Sentencia CIVIL Nº 154/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 90/2017 de 20 de Abril de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008

Tfno.: 914933886, 914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.006.00.2-2016/0006945

Recurso de Apelación 90/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 860/2016

APELANTE:BUILDINGCENTER, S.A.U.

PROCURADOR: D. JULIO CABELLOS ALBERTOS

APELADO:Dª. María Rosario

PROCURADOR: D. RAMÓN VALENTÍN IGLESIAS ARAUZO

SENTENCIA Nº 154

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a veinte de abril de dos mil diecisiete.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Verbal 860/2016 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelanteBUILDINGCENTER, S.A.U., representada por el Procurador D. JULIO CABELLOS ALBERTOS y defendida por Letrado, y de otra, como demandada-apeladaDª. María Rosario , representada por el Procurador D. RAMÓN VALENTÍN IGLESIAS ARAUZO y defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 14 de noviembre de 2016 .

VISTO, siendo Magistrado PonenteD. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 14 de noviembre de 2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que desestimo la demanda interpuesta por Don Julio Cabellos Alberto, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de BUILDINGCENTER SAU contra DOÑA María Rosario por apreciación de la excepción de inadecuación del procedimiento invocada por la parte demandada, dejando con ello imprejuzgada la cuestión de fondo que habrá de plantearse en el correspondiente procedimiento declarativo plenario.

Se imponen las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 18 de los corrientes.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia nº 423/2016, de 14 de noviembre de 2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas , dictada en los autos del procedimiento verbal de desahucio por falta de pago nº 860/2016:

PRIMERO.- En la demanda de 11 de julio de 2016, se ejercitó por la representación procesal de BUILDICENTER, S.A.U. una acción de desahucio de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 de San Agustín de Guadalix, por la que se suplicó que se declarase el desahucio por falta de pago, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como la condena a la demandada Doña María Rosario al pago de las cantidades ya devengadas que ascienden a la fecha de la demanda: 45.172,85 euros y las que se vayan devengando hasta el desalojo, con intereses y costas. BUILDICENTER, S.A.U. Se han aportado sendos documentos con los desgloses mensuales de la deuda reclamada en los folios 31 y 32, y 123 y 124 de autos. En el momento de interposición del recurso de apelación la deuda existente por impago de rentas de alquiler es de 54.418,59 €, según se ha explicado en su texto al folio 137 de autos. Todo ello al amparo de lo establecido en el art. 250.11º LEC , art. 1124 CC y art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que establece como causa de resolución contractual la falta de pago de las rentas o de cualquiera de las cantidades que haya asumido el arrendatario.

Y, en la contestación a la demanda se alegó la excepción de inadecuación del procedimiento por la parte demandada, al haberse supuestamente ejercitado por ésta el retracto al que se hizo referencia en los correos electrónicos unidos a los folios 77, 79, 80, 81 y 91 de autos. Del burofax expedido el 19 de septiembre de 2013, en que la demandada manifiesta haber ejercitado tal derecho, sólo consta el resguardo de la factura pagada en el folio 78 de autos. Con relación al correo de 6 de febrero de 2014, folio 81 de autos, en que la demandada manifiesta haber pagado distintas cantidades por el concepto de mensualidades vencidas, no se han acreditado los pagos efectivos mediante los oportunos recibos o transferencias bancarias, negando la sociedad actora haberlas percibido. Y en el acto del juicio verbal celebrado el día 14 de noviembre de 2016, según figura en la grabación adjunta, se aportó por la demandada el documento que obra al folio 126 de autos, en que se adjuntó una copia de los datos registrales de la sociedad actora y de una carga hipotecaria, con fotocopia del DNI de ella, y al margen derecho consta manuscrito lo siguiente:'Solicito condiciones para ejercer el derecho de retracto', con firma y sin fecha.

SEGUNDO.-En la sentencia recurrida prosperó la causa de oposición a la demanda, porque se acreditó la existencia de un contrato de opción de compra de fecha 2 de Enero de 2010 firmado por el representante legal de SERCONSA, S.A, anterior titular registral de la finca urbana, con la demandada (documento 3 de la contestación, folios 70 a 76 de autos), así como un contrato de arrendamiento entre las mismas partes de fecha 1 de Julio de 2012 (documento 2 de la demanda, folios 18 a 24 de autos), en que se rebajó la renta de alquiler mensual de 1.600 € a 1.300 €, según resulta de la comparación de las cláusulas 11ª y 9ª, de sus respectivos textos documentados en autos.

Ambos contratos eran conocidos por BUILDICENTER, S.A.U., actual titular de la finca. Se acredita dicho hecho por la testifical de Don Jose Luis , representante legal de SERCONSA, S.A., anterior propietaria y arrendadora de la vivienda litigiosa, que declaró según consta entre los minutos 10.25.14 a 50 de la grabación del juicio verbal que la finca controvertida se entregó en dación en pago a SERVIHABITAT (actual BUILDINGCENTER, S.A.U.) y que ambos contratos fueron comunicados y entregados a dicha entidad, ahora parte actora. La fianza del primer contrato, el de opción de compra, se reintegró a la demandada, y se constituyó nueva fianza cuando se firmó el segundo contrato, de alquiler, sin que se ejerciera la opción de compra. Y, no se llegaron a registrar dichos contratos, según la práctica habitual de SERCONSA, S.A.

TERCERO.-Después de haber examinado las alegaciones del recurso de apelación, y del escrito de oposición al mismo, esta Sección considera que tiene razón la parte apelante y que la sentencia recurrida debe ser revocada, porque el reintegro de la primera fianza es prueba de extinción del primer contrato, y porque la parte demandada no ha acreditado que ejercitara la opción de compra, teniendo en cuenta que el actual supuesto de hecho no coincide con el caso resuelto en la sentencia nº 261/2015, de 30 de julio, del Juzgado de 1ª instancia nº 5 de Alcobendas , cuya copia consta unida a los folios 82 a 90 de autos, en que se resolvió otro juicio de desahucio, esta vez respecto de Dª Agustina , una vecina de la demandada, que ha testificado en el acto del juicio verbal. La diferencia estriba en que en dicha sentencia se probó que dicha vecina comunicó formalmente a la sociedad actora su intención de'formalizar la compra de la vivienda', por medio del escrito fechado el día 21 de octubre de 2013. Requisito que no consta cumplido en este procedimiento, porque del supuesto burofax expedido el 19 de septiembre de 2013, en que pretendidamente se ejercitó el derecho de opción de compra, sólo consta el resguardo de la factura pagada por su emisión y acuse en el folio 78 de autos, no estando acreditado su contenido. Lo cual también se deduce del documento que obra al folio 126 de autos, en que se adjuntó una copia de los datos registrales de la sociedad actora y de una carga hipotecaria, con fotocopia del DNI de la demandada, y al margen derecho consta manuscrito lo siguiente:'Solicito condiciones para ejercer el derecho de retracto', con firma y sin fecha. Es decir, la demandada no ejercitó tal derecho, y tampoco acreditó haber satisfecho el pago del precio de la opción de compra, fijada en la cláusula tercera, folio 73 de autos, en 561.450 €, más IVA (7%).

Y, conforme a la jurisprudencia contenida en la STS de 24 de junio de 2010 , es preciso la acreditación de que ha sido ejercido el derecho de opción en tiempo y forma por el arrendatario dentro del plazo señalado, para entender perfeccionada la compraventa. Y según la STS, Civil sección 1ª de 28 de febrero de 2017 (ROJ: STS 706/2017 - ECLI:ES: TS:2017:706), nº 134/2017, Recurso: 264/2015 , dictada en un caso semejante donde se ejercitaba una acción de desahucio:'El hecho de que en este caso concreto se pactara una opción de compra no añade nada, pues no se llegó a ejecutar la opción. Descartada la transmisión del dominio y la vigencia del contrato de arrendamiento con opción de compra, debemos concluir que la posesión de la parte demandada es precaria, lo que determina la revocación de la sentencia apelada y la condena de la misma a restituir la posesión del inmueble'.En este caso, no se ha acreditado dicho ejercicio, porque no se ha cumplido la cláusula tercera del contrato de opción de 2 de enero de 2010, al folio 73 de autos, habiendo vencido el plazo de cinco años desde la fecha del contrato, sin que conste el cumplimiento de los requisitos exigidos para entender ejercitado tal derecho. Al devolverse la fianza a la parte arrendadora, conforme a la cláusula undécima del mismo contrato, debe entenderse concluso el mismo, teniendo en cuenta que Don Jose Luis , representante legal de SERCONSA S.A., declaró en el juicio verbal que dicha fianza fue reintegrada a la demandada. Y con la firma del nuevo contrato de alquiler se constituyó otra fianza. Lo cual consta en la cláusula novena de dicho contrato de 1 de julio de 2012. Por lo tanto, el presente procedimiento civil es el adecuado para sustanciar la resolución contractual de este último contrato, al estar separado del anterior.

CUARTO.-En consecuencia, debemos entrar a dilucidar el fondo del asunto litigioso, estando acreditado el impago de las rentas reclamadas, por lo que procede acceder a lo solicitado en la demanda, declarando el desahucio por razón de la falta de pago de las rentas de alquiler reclamadas, y los motivos del recurso de apelación de la parte actora deben ser estimados porque la exposición fáctica que se ha tenido en cuenta, y que hemos comprobado en la segunda instancia, configura un contexto jurídico de actos propios de las partes litigantes, en el que la sociedad demandante, a la fecha de interposición de la demanda, tenía derecho para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago, teniendo en cuenta que este procedimiento civil resulta adecuado para resolver la cuestión de fondo en su integridad, con inclusión del devengo de las rentas de alquiler reclamadas, que deben ser atendidas por la extinción del primer contrato, cuya opción de compra no hay constancia fehaciente de que haya sido ejercitada en tiempo y forma. Siendo especialmente significativa, en este sentido, la doctrina de las SSAP de Málaga, Civil sección 4ª de 25 de abril de 2016 (ROJ: SAP MA 910/2016 - ECLI:ES:APMA:2016:910 ), nº 238/2016 , Recurso: 512/2015 , y de A Coruña (Sección 4ª) núm. 242/2004, de 29 octubre (JUR 200532718), con la que coincidimos en precisar que el éxito de la acción de desahucio por falta de pago de la renta requiere que la cuantía de la renta en cuya inefectividad se fundamente la demanda resulte clara o jurídicamente indiscutible, puesto que el principio general es que, dada la naturaleza sumaria del mismo, ha de partirse de la última renta abonada o mutuamente aceptada por las partes, pues cualquier oscuridad o complejidad realmente necesitada de una previa declaración judicial que impide, mientras tanto, considerarla como renta cierta y poder aplicar la resolución contractual del segundo contrato por razón del desahucio por falta de pago,de modo que 'para decidir sobre una demanda de este tipo hay que estar, ante todo, a la situación existente a la fecha de presentación de la misma en el Juzgado por ser éste el momento en que la parte demandante ejercita la acción y ha de verse si era o no fundada en Derecho',siendo oportuna la invocación de la fuerza vinculante de los propios actos, que ha de ser tenida en cuenta, dada la necesaria seguridad jurídica que ha de presidir el desenvolvimiento de la relación jurídica material ( STS de 9-3-1988 [ RJ 1988 , 1608], 24-7-1992 [ RJ 1992, 6452], 26-2 [ RJ 1993, 1299], 25-5 [ RJ 1993, 3730 ] y 11-11-1993 [ RJ 1993, 8759], etc.). Por lo tanto, procede estimar la demanda con declaración del desahucio por impago de las rentas reclamadas, cuyo importe es de 54.418,59 €, condenando a Dª María Rosario a que desaloje la vivienda litigiosa y al pago de dicha cantidad a la sociedad actora, salvo que en ejecución de sentencia acredite que deba reducirse dicha cuantía por haber satisfecho alguna renta de alquiler correspondiente al período reclamado.

QUINTO.-Una vez estimado el recurso de apelación, y estimada la demanda, las costas procesales de la primera instancia corresponden a la parte demandada, según el artículo 394 de la LEC , y no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( art. 398 de la LEC ), con devolución del depósito para recurrir ( D. A. 15ª de la LOPJ ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BUILDICENTER, S.A.U., contra la Sentencia nº 423/2016, de 14 de noviembre de 2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas , dictada en los autos del procedimiento verbal de desahucio por falta de pago nº 860/2016, que debemos revocar, estimando la demanda con declaración del desahucio por impago de las rentas reclamadas, cuyo importe es de 54.418,59 €, condenando a Dª María Rosario a que desaloje la vivienda litigiosa y al pago de dicha cantidad a la sociedad actora, con imposición a dicha demandada de las costas procesales causadas en la primera instancia, sin que las costas de esta alzada se impongan a ninguna parte.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0090-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la Sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.