Sentencia Civil Nº 151/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 223/2015 de 12 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 223/2015 3ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 965/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 151/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a trece de abril de dos mil dieciseis .

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 965/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Barcelona, a instancia de D/Dª. Remigio contra D/Dª. Santiago los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Santiago contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de diciembre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Tengo por enervada la acción de desahucio por impago de rentas formulada por Remigio contra Santiago en relación con el contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la calle Tenor Viñas, 3 local 2 de Barcelona. Se imponen lascostas procesales a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 30 de marzo de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta, con fundamento en el art. 250.1º.1 LEC , la resolución del contrato de arrendamiento de 4.6.1964 sobre el Local 2 del inmueble sito en la C/ Tenor Viñas, 3 de Barcelona, y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de abril a julio, ambos inclusive, de 2014 a razón de 2.327'41 €, al amparo del art. 114.1 TRLAU 64 (de aplicación por razones de vigencia temporal, DT 2ª LAU 94), consignando en la demanda la posibilidad de enervación al amparo del art. 22.4 LEC , a cuya reclamación se acumula en base al art. 438.3 LEC , la reclamación de 11.635'68 € (rentas devengadas más gastos de devolución de los recibos). A dicha pretensión se opuso el referido demandado alegando: a) falta de legitimación activa; b) falta de poder para pleitos del procurador que suscribe la demanda; c) inexistencia de prueba de la propiedad (consta en el Registro a nombre de Dª Begoña , no de RENTIMAR), excepciones que fueron resueltas (desestimadas) en la vista. Con anterioridad a la vista el demandado consignó los importes adeudados a la fecha de la consignación (lo que admite la actora); en la vista, el demandado añadió que existe una falta de voluntad de cobro (por hallarse las partes en negociación) y, subsidiariamente, que procede la enervación, pero con imposición de las costas a la actora.

La sentencia de instancia declara enervada la acción, con imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza éste reiterando la falta de legitimación activa, respecto de la propiedad del inmueble, falta de poder, falta de voluntad de cobro, y, subsidiariamente no imposición de las costas de mantenerse la enervación, al amparo del art. 22.5 LEC . Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, disponiendo para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado con D. Basilio como arrendatario (f. 24 y ss); por fallecimiento del arrendatario original, se subrogó en el contrato, su hijo - demandado - D. Santiago ; la demanda se formula por D. Remigio , administrador del inmueble (y así se reconoce por el demandado al notificar la subrogación, f. 27), del que es propietario la entidad RENTIMAR SL; la renta se venía abonando mediante el cargo de los recibos en la cuenta domiciliataria designada por el arrendatario (y así consta en los recibos que se aportan, como impagados, no impugnados, a los f. 28 y ss). 2) La realidad del impago de las mensualidades de renta a que se refiere la demanda, por importe cada una de 2.327'41 € (f. 28 y ss, en relación con la admisión por el demandado). 3) no consta pacto alguno, ni expreso ni tácito, se suspensión de la obligación de pago de la renta, ni voluntad obstructiva de la actora en el cobro de la misma.

TERCERO.- Visionada la grabación del acto de la vista, se constata que, tras desestimarse las excepciones 'procesales', lo primero que hizo el letrado del demandado fue protestar por la admisión del documento aportado por la actora, sin manifestar su disconformidad con aquella desestimación, ni interesar que constara en acta la misma, a efectos de apelar de la sentencia, conforme a lo establecido en el art. 443.3 LEC , y, lógicamente, no fueron examinadas y resueltas de nuevo en la sentencia; en todo caso, respecto de la falta de legitimación activa de RENTIMAR SL: recordemos que en esta materia la legitimación activa, que corresponde al 'arrendador' (no, necesariamente, al propietario), se deduce del precepto: ..dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca ...urbana' (250.1.1º).

