Sentencia Civil Nº 155/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 847/2011 de 29 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00155/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0011008 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 847 /2011

Autos: DESAHUCIO 542 /2011

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID

De: Josefina

Procurador: OLGA GUTIERREZ ALVAREZ

Contra: Olga

Procurador: MARIA ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA

Sobre: Proceso de declaración. Procedimiento verbal. Arrendamientos urbanos. Ejercicio acumulado de acción de resolución de contrato por falta de pago y personal de condena pecuniaria .

Ponente : ILMO. SR. D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a veintinueve de febrero de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 542/11, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante Dª. Josefina , representado por la Procuradora Dª. Olga Gutiérrez Álvarez y defendido por Letrado, y de otra como apelado, Dª. Olga , representado por el Procurador Dª. Mª. Rosario Fernández Molleda y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de Juicio Verbal Desahucio.

VISTO , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 7 de julio de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Olga Gutiérrez Álvarez en nombre y representación de Dª Josefina contra Dª Olga debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos dirigidos contra ella, todo ello con espresa imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 9 de febrero de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de febrero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) En fecha 7 de julio de 2011el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de los de Madrid dictó sentencia en los autos de proceso de declaración seguidos ante dicho órgano por los trámites del procedimiento verbal con el núm. 0542/2011 en la que resolvió desestimar la demanda interpuesta por la representación procesal de doña Josefina frente a doña Olga absolviendo a esta última de las pretensiones formuladas frente a la misma con imposición a la parte actora cencida de las costas procesales ocasionadas.

(2) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 3 de octubre de 2011, la representación procesal de doña Josefina interpuso recurso de apelación frente a la resolución recaída con fundamento en las siguientes «... ALEGACIONES

PRIMERA.- En fecha doce de julio de dos mil once ha sido notificada a esta representación sentencia dictada en fecha siete de julio mediante la cual se desestima íntegramente las pretensiones ejercitadas por mi representada.

SEGUNDA.- Esta representación entiende, dicho sea con los debidos respetos y en estrictos términos de defensa, que la resolución recurrida no es ajustada a derecho y ello en virtud de los motivos que a continuación se expondrán y que se resume en una incorrecta apreciación de la prueba y una también incorrecta interpretación de la obligaciones contractuales de la demandada.

TERCERA.- Falta de pago de la renta en relación con el ejercicio de la facultad de desistir:

El día 25 de marzo de 2011 fue presentada ante el Juzgado demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y mi representada por falta de cumplimiento de la obligación fundamental de la demandada de pago de la renta.

En la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, de fecha 28 de diciembre de 2009, se estipuló una renta mensual de 600 euros, incrementada después, hasta la cantidad de 650 euros, de conformidad con lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero de la citada clausula.

En el párrafo primero, respecto de la forma de pago de la renta se pactó que se haría mediante el ingreso en la cuenta bancaria correspondiente dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Así, en el mes marzo, en la fecha de interposición de la demanda la demandada había dejado de abonar dos mensualidades de renta. Dos mensualidades cuyas cuantías entonces eran adeudadas a mi representada.

A partir del mes de febrero y como ya advirtió la demandada en su comunicación de fecha 27 de enero de 2011, esta, de forma unilateral y ejercitando una facultad no prevista en el contrato, ni permitida por la ley, decidió dejar de pagar la renta convenida y compensar de forma también unilateral las rentas debidas con la fianza que había constituido.

Efectivamente la clausula Segunda del contrato, en la que se regulaba la duración del mismo, permitía a la arrendataria el desistimiento unilateral del contrato. Para ello se establecían tres condiciones:

Un preaviso de tres meses anteriores a la fecha del previsto desistimiento unilateral.

Permitir la entrada en el inmueble de la arrendataria para comprobar el idéntico estado del mismo, respecto de su situación inicial.

Y, en tercer lugar, hacer entrega de la posesión del local en la fecha prevista y en las mismas condiciones previstas en el contrato.

