Sentencia Civil Nº 152/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 5736/2011 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

SENTENCIA

ILTMO. SR. MAGISTRADO

DON JOSÉ HERRERA TAGUA

REFERENCIA

JUZGADO de 1ª Instancia nº 3 de Alcalá de Guadaira

ROLLO DE APELACION 5736/11 -E

AUTOS Nº 604/09

En Sevilla, a veinte de Marzo de dos mil doce.

VISTOS por el Iltmo. Sr. D. JOSÉ HERRERA TAGUA, Magistrado de la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial, los autos de Juicio Verbal ñ 604/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcalá de Guadaira, promovidos por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización DIRECCION000 de Alcalá de Guadaira (Sevilla), representada por la Procuradora Dª Mª Dolores Romero Gutiérrez contra D. Teodoro , representado por la Procuradora Dª Consuelo Cuberos Huertas; autos venidos a esta alzada en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 20 de Enero de 2011 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: " Que desestimando la demanda interpuesta por la entidad C.CP. DIRECCION000 representada por el Procurador de los Tribunales Sra.. ROMERO GUTIÉRREZ de otra como demandado Teodoro debo absolver a dicho demandado, de los pedimentos contra el mismo interesado, con imposición de costas a la parte actora ".

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma.

SEGUNDO.- Dada a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedaron las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Por la Procuradora Doña Dolores Romero Gutiérrez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , se presentó demanda contra Don Teodoro interesando que se le condenase al pago de 2.199,20 euros, en concepto de cuotas de comunidad desde el mes de diciembre de 2.002 hasta del mes de marzo de 2.007, en cuanto propietario del inmueble sito en CALLE000 núm. NUM000 . El demandado se opuso, alegó falta de legitimación pasiva, dado que dicho inmueble lo había vendido mediante contrato de fecha 28 de noviembre de 2.000. La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación la parte actora que reiteró sus pretensiones.

SEGUNDO .- En los términos en que se formula la citada excepción de falta de legitimación pasiva, que ha sido acogida en primera instancia, es obvio que no se están refiriendo a la legitimación ad processum, en cuanto capacidad para comparecer en juicio, sino a la legitimación ad causam, que viene referida a la atribución activa o pasiva de la acción, es decir, aquella que atendiendo al objeto puede conducir eficazmente el proceso concreto. La válida constitución de la relación jurídico-procesal supone que en todo proceso las partes han de estar legitimadas para intervenir en el mismo, tanto activa como pasivamente, es decir, que exista una atribución subjetiva del derecho y la obligación deducida en el proceso. Se trata de determinar quién puede conducirlo eficazmente, tanto en la faceta de actor, como de demandado, atendiendo a su objeto, porque para que produzca efecto la Sentencia necesariamente deben estar aquellos, ya que en caso contrario no podría tener el efecto interesado. En todo proceso necesariamente ha de haber dos partes, una que pide la actuación de la ley y otra, contra la que se pide, aunque con ello no se quiere decir que el demandado no pida la actuación de la ley, sino que la demanda como escrito inicial constituye la relación jurídica que se instaura. En este sentido, señala la Sentencia de 28 de febrero de 2002 : "La legitimación "ad causam" consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La Sentencia de 31 de marzo de 1997 , a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido". En parecidos términos, la Sentencia de 20 de diciembre de 1.989 declara que: "en puridad, esta falta de legitimación activa "ad causam" del actor se diferencia de la "ad processum" en que según sentencia de 18 de mayo de 1962 : "Debiéndose distinguir, como establece la teoría científica, la legitimatio ad processum, de la legitimatio ad causam, según la terminología forense, aquella, como capacidad que es necesaria poseer para ser sujeto de una relación procesal y poderla realizar con eficacia jurídica, sin la cual no se puede entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo; mientras que esta aparece en función de la pretensión formulada, requiriendo una aptitud específica determinada, mediante la justificación necesaria para intervenir en una litis especial y concreta, por obra de una relación en que las partes se encuentran, respecto a la cosa que es objeto del litigio; aquellas, denominaciones de contenido más expresivo, según los tratadistas procesales, que el conocido desde antiguo, como falta de personalidad y falta de acción, que la doctrina jurisprudencial admitía ya desde la sentencia de 22 de septiembre de 1860 , en que así se declara, fecha desde la cual se viene diferenciando una y otra, no pueden ni deben ser confundidas, tanto por ser cosas distintas como por los efectos diversos que de ellas se derivan, ya que la primera hace relación a la forma, se ha de fundar en la falta de las condiciones y requisitos que para comparecer enjuicio se expresan en el núm. 2.º del art. 533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ".