Ello nos da una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarla ( dueño, usufructuario, o cualquier otro análogo, titular registral, poseedor real, herederoen beneficio de la herencia, cualquier comunero -desde la STS 21.4.1904 hasta, entre otras muchas, las de 9.2.1991, 22.5.1993, 18.3.1994,...en relación con los arts. 392 y ss CC o los correspondientes del CCC ,a no ser que el actor actúe en su beneficio exclusivo o cuando conste la oposición del resto de comuneros - administradores,herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario...); como ya se ha dicho, puede ser el administrador del arrendador si figura como parte contractual ( STS 14.6.1991 , 10.4.1995 , 10.6.1995 : no se le puede negar legitimación cuando se le ha reconocido contractualmente o extrajudicialmente, así, con el abono de la renta o la aceptación de recibos), máxime cuando el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento no es un juicio de propiedad, dado que se ejercita un derecho personal derivado del contrato que le dio vida.

Aparte de ello, consta la escritura de ampliación de capital aportada por la actora (no impugnada por el demandado, f. 82 y ss) y los recibos se expiden a su nombre; al administrador (de la 'propiedad, RENTIMAR SL') se reconoció extrajudicialmente su legitimación, al comunicarle la subrogación (f. 27). En cuanto a la falta de poder, constan en las actuaciones los poderes a procurador.

CUARTO.- Se alega por el demandado la existencia de un acuerdo para la compensación entre las rentas impagadas, intereses y costas, de un lado y la indemnización a favor del arrendatario derivada de la extinción legal del contrato en 31.12.2014 ( DT.3ª.10 LAU 9ª) en base al documento 1 de la previa oposición del demandada (carta remitida al demandado en 4.11.2014 por el bufete de abogados Viagelis, en interés de Rentimar), en concreto en el tercer párrafo del apartado 5 (f. 67), a cuyo tenor ' ...si Ud. desea ejercitar el derecho preferente de arrendamiento que le concede la LAU 94, RUEGO NOS LO COMUNIQUE FEHACIENTEMENTE dentro de los 5 días hábiles siguientes a la recepción de la presente, para que podamos actuar en consecuencia......si...no desea ejercitar el derecho preferente...y prefiere obtener la indemnización legalmente prevista de 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, en este caso, LE REQUERIMOS TAMBIÉN PARA QUE NOS LO COMUNIQUE FEHACIENTEMENTE dentro de los 5 días hábiles siguientes....y así podremos preparar la liquidación oportuna, descontándose de dicha indemnización todas las rentas, intereses legales y costas procesales derivadas de la demanda de desahucio...'(las mayúsculas son nuestras) ,opción que se reitera al final de la carta; ésta venía precedida de burofax comunicando la extinción por expiración del término, y de la contestación del demandado (aludiendo a la existencia de un nuevo contrato) .

Sin embargo, de los referidos términos, no puede inferirse ningún acuerdo de suspensión (desde la renta de abril 2014, es decir, 8 meses antes de enviarse la carta) o condonación de la renta; simplemente se aludía a una opción, y la indemnización estaba en todo caso supeditada a la aceptación por el arrendatario: no solo no consta dicha aceptación sino que ya la había rechazado en septiembre 2014 mediante carta aportado por la actora en el juicio (f. 76), oponiéndose a la extinción del término contractual, alegando la existencia de un nuevo contrato de 2003 (frente a la comunicación por expiración del término contractual, en '1.1.2015', basada en la DT 3ª.ap. B.3); tampoco con posterioridad a la demanda (fundada en causa resolutoria)

El Sr. Gonzalo , abogado que remitió la referida carta de 4.11.2014 (obrante al f. 65 y ss) y que depuso como testigo, confirma la inexistencia de acuerdo alguno, con independencia de los contactos habidos entre las partes

Y enfín, respecto de la pretendida falta de voluntad de cobro, lo cierto es que no existe ningún ofrecimiento de pago, ni previa consignación de las rentas a la que pudiera haberse opuesto la actora.

QUINTO.- Lo único procedente era la enervación, y, en atención a lo expuesto con imposición de las costas al demandado; consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos argumentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

FALLAMOS QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Santiago contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.