Sentencia Civil Nº 154/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 636/2013 de 10 de Abril de 2014

Encabezamiento

ROLLO Nº 636/13
SENTENCIA Nº 000154/2014
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ
Magistrados/as
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª CARMEN BRINES TARRASÓ
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En la ciudad de VALENCIA, a diez de abril de dos mil catorce.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO
SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2
de Valencia, con el nº 000006/2010, por ACIERTOS INMOBILIARIOS, ASESORES DE LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA S.L. representado en esta alzada por el Procurador D. RAFAEL ALARIO MONT y dirigido por el
Letrado D. SUMNER JOSÉ BIEL-MORALES contra Adela representado en esta alzada por la Procuradora Dª
ROSANA PEREZ PUCHOL y dirigido por el Letrado D. JUAN JOSÉ CARREÑO MORENO, no compareciendo
en esta alzada la demandada Dª Blanca ; pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación
interpuesto por ACIERTOS INMOBILIARIOS, ASESORES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA SL.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Valencia , en fecha 7 de mayo de 2.013 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Alario Mont en nombre de Aciertos Inmobiliarios, Asesores de la Propiedad Inmobiliaria, S.L.

debo absolver y absuelvo a Dña. Blanca y a Dña. Adela con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por ACIERTOS INMOBILIARIOS, ASESORES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 7 de abril de 2.014.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Aciertos Inmobiliarios, Asesores de la Propiedad Inmobiliaria S.L. formuló el 30 de Diciembre de 2.009 demanda de juicio ordinario contra Doña Blanca y a Doña Adela , en ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento existente sobre la vivienda sita en la puerta NUM000 del número NUM001 de la CALLE000 de Valencia. La resolución pretendida se amparaba en el artículo 114. 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, referente a la cesión de vivienda realizado de modo distinto al autorizado en el capítulo cuarto de esta Ley y ello por cuanto siendo la primitiva arrendataria la Sra. Blanca , tuvo conocimiento de que la persona que estaba pagando y ocupando el inmueble era la Sra. Adela con quien no tiene celebrado acuerdo o convenio alguno por medio del cual se le haya cedido el uso o disfrute de dicha finca registral nº NUM002 , ubicada en la CALLE000 nº NUM001 , NUM000 , NUM000 de Valencia. En consecuencia interesó se dictase sentencia mediante la cual se declare: A) La resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 20 de Enero de 1.992 entre Doña Esperanza y Doña Blanca por incumplimiento de su obligación legal de no ceder el uso del inmueble sin consentimiento de la arrendadora y B) El lanzamiento de Doña Doña Adela del inmueble, así como la de todos sus ocupantes y ello con condena a las demandadas al pago de las costas del procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La demandada Sra. Blanca no compareció dentro del término del emplazamiento por lo que fue declarada en rebeldía, mientras que la Sra. Adela se opuso a la demanda alegando, a los efectos que ahora interesan, que nunca ha residido en el inmueble sito en Valencia CALLE000 nº NUM001 - NUM000 - NUM000 , sino en la puerta 4 del mismo edificio. La sentencia de instancia, a la vista de las pruebas practicadas, desestimó íntegramente la demanda absolviendo a Doña Blanca y a Doña Adela con imposición de costas a la actora, siendo esta resolución recurrida por ella en apelación.



SEGUNDO.- La cesión 'inter vivos' del uso y disfrute de la vivienda, bajo la vigencia de la Ley de 24 de Diciembre de 1.964, que es la aquí aplicable pues el contrato de arrendamiento se concertó el 20 de Enero de 1.992, ha de cumplir para no incurrir en causa de resolución, lo establecido en el artículo 24 de dicho texto legal , que permite al inquilino que hubiese celebrado el contrato de arrendamiento subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, sus descendientes que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o cinco años cuando de hermanos se trate, siempre que la cesión fuese notificada de modo fehaciente al arrendador dentro de los dos meses de realizada, sin cuyo requisito ineludible carecerá de eficacia. El criterio jurisprudencial en torno a la procedencia de la causa 5ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro al sentar como regla general en esta materia, la de presumir la existencia de cesión inconsentida por la intromisión de un tercero extraño al contrato, sin autorización del arrendador, o lo que es igual, por el uso o disfrute de un tercero en el objeto arrendado, siendo indiferente que ello sea en virtud de subarriendo, traspaso o cesión, pues lo trascendente es que se ceda el arrendamiento a una persona distinta sin cumplir los requisitos legales, subsumiéndose tal actuación en las causas 2ª y 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( SS. del T.S. de 17-5-86 , 17-6-88 , 27-6-90 , 28-12-90 , 4-4-91 , 19-11-92 y 5-11-93 ) y ello igual se predica cuando la cesión sea a titulo oneroso como gratuito, total o parcial, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por el tercero con la anuencia del arrendatario, pero sin respetar la voluntad del arrendador ( SS. del T.S. de 25-1-88 , 20-5-88 , 2-3-91 y 10-12-93 ). Corolario de ello, es que incumbe al actor probar esa intromisión y al demandado justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( SS. del T.S. de 10-4-70 ), que habrá de ser de un modo pleno, a fin de destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación ( SS. del T.S. de 30-5-72 ). En consecuencia, los requisitos de viabilidad de la cesión 'inter vivos' son los siguientes: 1º) Que la cesión la lleve a efecto el inquilino que hubiese celebrado el contrato de arrendamiento. 2º) Que tal cesión se efectúe a favor de las personas que la Ley establece.

