Sentencia Civil Nº 150/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 806/2010 de 14 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 806/10

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 467/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 24 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 150/2012

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a catorce de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 467/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona, a instancia de Doña Socorro , representada por el Procurador Don Carles Badía Martínez y asistida por la Letrado Doña Elena Costa Sort, contra Doña Cecilia , Don Cristobal , Doña Martina y Don Isaac , representados por la Procurador Doña Joana Mª Miquel Fageda y asistidos por la Letrado Doña Vanessa González Fornas, quienes formularon reconvención contra la actora principal; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y actora reconvencional contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de febrero de 2010, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1º ESTIMO la demanda formulada por doña Socorro frente a los codemandados Ángeles , Cecilia , Cristobal , Martina y Isaac y consecuentemente DECLARO la resolución de los contratos de arrendamiento concertado respectivamente sobre las viviendas sitas en la CALLE000 número NUM000 de Barcelona con causa en la pérdida de la cosa arrendada establecida en el artículo 118 del TRLAU de 1964 y 28 LAU de 1994 y CONDENO a dichos codemandados a estar y pasar por esta declaración y dejar las diferentes viviendas libres, vacuas y expeditas a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no proceden de grado a su desalojo.

2º Se tiene por desistida a la actora señora Socorro de la acción ejercitada contra el codemandado Carlos Jesús en situación de rebeldía procesal sin expreso pronunciamiento en las costas ocasionadas.

3º ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por Doña Ángeles , Cecilia , Cristobal , Martina y Isaac contra la demandante principal y demandada reconvencional Socorro a la que CONDENO a que haga pago a cada uno de los demandantes reconvencionales de la suma de 8000 euros.

4º DISPONGO que cada parte abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 6 de octubre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- El Sr. Magistrado de instancia rechaza las excepciones de falta de legitimación activa e indebida acumulación de acciones opuestas por la parte demandada, y tras analizar con detalle los dictámenes periciales aportados, concluye que atendiendo al precio o coste del valor de la obra para una utilización normal, y los auténticos metros que deben ser objeto de valoración, tipología de la vivienda y recta aplicación de los parámetros del valor de reposición y reconstrucción, la cuantía supera el 50% del valor de construcción, por lo que estima la demanda principal y declara resueltos los contratos de arrendamiento litigiosos.

Asimismo, estima en parte la reclamación de indemnización ejercitada en vía reconvencional, y condena a la propiedad a abonar a cada uno de los demandantes reconvencionales la suma de 8.000 euros.

SEGUNDO.- La parte demandada se alza frente a la sentencia dictada y, respecto de la demanda principal, es decir, sobre la acción de extinción de los contratos de arrendamiento derivada de lo dispuesto en el artículo 118.2 TRLau 1964 , manifiesta que da por válidos los antecedentes de hecho de dicha sentencia, si bien indica que no se recogen determinadas aclaraciones efectuadas por el perito judicial Sr. Celso , ni las alegaciones efectuadas en relación a dicho dictamen, sus conclusiones y los motivos por los que se impugnó, interesando la adición de todo ello.

En primer lugar, se refiere a la impugnación expresa del peritaje judicial de Don Humberto , propuesto por la parte actora y efectuado en fase de diligencias finales, sin que conste que la designación se efectuara con las debidas garantías procesales.

Al respecto, es preciso señalar que la audición de la grabación audiovisual de la diligencia final celebrada el día 2 de febrero de 2009 deja constancia que el Juzgador ya resolvió y dio adecuada respuesta a las objeciones planteadas por la Letrado de la parte demandada sobre el nombramiento del perito. Reiterar, únicamente, que no existe indicio alguno de que el procedimiento seguido para tal nombramiento no fuera el previsto en el artículo 341.1 LEC , en virtud del cual "en el mes de enero de cada año se interesará de los distintos Colegios profesionales o, en su defecto, de entidades análogas, .... el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos. La primera designación de cada lista se efectuará por sorteo realizado en presencia del Secretario Judicial, y a partir de ella se efectuarán las siguientes designaciones por orden correlativo."

