Sentencia CIVIL Nº 154/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 168/2019 de 07 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120178159113

Recurso de apelación 168/2019 -3

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 1017/2017

Parte recurrente/Solicitante: Salvador

Procurador/a: Roman Villalba Rodriguez

Abogado/a:

Parte recurrida: Segismundo

Procurador/a: Mª Carmen Fuentes Millan

Abogado/a: Silvia Eulalia Tusell Gómez

SENTENCIA Nº 154/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 7 de mayo de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 11 de febrero de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 1017/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aRoman Villalba Rodriguez, en nombre y representación de Salvador contra Sentencia - 28/11/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Carmen Fuentes Millan, en nombre y representación de Segismundo.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 1.- Que estimo íntegramente la demanda interpuesta porla representación procesal de Don Segismundo contraDon Salvador y condeno a la demandada al pago a la actora de la suma de 4.611'39 eurosen cumplimiento de las obligaciones a que este procedimiento se contrae más los intereses moratorios desde la fecha de la reclamación judicial hasta la de esta sentencia, momento a partir del cual, y hasta el pago completo, el interés se incrementará en dos puntos. Todo ello con expresa imposición de las costas causadas, a la demandada.

2.- Que desestimo íntegramente la reconvención interpuesta por la representación procesal de Don Salvador contra Don Segismundo, a quien absuelvo de los pedimentos de la misma, con imposición de costas a la reconviniente.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 04/03/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda inicial el actor, DON Segismundo, propietario a título de herencia de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, ejercita una acción frente a quien fue arrendatario de la misma, DON Salvador, una vez resuelto el contrato que les vinculaba y recuperada la posesión, en reclamación de la suma de 4.611,39 euros (más intereses y costas), tras haber procedido a la liquidación del contrato, por los siguientes conceptos: (a) 1.000,75 euros por suministros de agua y electricidad consumidos durante el periodo arrendaticio y no abonados, y b) 3.610,64 euros por los desperfectos y daños ocasionados en la vivienda por el arrendatario, valorados en informe pericial adjuntado como prueba al escrito de demanda.

El demandado DON Salvador, contesta a la demanda y, admitiendo la existencia del contrato de arrendamiento (otorgado con la madre del demandante en fecha 21 de diciembre de 2010), así como la resolución del mismo (mediante Decreto de finalización del procedimiento de desahucio y reclamación de rentas dictado en fecha 4 de abril de 2013), y la entrega efectiva de la posesión a la parte arrendadora (en virtud de diligencia de lanzamiento practicada por el Juzgado en fecha 4 de julio de 2013); se opone a las pretensiones que se le dirigen de contrario, alegando, en esencia, lo que sigue: 1º) Prescripción de las acciones, tanto de reclamación de suministros como de reclamación de daños en la vivienda; ambas sometidas al plazo de prescripción trienal contemplado en el artículo 121-21 del Código Civil de Cataluña (para las pretensiones relativas a pagos periódicos que se hayan de hacer por años o plazos más breves, y asimismo, para las acciones derivadas de la responsabilidad extracontractual), no habiéndose realizado acto interruptivo alguno desde la fecha de la resolución del contrato (4 de abril de 2013) o del lanzamiento (4 de julio de 2013) y hasta notificación de la demanda (el 19 de enero de 2018) o su interposición (el 9 de noviembre de 2017). 2º)Improcedencia de la reclamación por suministros de agua y electricidad; por tratarse de cantidades asimiladas a la renta que debieron reclamarse en el procedimiento de desahucio por falta de pago y acción acumulada de reclamación de rentas previamente interpuesto frente al demandado, y, en todo caso, improcedencia de los suministros de agua, por ausencia de identificación y prueba sobre los mismos, en los documentos aportados con el escrito de demanda. 3º) Improcedencia de la reclamación por daños y desperfectos en la vivienda arrendada, y ello atendiendo; al tiempo transcurrido entre la fecha del lanzamiento (4 de julio de 2013) y la fecha del informe pericial aportado por el demandante (23 de julio de 2013) e incluso hasta la fecha de la reclamación judicial de tales daños con aportación de dicho informe pericial (noviembre de 2017); a la no aportación de las facturas de reparación de tales daños; al empadronamiento del propio demandante en la vivienda arrendada desde el 2 de agosto de 2013 (la finca no debía estar por ello, inhabitable); y a la antigüedad de la vivienda en relación a la naturaleza y cuantía de los daños objeto de reclamación.

