Sentencia Civil Nº 150/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 12/2009 de 22 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00150/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7000140 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 12 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1126 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

Ponente: ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZALEZ

PL

De: Margarita , Jose Carlos

Procurador: MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO, MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO

Contra: Rosaura

Procurador: GERARDO TEJEDOR VILAR

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZALEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veintidós de marzo de dos mil once.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 12/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandantes Dª Margarita y D. Jose Carlos , y de otra, como apelada-demandada Dª Rosaura .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZALEZ .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 23 de julio de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la procuradora Sra. De la Plata Corbacho en nombre y representación de DOÑA Margarita Y DON Jose Carlos frente a DOÑA Rosaura representada por el procurador Sr. Tejedor Villar, y en consecuencia debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos instados en su contra, y todo ello, con imposición a la parte actora de las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 17 de enero de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de marzo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se rechazan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que quedan sustituidos por los que se expresa a continuación.

SEGUNDO.- El día 15 de mayo de 2006 se celebró un contrato de arrendamiento urbano de la vivienda letra " NUM000 " del piso NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 de Madrid entre doña Rosaura , como arrendadora, y doña Margarita y don Jose Carlos , como arrendatarios o inquilinos.

El día 28 de junio de 2007, los inquilinos presentaron demanda, contra la arrendadora, en la que alegan que pusieron en conocimiento de la arrendadora la necesidad de hacer las reparaciones que eran precisas para conservar la vivienda arrendada en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y que, ellos (los arrendatarios), ejecutaron, a su costa, esas reparaciones en la vivienda arrendada. Ejercitando la acción de cobro del importe de esas reparaciones (apartados 1 y 3 del artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ). Se reclaman 673,65 €, mas, como interés de demora, el interés legal de esa suma de dinero devengado desde el día 13 de marzo de 2007 (fecha de recepción por la arrendadora de un burofax remitido por los arrendatarios el día 9 de marzo).

La sentencia dictada en la primera instancia desestima totalmente la demanda.

TERCERO.- Ante todo conviene recordar que no se ha ejercitado la acción de nulidad de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento de 15 de mayo de 2006 , sin que, en la sentencia apelada, se haya acudido a esta cláusula para resolver la contienda judicial, habiendose aplicado, en todo momento, lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En consecuencia nos encontramos ante un inicio del recurso de apelación torpe por estéril.

Tampoco está de más reseñar que ninguna de las partes ha planteado que la controversia pueda quedar fuera del ámbito de aplicación del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

CUARTO.- Obras necesarias para la conservación de la vivienda arrendada.

Dentro del arrendamiento de cosas (definido en el artículo 1.543 del Código Civil ), y, al tratar del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, se dice, en el artículo 1.554 del Código Civil , que: " El arrendador está obligado: 1º. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. 2º. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. 3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato".

La segunda de las reseñadas obligaciones impuestas al arrendador, cuando de una relación arrendaticia urbana de vivienda se trata, aparece regulada en el artículo 21 de la Ley 29/1994 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .

Como regla general, durante la vigencia de la relación arrendaticia urbana de vivienda, se impone, al arrendador, la obligación de ejecutar, a su costa, todas las obras de reparación que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (apartado 1 párrafo primero). La reparación hace referencia a un daño ya causado y la conservación a un daño que se producirá si no se ejecuta la obra.

La reseñada regla general encuentra tres límites o excepciones en los que, tratándose de una obra de reparación que es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, el arrendador no viene obligado a ejecutarlas a su costa. Tres límites que son uno mínimo, otro máximo y el último por la causa del deterioro.

1º. Límite mínimo o inferior (apartado 4). Si se trata de pequeñas reparaciones que exiga el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. En este caso, el coste de esta reparación será de cargo del arrendatario que tendrá que ejecutarle.

2º. Límite máximo o superior (párrafo segundo del apartado 1). Si se ha producido la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador. En este caso se produce la extinción del arriendo (art. 28 L.A.U .).

Aunque la nueva y vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no da un concepto de pérdida o destrucción de la vivienda, debe acudirse al que se daba en la vieja y derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (apartado 2 del art. 118 ), es decir, cuando para la reconstrucción de la vivienda sea preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir el siniestro sin que para esta valoración se tenga en cuenta el valor del suelo.

A pesar de referirse el párrafo segundo apartado 1 del artículo 21 tan solo a la destrucción de la vivienda, debe también incluirse el supuesto de la ruina acordada por la autoridad competente, al que se refiere la letra b) del artículo 28 para anudarle la extinción del arriendo.

3º. Límite por la causa del deterioro ("in fine" del párrafo primero del apartado 1 y artículo 1563 y 1564 del Código Civil ). Si del deterioro de cuya reparación se trata fuera responsable el arrendatario por haberlo causado él o alguna de las personas de su casa. Debiendo tenerse en cuenta que, de entrada, todo deterioro en la vivienda arrendada ocurrido durante la relación arrendataria se presume causado por el arrendatario, siendo responsable del mismo salvo que demuestre haberse ocasionado sin culpa suya.

Constando un deterioro en la vivienda arrendada que requiera una obra de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, se impone, al arrendatario, una doble carga, a saber, la de poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible la necesidad de la reparación y la de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (apartado 3). Y, si el arrendador se niega a ejecutar a su costa la reparación, lo que tendría que hacer el arrendatario es acudir a los tribunales de justicia deduciendo, a su elección, una de estas dos pretensiones. A) la de resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados (art.27.3, a ) de la L.A.U. y 1.556 del Código Civil). B) La de ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil ).

