Sentencia Civil Nº 150/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 436/2014 de 15 de Abril de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0082573

Recurso de Apelación 436/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid.

Autos de Procedimiento Ordinario 872/2012

DEMANDANTE/APELANTE:D. Andrés

PROCURADOR: D. FRANCISCO ABAJO ABRIL

DEMANDADO/APELADO:Dª Celia

PROCURADOR: Dª BLANCA BERRIATUA HORTA

S E N T E N C I A Nº 150 DE 2015

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a quince de abril de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO núm. 872/2012, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 42 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo núm.436/2014, en los que aparece como parte apelante D. Andrés , representado por el procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL, y como apelada Dña. Celia , representada por la procuradora Dña. BLANCA BERRIATUA HORTA, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 28 de abril de 2014, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador D. Francisco José Abajo Abril, en nombre y representación de D. Andrés contra Dña. Celia , absolviendo Moraleda Valenzuela, a dicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas en la demanda y debo condenar y condeno al actor al pago de las costas causadas en el presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, D. Andrés , se presentó escrito interponiendo en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido, del que se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 15 de abril de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho ni el fallo de la sentencia de instancia, que se sustituyen por los de esta resolución.

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Andrés se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid, nº 71/2014, de 28 de abril, que desestima la demanda formulada absolviendo al actor de sus pedimentos.

Muestra el recurrente su disconformidad con la sentencia de instancia, sostiene que la duración del contrato de arrendamiento fue de seis meses menos un día, no habiendo sido prorrogado el contrato de arrendamiento en aplicación de lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya que lo que se determina en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento excluye dicha aplicación. No ha existido desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento al haber sido la finalización del contrato consentido y asumido por la parte arrendadora. Finalmente, manifiesta que aun habiendo existido desistimiento unilateral del contrato, no se puede condenar a la pérdida de la fianza porque no se pactó cláusula penal en el contrato, ni tampoco se ha exigido daños y perjuicios por la arrendadora, además de que los perjuicios que se alegaron no se probaron. Seguidamente, la parte recurrente procede al desarrollo de los distintos motivos planteados.

En consecuencia, solicita la estimación del recurso de apelación formulado, la revocación de la sentencia de instancia y la condena de la demandada a que le abone la suma de 2.245,76 €, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

SEGUNDO.-HECHOS PROBADOS.

En un examen de las pruebas practicadas en el acto del juicio, interrogatorio de las partes y testifical, así como de la prueba documental obrante en los autos, resultan acreditados, sin perjuicio de posteriores adiciones, los siguientes hechos relevantes para la resolución de la litis:

-En fecha 30 marzo 2011 se suscribió contrato de arrendamiento por el que doña Celia arrendaba a don Andrés , la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , entreplanta NUM001 , de Madrid. La renta pactada era de 760 € mensuales.

-En la cláusula tercera del contrato se establece:

'El presente contrato tendrá una duración de seis meses por expresa petición de la parte arrendataria, de manera que el contrato entrará en vigor y surtirá efectos tras la finalización de las reformas que hay que cometer a solicitud de la parte arrendataria, cambio de cocina de gas a vitrocerámica, sustitución de termo a gas butano por termo eléctrico, pintura (parámetros paramentos verticales, horizontales y puertas interiores), y limpieza general.

La fecha máxima será el 15 abril 2011, aunque la parte arrendadora se compromete a hacer todo lo humanamente posible para que dicha fecha sea el 11 abril 2011.

Asimismo, la expresada cláusula señala:'15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato, éste será revisado por ambas partes'.

-En la cláusula decimotercera dispone: 'La arrendataria su obliga a entregar al arrendador la cantidad de 2.280 € en concepto de fianza'.

En el párrafo segundo de la expresada cláusula se indica: 'el importe de la citada fianza será devuelto por la parte arrendadora al arrendatario a la finalización del contrato y una vez que éste no sea deudor de ninguna cantidad por causa de este contrato (incluso por los suministros contratados u otros servicios). Por ello tiene al arrendador autorizado a descontar de la fianza -si procede- el importe de los recibos pendientes referentes a los consumos no abonados, rentas pagadas, gastos pendientes por reparación de la vivienda o mobiliario puesto a disposición de la arrendataria, así como en el caso de resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria antes de la conclusión del contrato'.

- El recibo emitido por la arrendadora correspondiente al mes de abril de 2011, es del período del 15 al 30 de dicho mes.

De lo que se infiere que el arrendatario comenzó a ocupar para su disfrute la vivienda a partir del día 15 de dicho mes, una vez terminadas las reformas efectuadas, iniciándose así la vigencia del contrato, tal como se había pactado.

- Los litigantes llegaron a un acuerdo verbal para renovar el contrato, pero finalmente el arrendatario no firmó dicho contrato, debido a que el arrendatario solicitaba que en este nuevo contrato constara la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento cuando lo estimara oportuno, lo que no fue aceptado por la demandada.

-La entrega de las llaves del piso arrendado se hizo el día 13 de octubre de 2011.

-No consta que el arrendatario comunicase a la arrendadora su voluntad de abandonar la vivienda dentro del plazo de revisión del contrato de quince días fijado en el contrato.

-No se acredita que al momento de la entrega de las llaves el piso tuviera desperfectos causados por el arrendatario.

-El recibo emitido por la arrendadora correspondiente al mes de octubre de 2011, es del período del 1 al 14 de dicho mes.

TERCERO.- NORMATIVA ARRENDATICIA APLICABLE RESPECTO A LA DURACIÓN Y PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) vigente al momento de la concertación del contrato era del siguiente tenor:

'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido'.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

A tenor de dichos preceptos se admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración pactada no superior a los cinco.

DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

La STS de 29 de mayo de 2014 , glosando la doctrina del Alto Tribunal acerca de la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario, declara:

'La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada (...).

La última de las sentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así:

'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

Como ya se ha dicho, en el supuesto que nos ocupa, al margen de lo que las partes pudieran hablar previamente sobre la duración del contrato, que, sin duda, fue superior a los seis meses pactados, porque si no carecía de lógica las reformas hechas en la vivienda por la arrendataria, se suscribió un primer contrato de seis meses de duración, cuya vigencia comienza el día 15 de abril de 2011, siendo su finalización la de 15 de octubre de 2015, existiendo no sólo un acuerdo de renovación del contrato entre las partes, sino que la arrendadora redactó un nuevo contrato, cuya duración no consta, y que, finalmente, no se firmó por el actor al pretender éste la inclusión de una cláusula de desistimiento voluntario. No obstante la existencia de un contrato de arrendamiento pactado por las partes, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 4.1 de la LAU 'los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo'.

Aplicando esta última disposición al supuesto sometido a enjuiciamiento, resulta acreditado que el arrendatario no puso en conocimiento de la demandada su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, no ya dentro del plazo de preaviso establecido en el artículo 10 de la LAU , sino en el plazo de 15 días convenido en la cláusula tercera de dicho contrato, sino que al contrario en principio aceptó su programa realizándose a tal fin un borrador que finalmente no suscribió. La consecuencia de ello fue la prórroga del contrato pactado por un periodo igual al fijado inicialmente, es decir, de seis meses, contrato del que finalmente desistió el arrendatario.

Entiende la parte demandada que resulta de aplicación la cláusula penal establecida en el contrato, y en su virtud la indemnización por dicho desistimiento se cuantifica en el importe de la fianza en su día prestada por el arrendatario, como compensación de los daños y perjuicios causados por dicho desistimiento del contrato. Sin embargo, teniendo en cuenta la doctrina expuesta del Tribunal Supremo debe moderarse la cláusula penal prevista, las circunstancias concurrentes en el presente supuesto y el hecho de que la demandada no ha acreditado los reales perjuicios sufridos por el desistimiento del arrendatario del contrato de arrendamiento de la vivienda prorrogado, conforme a lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo de la LAU , dicha indemnización debe reducirse a la mitad de una mensualidad de renta, es decir 380 €. Igualmente, debe deducirse de la suma reclamada el importe del burofax enviado a la demandante cuyo pago no debe hacerse recaer sobre arrendadora al ser haber sido elegido dicho método de notificación elegido por el apelante, por tanto se condena a la demandada a que abone al actor la suma de 1.839,19 euros.

Por consiguiente, se acoge en parte el motivo opuesto.

CUARTO.-Por todo lo que antecede, procede estimar en parte el recurso de apelación interpuesto, y con revocación de la sentencia de instancia, se condena a la demandada al pago al actor de la suma de 1.839,19 euros, suma que devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial, en aplicación de la doctrina contenida en la STS de 14 de julio de 2012 declara 'como recuerda la Sentencia 232/2011 , de 12 de abril, '(l) a jurisprudencia de esta Sala afrontó en dos momentos el alcance de la exigencia de la liquidez. En un primer momento mitigó el rigor de la regla 'in illiquidis non fit mora' que subordinaba la concesión de intereses a la plena coincidencia de las cantidades reclamadas y concedidas, y los rechazaba en todos los casos en que era necesaria una previa liquidación cualquiera que fuere su entidad, admitiendo la posibilidad de condenar al pago de intereses aunque la cantidad concedida resultase inferior, siempre que la diferencia no fuere muy grande o desproporcionada. En un segundo momento prácticamente se sustituyó la regla antes expresada por el criterio de atender a la razonabilidad de la reclamación y de la oposición, cuya aplicación exige contemplar las circunstancias concurrentes en el caso. Se estima que el moderno criterio da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación, el justo equilibrio de los intereses en juego, la indemnidad del acreedor, el carácter productivo o fructífero del dinero y, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial; y se ponderan como pautas la razonabilidad del fundamento de la reclamación, las razones de la oposición al pago, la conducta obstaculizadora de la parte en orden a la liquidación y al pago de lo adecuado, y demás circunstancias concurrentes. Esta doctrina se manifiesta en innumerables resoluciones (entre otras 22 de febrero, 5 de mayo, 10 y 17 de junio, 13, 22 y 26 de octubre de 2.010), siendo de resaltar que la pendencia de una liquidación no es de por sí una razón obstativa ( SS. entre otras 25 de mayo y 24 de junio de 2.010 )'.

Y en el caso de autos no se considera fundada la razonable la oposición de la arrendadora a la totalidad de las pretensiones contenidas en la demanda.

QUINTO.- COSTAS.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC no se hace imposición de las costas devengadas en esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.2 de la LEC no se hace imposición de las costas devengadas en la instancia.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Andrés contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid, nº 71/2014, de 28 de abril, y, en consecuencia, REVOCAMOSla expresada resolución. Y ESTIMANDO PARCIALMENTEla demanda rectora del procedimiento formulada por don Andrés , DebemosCONDENAR Y CONDENAMOSa Dña. Celia a que abone al actor la suma de MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS, CON DIECINUEVE CÉNTIMOS DE EURO( 1.839,19 euros), más el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda.

No se hace imposición de costas en ninguna de ambas instancias.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J ., contra esta resolución Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0436-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe