Sentencia Civil Nº 153/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Rec 54/2005 de 07 de Marzo de 2005

Encabezamiento

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Rollo 54/05

Rollo Nº 54/05

Sección 7ª

S E N T E N C I A Nº 153

SECCION SEPTIMA

Ilmos.Sres. Magistrados:

Presidente:

Dª.María del Carmen Escrig Orenga.

Magistrados:

D.José Antonio Lahoz Rodrigo.

Dª.María Ibáñez Solaz.

Valencia, a siete de marzo de dos mil cinco.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en

grado de apelación, los autos de juicio verbal, nº 229/04, seguido ante el Juzgado de Primera

Instancia Nº 3 de Alzira, entre partes, de una como demandante-apelante Dª. Regina que interviene en representación de Dª. María Inmaculada ,

representado-a por el-la Procurador D.-Dª. José Manuel García Sevilla y asistido-a por el-la Letrado

D.-Dª. Jorge García Cerveró, de otra, como demandada-apelada Dª. Edurne , representado-a por el-la Procurador D.-Dª. Elionor Escuriet Roig y asistido-a por el-la

Letrado D.-Dª.Moisés Vizcaino Garrido.

Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Lahoz Rodrigo.

Antecedentes

1.- En dichos autos, por el-la Ilmo-a Sr-Sra. Juez de Primera Instancia Nº de Valencia, en fecha 24 de septiembre de 2.004, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "Que desestimando la presente demanda formulada por Regina , representada por el Procurador de los Tribunales Don José M. García Sevilla, contra Edurne , representada por la Procuradora Dª. Eleonor Escuriet Roig, sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda, debo: 1) absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones contra ellas formuladas; 2) con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandante"

2.- Contra dicha sentencia, por la representación de la actora se preparó en tiempo y forma recurso de apelación, teniéndolo por preparado por providencia de 27 de octubre de 2004 que emplazó a la recurrente para que lo interpusiera en plazo de 20 días, efectuándolo en tiempo y forma; por providencia de 30 de noviembre de 2004 se dio traslado del escrito de interposición a la parte demandante, emplazándola para que formulara oposición, efectuándolo en debida forma.

3.- Por providencia de 7 de enero de 2.005 se remitieron las actuaciones a la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia con emplazamiento por término de 30 días; se repartió a esta Sección y por diligencia de 25 de febrero de 2.005, se turnó la ponencia, designando al Magistrado D. José Antonio Lahoz Rodrigo y se señaló para que tuviera lugar la VOTACION y FALLO el día 2 de marzo de 2005.

4.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

1.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación de la demandante contra la sentencia de instancia, impugna la misma al considerar que no se valora en debida forma la prueba practicada y se infringe el articulo 114-11 en relación con el articulo 62-3 de la LAU de 1964, por lo que interesa su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que declare resuelto el contrato de arrendamiento por no uso de la vivienda y se condene a la demandada a reintegrar la posesión.

Entrando en el enjuiciamiento del motivo de apelación, se contrae el presente recurso a impugnar el pronunciamiento desestimatorio de la acción acumulada de resolución contractual por no ocupación de la vivienda, consintiendo el pronunciamiento principal que solicitaba la resolución por expiración del plazo contractual. Limitado, por tanto, el análisis a valorar si resulta probada la desocupación de la vivienda y si existe una causa que justifique la misma, la Sala debe efectuar una breve referencia a los hechos que han sido objeto de prueba en primera instancia, resultando los siguientes: a) La demandada es la arrendataria de la vivienda, sita en Villanueva de Castellón, CALLE000 , nº NUM000 , por titulo de subrogación en los derechos de su padre, D. Carlos Jesús , no resultando controvertida su condición de arrendataria y el sometimiento del contrato a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; b) El arrendamiento data, por lo menos, de antes de 1940, careciendo la casa de agua potable, baño y water, sin que se hayan realizado obras de conservación, presentando actualmente el estado que ofrecen las fotografías aportadas a las actuaciones, folios 46 a 50; c) En fecha 1 de diciembre de 2002 la demandada ingresó en la Residencia de la Tercera Edad de Vallada, y desde el 12 de febrero de 2003 se encuentra ingresada en la Residencia mixta de la Tercera Edad de Carlet, indicando que la causa del ingreso fue las condiciones precarias de habitabilidad de la vivienda que ocupaba.

2.- Debemos partir para el enjuiciamiento del recurso que la vivienda esta deshabitada desde noviembre de 2002, concurriendo el requisito temporal del articulo 62-3 de la LAU que establece el plazo de desocupación de seis meses en un año, aunque la cuestión controvertida se centra en el hecho de si el estado de inhabitabilidad de la vivienda constituye la justa causa para la desocupación. La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que sí concurre justa causa de desocupación, centrada en el hecho de que la vivienda carece de los servicios indispensables para la habitabilidad, agua potable, baño y wáter, por lo que aplica el derecho constitucional a disponer de una vivienda digna, articulo 47 de la C.E., y, frente a la misma, invoca la demandante distintos argumentos, perfectamente sustentados en sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales que restringen la valoración de las obligaciones reciprocas, derivadas del contrato de arrendamiento, a la estricta relación de derecho privado, negando la protección constitucional en la que el juzgador de instancia fundamenta su sentencia.

