Sentencia CIVIL Nº 154/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 793/2017 de 26 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0025089
Recurso de Apelación 793/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 158/2017
APELANTE: KELBE SL
PROCURADOR D./Dña. IGNACIO GOMEZ GALLEGOS
APELADO: D./Dña. Eloisa
PROCURADOR D./Dña. MARIA YOLANDA ORTIZ ALFONSO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
Dña. MARÍA DEL CARMEN RODILLA RODILLA
En Madrid, a veintiséis de abril de dos mil dieciocho.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 158/2017
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid a instancia de KELBE S.L. apelante - demandante,
representada por el Procurador D. IGNACIO GOMEZ GALLEGOS contra Dña. Eloisa apelada - demandada,
representada por la Procuradora Dña. MARIA YOLANDA ORTIZ ALFONSO; todo ello en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/06/2017 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON .

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/06/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Don Ignacio Gómez Gallegos, en nombre y representación de la entidad mercantil Kelbe S.L., y contra Doña Eloisa representada por la procuradora Doña Yolanda Ortiz Alfonso debo condenar y condeno a la demandada abonar a la actora la cantidad de ochocientos cuarenta y cinco con cincuenta y siete euros (845'57 €), cantidad que ya ha sido consignada y entregada a la actora. Esta cantidad devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la fecha de consignación. Y sin hacer expresa condena de las costas caudas en este procedimiento a ninguna de las partes.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado a la parte apelada, que formuló oposición al recurso y contestó, además, impugnando la sentencia, a lo que se opuso expresamente la entidad apelante. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: El fundamento jurídico primero de la resolución recurrida hace un resumen de las pretensiones de las partes que asumimos y reproducimos a continuación: ' La actora, la entidad mercantil KELBE S.L., ejercita una acción personal contra la demandada, doña Eloisa en reclamación de 7.396'98€.

La pretensión de la actora tiene su fundamento en el contrato de arrendamiento de vivienda que suscribió la actora como arrendadora y la demandada como arrendataria con fecha 4 de febrero de 2011 y que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Madrid.

Con fecha 1 de agosto de 2016 la arrendataria desistió unilateralmente del contrato, antes del vencimiento de la prórroga y con fecha de 5 de agosto de 2016 entregó las llaves a la arrendadora.

La cantidad que reclama la actora incluye los siguientes conceptos: 1º 160'41€ en concepto rentas impagadas desde el 1 hasta el 5 de agosto de 2016 fecha en que la arrendataria desiste unilateralmente del contrato y procede a la devolución de las llaves. Esta cantidad incluye la renta correspondiente a esos días (151'80€) más los intereses.

2º 5.592'40€ en concepto de indemnización por rescisión anticipada del contrato, y que de no haber sido resuelto por la arrendataria seguiría vigente hasta el 3 de febrero de 2017 y en aplicación de lo pactado por las partes para el desistimiento unilateral por la arrendataria 3º 105'27€ por revisión anual de la caldera de gas natural (cláusulas 10ª y 27ª del contrato).

4º 2.105'04€ importe de las reparaciones efectuadas por la actora en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento una vez que recuperó la posesión.

La suma total de estas cantidades asciende a 8.296'98€ pero ha descontado el importe de la fianza en su día abonada por la arrendataria que asciende a 900€ y por ello limita la cantidad reclamada a 7.396'98€.

La demandada se ha allanado parcialmente a la cantidad de 845'57€. Reconoce que adeuda 941'14€ correspondientes al mes de agosto; 470'57€ por la parte proporcional de septiembre, hasta el 15 de septiembre, fecha en que se completarían los dos meses de preaviso y 333'87€ correspondientes al IBI de ese periodo, si bien descuenta el importe de la fianza (900€) y por ello solo se allana a la cantidad de 845'57€.

SE alega que el artículo 11 de la LAU establecía que la arrendataria deberá comunicar el preaviso al arrendador con dos meses de antelación, y que la actora en su redacción del contrato antepuso el imperio de la ley a la autonomía de la voluntad y por ello no puede exigir una indemnización equivalente a la totalidad de la renta que se hubiera devengado hasta la extinción de la prórroga, sino únicamente el importe de los dos meses que la ley exige de preaviso.

Se opone a la cantidad que se reclama en concepto de revisión de caldera porque no se justifica y la arrendataria durante la vigencia del contrato ha abonado dos inspecciones realizadas entre febrero y julio de 2016, y en cuanto a la cantidad que se reclama en concepto de reparaciones porque no justifica ni la realidad de los daños ni la necesidad de realizar las reparaciones.

La actora a la vista de las alegaciones de la demandada renunció a reclamar la cantidad de 105'27€ por revisión de la caldera y mantuvo el resto de sus pretensiones.



