Sentencia Civil Nº 150/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 114/2008 de 27 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00150/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7001826 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 114 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1093 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 40 de MADRID

De: GARCIA CALERO SA

Procurador: JORGE DELEITO GARCIA

Contra: Rosa

Procurador: BEGOÑA LOPEZ CEREZO

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintisiete de febrero de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución contrato de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 40 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado DOÑA Rosa , y de otra, como demandado-apelante GARCÍA CALERO S.A.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 40, de los de Madrid, en fecha veintidós de octubre de dos mil siete , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO COMO ESTIMO la demanda formulada por Rosa representado por el Procurador D/ña. BEGOÑA LOPEZ CEREZO contra GARCÍA CALERO S.A. representado por el Procurador D. JORGE DELEITO GARCIA debo DECLARAR resuelto el contrato de arriendo de 1/10/2003 sobre la finca descrita en los Antecedentes de Hecho y CONDENAR Y CONDENO a la demandada a pasar por tal declaración suspendiendose el pago de la renta desde el 15/3/2005 al 23/5/2005 condenando al demandado a las costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha trece de febrero de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinticinco de febrero de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante García Calero S.A., demandada en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª inicia. nº 40 de Madrid con fecha 22 de octubre de 2.007, estimatoria de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por Dª Rosa por las razones que luego se expresan.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento la precitada actora exponía que con fecha 1 de octubre de 2.003 firmo con la demandada un contrato de arrendamiento del piso sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 NUM002 nº NUM001 de la que esta era propietaria y que con fecha 15 de marzo de 2.005 se produjo un derrumbamiento del techo del piso superior, interviniendo los bomberos que apuntalaron el techo de la vivienda arrendada. Que por todo ello devino la vivienda inhabitable, por lo que el día 23 de ese mismo mes y año envió un burofax a la demandada comunicándole la necesidad de abandonar la vivienda y solicitando la resolución del contrato. Que ante el silencio de la demandada se persono de nuevo en la vivienda con un Notario que levanto Acta de la situación de la misma. Por todo ello interesaba la resolución del contrato, y en todo caso la suspensión del pago de la renta desde el día 15 de marzo de 2.005.

La demandada se opuso alegando que la que había incumplido sus obligaciones era la actora pues ya en el mes de diciembre de 2.004 había impedido a los operarios del seguro la entrada en la vivienda para arreglos, dejando de pagar la renta desde ese mes, así como la correspondiente al mes de enero de 2.005, habiendo tenido finalmente que interponer la correspondiente demanda de reclamación de pago de rentas contra la actora por importe de 5.036,70 euros. Que lo que realmente ocurrió el día 15 de marzo de 2.005 fue que el forjado del suelo del piso NUM003 se vino abajo impactando con el suelo del piso NUM004 y como consecuencia de ello se desprendió parte del techo de la cocina del piso NUM002 arrendado a la actora, sin que el resto de la vivienda resultara por ello inhabitable y por tanto resultando innecesario su abandono. Que la responsable del derrumbamiento era la Comunidad ya que este se había producido a causa de la pudrición de los forjados de los pisos NUM004 y NUM003 que eran elementos comunes, por lo que la Comunidad asumiendo el problema contrató los servicios del Arquitecto D. Rodolfo que tras inspeccionarle emitió informe en el sentido de que la zona afectada correspondía exclusivamente a una vivienda del piso NUM003 y otra del piso NUM004 , pero que el resto del inmueble se encontraba en perfectas condiciones de habitabilidad, por lo que negaba la causa de resolución añadiendo que la acora había aprovechado la circunstancia para dejar de pagar la renta. Que en el mes de mayo de 2.005 la empresa contratada había terminado ya sus trabajos de consolidación del inmueble. Que la actora había seguido ocupando el inmueble hasta el 23 de mayo de 2.005 fecha en la que hizo entrega de las llaves al Secretario de la Comunidad que se la hizo llegar a la arrendadora, procediendo a entrar en la vivienda y comprobando como faltaban algunos muebles y enseres, ocupación que se desprende del hecho de que el 20 de mayo se personó con un Notario en la vivienda. Que la mayor parte de las fotografías incorporadas al Acta Notarial no pertenecen a la vivienda arrendada. Que como consecuencia del impago de rentas promovió juicio de desahucio contra la demandante del que luego desistió, pero que también había formulado demanda de reclamación de rentas por importe total de 5.036,70 euros, y que solicitaría la acumulación al presente procedimiento.

Por Providencia de 21 de diciembre de 2.005 se rechazó la pretendida acumulación y recurrida esta, fue desestimado el recurso por Auto de 14 de febrero de 2.006 .

En el acto de la Audiencia Previa celebrada el 18 de mayo de 2.006 ambas partes estuvieron de acuerdo en la resolución del contrato, discrepando únicamente en la fecha a partir de la cual debieran producirse los efectos de suspensión del pago de la renta, que la actora fija en el 23 de marzo de 2.005, mientras que la demandada la concretó en el 23 de mayo de 2.005

El Juzgador de instancia estimó la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento, suspendiendo el pago de la renta desde el 15 al 23 de marzo de 2.005.