En definitiva, como nos dice la Sentencia de 26 de abril de 1.993 : "se funda en la falta de acción, de razón y derecho que asiste al que litiga y afecta al fondo del asunto. Así la Sentencia de 10 de julio de 1982 , citada por la de 24 de mayo de 1991 , dice que "se trata de un instituto que tanto en sus manifestaciones de Derecho sustantivo, legitimatio ad causam, como adjetivo, legilimatio ad processum, constituye un concepto puente al servir de conexión entre las dos facultades o cualidades subjetivamente abstractas que son la capacidad jurídica y la de obrar (capacidad para ser parte y capacidad para comparecer en juicio) y la real y efectiva de disposición o ejercicio, constituyendo (la legilimatio ad causam), a diferencia de las primeras, que son cualidades estrictamente personales, una situación o posición del sujeto respecto del acto o de la relación jurídica a realizar, dándose lugar a que mientras en el supuesto de las capacidades o de su falta, se habla de personalidad o de ausencia de la misma, en el segundo, se haga referencia a la acción o a su falta"".

TERCERO .- Sobre la base de estas premisas, alega el demandado que no es el obligado a abonar dichas cuotas, que se le reclaman en la presente litis, ya que transmitió la finca con fecha 28 de noviembre de 2.000, mediante documento privado a Doña Zulima , aunque, al elevar a escritura pública, que tuvo lugar el día 24 de febrero de 2.003, se acordó por las partes, que se transmitiera al hijo de la Sra. Zulima , Don Jose Ignacio .

Entrando en el fondo del asunto, es pacífico, que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 9-1-e de la Ley de Propiedad Horizontal , el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En definitiva, para que una persona ostente la consideración de deudor, por tanto que esté obligado al pago de dichos gasto, se requiere como requisito sine qua non que sea propietario del inmueble. Al tratarse de una obligación de naturaleza personal, alcanza a aquellos gastos que se devenguen durante el periodo en el que ha sido propietario de dicho inmueble, y todo su patrimonio, por aplicación del artículo 1.911 del Código Civil , estará afecto al cumplimiento de dicha obligación.

Por gastos necesarios, hemos de entender, como señala la Sentencia de 11 de febrero de 1.998 : "aquél que se hace para conservación y mantenimiento de la cosa y la sentencia de 3 de diciembre de 1991 dice que son los que resulten imprescindibles de forma tal que de no haberlos llevado a cabo, la cosa habría dejado de existir o desmerecido. En este concepto deben incluirse, además de los que expresa la sentencia de instancia y tal como mantiene este motivo del recurso, la contribución, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que impone, como obligación de los copropietarios, el artículo 9, número 5º, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal ". Sin que pueda alegar para eximirse de su pago el no uso, como reiteradamente ha establecido la jurisprudencia, entre otras las Sentencias de 16-6-95, 15- 6-96 y 14-3-00 .

En definitiva, la consideración de deudor surge y es únicamente atribuible a quien ostente la titularidad dominical, es decir, que sea propietario, y es sabido que en nuestro sistema ello no depende de la inscripción registral, que no tiene efectos constitutivos, sino meramente declarativos. En conclusión, el único obligado al pago será quien sea propietario al momento de generarse la obligación de satisfacerse el gasto general.

Junto a esta acción de carácter personal contra el propietario deudor, el artículo 9-1º-e de la Ley de Propiedad Horizontal regula una acción real contra el nuevo adquirente -que no es el deudor, al no devengarse desde cuando es titular- para obligarle a soportar la afectación del inmueble, aunque con la limitación temporal de las cantidades adeudadas, por los anteriores propietarios, vencidas en la anualidad en la que ha tenido lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. Es lo que se ha denominado obligación propter rem, en el sentido de que la acción se dirige propiamente contra el inmueble. Sin embargo, por pura lógica, requiere un substrato subjetivo. En definitiva, la condición de deudor viene determinada por su titularidad dominical. La finalidad de esta extensión obligacional viene dada por la finalidad de evitar el impago, por cuanto provoca, como ha señalado la jurisprudencia, entre otras la Sentencia de 11 de diciembre de 1.998 , el perjuicio a todo el inmueble, al impedir su adecuado mantenimiento; de ahí que se le considere como "obligatio propter rem" sobre los pisos y local, es decir, directamente relacionada con el derecho de propiedad, STS de 25-1-05 .

Respecto del anterior propietario el contenido normativo no presenta la menor duda: se trata del supuesto de que se haya incumplido la obligación que establece el artículo 9-1º-i de la Ley de Propiedad Horizontal , que regula la responsabilidad del anterior propietario hasta tanto no comunique, a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad de Propietarios, el cambio de titularidad. Lo cual, puede realizarse por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Aunque esta excepción a que el deudor siempre es el titular del inmueble en el momento que se devengue la cuota, no se aplica cuando conste que cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad de Propietario conoce el cambio de titular, por cualquier medio, porque se hayan producido actos concluyentes del nuevo propietario o que dicha transmisión resulte notoria. Esta extensión de responsabilidad supone claramente una excepción a la regla general de considerar deudor a quien sea titular dominical al momento de generarse la deuda, y constituye una sanción, con el fin de que las diferentes transmisiones lleguen a conocimiento de los órganos comunitarios, es decir, de conseguir una correcta y leal colaboración de los copropietarios, en este caso, de quienes dejan de serlo, para una adecuada gestión comunitaria.

CUARTO .- Del extenso bagaje probatorio obrante en autos, hemos de concluir que no ha quedado acreditada la alegación del demandado, en el sentido de que realizó la oportuna comunicación, que afirma que realizó mediante comparecencia personal en las oficinas de la entidad que, entonces, realizaba las funciones de Administrador de la Comunidad de Propietarios actora. Y decimos que no ha quedado acreditada, porque tan solo nos encontramos con la mera alegación, que afirma que lo comunicó verbalmente a una persona que estaba en dichas instalaciones, hecho que se negó expresamente por el representante de la citada entidad, sobre la base de aclarar que no existe constancia en su entidad y, en cualquier caso, la mecánica de funcionamiento, en estos casos, es exigir a la persona que comparece que les aporte una copia de la escritura pública de compraventa o de otro documento que determine la realidad de dicha transmisión. En ningún momento, el demandado ha adverado que, junto con esa comunicación verbal, aportase copia de la escritura pública de compraventa o, en su caso, del previo contrato privado.

Sin embargo, ello no nos puede llevar a concluir que ha de responder el demandado ante esa falta de comunicación, porque la transmisión realizada hemos de entenderla notoria, en los términos que se dispone en la citada norma.

Debemos tener en cuenta que no basta la formalización del contrato de compraventa para que se transmita la propiedad, dado que en nuestro sistema jurídico rige la teoría del título y el modo. El artículo 609 del Código Civil establece que la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y el artículo 1.095 del citado cuerpo legal , nos dice que el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada. De ahí que la doctrina considera que la entrega, en nuestro Derecho, supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo cual hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador. En este sentido, el artículo 1462 del Código Civil establece que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Ello provoca que la tradición se erija en el requisito necesario e imprescindible para que el título pueda desplegar eficacia traslativa del dominio, así la Sentencia de 20 de octubre de 1.990 declara que: "La teoría del título y el modo, en la que se basa el Código Civil, según viene repitiendo este Tribunal Supremo con reiteración (sentencias por ejemplo, de 30 de junio de 1962 , 31 de marzo de 1964 , 18 de diciembre de 1974 y 14 de octubre de 1985 ), conforme a la cual, a diferencia de las legislaciones en las cuales la propiedad se transmite por el sólo hecho del contrato, sin que la entrega de la cosa tenga otra trascendencia que la de facultar materialmente el ejercicio de los derechos dominicales, en el Código Civil español, inspirado en el sistema romano, la propiedad no se transmite por la mera perfección del contrato si no es seguida de la tradición, desprendiéndose así del contenido de los artículos 609 y 1.095 , es decir, que sólo la conjunción de los dos elementos, el título y el modo de adquirir, determina la transformación del originario "íus ad rem" en un "ius in re" sin que en contra de ello implique nada la "tradictio ficta" o espiritualizada o, dentro de ella, la meramente instrumental, recogida en el artículo 1.462 del propio texto sustantivo, aunque la presunción legal de que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, por presunción "iuris tantum" pueda rebatirse demostrando que de la propiaescritura resulta o se deduce otra cosa".

Con respecto a los modos de tradición son bastantes, pero tradicionalmente se reducen a la tradición real consistente en la entrega material de la cosa; la fingida o traditio ficta en el cual no hay una entrega material, aunque si ciertos hechos demostrativos de ella, y dentro de este supuesto se puede identificar la simbólica, la instrumental, longa manu, brevi manu y constitutumposessorium; también se recoge por la doctrina la cuasitradición referida a las cosas incorporales o derechos, y por último la tradición por ministerio de la ley. El artículo 1462 del Código Civil recoge en su apartado primero, la tradición real y la tradición instrumental en forma de traditio ficta, cuando nos dice que sí la venta se realiza mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato.

Según se desprende de la certificación del Registro de la Propiedad que obra en autos, folios 220 y siguiente, concretamente al folio 223, consta como inscripción cuarta, la relativa a la compraventa formalizada a través de la escritura pública otorgada el día 24 de febrero de 2.003, y ésta tuvo asiento el día 15 de abril de 2.004. Por tanto, es posible concluir que dicha transmisión tuvo lugar.

En este mismo orden de cuestiones, no podemos olvidar los efectos de la fe pública registral consagrada en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , que como nos dice la Sentencia de 13 de julio de 2.011 : "asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas ( Sentencias de 30 de octubre de 1961 , 16 de abril de 1968 , 3 de junio de 1989 ; y, como más recientes, las de 5 junio 2000 , 6 julio 2002 , 15 abril 2003 y 30 junio 2010 ). Por ello la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria (principio de legitimación registral) y la norma del artículo 34 de la misma Ley (protección del tercero hipotecario) se refieren a la titularidad sobre el derecho inscrito y no a los datos de hecho que figuran en la inscripción. Baste citar al respecto la sentencia de esta Sala num. 580/2000, de 5 de junio , la cual afirma que « el principio de legitimación registral así como el de fe pública, artículo 34 de la Ley Hipotecaria , debe ser matizado ya que, siguiendo la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la fepúblicadelregistro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas( sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1961 , 16 de abril de 1968 y 3 de junio de 1989 )". Desde luego se trata de una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario. En este sentido, declara la Sentencia de 30 de junio de 2.011 que: "La eficacia del sistema registral reside en la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad que se desdobla en dos tipos de presunciones que dan lugar a dos principios ( sentencia de 20 de julio de 2010 ). El principio de legitimación registral es un principio de cara al titular inscrito y constituye la llamada eficacia defensiva de la inscripción que, como presuncióniuristantum que admite prueba en contrario, presume, como dice el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Y el principio de fe pública registral, proclamada en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria , como eficacia ofensiva de la inscripción, principio de cara al tercero, protege a éste cuando concurren los presupuestos legales".

Además, debemos recordar el carácter público del Registro de la Propiedad, artículo 221 de la Ley Hipotecaria , de modo que una mínima diligencia por parte de la Comunidad de Propietarios, antes de presentar la demanda y en orden a determinar a quién debía demandar, hubiese sido conocer quién era el propietario, lo cual, fácilmente habría conseguido mediante la oportuna solicitud de información de dicho organismo, y, de este modo, habría comprobado que se había producido no una, sino varias transmisiones posteriores.

QUINTO .- Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Mª Dolores Romero Gutiérrez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Alcalá de Guadaira (Sevilla) contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcalá de Guadiara, con fecha 20 de Enero de 2011, en el Juicio Verbal nº 604/09 , la debo confirmar y confirmo íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta mi Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON JOSÉ HERRERA TAGUA, que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-