Ahora bien, la facultad de desistimiento del contrato que la citada clausula permitía y que fue ejercitada por la arrendataria, en ningún caso preveía la posibilidad de que esta dejara de cumplir con su obligación principal de pagar la renta durante el plazo del preaviso.

Es decir, de ninguna manera se preveía que ejercitada la facultad de desistir, se incumpliera durante el citado plazo la obligación del pago de la renta. Pago de la renta que, de conformidad con lo dispuesto en la clausula Tercera, continuaba siendo exigible hasta la resolución del contrato, que se produciría en el momento de la devolución de la posesión del inmueble, en las idénticas condiciones en las que fue entregado.

Así pues, la comunicación del ejercicio de la facultad de desistimiento fue hecha por la demandada auto adjudicándose facultades que no tenía, consistentes en auto eximirse de la obligación del pago de las rentas futuras. Es decir, en su comunicación de desistimiento ya advirtió de su intención de incumplir su obligación de pagar las rentas futuras.

Además debe advertirse que la facultad de desistimiento exigía tres requisitos, de los cuales la demandada solo cumplió el primero. Ni notificó a la arrendadora su disposición a que el local fuera visitado e inspeccionado. Ni en el momento de la resolución del contrato y devolución de la posesión de local cumplió con la obligación de entregar el mismo en las mismas condiciones en las que lo recibió.

En este sentido la comunicación de desistimiento debe de considerarse viciada, pues en ella la demandada ejercitaba facultades que no tenía, no cumplía con lo estipulado para el ejercicio de dicha facultad y final y definitivamente ha incumplido con las obligaciones que hubieran convertido en legitima su pretensión de desistimiento., pues no ha entregado la posesión del local en las condiciones convenidas.

Por otro lado el hecho del impago ha supuesto la imposibilidad de que la actora obtenga el interés correspondiente a las cantidades impagadas, con el consiguiente perjuicio económico.

Parece increíble que la sentencia recurrida haya declarado que la principal obligación de la arrendataria de pagar la renta puntualmente, no exista en este caso y que la arrendataria pueda no solo verse exonerada del pago sino ejercitar facultades tanto de desistimiento, como de compensación no previstas ni en el contrato ni en la ley.

Finalmente incidir en el daño económico causado a mi representada, cuya única fuente de ingresos es la renta del local arrendado y de la que se ha visto privada por la falta de pago de la misma, al no haber hecho uso de las cantidades que tenía depositadas en concepto de fianza.

CUARTA.- Falta de pago de la renta, en relación con la fianza constituida:

En la fecha de presentación de la demanda, la demandada había dejado de abonar las cantidades correspondientes a la renta pactada Y desde entonces, a pesar de los requerimientos que le fueron hechos, no pagó las rentas hasta la del mes de julio incluida, tal y como había anunciado en su comunicación de 27 de enero de 2011.

En este sentido cabe recordar que la obligación del pago de la renta subsiste durante todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento. La renta debida es la correspondiente a la duración del mismo.

El inquilino debe satisfacer todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es el asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, sin prejuicio, lógicamente, de la depreciación del mismo por el uso. La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a que está obligado el inquilino. Éstos serán observados por el propietario una vez que le hayan sido entregadas las llaves del inmueble y haya finalizado el contrato. Por tanto el propósito de la fianza no es el de pagar ninguna renta.

La cuestión que se suscita aquí es la determinación de la finalidad de esa fianza, en relación con la obligación del arrendador de restituir el saldo de la fianza en metálico al final del arriendo (art. 36.4).

En ese sentido un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad evitar no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también garantizar otros derechos del arrendador, como puede ser el pago de las mensualidades vencidas, lo cual se desprende de la norma que ordena la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, que implica de suyo una previa liquidación de cuentas entre las partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 1 la), núm. 408/2010 de 22 septiembre , afirma que "que con respecto a la fianza no cabe compensarla con rentas debidas. Y la Sala considera que, como señala esta Sección reiteradamente, la finalidad de la fianza no es la de ser utilizada como sustitutivo de las rentas impagadas. En tal sentido la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11% Sentencia de 18 Mayo de 2009 : "...Una primera consideración es la imposibilidad de aplicar al mes de febrero de 2008 en concepto de compensación la fianza entregada pues la finalidad de ésta es distinta al simple abono de rentas impagadas....".

La fianza, o el aval en garantía del pago, no son instrumentos jurídicos útiles o válidos para sustituir, durante la vigencia del arrendamiento la obligación del pago de la renta. Y ello, porque la facultad compensatoria de la fianza o aval, respecto al pago de las rentas debidas opera en momentos absolutamente distintos. Fianza o aval no son medios de pago, sino garantía del mismo. No le es lícito a la arrendadora hacerse pago con las cantidades depositadas, ni por supuesto, la demandada tiene facultad para pedir la compensación de la fianza con sus impagos.

Es decir, la arrendataria tiene la obligación fundamental derivada del contrato de pagar mensualmente la renta pactada y en la forma expresamente acordada, hasta la finalización del contrato, hasta la restitución de la posesión de la cosa. No se le concede a la arrendataria ninguna obligación alternativa o facultativa respecto a la obligación de pago ni respecto a la forma de hacer ese pago. El pago de la renta debe hacerse mes a mes, en el plazo de los cinco primeros días de cada mes y mediante su ingreso en la cuenta corriente designada.

La fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes, sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes.

La arrendataria no tiene la facultad de elegir otra forma de pago.

La arrendataria no puede pretender que se acepte otra forma de pago distinta. Y por lo tanto no puede pretender que se acepte como medio de pago la detracción de la cantidad que ha depositado en concepto de fianza.

Renta y fianza son instituciones que responden a causas distintas. La renta es la contraprestación por el uso temporal de la cosa. Y la fianza es una garantía, una obligación accesoria que viene a garantizar, al final del contrato, la efectividad de las cantidades que hayan resultados impagadas.

Es por ello que renta y fianza despliegan su eficacia en momentos distintos: la renta durante el período de ejecución del contrato y la fianza como garantía a la finalización del mismo.

Consecuencia de este distinto carácter es la imposibilidad de realizar la compensación de rentas debidas y de fianza hasta la terminación del contrato. La compensación exige la concurrencia de los requisitos del artículo 1196 del Código Civil y en el presente caso, a la fecha de sentencia impugnada, anterior a la fecha de resolución del contrato, no existían deudas reciprocas, vencidas, ni liquidas ni exigibles.

Por ello, la fianza debe estar íntegra en posesión del propietario, quién en este caso y tal y como marcar la legislación vigente la había depositado en el IVIMA, hasta la finalización del contrato. Una vez agotado el contrato, la arrendadora tiene la facultad de pasar a comprobar el estado en que ha quedado el local arrendado y que no queda ningún pago pendiente. Si todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, deberá devolver el saldo restante. Lo que evidentemente es imposible si antes de la resolución del contrato, la fianza ha sido agotada para compensar mensualmente las rentas pendientes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5) ) núm. 33/2010 de 3 febrero afirma en este sentido que "el art. 36 de LAU dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda señalando en el apartado 4°, que el saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al arrendatario al final de arriendo, devengará el interés legal... Pues bien, en relación con esta norma, un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15-4-99 , Soria, 23-12-94 , Badajoz 15-3-95 , Baleares 12-3-96 y 17-1-91 , Málaga 4-3-94 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29-6-05 )".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava (Sección la) núm. 124/2009 de 26 marzo , respecto del momento en el que puede hacerse la liquidación de créditos afirma que "no puede compensarse la mensualidad adeudada con la fianza entregada por el demandado, al menos hasta que se liquide definitivamente la deuda y los posibles daños irrogados en la vivienda." Es decir hasta el momento de la resolución efectiva del contrato.