TERCERO.- En las alegaciones de su recurso sostiene la apelante que la sentencia se basa en hechos que no han sido probados por la actora; que por el contrario resulta acreditado que la demandada ha cumplido sus obligaciones contractuales, mientras que la actora, ni ha cumplido el año de duración del contrato, ni ha preavisado con un mes de antelación para la resolución; ni abonaba las rentas puntualmente, pues ya dos meses antes del siniestro no pagaba. Añade que la sentencia ni expresa cuales son los concretos incumplimientos de la demandada, cuando lo que resulta acreditado es que el siniestro se debió a un problema comunitario, no a una falta de conservación de la vivienda arrendada, y que en todo caso se han realizado las obras necesarias de reparación por la empresa encargada d ellas. Que por todo ello no ha quedado probado que la vivienda quedara tras el siniestro inhabitable, antes al contrario la prueba practicada demuestra todo lo contrario por lo que resulta improcedente la suspensión de la renta. Que en todo caso la actora ha vivido en el piso hasta el 23 de mayo de 2.005 en que entregó las llaves.

CUARTO.- No cabe la menor duda que al arrendamiento, como contrato bilateral y sinalagmático que engendra obligaciones reciprocas para las partes le es aplicable el art.1.124 del C. Civil que faculta a los contratantes a resolver el contrato para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, obligaciones que para el arrendador son esencialmente las de entregar la cosa, hacer en ella las reparaciones necesarias a fin de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa durante el arrendamiento (art.1.554 C.C .); y para el arrendatario, pagar la renta y usar de la cosa como un diligente padre de familia (art.1.555 del C.C .). Es por ello por lo que la L.A.U. del 94 , por la que se rige el contrato de autos, acorde con la precitada normativa general dispone en su art.27.1 que "El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art.1.124 del C.C"., y en su nº 3 . a) que "el arrendatario podrá resolver el contrato por la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art.21 ", precepto este ultimo que en su numero 1 establece que "El arrendador esta obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del C.C.", y en su numero 3 que "El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este articulo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda".

De esta normativa se desprende que la aplicación de los arts.1.124 del C.c. y 27 de la L.A.U. por quien los invoque, queda, en primer termino, supeditada al cumplimiento por su parte de sus obligaciones contractuales; en segundo lugar, que el incumplimiento debe referirse a obligaciones principales y no accesorias; y por ultimo, que cuando como en el presente supuesto, la resolución se pide por la no realización por el arrendatario de las obras necesarias de reparación para mantener la cosa arrendada en situación de disfrute, el arrendatario debe seguir el procedimiento que se desprende del precitado art.21 de la L.A.U . cual es poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1, facilitándole su verificación por si mismo o por los técnicos que designe, salvo que se trate de obras urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, las cuales podrá realizar por si mismo; luego acreditar la necesidad de tales reparaciones mediante un informe técnico, o por exigencia de las autoridades; y solo en el caso de que no obtuviera respuesta positiva o insuficiente del arrendador, podrá acudir a la autoridad judicial en reclamación de la realización de tales obras o pedir la resolución del contrato. Pero lo que no puede hacer sin mas, es optar por la resolución o extinción del contrato a su libre elección, incumpliendo así el mandato del repetido art.21 de la L.A.U ., o lo dispuesto en el mismo sentido por el art.1.559 del C.C .

Pero en el presente caso sorprenden en parte las alegaciones de la recurrente, así como su petición final de desestimación íntegra de la demanda, por cuanto, según obra en autos, en la audiencia previa ambas partes estuvieron de acuerdo en la resolución del contrato, discrepando únicamente en la fecha en que la misma debería producir los efectos de cese en el pago de la renta.

Partiendo del precitado acuerdo, resulta inútil discutir y resolver sobre la procedencia o improcedencia de la resolución, siendo el único pronunciamiento a discutir en el presente recurso, el relativo a la fecha de suspensión del pago de la renta que el Juzgador de instancia fijo en el día 23 de marzo de 2.005. Pues bien resulta indiscutido por las partes que efectivamente el día 15 de marzo de 2.005 se produjo un derrumbamiento del techo del piso superior como consecuencia del derrumbe también del piso NUM003 , procediendo ese mismo día los bomberos al apuntalamiento de la misma, pero mientras que la actora afirma que tuvo que abandonar la vivienda a causa de la inhabitabilidad del piso por los daños producidos en el piso arrendado el día 23 de marzo, la demandada mantiene que permaneció en la misma hasta el 23 de mayo de 2.005, fecha en la que por medio del Secretario de la Comunidad recibió las llaves del piso, y de la prueba practicada así se deduce, pues lo que resulta indudable es que en fecha 20 de mayo de 2.005, la actora accedió al piso con el Notario D. Juan Antonio Moncada con la finalidad de que este comprobara los daños causados por el derrumbe valiéndose lógicamente de las llaves del mismo, de forma que si poseía las llaves es que tenía la posesión de la vivienda en dicha fecha, y luego en el acto del juicio ella misma reconoció que no fue hasta el 23 de mayo cuando entregó al administrador las referidas llaves porque tenía que retirar sus cosas personales, y así también lo corrobora el testigo administrador de la finca D. Hermenegildo . En consecuencia es claro que ha de fijarse la cesación de la obligación de pago de la renta en el día 23 de mayo de 2.005 y no en el 15 de marzo de ese mismo año, procediendo en consecuencia la revocación de la sentencia en este extremo.

QUINTO.- Por disposición de los arts. 394 y 398 de de la L.E.C . no procede hacer especial imposición de las costas causadas tanto en primera instancia como en el presente recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando en parte como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Jorge Deleito García en nombre y representación de García Calero S.A. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 40 de Madrid con fecha 22 de octubre de 2.007 de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos en parte, en el sentido de mantener la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2.003 por ambas partes concertado sobre el piso sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 NUM002 nº NUM001 de Madrid, pero modificando la fecha de cese del pago del renta que será la del 23 de mayo del 2.005, todo ello sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas tanto en primera instancia como en el presente recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 114/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico