Sentencia Civil Nº 150/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 456/2010 de 30 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 456/2010-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 846/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 GRANOLLERS (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A N ú m. 150

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a treinta de marzo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 846/2007 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Granollers (ant.CI-2), a instancia de Emiliano contra Hermenegildo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la paarte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de julio de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMANDO la demandaa interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. MANUEL MUÑOZ MUÑOZ, en nombre y representación de Emiliano contra Hermenegildo , DEBO DECLARAR Y DECLARO la suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las dos partes de autos, sita en Figaró- Montmany (08590), calle DIRECCION000 Nº NUM000 , DEBO CONDENAR Y CONDENO a Hermenegildo estar y pasar por dicha declaración, DEBO CONDENAR Y CONDENO a Hermenegildo a la realización de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la Ley 29/1994, 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos

Todo ello con expresa condena en costas procesales de esta primera instancia a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y admitido el mismo, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas , se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la votación y fallo el día 8 de marzo de 2011.

TERCERO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO. - La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la suspensión del contrato de arrendamiento de 1.7.2006 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION001 , NUM001 (también, C/ DIRECCION000 , NUM000 , por la que se accede al local comercial en la planta baja), bajos de Figaró- Montmany (a cuya pretensión no se opuso el demandado), condenándose a D. Hermenegildo a realizar las obras de conservación necesarias del art. 21 LAU ; subsidiariamente, de alegarse la extinción del arriendo por pérdida de la finca, al ser ésta por causa imputable al arrendador, se condene a éste a que indemnice al arrendatario D. Emiliano por los daños y perjuicios causados que concreta en 2600 €, más por los objetos no recuperados, que valora cautelarmente en 3000 €. A dicha pretensión se opuso el demandado alegando (1) la prejudicialidad penal al amparo del art. 40 LEC, (2 ) litisconsorcio pasivo necesario, respecto de su hermana, que es copropietaria de la vivienda, y respecto a los terceros que causaron el daño (lo que fue desestimado en la audiencia previa, formulando el letrado la correspondiente protesta), (3) niega que el inmueble estuviera en mal estado de conservación, salvo dos vigas en el local de la planta baja; es decir, no se alega (vía reconvención) "la extinción del contrato de arrendamiento por la pérdida de la finca", en la que se basa la petición subsidiaria. De esta forma el debate quedó reducido a la obligación o no del demandado a realizar las obras necesarias y al coste de las mismas (no cabía entrar en si procedía o no la extinción del contrato, con arreglo al art. 28 ).

La sentencia de instancia, tras considerar procedente la suspensión del contrato ex art. 26 LAU (las partes se hallaban contestes en dicho extremo) y y la "existencia de un pequeño deterioro...que lo hace inhabitable en cuanto no se proceda a su debida reparación para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido" cuya reparación corresponde al arrendador, ex art. 21 , estima la demanda, con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza éste reiterando la prejudicialidad penal, la falta de litisconsorcio pasivo necesario y alegando la indebida aplicación del art. 21 LAU , no constando que la causa de los desperfectos sean imputables al arrendador, cuya prueba corresponde al arrendatario actor. Con lo que se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los que se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado por 5 años y una renta inicial de 200 € mensuales, asumiendo el arrendatario el IBI y "basuras" (f. 9 y ss). 2) En 2.11.2006 el Ayuntamiento de la referida población, concedió licencia de obras para el derribo de un inmueble colindante, durante cuya ejecución, en 21 marzo del 2007 (f. 174 y ss), se produjo un desprendimiento de la pared "supuestamente medianera" lo que motivó la inspección de las fincas colindantes, y entre ellas, el inmueble en que se ubica la vivienda arrendada (con entrada por la C/ DIRECCION001 , NUM001 ), constatando su afectación con una grieta visible al exterior, así como que está en mal estado de conservación, las vigas de madera en cocina y sanitarios en la planta baja tienen el extremo afectado por la carcoma y, en un espacio entre vigas, una grieta profunda, por lo que se procedió a su precinto, previo apuntalamiento, permitiéndose a los inquilinos - que fueron desalojados - presentes coger sus pertenencias, y requiriendo a la propiedad, Sr. Hermenegildo , a fin de que en 10 días presentasen informes en relación con el estado de conservación o, en su caso, de ruina, con apercibimiento de que, en otro caso, lo harían los técnicos municipales, cuya resolución fue asimismo notificada al arrendatario (f. 12 y 13); asimismo, por Decret del Ayuntamiento 24/08, se emplaza a la propiedad a fin de comparecer en el inmueble, para acceder con los servicios técnicos municipales a fin de realizar una inspección del edificio 3) El arrendatario, en aquellos momentos ausente (f. 175), había abonado las rentas de marzo y abril del 2007 (f. 15 y 16), por lo que al volver, se encontró el inmueble precintado, sin poder acceder inmediatamente a su vivienda, siquiera no aporta relación de bienes de que, hallándose en la misma, no pueda disponer. 4) Aquellos hechos motivaron la incoación de diligencias previas penales 3212/2007 seguidas en el Juzgado de Instrucción 3 de Granollers, frente al promotor y dirección facultativa de la obra de la finca colindante (f. 70 y ss), en las que se dictó auto de sobreseimiento que, recurrido en apelación (f. 139 y ss) fue estimado por la Sección 6ª de esta Audiencia (f. 215 y ss)