En este caso, el Juzgado ofició al Decanato a fin de que efectuara la designación, conforme al sistema habitual, y el Decanato comunicó el nombre de la persona designada según el orden correlativo correspondiente. Es posible que las referencias al nombramiento por el Colegio de Arquitectos Técnicos se deban a que en el acto de la audiencia previa la Letrada de la parte actora se refirió al nombramiento Don. Celso según un oficio recibido del Colegio en lugar del Decanato, y como la Letrada de la demandada no estaba al corriente del nombramiento, tal comentario pudo producir confusión y las dudas luego reiteradas, pero carentes de fundamento.

Asimismo, no se adivina cómo la práctica de dicha pericial judicial en fase de diligencias finales en lugar de en el acto del juicio pueda vulnerar el derecho a la tutela judicial de la parte demandada, quien formuló al Sr. Humberto todas las aclaraciones que consideró oportunas, pudiendo apreciarse que el principio de contradicción y la igualdad de armas quedó garantizado, refiriéndose incluso el Juzgador al iniciar el acto al posible interés de las partes en efectuar careo de peritos, sin que ninguna de ellas formulara petición en tal sentido.

TERCERO.- En cuanto al segundo motivo del recurso, procede recordar que el artículo 118 TRLau 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos exceda del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba ( STS de 9 de octubre de 2008 ).

Señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2009 que la doctrina jurisprudencial mayoritaria, concretada en la sentencia de 16 de julio de 2008 , citada por la STS de 6 de julio de 2009 , en relación con el referido artículo 118, por pérdida técnica basada en la desproporción existente entre el resultado perseguido y su coste de producción, indica: "Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias ( SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica ( SSTS de 30 de enero de 1984 , 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996 ).

En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica".

CUARTO.- Sentado lo anterior, debemos realizar las siguientes operaciones:

1) Determinar el valor real del inmueble arrendado.

2) Determinar el coste de las obras de reconstrucción aplicando las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes, conforme al coeficiente de participación del local.

3) Ver si el coste de la ejecución de las obras fijado de esta forma excede del 50 por 100 del valor real del inmueble.

En primer lugar, para la determinación del valor real del local arrendado, el Tribunal Supremo ya tiene señalado en su sentencia de fecha 19 de junio de 1968 : "es criterio de esta Sala, manifestado en sentencias, entre otras, de 16 de marzo de 1960 y 23 de abril de 1965 , que a partir de la Ley del 56, que sustituyó la expresión del artículo 155, de la anterior, "valor de la finca a efectos fiscales", por la de "valor real", se ha de entender éste por el que alcanza según lo dictaminado por técnicos que efectivamente tenga la finca, sin referirlo ni a renta ni al del mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que puedan alterar su realidad".

Y la STS de 12 de mayo de 1982 reitera que se entiende que " el valor real del local arrendado y que el Juzgado de Primera Instancia entiende equivale a valor en venta, en tanto que la resolución recurrida, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial citada, es el que alcanza como determinan los técnicos, sin tener en cuenta la renta pactada ni las fluctuaciones del mercado y una vez deducido el valor del solar".

En este sentido la sentencia dictada por la sección trece de esta Audiencia Provincial de fecha 30 de octubre de 2006, en el rollo nº 575/2005 , indica: " en cuanto al valor real de lo edificado (con exclusión como se ha dicho del valor del suelo) al momento de ocurrir el siniestro, la jurisprudencia ha concretado que para calcularlo ha de estarse al valor de la construcción actual según sus propios materiales, corregido por los coeficientes de envejecimiento y estado de uso o conservación, sin que pueda tenerse en cuenta ni por tanto repercutirse los de zona de ubicación y otros similares y sin referirlo a la renta ni al mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad".