Seguidamente, el demandado DON Salvador, interpone demanda reconvencional, solicitando la devolución de la fianza en su día entregada a la parte arrendadora, por importe de 1.300 euros.

En su contestación a la reconvención, el demandante Segismundo, alega que no corresponde la devolución de la fianza sino su compensación con las sumas reclamadas en concepto de suministros y daños en la vivienda, de conformidad con lo previsto en la estipulación 12ª del contrato de arrendamiento y enel artículo 36.4 de la LAU ;y reduce en base a ello su inicial pretensión dineraria a la cantidad de 3.311,39 euros (más intereses y costas).

Tras la celebración del juicio (en el que se practica prueba documental y la pericial de la parte demandante), recayó sentencia que; A) estimó íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de DON Segismundo, condenando al demandado a abonar al demandante la cantidad de 4.611,39 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y con imposición de las costas procesales causadas; y B) desestimó íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal del demandado DON Salvador, absolviendo al demandante reconvenido de todos los pedimentos de la misma y con condena en costas también de la reconvención, al demandado reconviniente.

Frente a dicha resolución se alza el demandado reconviniente DON Salvador, y la impugna en todos los pronunciamientos estimatorios de la demanda y desestimatorios de su reconvención, alegando, en esencia; 1) el error en la valoración de la excepción de prescripción (de los actos interruptivos) y de la prueba practicada, en torno a la reclamación de los suministros (de agua) y de los daños (informe pericial); y 2) la concurrencia de incongruencia 'extra petita'al haberse desestimado íntegramente la demanda reconvencional, pese al reconocimiento tácito efectuado por el demandante en su contestación, condenando al demandado DON Salvador a más cantidad de la finalmente peticionada (en la contestación a la reconvención) por el demandante.

La parte demandante (y demandada reconvenida) DON Segismundo se opone al recurso interpuesto y solicita la confirmación de la sentencia de primera instancia en todos sus pronunciamientos.

En conclusión, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Sentados los términos del debate, resolveremos en primer lugar la alegación de prescripción. En su recurso, acepta el apelante DON Segismundo el plazo de prescripción decenal para la reclamación de los daños y desperfectos hallados en la vivienda, por tratarse de una reclamación basada en la responsabilidad contractual ( artículo 121- 20 del Código Civil de Cataluña ); y opone la prescripción (trienal) de la acción de reclamación por los suministros, manifestando que el documento nº 12 de la demanda (carta certificada con acuse de recibo, de fecha 7 de diciembre de 2015) carece de virtualidad interruptiva, por cuanto, no fue entregada al demandado, y además, se remitió a un domicilio desconocido en el que este no residía, distinto al domicilio al que se remitió la siguiente carta de 29 de noviembre de 2016 (no entregada), y en el que ha sido efectivamente emplazado el demandado en las actuaciones.

La sentencia de instancia determina el plazo de prescripción decenal para la reclamación por daños en la vivienda, y admite el plazo de prescripción trienal (de los pagos periódicos) para el caso de los suministros, si bien concluyendo, a continuación, que el plazo quedó interrumpido mediante las dos cartas certificadas remitidas al demandado en fechas 7 de diciembre de 2015 y 29 de noviembre de 2016 (documentos nº 12 y 13 de la demanda).

