Sentencia CIVIL Nº 151/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1359/2017 de 01 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120168112604
Recurso de apelación 1359/2017 -4
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 07 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 441/2016
Parte recurrente/Solicitante: Dulce
Procurador/a: Maria Alarge Salvans
Abogado/a: Maria Haro Benet
Parte recurrida: Esteban
Procurador/a: Maria Rosario Alcoba Estevez
Abogado/a: Ana Seoane Calafell
SENTENCIA Nº 151/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Barcelona, 1 de marzo de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 3 de noviembre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 441/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 07 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Maria Alarge Salvans, en nombre y representación de Dulce contra Sentencia - 16/06/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Maria Rosario Alcoba Estevez, en nombre y representación de Esteban .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda y la reconvención ; 1. Condeno a la parte demandada a pagar 796'92 euros a la actora, más el interés legal desde la interpelación judicial y hasta la efectividad del pago. 2. Sin especial imposición de costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Esteban (arrendador) a pagar a Dª Dulce (arrendataria) la suma de 1580 €, que entregó ésta a aquella en concepto de fianza arrendaticia, derivada del contrato de arrendamiento de 17.9.2015 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , Esc. NUM002 , NUM003 , NUM004 de Barcelona. Ante dicha pretensión el arrendador demandado, a) se opuso, en base a que, al entregar la vivienda constató la existencia de desperfectos (pintura y una serie de elementos que constan en el hecho 1º de la reconvención), cuya reparación es superior al importe de la fianza; b) formuló reconvención, en reclamación del importe de los desperfectos (f. 62, 76 y ss, 103 y ss), daños y perjuicios, que 'acredita' con las correspondientes facturas, presupuestos y recibos (cuya reclamación cuantifica en 3.158#81 € €, descontando la fianza) Que la vivienda se entregó con muebles, tras reformarla Que tras el documento de 30.3.2016 (devolución tras inspección), la actora reconoció que había ocasionado desperfectos y estaba conforme con asumir los mismos, en presencia del Agente inmobiliario 'Central Finques-Tenflorida SL', aunque no estaba conforme con el presupuesto de pintura de 890 € Le reclamó los desperfectos Incluso tuvo la posibilidad de arrendar la vivienda en febrero de 2016 (f. 64 y ss), y la actora se había comprometido verbalmente a dejarla en febrero 2016, habiendo perdido una mensualidad de renta, que asimismo reclama (850 €) Aparte ha supuesto un detrimento en su trabajo, que cuantifican en otros 800 € Si bien a la reconvención se opuso la actora, respecto de cada uno de los desperfectos daños y perjuicios que reclama, impugnando todas las facturas, presupuestos y recibos, aportados de contrario, dicha contestación no fue admitida, por falta de apoderamiento apud acta, lo que fue subsanado con posterioridad.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y la reconvención, condenando al demandado reconviniente a pagar a la actora la suma de 796#92 € más el interés legal desde la interpelación judicial, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada. Frente a dicha resolución se alza la actora reconvenida por error en la valoración de la prueba especialmente en cuanto a la sustitución de la vitrocerámica y los colchones, máxime cuando no se inventariaron los muebles y enseres en el momento de la contratación, quedando el debate concretado en tales extremos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO .- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado entre el demandado (propietario, según escritura de compraventa de 28.10.2014, f. 47 y ss) por un año, renovable de año en año hasta tres, con una renta inicial de 790 €/mes, a abonar los días 1 mediante transferencia en una cuenta consignada en el contrato, y asumiendo los suministros de electricidad, agua, entregándose por la arrendataria la suma de 1580 € en concepto de fianza (f. 5 y ss), que no fue inscrita en Incasol (f. 22); no consta inventario de muebles u otros elementos 2) En enero 2016 la actora manifestó al demandado su intención de dejar la vivienda con anterioridad al plazo de un año, permitiendo aquella la entrada de comerciales respecto a futuros arrendamientos.

3) En 30.3.2016, la arrendataria renuncia al contrato, entregando las llaves de la vivienda, suscribiendo las partes un documento por el que acuerdan que el arrendador 'aceptará la renuncia una vez comprobados que el piso está al corriente de los pagos de los suministros de agua, luz, gas y arrendamiento y tras comprobar es estado de la vivienda que se encuentra en las mismas condiciones que se recibió', así como que la fianza 'será devuelta unas vez realizadas todas las comprobaciones y en un plazo máximo de 30 días desde la fecha de hoy' (sic, al f. 9 y 63 en relación con el hecho 1º contestación), 4) En 9.5.2016, el arrendador recibió un burofax de la actora en la que ésta reclama la fianza (f. 17 y ss).

5) Las vivienda ha sido arrendada de nuevo en 1 mayo 2016, por una renta mensual de 850 € (f. 217 y ss) , en el que sí se inventariaron los muebles (f. 220 y ss), manifestando una de las nuevas inquilinas en testifical que no se hicieron reformas en la vivienda cuando ellas ya lo ocupaban.

6) la demanda se presenta en 3.6.2016

TERCERO. -En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.



CUARTO .- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.

1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó , sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.



QUINTO .- Aparte de las referidas presunciones, con su incidencia en la carga de la prueba, conforme a la cláusula 5ª del contrato, la arrendataria 'declara recibir todo lo que es objeto del arriendo en perfecto estado para el uso a que se destina, y en igual estado ha de devolverlo una vez finalizado el contrato, siendo de cuenta de él mismo todas las reparaciones que haya de realizarse...como consecuencia de mal uso, omisión o negligencia....asimismo ...las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda...' (sic); ello, en relación con la reserva de inspección y comprobación sobre el estado de la vivienda, antes de la devolución de la fianza, según el documento de renuncia y entrega de llaves.

En este sentido, constan suficientemente acreditados a través de la testifical del agente inmobiliario Sr.

Teodosio en relación con las facturas correspondientes, sin que se aprecie error en la valoración de la prueba, una serie de desperfectos que afectaron a: a) vitrocerámica (ciertamente la factura de vitrocerámica es de 12 mayo de 2016 (f. 76), posterior al nuevo arrendamiento, si bien ha de admitirse por las razones que tuvo en cuenta el Magistrado de instancia, por 586#85 €; en este sentido, el administrador de fincas manifestó que no se cambió sino que se arregló, porque estaba rayada); b) Cerradura del buzón de 2.5.2016, por 8#30 € (f.

77); c) Reparación del cajón la nevera 22.4.2016 por 54#93 € (f. 78); d) Cortina, barras y funda colchón, por 50 y 83 €. Todo ello, supone un total de 783#08 €.



SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Dulce contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :