Sentencia Civil 152/2007 Audiencia Provincial de Soria Civil-penal Única, Rec. 120/2007 de 17 de septiembre del 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00152/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000120 /2007

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SORIA

Procedimiento de origen : JUICIO VERBAL 0000061 /2007

SENTENCIA CIVIL Nº 152/2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

RAFAEL MARIA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

MAGISTRADOS:

JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO

MARIA BELEN PEREZ FLECHA DIAZ

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En Soria, a diecisiete de septiembre de dos mil siete.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de JUICIO VERBAL 0000061 /2007, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SORIA , siendo partes:

Como apelante y demandante Dª. Rebeca representada por la Procuradora Dª. MARÍA NIEVES GONZALEZ LORENZO, y asistida por el Letrado D. MANUEL RODRIGO MUÑOZ.

Y como apelada y demandada Dª. María Cristina asistida por el Letrado D. JOSE IGNACIO PARRA POSADAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Estimo parcialmente la demanda interpuesta por Dª Rebeca , representada por la Procuradora Sra. GONZALEZ LORENZO y defendida por el Letrado Sr. RODRIGO MUÑOZ, contra, como demandada Dª María Cristina , representada por la Procuradora Sra. ORTIZ VINUESA y defendida por el Letrado Sr. PARRA POSADAS, y en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 40,95 euros más los intereses legales, sin expresa condena en materia de costas.".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante Rebeca , dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 120/2007 , y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA BELEN PEREZ FLECHA DIAZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación procesal de Dª Rebeca , contra la sentencia que estimó parcialmente su demanda de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, por entender en síntesis, que la misma no es ajustada a derecho al no haberse valorado correctamente, a su juicio, la prueba practicada en primera instancia, así como la jurisprudencia y legislación aplicable al respecto, toda vez que ello sería suficiente para estimar la demanda en relación a las rentas impagadas hasta la finalización del contrato.

SEGUNDO.- Con carácter previo y antes de entrar en el fondo de la cuestión debatida, debemos analizar la legislación aplicable al contrato firmado entre las partes. La sentencia de instancia considera que no es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos por ser la duración del contrato inferior al año, es decir que nos encontraríamos ante un arrendamiento de temporada.

Sin embargo no podemos estar de acuerdo con esta afirmación, toda vez que la citada Ley, establece en su artículo 1 (Ámbito de aplicación), que: "La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda".

Y concreta a continuación: artículo 2 : "1º Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".

Artículo 3. "Arrendamiento para uso distinto del de vivienda 1 . Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren".

De lo anterior se concluye, que tanto los arrendamientos descritos en el artículo 2 , como los del artículo 3, entre los que se encuentran los arrendamientos de temporada, se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos , aunque su régimen jurídico sea distinto, como concreta el artículo 4 de la misma Ley , y explica su Exposición de Motivos:

"La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes".

Pero en ningún caso, el contrato objeto de autos se encuentra entre los supuestos que el artículo 5 de dicho texto legal, excluye de su aplicación.

En relación a si nos encontramos ante un contrato de los llamados "de temporada", recordaremos que el concepto de arrendamiento de temporada tiene una acepción jurídica que ha sido concretada por la doctrina jurisprudencial atendidas las consecuencias legales que derivan de tal calificación, en virtud de la exclusión de la normativa protectora del arrendatario contenida en la L.A.U., (referente principalmente a la prórroga forzosa). Así la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, como hemos dicho, en su artículo 3.2º , antes trascrito, considera como arrendamiento para uso distinto del de vivienda "los celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquiera otra", a los que no resulta aplicable la normativa imperativa del Titulo II, sino que se rigen por la voluntad de las partes (artículo 4,3º ).

Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad referente a una época concreta del año o a temporadas específicas aunque comprenda varios años (veranos, fines de semana, épocas vacacionales... etc.), manteniendo el arrendatario necesariamente otra vivienda para residencia permanente y domicilio habitual.

