Sentencia Civil Nº 153/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 428/2009 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 428/2009-J

Procedencia: JUICIO VERBAL Nº 682/08 del

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE VIC

S E N T E N C I A N ú m. 153/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a treinta de marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 682/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vic, a instancia de Doña Florinda , representada por el procurador don Joseph Ramón Jansà Morell y asistida por el Letrado Don Enric Benito Puigdomenech, contra Doña Julia , representada por el Procurador Don Francisco Pascual Pascual y asistida por la Letrado Doña Gloria Sanglas i Viñeta; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia y auto de aclaración dictados en los mismos el día 12 de enero y 12 de febrero de 2009, respectivamente, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Mª Teresa Bofias Alberch, en nombre y representación de Florinda , contra Julia , representada por el Procurador Samuel Rierola Serrat, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que rige entre las partes respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Vic, por falta de pago de las rentas.

En consecuencia, debo decretar y decreto el desahucio de la referida demandada de la expresada finca, apercibiéndola de que si no la desaloja dentro del término legal, será lanzado de ella y a su costa, habiéndose fijado a tal objeto el día 23/01/09 a las 10.00 horas.

Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandada."

La parte dispositiva del Auto de aclaración es del tenor literal siguiente: "SE ACLARA la sentencia dictada en los presentes autos en el sentido que debe de constar dictada en fecha 12 de enero de 2009."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de marzo de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia señala que el objeto de debate se centra en dilucidar la procedencia o no de la actualización de la renta en la forma realizada por la arrendadora, y señala que el documento número 5 de los aportados con la demanda, pone de manifiesto que la arrendadora comunicó a la arrendataria a través de una carta de fecha 26 de marzo de 2008, suscrita por la dirección letrada de la actora, su voluntad de incrementar la renta, especificando que la cantidad mensual de 155'27 euros obedece a su actualización en función de la variación porcentual experimentada por el IPC, exigiendo el pago a la arrendataria, sin que ésta se opusiera de manera fehaciente a tal requerimiento, ni consta que remitiera escrito alguno del que quepa deducir tal extremo, por lo que, al no haber manifestado su disconformidad, concluye que el requerimiento se practicó en la forma legalmente prevista, y, en consecuencia, al no haber abonado las mensualidades posteriores al transcurso del plazo de treinta días conforme a la renta actualizada, estima la acción de desahucio por falta de pago ejercitada y declara la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, con imposición de costas a la parte demandada.

Esta última se alza frente a la sentencia dictada y alega que la actora no ha acreditado haber comunicado a la arrendataria la actualización de la renta, ni como calculó el importe total de la misma y el importe mensual de 155,27 euros. Manifiesta que el documento nº 5 de la demanda no cumple las reglas establecidas en el apartado 11 de la DT Segunda para llevar a cabo la actualización, y que únicamente a partir de una notificación que cumpla los requisitos señalados en dicha norma puede la arrendataria adoptar una de las alternativas que le ofrece la ley. Concluye que, al no haberse hecho correctamente la actualización, no procede la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, y debe desestimarse la demanda con imposición de costas a la actora.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, destacando que la testifical practicada acredita que se actualizó la renta en función del IPC, lo cual se comunicó verbalmente a la demandada, y que la Juzgadora no admitió el interrogatorio de la Sra. Julia al dar por probado que se le dirigió requerimiento para actualizar la renta, a lo cual asintió la adversa que no formuló oposición ni recurso. Solicita que se mantenga la sentencia impugnada, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- Como antecedentes debemos destacar que: 1) La actora manifiesta que cuando adquirió la vivienda sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 , de Vic, estaba arrendada a la Sra. Julia , y que, después de reclamarle en muchas ocasiones una copia del contrato, tuvo que presentar un procedimiento de diligencias preliminares, presentando aquélla en el Juzgado un contrato de fecha 1 de septiembre de 1971 , suscrito por el Sr. Cosme como arrendatario, en el que se fijaba una renta de 1.500 pesetas mensuales, y que se aporta como documento nº 3 de la demanda junto con una copia del ingreso efectuado en diciembre de 2007 para el pago de la renta por importe de 12 euros. 2) El Letrado de la actora remitió a la demandada por correo certificado una carta de fecha 26 de marzo de 2008, recibida por la demandada el siguiente día 31, reiterando el contenido de otra anterior de fecha 4 de marzo de 2008 que no había sido recogida por la destinataria, en la que le indicaba que verbalmente se le había comunicado y reclamado que debía pagar en concepto de renta la cantidad de 155,27 euros mensuales, después de llevarse a cabo su actualización en función de la variación del IPC, a pesar de lo cual sólo abonaba la cantidad de 12 euros, por cuyo motivo si en el plazo de una semana no abonaba las diferencias se vería legitimada para acudir a la vía judicial. 3) La arrendataria continuó pagando 12 euros mensuales y el 15 de septiembre de 2008 se presenta la demanda de desahucio por falta de pago de las diferencias entre dicha cantidad y el importe reclamado por la actora de 155,27 euros mensuales, es decir, la suma de 1.289,43 euros.