Este tribunal, de acuerdo con las argumentaciones expuestas por la parte demandante, considera que debe estimarse el recurso, pues, en definitiva, lo pretendido por la demandada implica una ampliación del objeto del contrato y de sus condiciones en el momento en que se subrogó, debiendo destacar que la subrogación es un derecho y no un deber, por lo que la demandada al tiempo en que falleció su padre pudo no ejercer la subrogación y si lo hizo aceptó la vivienda en las condiciones en que se encontraba. Además, como segundo argumento, desde que la demandada ingresó en la Residencia de la Tercera Edad en diciembre de 2002 no ha ejercido acto alguno por el que requiera a la demandante a reparar o sanear la vivienda, como tampoco acredita haberlo hecho con anterioridad, de ahí que no puede exigirse en estos momentos que la propiedad realice una reparaciones que exceden de los limitados cauces de la conservación de la vivienda y entran en el amplio margen de obras de mejora, como sería la de dotar de los elementos que se exigen, dicho ello en estrictos términos para el enjuiciamiento de la presente cuestión y con el debido respeto que nos merece la demandada.

De las sentencias invocadas por la demandante-apelante en su escrito de interposición destaca la dictada por la Audiencia de Granada en fecha 10 de febrero de 1999, que resolvió un caso muy similar al presente, destacando de ella los siguientes razonamientos: " las condiciones mínimas de habitabilidad de que adolece la cueva no solo se refieren al momento actual, sino que esa carencia ya existía a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento..", "que la arrendataria no había requerido al arrendador para que subsanara esos defectos.." y, por ultimo, " que el arrendatario aceptó el objeto del contrato en las condiciones en que se encontraba, no pudiendo, en consecuencia, apreciarse como justa causa de desocupación su inhabitabilidad al cabo de catorce años de ocupación". Ese criterio se recoge, también, en la sentencia de la AP de Jaén, de fecha 14 de marzo de 2000, en el sentido de no admitir que el inquilino pueda alterar a su conveniencia los términos del contrato y de su objeto.."; por último, la Sentencia de la AP de Ávila de fecha 9 de septiembre de 1996 establece: "Por lo que hace al primer móvil de los alegados como justificativos del desalojo, la inhabitabilidad de la vivienda, cabe recordar que tanto art. 1554, 2º CC como art. 107 LAU imponen al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido, pero frente al incumplimiento por el arrendador de su obligación el inquilino ostenta pleno derecho a exigir la realización de las obras e incluso para realizarlas por sí en los casos del art. 110 LAU, de tal modo que si, prescindiendo de tan fuerte protección, D. Augusto no reclamo de forma debida la actuación de la otra parte, y en lugar de ello trasladó su vivienda a otra casa, ha de entenderse que tal desocupación no le vino impuesta por aquellas circunstancias..."

En atención a las consideraciones expuestas, este tribunal no admite que exista causa que justifique la desocupación, pues la demandada pudo requerir a la arrendadora a que realizara las obras necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido, y así lo prevé el articulo 107 y 110 de la LAU , pero no puede exigir otras reparaciones, calificadas como de mejora, pues su régimen es diferente, requiriendo el acuerdo entre las partes y facultando al arrendador a incrementar las rentas. Fuera de estos supuestos, el arrendatario que accede a la posesión del inmueble, vía subrogación del articulo 58-1 de la LAU, acepta las condiciones del contrato y estado de la cosa arrendada, de ahí que, siendo un derecho y no un deber, perfectamente puede renunciar a la subrogacion si las condiciones de la vivienda no se adaptaran a las normas higiénico sanitarias o, en todo caso, podría instar las reparaciones necesarias, conforme a los términos del articulo 107 de la LAU, pero no es admisible desocupar la vivienda sin formular reclamación en que se exija las obras necesarias para que le sirva como vivienda.

Procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia, dictando otra que declara resuelto el contrato de arrendamiento por desocupación de la vivienda, condenando la demandada a que reintegre la posesión.

3.- De conformidad con el articulo 394-1 de la L.E.C, el tribunal hace uso de la facultad que le concede el precepto y no condena en costas a la demandada, pese a la estimación de la acción resolutoria, pues la misma debió instarse en procedimiento ordinario, más, al no oponerse la inadecuacion del procedimiento para resolver esa acción, resultando inadmisble la acumulación de acciones, este tribunal se limita a resolver la cuestión al no plantearse nulidad alguna y no poder acordarlo de oficio, conforme establece el articulo 227-2 de la L.E.C.

De conformidad con el articulo 398-2 de la L.E.C., al estimar el recurso, no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D/Dª. José Manuel García Sevilla en representación de Regina que interviene en representación de Dª. María Inmaculada contra la sentencia de fecha 24 de septiembre de 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Alzira, debemos revocarla y, en su lugar, se dicta otra por la que: "Estimamos la demanda y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda, sita en Villanueva de Castellón, CALLE000 nº NUM000 , y condenamos a Dª. Edurne a que la desaloje y reintegre la posesión a la demandante. Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de primera y segunda instancia."

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a 2 de marzo de dos mil cinco.