Sin embargo, es lo cierto que, en el presente caso, en el que se reclama la cantidad de 3.311,39 euros, en concepto de liquidación del contrato de arrendamiento, y que es la suma de; la cantidad de 1.000,75 euros (en concepto de suministros de agua y luz devengados durante el arrendamiento y no abonados por el demandado), más 3.610,64 euros (en concepto de indemnización por los daños y desperfectos hallados en la vivienda tras el lanzamiento), y menos los 1.300 euros de fianza en su día entregados por el demandado a la parte arrendadora (vease el escrito de contestación a la reconvención); se hace preciso concluir que es objeto del pleito el ejercicio de una acción de responsabilidad contractual, con fundamento en los artículos 1101, y 1543 y concordantes del Código Civil .

Por lo tanto no es aplicable el plazo de prescripción trienal previsto en el artículo 121.21, a) del Código Civil de Cataluña para las pretensiones relativas a pagos periódicos.

Por el contrario, en este caso, en el que es objeto del pleito la acción de responsabilidad contractual por el incumplimiento, o cumplimiento defectuoso, del contrato de arrendamiento concertado entre las partes, y, no habiendo legalmente previsto un plazo de prescripción para la clase de acción ejercitada, es aplicable la norma del artículo 121.20 del Código Civil de Cataluña , que establece, con carácter general, un plazo de prescripción de diez años.

En relación con la prescripción, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio y 8 de diciembre de 1982 , 9 de diciembre de 1983 , 22 de septiembre y 16 de julio de 1984 ,y 9 de mayo de 1986 ), que la prescripción, como limitación que es al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la seguridad jurídica, excluye una aplicación rigorista, al ser institución que, por no hallarse fundada en la justicia intrínseca del derecho, debe merecer un tratamiento fuertemente restrictivo, descansando en la inactividad del titular del derecho, apta para deducir por vía de presunción legal, el abandono de la acción, durante el tiempo requerido al efecto.

En este caso, producida la terminación de la relación contractual con el Decreto de finalización del desahucio (de fecha 4 de abril de 2013) y, en todo caso, con la diligencia de lanzamiento de la vivienda y entrega de llaves al propietario (en fecha 4 de julio de 2013), momento a partir del cual podía ejercitarse la acción de responsabilidad contractual, en los términos del artículo 121.23 del Código Civil de Cataluña ; no puede entenderse la acción prescrita al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 9 de noviembre de 2017, por no haber transcurrido el plazo diez años del artículo 121.20 del Código Civil de Cataluña .

Las acciones ejercitadas por el demandante DON Segismundo (de reclamación de suministros impagados y de desperfectos causados en la vivienda arrendada) no se hallaban prescritas al tiempo de interposición de la demanda.

Ahora bien, dicho esto, sí que debe estimarse la oposición subsidiaria del apelante DON Salvador, en el sentido de la improcedencia de la reclamación de los suministros de agua, por falta de prueba.

En efecto, analizando el bloque documental nº 10 de la demanda se constata que; a diferencia de las facturas y recibos de suministros de electricidad aportados por el demandante, en los cuales aparece claramente reflejado el nombre y apellidos de la arrendadora (Doña Ángela), el domicilio objeto de suministro (que se corresponde con la vivienda arrendada), y el periodo de facturación (la primera factura que se reclama data de diciembre de 2012 y el resto se corresponden con el año 2013 hasta el mes de julio que tuvo lugar el lanzamiento); en relación a los suministros reclamados en concepto de agua, las facturas aportadas (por importes de 217,89 euros, 208,16 euros, y 348,77 euros) no contienen ni un sólo dato identificativo del domicilio objeto del suministro, de la persona del arrendador (o del arrendatario), o del periodo de facturación; motivo por el cual, no pudiendo establecer su conexión con la relación arrendaticia que se liquida, la reclamación de tales suministros debe ser desestimada por no justificada.

Se estima así, parcialmente, el primer motivo de apelación del recurrente DON Salvador, y se reduce la cantidad a abonar en concepto de suministros, a los de electricidad, cuyo importe asciende en la demanda a 225,93 euros.

TERCERO.-Resuelto lo anterior, nos ocupamos de la reclamación por los daños y desperfectos hallados en la vivienda, tras el abandono de la misma por el que fuera arrendatario DON Salvador (mediante diligencia de lanzamiento practicada el día 4 de julio de 2013), y que asciende a un total de 3.610,64 euros, según dictamen pericial aportado junto al escrito de demanda interpuesto por el propietario DON Segismundo.

Tiene declarado esta misma sala que 'Respecto a la reclamación por parte de la arrendadora de una indemnización por los desperfectos que presenta la vivienda arrendada al término del contrato, es preciso partir de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del CC en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/1994, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:

'Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción 'iuris tantum' de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )'.

Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde; (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' en defecto de pacto sobre la devolución -expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución. En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). Asimismo, se presume iuris tantum( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El artículo 1561 del CC sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable'.

Sentado lo anterior, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración. A este fin, el demandante DON Segismundo, aporta junto a su demanda el dictamen pericial del gabinete pericial JIM SL, firmado por la arquitecta técnica Doña Evangelina, lo que lleva a la cuestión de la valoración de la prueba pericial. Así, el artículo 348 de la LEC dispone que 'El Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica'. Ello significa - STS 16 de diciembre 2009 - que las normas sobre valoración de la prueba admiten un amplio margen de discrecionalidad( STS 10.4.2015 ), ya que la apreciación es, en principio, libre, aunque sujeta a las reglas de la lógica, pues, como indica la STS 27.5.15 , no existen reglas legales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial (por todas, SS. 1 febrero y 19 octubre 1982 ), ni las reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas (por todas, Sentencia 15 abril 2003 ). Y la reciente STS 10.9.2015 , concluye que; 'En relación con la eficacia de la prueba de peritos, esta Sala tiene declarado (STS de 22 de febrero de 2006, RC n.º 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar ésta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( STS de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( STS de 10 de febrero de 1994 )'.

En consecuencia, los resultados de los dictámenes efectuados por los peritos no vinculan al juez ni constituyen un medio legal de prueba sino que el Juzgador debe valorar dichos informes según las reglas de la sana critica, es decir, con criterios lógico-racionales, valorando el contenido del dictamen y no únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba o del objeto del proceso a fin de dilucidar los hechos controvertidos, y en el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos.

En el caso de autos, el dictamen pericial aportado por la parte actora es ciertamente completo y detallado; con desglose de cada uno de los daños observados en la vivienda y de su valoración económica (la de su reparación, incluyendo, en su caso, la deducción por depreciación); y además, se adjuntan al informe diversas fotografías que reflejan el estado de la vivienda arrendada tras el lanzamiento, así como el estado de la misma en el momento del contrato; y se aporta también en el informe pericial, el inventario anexado al contrato de arrendamiento en su día firmado entre las partes (en cuya relación aparecen casi todos los elementos enumerados como dañados e incluso desaparecidos -es el caso del sofá cama- en el informe). Ninguno de los documentos enumerados (informe pericial, fotografías e inventario) fue impugnado por la parte demandada en el procedimiento.

Se cumple, igualmente, el requito temporal a los efectos de acreditación del nexo causal, habida cuenta de que; el lanzamiento de la vivienda tuvo lugar el día 4 de julio de 2013, el informe se encargó un día después el 5 de julio de 2013, la visita pericial se hizo el día 8 de julio, y la fecha del dictamen pericial es el 19 de julio de 2013. Ciertamente, no se puede exigir mayor diligencia a la parte arrendadora del inmueble.

Y, frente a los elementos sólidos de prueba aportados por el demandante (ahora apelado DON Segismundo), el demandado DON Salvador, se limita a negar la mayor, alegando tanto en su escrito de contestación a la demanda, como en sede de apelación argumentos tales como: Que en la diligencia de lanzamiento no se hizo mención alguna al estado pretendidamente defectuoso y dañado de la vivienda; que el demandado no tuvo conocimiento del informe pericial hasta la interposición de la demanda; que transcurrieron 4 días entre el abandono de la vivienda arrendada y la visita de la perito; que el demandante ya constaba empadronado y por ello residiendo en el inmueble a fecha 2 de agosto de 2013 (por lo que no debía encontrarse en tal lamentable estado de conservación); que no se aportan por el demandante las facturas de los gastos efectivamente abonados para la reparación de los daños y desperfectos reclamados en la demanda; que la vivienda objeto de arrendamiento era muy vieja; y que, en definitiva, la perito no puede constatar cuál era el estado de la vivienda en el momento de iniciarse la relación arrendaticia.

La vivienda se entregó en buen estado. No sólo porque así lo confirmen las fotografías 'del antes' adjuntadas al dictamen pericial de la técnico Doña Evangelina (en las cuales se observa una vivienda con decoración anticuada, es cierto, pero limpia y con los muebles y electrodomésticos en buen estado de conservación y funcionamiento); sino porque en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se establece que 'El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarlas en perfecto estado', y en el párrafo segundo de la estipulación sexta del contrato, se advierte que 'Se concede al arrendatario el plazo de 10 días hábiles contados desde la fecha del contrato para notificar a la propiedad cualquier desperfecto que compruebe que ya existía en la vivienda antes de la formalización de dicho contrato'.No existiendo constancia en las actuaciones de esta notificación previa del arrendatario a la propiedad, acerca de los posibles desperfectos ya obrantes en la vivienda al tiempo del contrato, se presume que la vivienda se entregó en un buen estado de conservación, es decir; sin la encimera de la cocina rota, con los tiradores de todos los armarios, con los somieres de las camas con todas sus baldas, los pomos de las puertas no fracturados ni arrancados, las persianas en funcionamiento, y limpio.

De este modo, no habiendo impugnado el arrendatario (ahora apelante, DON Salvador) la valoración económica efectuada por la perito en su informe (porcentaje de depreciación por el tiempo y uso incluido), ni ninguna de las partidas concretas de daños desglosadas en dicho informe; todos los desperfectos evidenciados en el inmueble que excedan del normal deterioro por el uso de una vivienda durante los casi tres años que duró la relación arrendaticia, deberán imputarse al arrendatario, por disposición legal, y por ausencia de prueba en contrario.

Asimismo, se determina de manera expresa en el contrato de arrendamiento firmado por las partes, en la cláusula sexta párrafo primero, que; 'Igualmente son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean en cristales, cerraduras, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, aire acondicionado e instalaciones sanitarias y de servicios, calentador, antena de televisión, y en particular, todos los desagües, atascos, arreglos de la cocina, fregaderos, lavaderos, y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones'.

Dicho esto, se desglosan en el dictamen pericial aportado por el demandante (ahora apelado, DON Segismundo), los desperfectos siguientes:

1) 'Tapado y saneado con yeso, y aplicar pintura en paramentos habitación pequeña y matrimonio' (valoración total 360 euros, con 50% depreciación incluido). La reclamación de estos daños no puede prosperar. Es doctrina reiterada tanto por esta Sección, como por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, la de que; 'la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )'.

Asimismo, en relación a la posibilidad de indemnizar al arrendador por la pintura, masilla, repaso de paredes, agujeros en la pared, ambas secciones también hemos declarado que; 'en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (...)'.

Y, en el presente caso, no consta referencia expresa en el contrato, acerca de la obligación del arrendatario de devolver la vivienda pintada, ni con los agujeros debidamente tapados y enyesados; y tampoco se establece que la vivienda se entregue recién pintada, ni se regula una prohibición específica del arrendatario de hacer agujeros en las paredes o azulejos; por lo que, no observándose en las fotografías adjuntadas al informe (tomadas por la propia perito Doña Evangelina, tras la finalización del arriendo), un estado de suciedad en las paredes o de agujereado de las mismas, que exceda del uso normal de una vivienda, se concluye que ningún desperfecto por esta partida se puede imputar ni reclamar al arrendatario DON Salvador.

Sí que deben imputarse, sin embargo, al arrendatario ahora apelante, los daños enumerados en el informe (última partida) en concepto de 'Limpieza y fumigación de la vivienda' (total 234 euros); habida cuenta del estado extraordinario de suciedad, y presencia masiva de insectos, apreciado en las fotografías unidas al informe pericial, corroborada que fue dicha realidad, de manera contundente y precisa, por la perito autora del mismo, en el acto del juicio.

2) 'Sustitución de baldosas en paramento baño' (total 165 euros). Estos desperfectos tampoco pueden ser reclamados a la parte arrendataria, en aplicación de la doctrina antes expuesta; siendo que, en las fotografías obrantes en el informe, lo único que se observa en las baldosas o azulejos del cuarto de baño de la vivienda arrendada, son algunos agujeros (pocos) probablemente realizados para la colocación de los habituales elementos de toallero, colgador para el papel higiénico, y similares, presentes en los cuartos de baño.

3) 'Reemplazar encimera de mármol cocina' (valor total 125 euros). Sí procede su indemnización, a cargo del arrendatario. Dijo la perito en el acto de la vista que la encimera de mármol de la cocina estaba rota, y se constata tal hecho en las fotografías adjuntadas a su informe; de tal forma que la fractura sí excede, en todo caso, el normal uso de una vivienda por un arrendatario.

4) 'Reparación y restitución de persianas enrollables' (total 400 euros). Esta partida reclamada al arrendatario DON Salvador, también debe prosperar. No sólo porque se observe en las fotografías del informe, la rotura e inutilización de varias de las persianas presentes en el inmueble, situación esta corroborada por la perito Doña Evangelina, con fehaciencia, en el acto de la vista; sino porque en la propia estipulación sexta del contrato de arrendamiento se indicaba expresamente que eran de cuenta del arrendatario los gastos ocasionados por '(...) la conservación, reparación y sustitución de persianas'.

5) 'Reparación y restitución de puertas de madera' (total 750 euros). De las diferentes partidas desglosadas en este punto, todas ellas se han de imputar al arrendatario. En efecto, del análisis de las fotografías obrantes en el informe, se observan daños evidentes y que sin duda exceden del normal uso de una vivienda arrendada durante apenas tres años; en la puerta de la habitación pequeña de la vivienda y la puerta vidriera de la habitación de matrimonio (ambas totalmente destrozadas); en la puerta del cuarto de baño (con un agujero similar al provocado por un puñetazo, en la parte central) y en la puerta (desaparecida) de un armario del cuarto de baño; y también se aprecian daños (por inserción de alcayatas) en las puertas de madera de la sala de estar, del lavadero, y de otra habitación. Asimismo, se ha acreditado a través de las fotografías del informe pericial y por lo declarado por la perito en el juicio, que prácticamente todos los pomos de las puertas de la vivienda arrendada estaban arrancados o dañados.

6) 'Reparación de grifería, luminaria, sanitarios y mecanismos eléctricos' (total 203 euros). Sí procede su reclamación al arrendatario apelante, constatándose a partir de las fotografías adjuntadas al informe pericial (del antes y del después de la vivienda arrendada), así como por lo manifestado por su autora Doña Evangelina, en la vista; la existencia de daños que exceden por completo del uso normal y civilizado de un inmueble, en los grifos, alcachofa de la ducha, lavabos y luminarias del cuarto de baño, en las luminarias de casi todas las estancias y del pasillo (arrancadas), en la tapa del inodoro (arrancada), en algunos enchufes (también arrancados).

7) 'Restitución de vidriería' (total valorado 155 euros). También procede esta partida; tanto por la evidencia de los daños enumerados en el informe, en las fotografías obrantes en el mismo, y confirmados tales daños por la perito autora del informe; como por lo expresamente establecido en la cláusula sexta del contrato acerca de que serán de cuenta y cargo del arrendatario 'los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean en cristales (...)'.