El día siete de julio eran debidas a la demandante las rentas de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2011. Pero a dicha fecha, antes de la resolución del contrato, que se produjo el día 28 de julio, la deuda de la demandante con la demandada aún no era exigible ni estaba liquidada, pues no se sabía si el contrato seria efectivamente resuelto ni si se produciría la devolución de la posesión del local, ni si esté reuniría las idénticas condiciones en las que fue entregado, que se exigían para la devolución.

Por ello a fecha de la sentencia recurrida no concurrían los requisitos para la compensación de créditos. Subsistía la obligación de la arrendataria de pagar las rentas vencidas y además subsistía la obligación de mantener integra la cantidad depositada en concepto de fianza. Pero aún no existía la obligación de devolución de la fianza, ni era liquida la cantidad de esta o la parte de esta que la demandante debía devolver.

Así la sentencia hace una presunción de hechos futuros y supone que el local iba a ser devuelto sin daños y en las mismas condiciones en las que fue alquilado. Además presuponía una buena voluntad de la demandada y su intención de devolver efectivamente la posesión en el mismo estado y en la fecha que ella misma había señalado.

Por ello puede decirse que el argumento fundamental en el que el juzgador de instancia se ha basado para la desestimación de la demanda, basado en la admisión del argumento de la válida compensación, es particularmente desacertado, dicho sea en términos de estricta defensa, por los siguientes motivos:

1.- La admisión de la compensación es extemporánea pues no cabe la compensación entre cantidades debidas en concepto de renta y fianza hasta la finalización del contrato de arrendamiento, cuando puedan ser liquidadas y valoradas las cantidades debidas en ese concepto y las que puedan ser retenidas de la fianza en concepto de cantidades impagadas, indemnización por los gastos debidos a otras cantidades, a los gastos de reparación y de restitución de la cosa al estado en el que se encontraba al inicio del arrendamiento, y hasta que ese momento no llegue no puede hacerse efectiva la compensación.

2.- No cabe compensar, por vulneración de los requisitos de la institución, contenidos en el artículo 1196 del Código Civil , deudas que aún no son vencidas liquidas y exigibles, Y la liquidación y exigibilidad de estas no se produce, como se ha dicho, hasta la finalización del arrendamiento y la devolución de la cosa.

3.- No cabe compensar una deuda principal con una obligación accesoria de garantía, hasta la total extinción de la relación contractual.

QUINTA. - Resolución del contrato en el momento de entrega de la cosa en los términos pactados:

La sentencia de instancia afirma que la resolución del contrato se ha producido por el desistimiento de la arrendataria manifestado en la comunicación de fecha 27 de febrero, en los términos provistos en la clausula Segunda del contrato.

Pero esa afirmación es incorrecta. Dicha comunicación es tan solo una declaración de su voluntad extintiva, que solo podía tener efecto al llegar la fecha del vencimiento anunciado y siempre y cuando se hubieran concurrido las tres condiciones exigidas en la citada cláusula Segunda, según se ha expuesto ya en la alegación tercera. Pues bien la resolución del contrato no se ha podido deber al desistimiento unilateral de la arrendataria, toda vez que las otras exigencias no se han producido. Y además para que el desistimiento tuviera eficacia resolutiva, es condición indispensable que la arrendataria hasta la fecha de la extinción hubiera cumplido con todas las demás obligaciones contractuales. Obligaciones que incluye, por supuesto, su principal obligación, el pago puntual de todas las cantidades debidas en concepto de rentas.

La entrega de las llaves que ha realizado la arrendataria después de la fecha de la sentencia no tiene eficacia extintiva del contrato, pues su desistimiento se ha producido con una absoluta vulneración de dos de las exigencias previstas en la clausula Segunda del contrato.

A este respecto, es preciso señalar que el contrato de alquiler se refiere al local comercial que es propiedad de la demandante, pero que también fue alquilado a la arrendataria el local contiguo, propiedad del hermano de la actora, posibilitándose a la arrendataria a efectuar obras para la unión de ambos locales. Así la arrendataria procedió al derribo del muro de separación de ambos locales convirtiendo ambos en una solo realidad física.