Al respecto, la sentencia dictada también por la Sección trece de fecha 1 de marzo de 2011 indica: " Es evidente que la complejidad de las cuestiones planteadas (la controversia gira en torno a un problema de valoraciones, tanto del inmueble como de las obras a realizar) y los términos del art. 118.2 TRLAU (que parte, precisamente, del costo de ejecución para valorar el "siniestro"), impone la prueba pericial, porque el juez carece de tales conocimientos; siquiera los dictámenes no sean vinculantes, aunque sí deben ser objeto de una valoración racional y motivada ( arts. 120 CE y 218.2 LEC ), conforme a las reglas de la sana crítica (el juez ha de estar convencido intelectualmente por las argumentaciones del perito, para asumir su dictamen), pero, en definitiva, es un medio de prueba más sujeto al principio de libre valoración en relación con el criterio de la "valoración conjunta de la prueba" (...) El TS viene incluso a establecer una prioridad, en caso de dictámenes periciales discrepantes: (1) se acogen las conclusiones coincidentes de la mayoría de los peritos, (2) o se sigue el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito o incluso su mayor experiencia profesional, (3) con frecuencia, atender con preferencia a la fuerza convincente de los informes (completitud, congruencia y fundamentación)."

QUINTO.- En este caso la parte actora aporta con la demanda un dictamen emitido por el Arquitecto Don Carlos Manuel . El perito, tras efectuar una inspección visual de la finca a fin de tomar datos de los distintos materiales y su estado, tomar las medidas necesarias para hacer los planos y redactar el presupuesto, señala que se trata de una edificación construida con anterioridad al año 1897 y ampliada en una planta, la tercera, en 1928, describe el sistema constructivo y los materiales utilizados, el estado actual de la finca y de las patologías existentes, tanto en los elementos comunes como en los espacios privativos, indicando que la mayor parte se deben a la antigüedad del edificio y al deterioro de los materiales por la misma causa.

Para calcular el coste de una construcción de nueva planta, de las mismas características en cuanto a tamaño y uso que la existente, acude al "Boletín Económico de la Construcción", que contempla el coste de la construcción de distintas tipologías de edificios totalmente acabados, actualizado trimestralmente, y elige la tipología "Vivienda plurifamiliar aislada con estructura de fábrica de ladrillo y una altura inferior a 4 plantas", al entender que el la que más se parece al edificio litigioso, cuyo coste el último trimestre de 2007 era de 588,69 euros/metro cuadrado, si bien entiende que deben restarse los capítulos de obra relativos a "energía solar A.C.S." y ascensor, de los que carece dicho edifico y ascienden a 34,91 euros, es decir, el coste de construcción de obra nueva quedaría así en la cantidad de 553,78 euros/metro cuadrado.

A este coste aplica un coeficiente corrector que, conforme al estado actual del edificio, fija en 0'7, lo cual da un valor de reposición del edificio igual a 387,64 euros/metro cuadrado.

A partir de ello calcula el coste de reposición de los distintos pisos del edificio litigioso, según la superficie edificada, y al principal NUM001 y NUM002 , así como a los pisos NUM001 NUM002 y NUM002 NUM001 , todos ellos de 78,25 m2, les correspondería un coste total de 30.332,83 euros, mientras que a los pisos NUM003 NUM001 y NUM003 NUM002 ( NUM004 ), de 55,25 m2, les correspondería un coste de 21.417,11 euros.

Por lo que se refiere al coste de reparación de las patologías detectadas que relaciona en el dictamen, efectúa un presupuesto que asciende a la suma de 198.833,20 euros, destacando que todas las partidas se refieren a elementos comunes de la finca, tanto en el interior de las viviendas como los generales de la misma.

El Sr. Carlos Manuel calcula la repercusión del coste de la reparación de las patologías en proporción a la superficie de los pisos objeto del dictamen. Para ello toma en consideración la superficie total de la finca con los elementos comunes incluidos, que según sus mediciones es de 882 m2, de forma que repartiendo el total de 198.833,20 euros entre los 882 m2, resulta un coste de 225,43 euros por metro cuadrado.

A continuación, aplica el coste de reparación por metro cuadrado a la superficie edificada de los pisos litigiosos, y resulta que al principal NUM001 y NUM002 , así como a los pisos NUM001 NUM002 y NUM002 NUM001 , todos ellos de 78,25 m2, les correspondería un coste total de 17.639,89 euros, mientras que a los pisos NUM003 NUM001 y NUM003 NUM002 ( NUM004 ) les correspondería un coste de 12.455 euros.

En consecuencia, la comparación entre el coste de reparación y el coste de reposición, es decir, 30.332,83 euros y 17.639,89 euros, para los pisos principal NUM001 y NUM002 , y NUM001 NUM002 y NUM002 NUM001 , así como 21.417,11 euros y 12.455 euros, para los pisos NUM003 NUM001 y NUM003 NUM002 ( NUM004 ), supone un tanto por ciento de obra nueva equivalente al 58,15 por cien.

SEXTO.- La parte demandada aporta con la contestación a la demanda dos dictámenes relativos a las obras de reparación necesarias en el edificio y al valor actual del mismo o valor de reposición.

El Arquitecto Don Marcos escoge la tipología "Casa de renta normal entre medianeras", conforme a los valores indicados en el "Boletín Económico de la Construcción", primer trimestre de 2008, cuyo importe es de 1.112,42 euros/m2, y aplica un coeficiente de depreciación por edad del 30%, obteniendo la cifra de valor actual del edificio de 778,69 euros por metro cuadrado.

A partir de este valor, multiplicado por la superficie construida obtenida por medición real del estado actual del edificio y comprobada con los datos del Catastro, de 1.052 m2, señala que el valor actual del mismo es de 819.181,88 euros.

En cuanto al coste de las reparaciones necesarias, según precios del "Boletín Económico de la Construcción", las partidas que relaciona en el anexo 5 del dictamen con las correspondientes mediciones y presupuesto, ascienden a un total de 196.097,91 euros.

Concluye que el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad representa el 23,94% del coste de una construcción de nueva planta de características similares al existente.

El Arquitecto Técnico Don Carlos Antonio fija también el valor de reposición del edificio por comparación al establecido en el "Boletín Económico de la Construcción", y elige la tipología de "casa de renta normal entre medianeras", indicando que es la más parecida al edificio objeto de dictamen.

Así, señala que el coste establecido para el primer trimestre de 2008 es de 1.112,42 euros/metro2, y que teniendo en cuenta la depreciación del 0,7 sufrida por el edificio a causa de la antigüedad, el valor de reposición sería de 778,69 euros/m2, es decir, 819.181,88 euros para el total del edificio.

Concluye que la relación existente entre el coste de reparación y el valor de reposición es del 13,04%, y que el inmueble necesita obras urgentes de rehabilitación en fachadas y red de saneamiento, provocando esta última actualmente humedades en las vigas de madera que serán origen de lesiones estructurales.

SÉPTIMO.- El perito designado judicialmente a propuesta de la actora, Arquitecto Técnico Don Humberto , explica con detalle en el Anexo 2, puntos 3 al 6, de su dictamen los criterios que ha seguido y los cálculos que efectúa para determinar los coeficientes teóricos de participación de cada piso en el conjunto del edificio, el valor actual de una edificación de características similares, y el valor actual, real o de reposición neto del edificio existente.

Indica que partirá de la misma fuente que los dictámenes aportados con la demanda y la contestación, el "Boletín Económico de la Construcción", con referencia al primer trimestre de 2008, si bien indica que la diferencia con el último trimestre de 2007 no supone una alteración significativa.

Para determinar el valor actual del inmueble toma como referencia inicial válida la de un edificio de renta normal entre medianeras, a diferencia del perito Sr. Carlos Manuel y en coincidencia con los peritos Sr. Marcos y Sr. Carlos Antonio , si bien lo corrige en función de la calidad constructiva y de su situación con tres fachadas.