TERCERO .- En autos solo consta el dictamen del Sr. Avelino (que al parecer obra completo en las diligencias penales), no ratificado ni sujeto a contradicción, sin que consten las fotografías a que se alude en el mismo y tampoco resulta concluyente sobre los concretos daños existentes en la finca (solo se alude a pequeñas grietas existentes en el interior de la vivienda, pero tampoco concreta a cuál de las dos existentes en los bajos corresponde), en paredes y forjados. En todo caso por el demandado no se niega la realidad de los daños (ni la necesidad de las obras), sino que éstos no derivan del mal estado de conservación del edificio (el contrato es de julio del 2006 - aceptándose un concreto estado del inmueble - y los hechos ocurren en marzo del 2007 (solo 9 meses después), sin que conste notificación alguna sobre la necesidad de obras por parte del arrendatario o incidencia alguna en tal sentido, con anterioridad al derribo de la finca colindante), sino precisamente tras el derribo del colindante y:

a)lo dice el actor en su demanda ("...a causa del derribo del edificio colindante...")

b)la resolución del Ayuntamiento, cuando dice que ¿los técnicos responsables de las obras de derribo deberán dar soluciones técnicas y proceder a restaurar el edificio afectado¿)

Por lo demás no consta que exista alguna concausa o contribución al resultado lesivo, imputable al arrendador por falta de las reparaciones necesarias; el actor ni siquiera intenta probarlo; no se concretan las obras a cargo del arrendador (ni en la demanda ni en la sentencia, que se limita a condenar al demandado a una obligación legal genérica)

Ciertamente, las obras a cargo del arrendador, de conservación, son todas aquellas indispensables para que el inmueble arrendado, sea vivienda o local, pueda servir para el uso. Son por lo tanto obras necesarias, y esta necesidad puede obedecer a diferentes causas: el paso del tiempo; el deterioro de la cosa, ya sea por motivos naturales o por caso fortuito o fuerza mayor; o porque venga impuesto por la autoridad competente (administrativas), así las SSTS 3-2-62 ; 31-5-66 ,... Tanto en el TRLAU 64 como en la LAU 94 hablan en ocasiones indistintamente de obras de conservación como de reparación, y aunque la diferencia no tiene básicamente trascendencia jurídica, las de conservación tienden a evitar un deterioro de la finca; y las de reparación están dirigidas a subsanar un daño ya producido. Vienen reguladas (atendida la fecha del contrato) en los 21 y 26 LAU 1994 (y por remisión del art. 30 contrato Uso distinto a Vivienda.)

Como se ha dicho, no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar..."). Todas las obras de mantenimiento y las que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador". Por lo tanto, al igual que en la LAU de 1964 (art. 107 ) es el arrendador el obligado a realizar la obra siendo la misma de su exclusivo cargo, y debemos entender que se refiere a reparaciones de la vivienda o local arrendado, como de sus elementos o servicios con los que cuenta y son arrendados, como los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la entidad arrendada.

Y si las obras hicieran inhabitable la totalidad de la finca arrendada (entiendo que ello ocurre también cuando las zonas habitables fuesen insuficientes para destinarlas a viviendas o desarrollar en ellas la actividad para la que se arrendó la finca), el contrato quedaría en suspenso y por lo tanto no habrían de abonarse las rentas por el arrendatario.

Claro, existen Obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador (pfo. 2º art. 21 ): 1) Cuando el deterioro fuera imputable al arrendatario (arts. 1563 y 1564 CC ). 2) En los casos de pequeñas reparaciones producidas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda o por la actividad que en la finca se desarrolle. 3) Cuando la finca se perdiese o destruyese por causa no imputable al arrendador. Por remisión al art. 28 ("Extinción del arrendamiento"), se engloban dos supuestos: a) la Pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador (debe incluir este concepto el supuesto de expropiación forzosa en el que lógicamente pierde la titularidad del inmueble. b) Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. Pero en el presente caso, ni se trata de deterioros imputables al arrendatario, ni de desgaste por el uso ordinario ni consta la pérdida o destrucción, ni se alega por el arrendador.

Procedería, al respecto, el art. 247.2 Texto Refundido Ley del Suelo : a) coste de las obras sea superior al 50 % del valor actual del edificio, excluido valor del terreno; b) Cuando el edificio presenta un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales; y c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio fuera de ordenación.

Enfín, en orden a la suspensión del contrato (art. 26 LAU ), ésta implica la paralización del plazo contractual y del pago de la renta durante el tiempo que perdure. La solicitud únicamente puede plantearla el arrendatario, siempre que la finca sea inhabitable de forma total y si concurre alguna de las dos situaciones siguientes (se trate de obras de conservación o acordadas por autoridad competente).

CUARTO.- Ambas partes están de acuerdo con la suspensión, y ciertamente al arrendador le corresponde las obras necesarias para mantener al arrendatario en el uso de la vivienda pactado, pero: a) a ello no se opone el arrendador; b) éste por ahora, ya ha hecho algo para que terceros responsables asuman las obras; c) pero no se concretan las obras, y no puede hablarse ("condenarse a la realización", sin más) de obras genéricas del art. 21 LAU , obligación legal del arrendador; por ello, procediendo la suspensión y la realización de esas obras "concretas", es decir, manteniendo el fallo de la sentencia, la Sala concidera que concurren circunstancias especiales que pudieron generar dudas de hecho o de derecho sobre la cuestión debatida, por lo que no procedía la imposición de las costas de 1ª Instancia al demandado, lo que supone la revocación parcial, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando parcialmente el recurso formulado por D. Hermenegildo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución, en el único sentido de dejar sin efecto la imposición de las costas al demandado, manteniendo el resto de pronunciamientos de dicha resolución, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.