8) 'Reparación de toldo' (valor 100 euros). No procede. No se hace referencia alguna a este elemento de la terraza en el contrato de arrendamiento, y si bien aparece detallado en el inventario anexo al contrato (obrante en el informe pericial), está escrito a mano, no pudiendo asegurar su veracidad o si se añadió después por la parte arrendador; y no se refleja la presencia del toldo en las fotografías 'del antes' de la relación arrendaticia; siendo que además, el único daño apreciado en las fotografías tomadas por la perito autora del dictamen, es un descosido, que bien podría haber estado presente en el momento de la firma del contrato y que, en todo caso, no constituye un daño indemnizable por extraordinario.

9) 'Reparación y reposición de mobiliario' (total desglosado 492 euros). De las diferentes partidas enumeradas bajo este concepto en el dictamen pericial, no pueden admitirse los 115 euros valorados en concepto de mano de obra de reparación y materiales en relación al armario de la habitación de matrimonio, pues no aparecen reflejados tales daños en las fotografías aportadas con el informe. Sí que deben confirmarse, sin embargo; los desperfectos detallados y valorados en concepto de mano de obra por 'ajustes en cajoneras y puertas del mobiliario de cocina y colocación de tiradores en el mobiliario' y los propios materiales ('tiradores'); los de los somieres de las camas (completamente destrozados en las fotografías) con aplicación por la perito del 50% de depreciación; y la desaparición del sofá cama de tres plazas, con aplicación del 70% de depreciación, dada su antigüedad evidenciada en las fotografías del informe, siendo que la existencia de dicho sofá cama en la vivienda aparece constatada de manera expresa en el inventario anexo al contrato de arrendamiento acompañado al dictamen pericial de la parte demandante. Dijo la perito Doña Evangelina, en el juicio; 'que si bien podía ser normal que algún cajón de algún mueble de la vivienda estuviera desencajado, o alguna puerta de armario, o que una o dos baldas del somier estuviera rota, por el uso durante tres años, no era en absoluto normal que todos los cajones de los muebles de la cocina y del salón, así como las puertas de los armarios de la cocina, y prácticamente todas las baldas de los somieres de las camas de la vivienda analizada, estuvieran desencajados, descolgados, arañados, y rotos'.

En virtud de lo expuesto, la cantidad que sí procede imputar al arrendatario apelante DON Salvador, en concepto de daños y desperfectos que exceden del uso normal y civilizado de un inmueble arrendado durante tres años, y de los que, por disposición legal y contractual, y ante la ausencia de prueba en contrario, debe responder en su condición de arrendatario; asciende a 2.244 euros más el 21% del IVA, esto es, a 2.715,24 euros (en lugar de los 3.610,64 euros reclamados en el escrito de demanda por este concepto).

Se estima pues, en parte, la apelación interpuesta por el arrendatario DON Salvador, en relación a la indemnización de los daños y desperfectos de la vivienda reclamados en la demanda.

CUARTO.-Finalmente, debe acogerse la alegación del apelante DON Salvador en cuanto a la incongruencia 'ultra petita'(no 'extra petita') en que incurre la juzgadora de instancia en su sentencia.

En efecto, solicitó el demandado DON Salvador, por vía de reconvención, la devolución de los 1.300 euros entregados en concepto de fianza, que no han sido restituidos por el propietario, pese a la resolución de la relación arrendaticia con entrega efectiva de las llaves y de la posesión de la finca arrendada el día 4 de julio de 2013, y ello de conformidad con lo pactado en la estipulación 12ª del contrato, y asimismo, con lo dispuesto en el artículo 36.4 de la LAU .La parte demandante y reconvenida DON Segismundo, si bien se opone formalmente en su escrito de contestación a la reconvención, a la devolución de la fianza, dada la existencia de desperfectos (graves) en la vivienda, y ante el impago de los suministros devengados durante el arrendamiento (ambos conceptos reclamados en la demanda), e invoca los mismos preceptos que el demandado reconviniente ( artículo 36.4 de la LAU y cláusula 12ª del contrato); sí que admite de manera expresa, en su escrito, la compensación de los 1.300 euros de fianza con los 4.611,39 euros inicialmente peticionados en su demanda, reduciendo así la suma reclamada en esta litis al que fuera arrendatario DON Salvador, a la de 3.311,39 euros.