Y tras analizar la prueba documental y el visionado de la grabación de la Vista Oral, con las distintas declaraciones que constan en ella, concluimos que la vivienda arrendada en este caso, no respondió a tales previsiones de ocupación temporal porque, además de que nada se dice en el contrato, la intención de la arrendataria era establecer allí su residencia como vivienda habitual, aunque no definitiva.

Por todo lo anterior, concluimos que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda recogido en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y al contrato objeto de autos, le es de plana aplicación dicha Ley.

TERCERO.- Centrándonos ya en el argumento central del recurso, cual es la desestimación que hace la sentencia de instancia de la reclamación de las rentes impagadas desde la entrega de las llaves hasta la fecha del vencimiento del contrato, hemos de realizar un breve estudio de la regulación legal respecto de este problema del desistimiento unilateral.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , establece:

Artículo 9 : "Plazo mínimo 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".

Artículo 11 . "Desistimiento del contrato. En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Del análisis de los anteriores preceptos, se desprende que el desistimiento unilateral del arrendatario no es causa de extinción del contrato cuando se trata de arrendamientos de vivienda cuyo plazo de duración no excede de cinco años. En tal caso, sólo puede el arrendatario, con treinta días de antelación, al menos, a la fecha de expiración del plazo contractual o de la correspondiente prórroga, comunicar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato a la fecha de su vencimiento, pero no desistir con anterioridad a dicha fecha, pues está el inquilino obligado al cumplimiento del contrato en aplicación de los artículos 1.091 y 1.256 del C.C . (En el mismo sentido se pronuncian diversas Audiencias Provinciales, como la de Asturias en sentencias de 13 de enero de 2000 y 21 de abril de 2003, o la de Huesca en sentencia de 16 de junio de 2005 ). Es decir, que en principio tendría motivos la arrendadora para exigir el pago de las rentas hasta la finalización del contrato.

Ahora bien, si como hemos dicho en este tipo de contratos no es posible el desistimiento unilateral, en caso de incumplimiento al respecto, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley : "El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil ". Según lo anterior, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el goce de la cosa y el arrendador puede compeler al inquilino a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple el plazo libremente estipulado, incluso aunque el inquilino pretenda devolverle, sin su consentimiento, la posesión inmediata de la cosa arrendada. Y dicha situación puede perdurar, en tanto no expire el plazo, hasta que el arrendador no acepte, expresa o tácitamente, la resolución querida por el inquilino.

Ahora bien, sucede que en este caso, la arrendadora, tras aceptar las llaves de la vivienda (y al surgir al parecer, diferencias entre las partes sobre la devolución de la fianza), fue requerida para que repusiera a la inquilina en la posesión de la vivienda hasta el fin del plazo del contrato, negándose la ahora apelante a la devolución de las llaves.

Como hemos dicho, la obligación del inquilino es la de pagar la renta, sinalagmáticamente vinculada a la obligación de la propiedad de mantener la cosa arrendada a disposición del arrendatario, quiera éste o no ocuparla efectivamente, pero es evidente que si la arrendadora aceptó las llaves de la vivienda, ello puede interpretarse en el sentido de una aceptación tácita de tal desistimiento, pero aunque no fuera así, como luego se negó a devolverlas, incurrió en incumplimiento del contrato y en consecuencia, ahora no puede exigir el cumplimiento del mismo por la otra parte, (artículos 1.100 y 1.124 del C.C., y 27 de la L.A.U.). Y en cualquier caso, dicha conducta, facultaría a la arrendataria para exigir la resolución del contrato, como era su pretensión.

Las anteriores argumentaciones, suponen que concluyamos que el recurso interpuesto deba ser desestimado, confirmándose la sentencia de instancia.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada por aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Rebeca , contra la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia nº 3 de Soria, el día 27 de marzo de 2007 , en los autos de juicio verbal nº 61/07 de ese Juzgado, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.