Como ha declarado este Tribunal en múltiples ocasiones, el juicio de desahucio, de naturaleza especial y sumario, en el que se condena al desalojo, sólo debe utilizarse en los casos en que se acredite que existe clara voluntad de impago, mas no en aquéllos en que la falta de hallarse el arrendatario al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones viene precedido por la conducta obstruccionista del propio arrendador que se niega al percibo de la renta, y cual acontece en las ocasiones en que la contienda viene precedida por la divergencia en el importe de aquélla, como sucedió con las distintas interpretaciones acerca de la aplicación de las disposiciones transitorias de la nueva legislación arrendaticia, durante los primeros años tras su entrada en vigor, en cuyo caso deben reservarse los pronunciamientos declarativos para el juicio verbal revisorio de la renta y quedar el presente, como ya se ha expuesto, limitado al estudio de si concurre o no aquella voluntad de impago.

Conviene recordar que en la regulación de las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994 se establece la actualización de la renta de forma progresiva, con limitaciones, causas de oposición a la misma o supuestos de improcedencia, y se indican conceptos del recibo que deben ser absorbidos por la nueva renta, y por tanto desparecen del mismo, y otros que se repercuten al arrendatario.

En cuanto al procedimiento para realizar la actualización, en los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, es preciso partir de que "la renta podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario", en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato (párrafo segundo, apartado D.11 ) en cualquier momento, sólo sujeto a la posibilidad de prescripción general, pero sin retroacción, lo que no excluye la posibilidad de reclamar atrasos, y que será efectiva desde el mes siguiente a la recepción (artículo 101 TRLau 1964), porque durante los 30 días siguientes, el arrendatario puede oponerse. Conforme al citado artículo 101 , el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, debiendo entenderse el término "fehaciente" utilizado por la DT segunda, no como una necesidad de intervención notarial o judicial sino comunicación por cualquier medio que permita que el destinatario reciba el mensaje, lo cual puede acreditarse por cualquier medio de prueba.

Existe unidad en el proceso actualizador, y por ello ya desde la primera notificación queda fijada la total renta actualizada siquiera en los sucesivos años puedan aplicarlo siguientes tramos que correspondan, ya que, en todo caso, la actualización es progresiva, en base a una serie de porcentajes, y la mecánica de la actualización debe realizarse de forma idéntica durante cada una de las anualidades en que se desarrolle el proceso de actualización, de forma tal que al aumentar el IPC anual la renta actualizada final no habrá quedado desfasada, manteniendo su proporción respecto a la renta contractual.

El porcentaje que se aplica durante la primera anualidad está en función del importe de la renta que venía pagándose y cantidades asimiladas, entendiéndose como norma general que en ella se incluían los incrementos de renta y las obras, las cuales quedaban absorbidas, y continuando pagándose separado el IBI y servicios y suministros.

TERCERO.- En el supuesto que nos ocupa no consta que se haya actualizado la renta conforme al procedimiento antes indicado. El documento aportado como número cinco de la demanda hace referencia a una comunicación verbal que la propietaria habría efectuado a la arrendataria, sin concretar ni cuando se realizó tal comunicación, ni como se calculó la actualización, qué porcentajes se aplicaron, ni cual era la total renta actualizada y si se reclamaba la misma o bien un tramo. Dicho documento no puede entenderse, ni así se presenta desde luego, como el requerimiento de actualización, pues de forma expresa está reclamando el pago de un importe que se dice ya notificado con anterioridad.

La comunicación verbal se ha intentado acreditar sólo con testigos de referencia, pero en cualquier caso es insuficiente, al no facilitarse a la arrendataria los datos necesarios para poder oponerse, en su caso, a la actualización o a los cálculos efectuados, y no puede darse por válida para fundar una acción de desahucio por falta de pago, quedando fuera del ámbito de este juicio cualquier discusión o debate sobre la bondad de la actualización pretendida.

En consecuencia, procede desestimar la demanda origen de las actuaciones, si bien, teniendo en cuenta que la demandada no respondió a las cartas remitidas por el Letrado de la actora, ni le comunicó cual era su posición y los motivos por los que siguió abonando la misma renta, aclarándole que no tenía por hecha ninguna actualización, lo cual pudo crear dudas sobre su postura al respecto, considera la Sala que está justificado no efectuar condena en costas, conforme a lo establecido en el artículo 394 LEC .

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, en virtud de lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Julia , contra la sentencia y auto de aclaración dictados por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Vic en los autos de Juicio Verbal de desahucio nº 682/08 de fechas 12 de enero y 12 de febrero de 2009, debemos revocar y revocamos dichas resoluciones, y desestimando la demanda deducida por Doña Florinda frente a Doña Julia , absolvemos a la demandada de las pretensiones deducidas frente a la misma. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.