En el momento de la devolución de la posesión del local a la demandante y del suyo a su hermano, la demandada no ha procedido a dejar el local en el mismo estado en el que le fue entregado. Actualmente, y tras la entrega de la posesión, ambos locales componen una única entidad real, con una única puerta de acceso a ambos.

Evidentemente retomar los locales al estado en el que se encontraban en el momento en el que fueron alquilados supone una obra de importancia, consistente en la construcción del muro de separación, en la eliminación de un escaparate y en la construcción e instalación de una puerta de acceso desde la calle para que ambos locales tengan puerta de acceso independiente, tal y como estaban en el momento en el que la arrendataria tomó posesión de ellos.

Evidentemente la devolución de la posesión en este estado de cosas no puede suponer la eficacia extintiva del desistimiento anunciado por la demandada, quién ha incumplido sus obligaciones básicas derivadas del contrato de arrendamiento: pagar la renta y devolver el inmueble en el mismo e idéntico estado en el que se encontraba al inicio del arrendamiento.

Además, en el momento de otorgarse el contrato de arrendamiento, los locales disponían de suministro de luz. La arrendataria solo tuvo que poner el contrato a su nombre sin más gastos. En el momento de la finalización del contrato la arrendataria dio de baja el servicio y el suministro de luz, con lo cual será necesario contratar de nuevo el suministro con el consiguiente gasto. Evidentemente el local no se ha devuelto en las mismas condiciones en las que fue entregado

Por consiguiente la resolución del contrato no puede deberse a su voluntad de desistir, sino al incumplimiento de sus obligaciones.

De suerte que debería declararse la resolución del contrato en base a ese incumplimiento mediante la estimación de la demanda en su día interpuesta.

El tenor de la cláusula Decimocuarta del contrato es claro respecto del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria como causa de resolución del contrato.

Evidentemente, tras la devolución de la posesión es improcedente ahora el ejercicio de la acción de desahucio, pero del conjunto de incumplimientos obligacionales de la demandada se deduce que la resolución se ha debido a dichos incumplimientos y que así debe declararse, con estimación de la demanda.

SEXTA.- De conformidad con lo establecido en el artículo 460, número 1, en relación con el artículo 270, numero 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se solicita ahora el recibimiento a prueba de esta apelación y la admisión de la prueba documental pública consistente en el acta de presencia notarial otorgada por el Notario de Madrid Don Francisco Javier Monedero San Martín, el día 29 de julio de 2011, con número de protocolo dos mil ochocientos cuatro, día siguiente al de la devolución de la posesión del local, en la que se ha hecho constar el estado en el que se ha devuelto el inmueble: sin la separación entre ambos locales y dejando una única puerta de acceso desde la calle para ambos locales, convertida la otra puerta que tenía en un escaparate. Hechos estos evidenciados después de la fecha de la sentencia, con lo que suponen hechos nuevos íntimamente ligados al procedimiento y que son prueba del incumplimiento deliberado de las obligaciones contractuales de la demandada...».

Y terminaba solicitando que se dictase «... Sentencia mediante la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia estimando íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación en su escrito de demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones principales de la arrendataria, por impago de las cantidades debidas en concepto de renta, con la condena al abono de los intereses y con la expresa imposición de las costas y con los pronunciamientos que le son inherentes».

(3) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 8 de noviembre de 2011 la representación procesal de doña Olga evacuó oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando su desestimación.

(4) Por Auto de esta Sección de fecha 17 de enero de 2012 se acordó no haber lugar a la práctica de la prueba solicitada en esta alzada.