En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 "in fine" del artículo 21 , es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual deben concurrir dos requisitos imprescindibles que condicionan la prosperabilidad de la acción de cobro del importe de la reparación, y que son los siguientes:

1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.

2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Aunque se constate que el deterioro requería de una obra de reparación que era necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, rebasando el ser una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sin que se haya producido la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y sin que sea el arrendatario el responsable del deterioro, por lo que, en consecuencia, incumbiría al arrendador la obligación de ejecutar la obra de reparación a su costa, sin embargo la acción de cobro del importe de la reparación ejecutada por el arrendatario tendría que ser desestimada si no se hubiere comunicado al arrendador la necesidad de la reparación o si la reparación no fuere urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

QUINTO.- En la primera de las facturas, tanto por su importe (200 €) como por su contenido (colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de unos cristales pequeños de las puertas del dormitorio y del salón, en un mueble de la cocina cambio del sentido de la puerta y ligera elevación para evitar roce con el poyete y el corte y colocación de unos junquillos para sujetar unos cristales pequeños en una puerta interior del salón), nos encontramos ante "pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", las cuales en principio son de cargo del arrendatario y no del arrendador.

Ahora bien, cabe pacto en contrario y que el arrendador se haga cargo del importe de esas reparaciones. En efecto, el artículo 6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos indica que, en las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda, será nula y se tendrá por no puesta la estipulación que modifique en perjuicio del arrendatario las disposiciones contenidas en las normas de esta ley. Pero los pactos o estipulaciones en perjuicio del arrendador son válidas y eficaces.

El arrendador puede hacerse cargo del importe de las pequeñas reparaciones ordinarias tanto en el contrato de arrendamiento como con posterioridad asumiendo el abono de las mismas una vez ejecutadas por el arrendatario.

En el presente caso no existe pacto alguno en el contrato de arrendamiento por el que se hiciera cargo el arrendador de las pequeñas reparaciones ordinarias. Si bien después de haberse ejecutado por el arrendatario si fue asumido su abono por el arrendador. Lo cual no se desprende el contenido de las cartas remitidas por la arrendataria doña Margarita de 6 de junio, 20 de junio, 4 de julio, 20 de julio y 28 de septiembre de 2006. Pero si de la contestación dada por la arrendadora el día 3 de octubre de 2006. En efecto, en el punto primero de esta contestación, si bien pone de manifiesto que no tiene obligación contractual de pagarlo y le advierte que no vuelva, en lo sucesivo, a ejecutar obra alguna sin su consentimiento, asume su abono, indicándole que: "lo hacemos de manera voluntaria ya que ha sido la primera vez que a ustedes les pasa", y dándole un plazo de una semana para que le remita la factura. Factura que se le remiten el día 12 de octubre de 2006. Y sin que lo dicho quede desvirtuado por las posteriores contestaciones de la arrendadora de 4 de enero y 12 de marzo de 2007, en las que solicitaba el teléfono de don Carlos .

Por lo demás, ante la factura que consta en los autos y la declaración testifical de don Carlos no cabe duda que las obras fueron ejecutadas y su precio, que figura en la factura, abonado por la arrendataria.

SEXTO.- En cuanto a la sustitución de la ventana-puerta del balcón de la cocina que cerraba mal y por ausencia de una parte del cristal dejaba pasar el frío, es una obra de reparación necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, que rebasara el concepto de pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Se comunicó a la arrendadora la necesidad de la reparación. No una vez sino varias. Así el 6 de junio, el 4 y 20 de julio, el 28 de septiembre y el 22 de diciembre de 2006. Hasta que la arrendataria ejecutó la obra en marzo de 2007.

La cuestión mas espinosa es la de si era una obra urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Pero, si tenemos en cuenta que es uno de los elementos de cierre de la vivienda que condiciona su seguridad y el mantenimiento de una temperatura agradable, debemos concluir que si era una obra urgente para evitar una incomodidad grave.

No se olvide, por último, que la arrendadora fue notificada de la necesidad de realizar la obra de la manera que tuviera por conveniente y no lo hizo, por lo que no es de recibo que, ahora ante la ejecución de la obra por los arrendatarios, se descuelgue con que bastaba la mera reparación de la ventana-puerta no siendo precisa su sustitución, cuando además el testigo don Fulgencio sostuvo la necesidad de la sustitución sin que bastara su mero arreglo.

SÉPTIMO.- Como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a los acreedores-arrendatarios por el retraso voluntario de la deudora-arrendadora en el cumplimiento de su obligación consistente en el pago de la suma de dinero reseñada, en esta sentencia se condena, a la demandada, al abono del interés de demora, consistente en el interés legal de la suma debida desde la reclamación extrajudicial el día 13 de marzo de 2007 hasta su completa satisfacción (artículo 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil ).

OCTAVO.- Las costas ocasionadas en la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, pues aunque la demandada ha visto totalmente rechazada su pretensión desestimatoria de la demanda no se le imponen las costas porque el caso objeto de controversia presentaba serias dudas de derecho (apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil ). Dudas de derecho que surgen de la subsunción de la obra ejecutada en el presente caso en el concepto jurídico de obra urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

NOVENO.- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación (número 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por doña Margarita y don Jose Carlos , debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el día 23 de julio de 2008 por la Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid en el juicio ordinario número 1.126/2007 del que la presente apelación dimana, y, en su lugar, estimando totalmente la demanda presentada por doña Margarita y don Jose Carlos debemos condenar y condenamos a doña Rosaura a pagarles 673,65 €, suma de dinero que devengará, desde el día 13 de marzo de 2007 hasta su completo abono, el interés legal del dinero.

Las costas ocasionadas en la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Las costas ocasionadas en esta apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.

Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.