SEGUNDO: La sentencia apelada ha estimado parcialmente la demanda condenando a la demandada a pagar a la mercantil actora en actora la cantidad de ochocientos cuarenta y cinco con cincuenta y siete euros, cantidad a la que se allanó la demandada, que ya ha sido consignada y entregada a la actora, más el interés legal del dinero desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la fecha de consignación, sin hacer expresa condena de las costas causadas en este procedimiento a ninguna de las partes.

Frente a la citada resolución se ha alzado la representación procesal de la mercantil demandante 'KELBE, S.L.' que articula su recurso combatiendo los dos pronunciamientos de la sentencia por la que se desestima la aplicación de la cláusula penal pactada en caso de desistimiento unilateral del arrendatario, así como el que desestima la pretensión de resarcimiento por daños y desperfectos habidos en la vivienda arrendada.

La representación procesal de DOÑA Eloisa se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación, y, al mismo tiempo, ha formulado impugnación de sentencia respecto al pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, que estima debieron ser impuestas a la parte actora.



TERCERO: El recurso no puede ser acogido en cuanto a la primera de sus pretensiones, toda vez que las partes del contrato de arrendamiento, en uso de su autonomía de la voluntad, pusieron especial cuidado en determinar la duración del contrato. De la redacción literal de la cláusula tercera se desprende que la el contrato tendrá una duración de un año, prorrogable hasta alcanzar una duración máxima de cinco años. La cláusula pernal contenida en el párrafo segundo de la cláusula tercera, que se esgrime por la mercantil recurrente como fundamento de su pretensión, no puede operar una vez transcurrido el plazo de finalización del contrato o en su caso antes del transcurso de cualquiera de sus prórrogas, esto es, después de transcurridos los cinco años de vigencia que se pactaron como duración máxima del contrato. Extender dicha pena a supuestos no previstos en el contrato no resulta posible pues las cláusulas penales son de interpretación restrictiva, ni siquiera, como ocurre en el presente caso en el que ninguna de las partes interesó la extinción del arriendo al concluirse los cinco años de vigencia. En este punto, al haberse celebrado el contrato en fecha anterior a la reforma del artículo 11 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , operada por el artículo 1.6 de la Ley 4/2013, de 4 de junio , que regula el desistimiento del arrendatario, resultan de aplicación las reglas generales establecidas en los artículos 1091 y 1256 del Código Civil , que no permiten al arrendatario, a su libre voluntad, dejar de cumplir el unilateralmente el contrato, mediante el abandono de la vivienda arrendada y el impago de la renta pactada antes de transcurrir el plazo pactado, y, en caso de hacerlo, facultan al arrendador para exigir el cumplimiento forzoso, cosa que no ha hecho, aceptando las llaves de la vivienda y la entrega de la posesión del inmueble. Por consiguiente, la indemnización fijada en la sentencia de dos meses de renta por falta de preaviso, entendemos que resulta ajustada a lo pactado en el contrato y a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos a la fecha de celebración del contrato.



CUARTO: En cuanto a la cantidad de 2.105,04 euros que se reclaman por el arrendador por las reparaciones que la mercantil recurrente afirma que tuvo que efectuar en la vivienda cuando recuperó la posesión, debemos señalar, dada la duración del arriendo, más de cinco años, la limpieza, lijado y pintura de las paredes y el acuchillado y barnizado de la tarima, son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos . Lo mismo ocurre con la reparación del falso techo y la limpieza general de la vivienda.

Por otra parte, no compartimos el criterio de la Juzgadora respecto a los pequeños elementos que faltan o están deteriorados, pues la prueba de su existencia ha sido acreditada por la testifical practicada en el acto del juicio, y deben considerarse pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario. En total por este concepto la demandada deberá abonar la suma de 393,60 euros, más intereses legales de la citada cantidad desde la presentación de la demanda. Al estimarse en parte el recurso y elevarse la cantidad por la que se estima la demanda no procede modificación sobre las costas de la primera instancia.



QUINTO: Por lo expuesto, procede la estimación parcial del recurso y la desestimación de la impugnación de sentencia, con imposición a la parte impugnante de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).



SEXTO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente, la cual deberá interesarse del Juzgado de procedencia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de 'KELBE,S.L.' contra la sentencia de fecha 30 de junio de 2017, recaída en juicio ordinario seguido con el nº 158/2017 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid .

Se desestima la impugnación formulada por la representación procesal de DOÑA Eloisa contra la citada resolución.

Condenamos a DOÑA Eloisa a que indemnice a 'KELBE, S.L., además de en las cantidades e intereses fijadas en la sentencia recurrida, en la suma de 393,60 euros, más intereses legales de la citada cantidad desde la presentación de la demanda.

Se confirma el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

Se imponen a DOÑA Eloisa las costas originadas por su impugnación de sentencia, sin que proceda hacer declaración sobre las costas del recurso interpuesto por 'KELBE, S.L.'.

Se acuerda la devolución del depósito constituido por la parte recurrente, que deberá solicitarse del Juzgado de procedencia.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.