TERCERO.- En fecha 28 de diciembre de 2009 se celebró entre las ahora litigantes un contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda recayente sobre el local núm. 4 en el inmueble núm. 37 de la Calle Reina Victoria en Madrid. En dicho contrato se convino una duración de diez años no prorrogables, una renta mensual inicial de 600 euros más IVA los seis primeros meses y de 650 euros más IVA a partir del séptimo mes, y, entre otras estipulaciones en la cláusula segunda, en relación con la duración del contrato se contemplaba que «... Para que la terminación unilateral o desistimiento sean válidos y eficaces, el arrendatario deberá: * Comunicar fehacientemente al arrendador su decisión de ejercitar este derecho al menos seis meses antes de la fecha en que deba tener efecto el desistimiento. * Permitir la entrada en el local al arrendador durante el período de seis meses anteriores a la fecha de efecto del desistimiento, y, * entregar al arrendador, en la fecha en que deba tener efecto dicho desistimiento, la posesión del local arrendado en las condiciones reguladas en el presente contrato».

Por su parte, la cláusula duodécima, bajo la rúbrica «fianza» se convenía:

«El arrendatario abona en este acto al arrendador mediante cheque número NUM000 con código de identificación NUM001 de la entidad IberCaja, el importe de mil trescientos euros (1300, E) correspondientes a dos mensualidades de la renta de 650 euros (650 E) en concepto de fianza.

La fianza será actualizada en el año cinco de contrato y de acuerdo a la actualización de la renta descrita en la estipulación tercera del presente contrato. La falta de actualización del importe de dicha fianza facultará al arrendador para resolver unilateralmente el presente contrato.

La existencia de la fianza no será obstáculo para que el arrendador pueda instar el desahucio por falta de pago en el caso de que el arrendatario dejara de satisfacer en las fechas previstas, cualquier cantidad a cuyo pago venga obligado en virtud de este contrato o por Ley.

Dicha fianza será devuelta al arrendatario al término del presente contrato, siempre que no quede sujeta a las responsabilidades correspondientes».

Y en la cláusula decimotercera, bajo la rúbrica «aval», se convenía que:

«En garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones de pago bajo el presente contrato, el arrendatario entrega al arrendador en este acto, mediante cheque número NUM000 con código de identificación NUM001 de la entidad IberCaja, el importe de tres mil novecientos euros (3.900 E), equivalente a seis meses de renta mensual de seiscientos cincuenta euros (650 E). Este importe le será devuelto al arrendatario por el arrendador en el momento en que el arrendatario haga entrega al arrendador de un aval bancario, con vigencia de diez años (hasta el 27 de diciembre de 2019), a primer requerimiento por un importe equivalente a 6 meses de renta mensual de seiscientos cincuenta euros (650 E), esto es, por importe de tres mil novecientos euros (3.900 E).

Dicho aval o, en su defecto, el importe entregado en concepto de garantía de cumplimiento de pago, será actualizado en el año cinco de contrato y de acuerdo a la actualización de la renta descrita en la estipulación tercera del presente contrato. La falta de actualización del importe de dicho aval facultará al arrendador para resolver unilateralmente el presente contrato».

A finales del mes de enero de 2011 la arrendataria comunica a la arrendadora por medio de burofax su voluntad de desistir unilateralmente del contrato celebrado sobre el local arrendado y su propósito de abandonarlo el día 31 de julio de 2011.

La arrendadora responde a la arrendataria por medio de otro burofax de 23 de febrero siguiente que acepta la resolución anticipada del contrato a condición de que la segunda diera cumplida y puntual observancia a las obligaciones contractuales asumidas y, señaladamente, a la de pago de la renta, con el argumento de que no l eximía de la misma «... el hecho de haber constituido una fianza de seis meses ya que dicha fianza es para responder del cumplimiento de todas sus obligaciones contractuales...».

El día 25 de marzo de 2011 la arrendadora presenta demanda contra la arrendataria, solicitando la resolución del contrato por falta de pago y la condena al pago de las cantidades devengadas hasta la fecha así como las que se devenguen con posterioridad.

La sentencia de primer grado resolvió desestimar la demanda.