Pese a ello, la Juzgadora de instancia, desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el demandado (lo que podría entenderse, ya que se pretende en la reconvención la devolución de la fianza y no su compensación), con imposición de costas; y con plena estimación de la demanda interpuesta de contrario, condena al demandado a abonar al actor DON Segismundo, la suma de 4.611,39 euros; obviando así la reducción efectivamente admitida por dicho demandante en su contestación a la reconvención, e incurriendo, por ello, en incongruencia 'ultra petita'(dar más de lo pedido), con clara infracción del principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, y vulneración de lo dispuesto en el artículo 218 de la LEC .

Tiene declarado esta misma sala que 'ha venido siendo doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1997;RJA 1981/1997 ) que en nuestro derecho procesal civil rige el principio dispositivo, del cual es una parte el de rogación.

En este sentido, en la actualidad, el artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , establece que las resoluciones judiciales deben ser claras, precisas, y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, de acuerdo, por otro lado, con el principio de justicia rogada, acogido en el artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las pretensiones de las partes.

Por otro lado, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2002;RJA 5830/2002 ) que la congruencia de las resoluciones judiciales se mide por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera que la resolución judicial no puede otorgar más de lo pedido por el actor, ni menos de lo admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente no pretendida'.

En este caso, la resolución de primera instancia ha incurrido, como decimos, en incongruencia 'ultra petita ', que se refiere a la concesión de más de lo pedido o resistido por el actor o el demandado, respectivamente, ya que no se ha tenido en cuenta la conformidad del demandante reconvenido a la pretensión (tácita) del demandado reconviniente en cuanto a la compensación de las sumas reclamadas en la demanda (en concepto de suministros impagados y de daños en la vivienda) con el importe de la fianza de 1.300 euros.

Se estima también este motivo de apelación. Así, a la suma reclamada en concepto de suministros de electricidad (225,93 euros) y a los 2.715,24 euros valorados en concepto de indemnización por los daños y desperfectos de la vivienda; deberán aplicarse (descontarse) los 1.300 euros de la fianza en su día entregados por el arrendatario al arrendador y que aun continuan en poder de este último, que admitió su compensación, en el escrito de contestación a la reconvención a tal efecto interpuesta por el apelante.

La cantidad de 1.641,17 euros, resultante, y objeto de la condena al apelante DON Salvador, devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial, ello conforme disponen los artículos 1100,1101y 1108 del Cócdigo Civil,y confirmando el pronunciamiento de primera instancia en este particular.

QUINTO.-Siendo parcial la estimación del recurso no procede condena en costas en la apelación ( artículo 398.2 de la LEC ); y dada la estimación, también parcial, de la demanda, tampoco procede especial declaración de costas en la primera instancia ( artículo 394.2 de la LEC ).

Asimismo, debe estimarse íntegramente la reconvención presentada por el demandado apelante DON Salvador, si bien, no siendo necesaria la interposición de tal reconvención para la compensación de la fianza pretendida, no se hace expresa imposición de sus costas en la primera instancia, al demandante reconvenido.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado DON Salvador contra la sentencia nº 242/2018 de fecha 28 de noviembre de 2018 dictada en el juicio verbal nº 1017/2017 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Barcelona, SE REVOCA PARCIALMENTE la indicada resolución en el sentido de; ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de DON Segismundo, condenando al demandado DON Salvador a abonar al actor la suma de 1.641,17 euros, más los intereses establecidos en los artículos 1100 , 1101 y 1108 del CC ; y ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por el demandado DON Salvador, sin imposición de costas.

No se efectúa una especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :