la prueba practicada ha quedado probado que la parte demandada ni pagó a la arrendadora ni ingresó cantidad alguna a favor de la Agencia Tributaria, sin que, en consecuencia haya probado el pago de la renta, como le correspondía. En realidad, el propio testigo presentado por la parte demandada ha reconocido que no disponía de liquidez para efectuar el pago, y que estaban a la espera de recibir determinadas cantidades dinerarias de varias marcas y patrocinadores. En cuanto a la alegación efectuada por la parte demandada de que la demandante habría actuado de mala fe, al aprovecharse de la circunstancia de que en este procedimiento no habría existido posibilidad de enervación, señalar que si se ha dado esta circunstancia en este procedimiento es precisamente porque hubo una enervación en un procedimiento anterior análogo al que nos ocupa, y que en todo caso, ello se produjo por la existencia de otro incumplimiento anterior por parte de la demandada, análogo al que nos ocupa, por lo que respecto a la alegación de mala fe que efectúa la parte demandada, lo cierto es que la imposibilidad de enervación en este procedimiento es una consecuencia de la regulación procesal, viniendo ello derivado de un anterior incumplimiento contractual de la parte aquí demandada, habiendo dado lugar a un procedimiento análogo al presente y en el que la arrendataria ya hizo uso de la facultad de enervación, desplegándose el efecto procesal previsto en el artículo 22, apartado cuarto, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
DÉCIMO.- En cuanto a la pretensión que efectúa la parte demandante como número cuarto, en la que solicita que se aplique la cláusula cuarta del contrato, en virtud de la cual el arrendador hará suyas las construcciones e instalaciones existentes en la finca arrendada. En el contrato de arrendamiento, el párrafo tercero del pacto cuarto es el que hace referencia a '...se producirá la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, revirtiendo la plena propiedad de las construcciones e instalaciones existentes a Igaban, s.a., sin pago de indemnización alguna al arrendatario por las mismas'. Se observa que el contrato de arrendamiento en su día suscrito se intituló como 'Contrato de Arrendamiento de Solar con Derecho a Construcción', y de las pruebas practicadas se constata que subyace una situación de controversia y discrepancia entre las partes procesales respecto a las construcciones e instalaciones realizadas, y dicha cuestión excede de aquello que constituye el objeto del presente procedimiento, no pudiendo resolverse en el mismo ni efectuar la declaración solicitada por la parte demandante respecto a las citadas construcciones e instalaciones, y deberá tratarse en el procedimiento declarativo correspondiente, por lo que dicha pretensión de la parte demandante sí debe ser desestimada, por lo que procede una estimación parcial de la demanda, en relación al resto de pretensiones ejercitadas en la demanda.
DECIMOPRIMERO.- En cuanto a las costas procesales, habiéndose producido la estimación parcial de la demanda, en cuanto a la acción acumulada de reclamación de cantidades debidas, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.2 LEC, cada una de las partes procesales abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Vistos los anteriores fundamentos de derecho y los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación,
Fallo
Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMOparcialmente la demanda formulada por la entidad mercantil IGABAN, S.A.,representada por la Procuradora de los Tribunales Doña MARÍA GALLARDO DE LA TORRE,frente a la entidad mercantil NUMBERS TEAM, S.L. ,representada por el Procurador de los Tribunales Don URIEL PESQUEIRA PUYOL, debiéndose efectuar los siguientes pronunciamientos:
1.- Que DEBO DECLARAR Y DECLAROresuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de noviembre de 2012 entre la parte demandante y la parte demandada, sobre las fincas descritas en el expositivo I.-, letras A) y B) del contrato de arrendamiento reseñado, inscrita la indicada con la letra A) en el Registro de la Propiedad de l'Hospitalet de Llobregat número 2, al Tomo 82, Libro 82, Folio 156, Finca número 847; e inscrita la indicada con la letra B), en el Registro de la Propiedad de l'Hospitalet de Llobregat número 2, al Tomo 32, Libro 32, Folio 184, Finca número 18, Inscripción 15ª.
2.- Que DEBO CONDENAR Y CONDENOa la parte demandada a desalojar la finca, y en caso de no verificarlo de forma voluntaria, se llevará a cabo el lanzamiento en fecha 25 de junio de 2019 a las 10.00 horas de su mañana.
3.- Que DEBO CONDENAR Y CONDENOa la demandada al pago a la parte demandante de 181.475,46 euros en concepto de rentas debidas, más aquellas rentas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la parte demandante, con más los intereses legales, los intereses del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia.
Cada una de las partes procesales abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días hábiles a contar desde el siguiente a la notificación de la presente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 458 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el requisito de consignación de las rentas debidas establecido en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civi
Así por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por la Juez que la dictó, hallándose constituido en audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.