3º) Que dichos parientes convivan con el arrendador habitualmente en los plazos que la Ley señala y 4º) La notificación fehaciente al arrendador, siendo el paso siguiente la proyección de dicha doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado a fin de determinar si las pruebas practicadas, permiten dar o no por acreditada la cesión inconsentida que con trascendencia resolutoria se predica en orden a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM001 - NUM000 - NUM000 de Valencia.



TERCERO.- En esta tarea el examen de las actuaciones lleva a la Sala a conclusiones coincidentes con las que establece la resolución apelada y ello por las razones que a continuación se exponen. La Sra.

Adela se opuso a la demanda aduciendo en su escrito de contestación residir en la C/ CALLE000 Número NUM001 - NUM000 - NUM003 y no en el 2-2 aportando el oportuno contrato de arrendamiento suscrito el 1 de Febrero de 2.002 con Doña Carla (documento número uno de la contestación a los f. 110 al 112).

La realidad de esta relación locativa ha sido corroborada por la declaración testifical de Don Oscar que es el marido de la Sra. Carla (8' 31''), quien expresó conocer a la Sra. Adela porque es su inquilina de la puerta 4 (4' 57''), que está alquilada desde el año 2.002 (5' 02'' y 5' 41''), y cuyo contrato continua vigente en la actualidad (5' 45''), de forma continuada y a quien se cargan los recibos de suministros, gastos de escalera e I.B.I. (6' 16''), reiterando que puede declarar que es inquilina suya y que está viviendo allí (6' 45''). Pero es que además ello viene confirmado por los siguientes documentos: A) Los aportados como números dos y tres de su contestación (f. 113) consistente en carta a ella dirigida por el Sr. Oscar adjuntándole el recibo del I.B.I. del período impositivo de 2.006 por importe 148'49 euros correspondiente a la vivienda de la puerta 4. B) El recibo del impuesto sobre vehículos de tracción mecánica del año 2.009 y remitido a la puerta 4. C) La certificación del Padrón de Habitantes de Valencia fechada el 24 de Junio de 2.009 y acompañada como documento número cuatro de la contestación (f. 115) indicativa de que la Sra. Adela figura empadronada en la C/ CALLE000 número NUM001 puerta NUM003 y D) Como número cinco de la contestación (f. 116) se adjuntó factura de Iberdrola de 27 de Julio de 2.009 a cargo de la Sra. Adela en la que aparece como domicilio el de C/ CALLE000 , NUM001 , NUM003 . A su vez, y a mayor abundamiento, dicha codemandada aportó en el acto de la audiencia previa: 1) Carta del Sr. Oscar reclamándole el I.B.I. del 2.012 (f. 162). 2) Extracto bancario en el que constan los pagos de los alquileres de Enero a Abril del 2.012 correspondientes a C/ CALLE000 NUM001 - NUM003 - NUM003 , así como el I.B.I. del 2.012 (f. 163). 3) Facturas de luz y agua de la vivienda de la puerta 4 (f. 165 y 166). 4) Póliza y recibo del seguro de hogar contratado por la Sra.

Adela en relación al inmueble de la puerta 4 (f. 166 al 168). Igualmente la entidad Emivasa ha informado del contrato de suministro de agua existente con la Sra. Adela desde el 1 de Febrero de 2.002 y que tiene por objeto la puerta NUM003 del número NUM001 de la CALLE000 (f. 176) y que en la puerta NUM000 el contrato está a nombre de Don Modesto desde que el 29 de Septiembre de 1.998 cursara alta de suministro (f. 184). Por su parte Gas Natural informa que no consta ningún contrato de suministro de gas ni de electricidad en relación a C/ CALLE000 NUM001 , NUM000 (f. 179). Frente a esta contundente evidencia probatoria es claro que no puede prevalecer los argumentos esgrimidos por la parte apelante consistentes, de un lado, en el hecho de figurar la Sra. Adela como ordenante de las transferencias efectuadas a la actora para pago de la renta durante el período de Octubre de 2.007 a Abril de 2.009 (documento número tres de la demanda a los f. 24 al 43), ya que como indicó en el correlativo cuarto de su contestacion (f. 107) ello se debió a una situación de mero favor a la codemandada, de otro, y en cuanto a la recepción por su parte de determinadas comunicaciones dirigidas a la puerta 2, en el acta de 3 de Octubre de 2.012 dió una explicación convincente y es que el cartero le dejó aviso en su buzón al llevar residiendo en la finca nueve años (f. 196) y, finalmente, en cuanto a la aplicación del artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las preguntas formuladas en el acto del juicio (f. 197 y 1' 38'' al 2' 29''), señalar que se parte de una premisa inexacta cual es dar por acreditado que la Sra. Blanca intervino personalmente en los hechos a que aquéllas se refieren cuando ninguna prueba hay al respecto. Además la aplicación de dicho precepto no es de carácter obligatorio para el órgano judicial sino meramente facultativa y, en cualquier caso, no puede prevalecer frente a la valoración conjunta de la prueba que se acaba de reseñar y que es el principio que rige en esta materia ( SS. del T.S.

de 23-2-99 , 25-9-01 , 8-4-03 y 3-2-04 , entre otras), por lo que, en atención a todo lo expuesto, procederá la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso motiva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Rafael Francisco Alario Mont, en nombre de la entidad Aciertos Inmobiliarios, Asesores de la Propiedad Inmobiliaria S.L. contra la sentencia dictada el 7 de Mayo de 2.013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valencia en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 6/10, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Dese al depósito constituído el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.