CUARTO.- En orden a proceder al análisis de las estipulaciones en las que la parte apelante asienta su reclamación a fin de determinar su genuino alcance y consecuencias, ha de ponerse de manifiesto con carácter previo, como lo hacen las S. S.T.S. de 4 y 10 de marzo de 1986 , 15 de abril y 20 de diciembre de 1988 y 12 de junio de 1990 , entre otras, que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código civil , aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes; teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 C.C ., de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281 , las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los sujetos concernidos o contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

QUINTO.- Desde esta perspectiva, y encaminada la labor interpretativa de los actos y negocios jurídicos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo ( S. S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950 , 19 de febrero de 1981 , 30 de marzo , 30 de abril , 17 de julio , 15 y 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero de 1983 , 4 de junio y 9 de octubre de 1985 , 4 de marzo de 1986 , 1 de julio , 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987 , entre otras). A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige ( S. S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero , 27 de marzo , 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981 , 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero y 14 de mayo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 5 de febrero , 14 y 29 de mayo , 17 y 24 de junio , 2 de julio , 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985 , 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987 , entre otras), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento ( S. S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963 , 13 de febrero de 1964 , 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , entre otras), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

SEXTO.- Así, siendo cierto que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problematicidad, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras («verba») y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teleológica y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

Esto es, cuando del contrato sometido a análisis no se siga indicio de duda o ambigüedad o no aparezca contradicha otra eventual voluntad que la manifestada a través de los términos consignados en aquél, surge el deber para el intérprete de abstenerse de más indagaciones (« quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio » -D. III,32,1-), en coherencia con la regla según la cual las palabras, sin son « verba simpliciter» deben entenderse en su natural significado holgando la investigación y la admisión de cuestión alguna sobre cualquiera otra voluntad ( S. S.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero , 3 de mayo , 22 de junio y 16 de diciembre de 1984 , 17 de junio de 1985 y 7 de julio de 1986 ).

SÉPTIMO.- Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párr. del art. 1281 CC , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( SSTS de 2 de noviembre de 1983 , 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , 10 de enero , 5 de febrero , 2 de julio y 18 de septiembre de 1985 , 4 de marzo , 9 de junio y 15 de julio de 1986 , 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 y 19 de enero de 1990 , entre otras). En todo caso, es claro que cualquier oscuridad debe interpretarse siempre en perjuicio de la parte que ha confeccionado o a instancias de la cual se ha incluido la cláusula que incurra en oscuridad o suscite incertidumbre.

OCTAVO.- El artículo 36, apdos. 1 a 5 de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece:

«1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico...».

El precepto, como tampoco hiciera el artículo 105 de la LAU , TR de 24 de diciembre de 1964, no establece expresamente cuál es la finalidad de esa fianza, cuyo depósito en la Administración se orienta prioritariamente a la financiación de ésta. Así se desprende de la Disposición adicional tercera LAU a tenor de la cual: «Depósito de fianzas.- Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley, depositen el importe de la fianza regulada en el art. 36,1 de esta ley , sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato». Desde el antiguo "papel de fianzas" del Instituto Nacional de la Vivienda ha tenido legalmente una finalidad de ser depositada ante la Administración. En consonancia con lo anterior, el legislador diferencia en el citado artículo 36 entre la fianza legal en metálico de otras posibles garantías que puedan exigirse con una finalidad concreta: garantizar el cumplimiento.

Cuestión distinta es que en la práctica diaria se haya configurado esa fianza como una garantía del cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, especialmente en cuanto a la devolución de la vivienda o local arrendado en debido estado de conservación y mantenimiento, así como para garantizar el pago de la renta. Pero esto es un uso o costumbre, no una derivación del concepto legal de la fianza. Costumbre que se eleva a la categoría de pacto contractual principalmente por las cláusulas de estilo que figuraban en los clausulados confeccionados por las extintas Cámaras de la Propiedad.

NOVENO.- Aceptada por la arrendadora la resolución anticipada del contrato, no cabía promover la acción de resolución y, por ende, tampoco la reclamación de cantidad. En el presente caso, aunque la parte arrendadora actora -y ahora apelante- parezca mantener un distinto entendimiento (como evidencia el contenido del burofax remitido a la arrendataria), así como la «fianza» convenida en la estipulación 12.ª, si responde del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario lato sensu, el «aval» de la estipulación 13.ª únicamente responde de las «obligaciones de pago bajo el presente contrato», como literalmente establece la misma. Como quiera que comprende exclusivamente dicha determinada obligación del arrendatario y no todas las obligaciones del inquilino frente al arrendador como acontece con la fianza (que sí incluye el pago de las rentas).

Como dice la Sentencia de esta misma Audiencia de 26 de diciembre de 2.001 :

«... Entre las muchas funciones de garantía atribuidas a la prestación de la fianza por la parte arrendataria conforme exige el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se encuentran las de responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario ( artículos 1555.1 del Código Civil , 17 y 20 de la L.A.U .), y de indemnizar, en su caso, al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras inconsentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, bien el mismo arrendatario o personas por las que deba responder ( artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil y 27.2 .d de la L.A.U .), como por un uso inadecuado o indiligente de la finca ( artículos 1555.2 del C.C .), e incluso por no haber actuado con la diligencia debida ante la aparición de hechos o daños que exigían una reparación urgente o una comunicación inmediata al arrendador ( arts. 1.558 y 1.559 del C.C . y 21.3 de la L.A.U .)».

DÉCIMO.- El régimen jurídico de una y otra modalidad de garantía no pueden confundirse. La fianza en sentido estricto se establece como garantía del fiel cumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones asumidas en el contrato y en ningún caso debe ser objeto de devolución hasta la total liquidación final. Su restitución viene regulada en el art. 36.4 L.A.U ., configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo."). En todo caso, como se desprende de lo expuesto, para poder exigir la devolución de la fianza es necesario que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato, de ahí que el citado precepto establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

En cambio, la garantía adicional, con las características, extensión, alcance y objeto que han sido estipuladas en el presente caso -orientada a responder de las obligaciones de pago, exclusivamente- puede ser objeto de liquidación anticipada abstracción hecha del cumplimiento de las restantes obligaciones. Así, con independencia de que a la entrega de la posesión al arrendador el local pueda presentar o no desperfectos (de los que responde la fianza), para poder exigir la devolución o aplicación del «aval» no es ni lógica ni jurídicamente necesario que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, y cabía, la aplicación del «aval» al cumplimiento de las obligaciones económicas derivadas de la relación negocial y debía hacerla suya la arrendadora, conforme a lo pactado, careciendo de causa la duplicidad de ingresos por un mismo concepto. En consecuencia, se impone el íntegro perecimiento del recurso interpuesto.

DÉCIMO PRIMERO.- Ha de imponerse a la parte recurrente vencida, ex art. 398 LEC la condena al pago de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

DÉCIMO SEGUNDO.- La desestimación del recurso de apelación determina, a la luz de lo prevenido en el apdo. 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, que la parte recurrente pierda el depósito constituido, al cual habrá de darse el destino contemplado en el apdo. 10 de la misma.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

En méritos de lo expuesto, con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Josefina frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de los de Madrid en fecha 7 de julio de 2011 en los autos de proceso de declaración seguidos por los trámites del procedimiento verbal ante dicho órgano con el núm. 0542/2011, PROCEDE :

1.º CONFIRMAR la parte dispositiva de la mencionada resolución;

2.º CONDENAR a la parte recurrente vencida al pago de las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

3.º ACORDAR la pérdida por la parte recurrente vencida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a la parte recurrente en forma legal con la prevención de que contra la misma no cabe interponer recurso alguno ordinario, sin perjuicio de lo prevenido respecto de los extraordinarios en la DF Decimosexta de la LEC 1/2000 .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 0847/2011, lo acordamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.