Así, al módulo inicial de 997,69 euros/m2 (no incluye IVA) le aplica un coeficiente reductor de 0,8, dado que el catastro otorga al actual edificio la categoría 6, que se corresponde con la categoría 4 considerada normal para edificios residenciales, clase 1.1, modalidad 1.1.2., así como un coeficiente amplificador del 1,1 al tratarse de un edificio con tres fachadas, por lo que, el módulo a considerar sería el de 877,97 euros/m2 siempre que la superficie destinada a viviendas tuviera una proporción adecuada con la destinada a uso comercial, pero al no ser así, según su opinión, y aplicando un menor coeficiente a los metros cuadrados destinados a uso comercial, obtiene la suma de 806.679,28 euros, IVA excluido, valor equivalente al valor de reemplazamiento bruto a que se refiere la Orden ECO 805/2003 (Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras), coincidente con el determinado a los efectos que nos ocupan en la actual legislación urbanística de Catalunya.

A continuación, y aplicando las previsiones establecidas en el RD 1020/1993 (Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, unido al dictamen como nº 5) señala lo que se entiende como valor de reemplazamiento neto o valor de reposición y que no es otro que el valor actual o real del edificio depreciado por los coeficientes que sean aplicables en función del estado de conservación y de antigüedad.

Conforme a tal criterio, al piso NUM003 , añadido durante el año 1928, le corresponde un coeficiente de 0,35 en lugar del 0,32 asignado en la ficha catastral, y el valor de reposición de los pisos principal NUM001 y NUM002 , NUM001 NUM002 y NUM002 NUM001 , sería de 23.037,93 euros, y el de los pisos NUM003 NUM001 y NUM002 , de 17.822,79 euros.

En cuanto a las reparaciones necesarias entiende que el dictamen del Sr. Carlos Manuel es ajustado a la realidad del edificio y efectúa un presupuesto que asciende a la suma de 192.270,72 euros, indicando que existe únicamente alguna pequeña diferencia de criterio en el tratamiento de algunos elementos constructivos.

Efectuados los cálculos correspondientes, según los coeficientes teóricos de participación de cada piso en el conjunto de la edificación, y sin incluir gastos relativos a honorarios técnicos, seguridad, licencias ni IVA, resulta para los pisos principal NUM001 y NUM002 , NUM001 NUM002 y NUM002 NUM001 , una repercusión de 15.212,13 euros, y para los pisos NUM003 NUM001 y NUM002 , una repercusión de 10.488,67 euros.

Conforme a todo ello, concluye el perito Don. Celso que el coste de reconstrucción de edificio supera claramente el 50% del valor de reposición, y que a corto plazo la falta de reparación no supone un peligro para la estabilidad del inmueble, pero sí existe un riesgo sanitario derivado de las malas condiciones del sistema de desagües y el estado del patio y los bajos por la parte posterior.

OCTAVO.- Lo anterior pone de relieve que los peritos Sr. Carlos Manuel , Sr. Marcos Don. Celso , prácticamente coinciden en la valoración del coste de las obras de reparación necesarias, siendo menor el presupuesto elaborado por el Sr. Carlos Antonio aunque contempla como necesarias las mismas partidas, por lo que el apartado relativo a la determinación de tal coste no merece mayor atención.

La cuestión litigiosa reiterada en esta alzada respecto de la acción ejercitada en la demanda principal, se centra en la fijación del valor real del edificio, es decir, en el coste de reposición, y al respecto existen dos puntos básicos de discrepancia, por una parte el tipo de edificio, de entre los contemplados en el "Boletín Económico de la Construcción" a fin de efectuar el cálculo, y por otra, las deducciones y depreciaciones a aplicar sobre el resultado obtenido.

El Juzgador de instancia considera que la tipología de la vivienda debe entenderse como de una vivienda con sólo una medianera y de tipología social de nivel medio bajo, que no es la típica vivienda entre medianeras aunque tampoco puede concebirse como vivienda aislada, lo cual tiene trascendencia de cara al mayor costo que supone construir o sanear las mismas. Señala también que las condiciones de las viviendas e incluso la renta que se viene pagando, dan a entender que nos hallamos ante un tipo residencial medio bajo. Por ello acoge los cálculos efectuados por el perito Sr. Carlos Manuel en el dictamen aportado con la demanda principal, destacando que los peritos de la demandada parten de la superficie construida que consta en el catastro, de 1052 m2, mientras que sumando las viviendas incluido el ático y los elementos comunes, la superficie debe estimarse en 882 m2, como hace el Sr. Carlos Manuel quien, además, a diferencia de los peritos de la demandada y del perito judicial, excluye, con razón, los apuntes relativos a ascensor y energía solar.

Sin embargo, no puede perderse de vista que se trata, en efecto, de un edificio con sólo una medianera y que no se acreditan de forma suficiente los motivos por los que pueda considerarse un tipo residencial bajo, indicándose en la sentencia apelada medio bajo, pues las condiciones de las viviendas parece que son las propias de la época de la construcción, o por lo menos no consta lo contrario, el bajo importe de las rentas que se abonan está también relacionado con la antigüedad de los contratos, por lo que no es motivo para calificar de nivel bajo la construcción. Para desviarse de la media es preciso justificarlo y la carga de tal prueba le corresponde en este caso a la parte actora.

Así, pues, considera la Sala que no queda justificado el tipo de edificación elegido por el perito Sr. Carlos Manuel , sino que es más adecuado el relativo a un edificio de "renta normal entre medianeras", elección en la que, además, coinciden el resto de peritos.

Por tanto, al sustituir el valor por metro cuadrado del que parte el perito Sr. Carlos Manuel por el correspondiente al tipo de edificio "de renta normal entre medianeras", aún descontando las cantidades por los conceptos de ascensor y energía solar, y deducir la depreciación, el resultado es que el importe de las obras de reparación no alcanza el 50% del valor de reposición.

No afecta a lo anterior el hecho de que el Sr. Carlos Manuel fije la superficie del edificio en 882 m2, mientras que los demás peritos parten de la que aparece en el catastro, 1052 m2, ya que, aún tomando esta última cifra y efectuando la comparación entre los costes por m2 y los metros cuadrados que corresponden a cada una de las viviendas litigiosas en el catastro, el resultado es proporcional.

Finalmente, es preciso señalar que no comparte este tribunal el criterio aplicado por el perito designado judicialmente para obtener el valor de reposición neto, tomando como referencia la tabla de depreciaciones del RD 1020/93, recogida en las hojas catastrales. Ya que, si bien el dictamen está emitido de forma rigurosa, y el Sr. Humberto respondió con claridad y objetividad a todas las cuestiones que le fueron formuladas por las partes y el Juzgador en la diligencia final practicada, considera la Sala que no procede una aplicación automática, a los fines que nos ocupan, de las tablas y coeficientes establecidos con otra finalidad, cual es la de fijar el valor catastral de los inmuebles, pues debería haberse probado que el porcentaje aplicado es el adecuado para el edificio litigioso en concreto, teniendo en cuenta su estado, y no únicamente en razón de que son los que están reflejados en la ficha catastral de la finca, según indicó en la diligencia practicada, y ratificó a preguntas del Juzgador, que lo aplicaba conforme al Catastro.

En consecuencia, la demanda principal no puede prosperar y procede absolver a los demandados apelantes de la acción resolutoria ejercitada, si bien, dadas las dudas de hecho y de derecho que suscita la cuestión relativa a las valoraciones de costes necesarias para decidir la cuestión litigiosa, compartiendo el criterio del Juzgador, no se hace especial imposición de las costas, de forma que cada parte asumirá las que hubiere ocasionado y las comunes por mitad.

NOVENO.- El segundo motivo del recurso se refiere a la responsabilidad del arrendador y a la estimación parcial de la reconvención formulada, alegando la parte apelante que no puede exonerarse ni siquiera parcialmente a la propiedad, ni aparece justificado concluir que el motivo de que no se demandara a aquélla fuera que no se les aumentase la renta, ya que si no lo hicieron se debió al auténtico calvario y persecución inmobiliaria que estaban viviendo. Añade que queda acreditado que cumplieron sus obligaciones y que comunicaron a la propiedad todos y cada uno de los desperfectos de la finca, siendo absurda la indemnización de 8.000 euros, con la que no van ni a la vuelta de la esquina.

Una nueva valoración de las actuaciones lleva a este tribunal a compartir el criterio del Juzgador de instancia en cuanto señala que, si bien resulta que las reclamaciones que los arrendatarios realizaron al Administrador de la finca Sr. Agustín no dieron resultado, y que la degradación del edificio es apreciable desde el exterior, también es cierto que las protestas no se evidenciaron de forma clara y contundente hasta el año 2006, en que empezaron a cruzarse denuncias y se produjo el enfrentamiento de posiciones entre las partes.

Ahora bien, nada de ello justifica que los ahora apelantes no ejercitaran las acciones correspondientes en vía civil a fin de reclamar la ejecución de las obras de reparación necesarias, como han hecho en vía reconvencional, ni quede explicado por la alegación de que se hallaban asustados, pues ello no les impedía acudir a la vía penal.

Por otra parte, la referencia que hace el Juzgador a que la ausencia de demanda civil se debiera a evitar una repercusión por obras, se basa en las manifestaciones realizadas en el acto de la audiencia previa al exponer las Letrados de las partes los ofrecimientos hechos para intentar un acuerdo, entre los que se encontraba el de realizar las obras necesarias y proceder a la correspondiente repercusión legal, y los motivos del rechazo de los mismos, por lo que carece de base el reproche efectuado.

En este punto es preciso destacar que las peticiones efectuadas en la reconvención ya debieron ser objeto de aclaración en el acto de la audiencia previa, donde quedaron fijadas, y ahora, efectuando una labor de integración, entendemos que con el recurso se reiteran dichas pretensiones

Por tanto, manteniéndose los contratos de arrendamiento, procede la realización por la propiedad de las obras de reparación contempladas en los dictámenes periciales aportados por la reconviniente, pues, aunque son dos, las partidas que incluyen son prácticamente coincidentes, por lo que, al pedirse una condena de hacer no es determinante el importe del presupuesto que contienen.

Ahora bien, lo que lleva al Juzgador a conceder la indemnización fijada en la sentencia es la resolución contractual decretada, indicando de forma expresa que la suma que fija parece adecuada "para indemnizar el perjuicio que les irroga la resolución de su contrato". Ello en función del pedimento Segundo del suplico de la reconvención, al entender que la negligente actuación de la arrendadora pudiera haber ocasionado la ruina técnica o económica, según se indica en el Hecho Segundo de la reconvención.

En el mismo sentido, la actora principal y demandada en reconvención indica en su escrito de oposición al recurso interpuesto que acata expresamente la condena al abono de los 8.000 euros por arrendatario "en concepto de indemnización por la resolución del contrato".

Así pues, y teniendo en cuenta que la apelante no discrepa del concepto por el cual el Juzgador ha concedido la indemnización, ni efectúa en su escrito de interposición del recurso alegación alguna al respecto, es evidente que, una vez dejada sin efecto la resolución contractual, carece de justificación la indemnización concedida en la sentencia apelada, por lo que, la misma debe dejarse sin efecto.

En consecuencia, se mantiene la estimación parcial de la reconvención, si bien en el sentido de condenar a la propiedad a realizar en el edificio litigioso las obras de reparación contempladas en los dictámenes periciales acompañados por la parte actora reconviniente, sin hacer especial imposición de costas.

DÉCIMO.- La estimación parcial del recurso de apelación conlleva que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Cecilia , Don Cristobal , Doña Martina y Don Isaac , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 24 de Barcelona en los autos de Juicio Ordinario nº 467/08 de fecha 10 de febrero de 2010, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, desestimando la demanda deducida por Doña Socorro contra Doña Ángeles , sustituida procesalmente tras su fallecimiento por su hijo Don Gaspar , Doña Cecilia , Don Cristobal , Doña Martina y Don Isaac , absolvemos a los demandados de las pretensiones contra ellos formuladas, sin hacer especial imposición de las costas.

Y, estimando en parte la reconvención formulada contra Doña Socorro , condenamos a la demandada reconvencional a ejecutar las obras de reparación contempladas en los dictámenes periciales aportados con la reconvención, sin hacer especial imposición de las costas.

Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas ocasionadas en esta alzada, de forma que cada parte se hará cargo de las que hubiere ocasionado y de las comunes por mitad.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.