Sentencia Civil Nº 155/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 632/2013 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0010744

Recurso de Apelación 632/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares

Autos de Ordinario Arrendamientos-249.1.6 1398/2012

APELANTES:Dña. Verónica , Dña. Carmela , Dña. Josefina , Dña. Santiaga , Dña. Bárbara , Dña. Gloria , D. Eduardo , Dña. Reyes , D. Indalecio , Dña. Antonia , Dña. Flora , D. Pelayo , D. Jose Miguel y Dña. Rita

PROCURADORA Dña. MARTA LOPEZ BARREDA

APELADOS:INMOUNO RESIDENCIAL SLU

PROCURADORA Dña. MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA

Dª Esperanza , Eloisa , Palmira

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

Dña. AMPARO CAMAZON LINACERO

D.JUAN UCEDA OJEDA

Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

En Madrid, a veintiséis de marzo de dos mil catorce.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Ordinario Arrendamientos-249.1.6 1398/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares, en los que aparece como parte apelante : Dña. Verónica , Dña. Carmela , Dña. Josefina , Dña. Santiaga , Dña. Bárbara , Dña. Gloria , D. Eduardo , Dña. Reyes , D. Indalecio , Dña. Antonia , Dña. Flora , D. Pelayo , D. Jose Miguel y Dña. Rita representada por la Procuradora DªMARTA LOPEZ BARREDA en esta alzada y defendida por el letrado D.FRANCISCO RUIZ CUBERO , y como parte apelada INMOUNO RESIDENCIAL SLU, representada por la Procuradora Dña. MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA en esta alzada y defendida por el Letrado D.JOSÉ ANGEL MARTÍN GARCÍA, y por último y también como parte apelada : Dª Palmira , Dª Eloisa y Dª Esperanza , que no han comparecido en esta alzada y no han recurrido la sentencia dictada en primera instancia ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/05/2013 aclarada por Auto dictado en la misma fecha.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 29/05/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda formulada por el procurador D. Carlos García España en nombre y representación de Dª. Antonia , D. Jose Miguel , D. Indalecio , Dª. Reyes , Dª. Esperanza , D. Eduardo , Dª. Alicia , D. Pelayo , Dª. Gloria , Dª. Lorenza , Dª. Rita , Dª. Santiaga , Dª. Eloisa , Dª. Josefina , Dª. Carmela , Dª. Verónica , Dª. Palmira y Dª Flora , debo absolver a la demandada, INMOUNO RESIDENCIA S.L.U, de todos los pedimentos contenidos en la demanda, todo ello con imposición a los actores de las costas del procedimiento.'

En fecha 29/5/2013 se dictó auto aclaratorio de sentencia acordando que Alicia no es parte del presente procedimiento al habérsela tenido por desistida por Decreto de fecha 15 de Noviembre de 2012, manteniendo en lo demás el resto de pronunciamientos contenidos en la resolución.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Verónica , Dña. Carmela , Dña. Josefina , Dña. Santiaga , Dña. Bárbara , Dña. Gloria , D. Eduardo , Dña. Reyes , D. Indalecio , Dña. Antonia , Dña. Flora , D. Pelayo , D. Jose Miguel y Dña. Rita al que se opuso la parte apelada INMOUNO RESIDENCIAL S.L.U., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 12 de Marzo de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada que deben modificarse por lo que, a continuación, se expondrá.

PRIMERO.-El procurador don Carlos García España, en nombre y representación de diversos inquilinos de edificio de la CALLE000 nº NUM000 y NUM001 de Alcalá de Henares, presentó demanda contra la arrendadora INMOUNO RESIDENCIA S.L.U. solicitando que se declare la nulidad de la clausula que determinó la renta a abonar tras prorrogarse los contratos de arrendamiento condenando a la demandada a que les indemnizase por los daños y perjuicios derivados de tal declaración.

Los actores suscribieron con la demanda el día 1 de julio de 2006 distintos contratos de arrendamiento de viviendas sujetas al régimen de protección oficial, fijándose como renta la suma de 322,71 euros que fue actualizándose anualmente conforme al IPC conforme a lo estipulado en la cláusula sexta de los contratos.

Cuando iba a vencer el plazo de cinco años, la actora les ofreció la posibilidad de prorrogar los contratos imponiéndoles de manera unilateral y no negociada una renta que no respetaba los términos pactados en el contrato ni la legislación aplicable, en concreto la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, el Real Decreto 1186/1998 de 12 de junio de y la regla 3ª de la Disposición General 1ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que dispone que 'en todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuere la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo', ya que imponía una subida de 100 euros mensuales superior a la que correspondía en función de su actualización en función del IPC, lo que se acepto por los actores, en documentos que se fueron firmando a partir del 24 de marzo de 2011, ante el temor de verse privados de las viviendas que ocupaban aunque ya mostraron su discrepancia en un burofax que se remitió a la demandada el día 27 de febrero de 2012.

Al no atender a su petición, excusándose en que la renta fijada para el contrato prorrogado no era superior a la máxima permitida por la ley y que existió un acuerdo entre las partes para la revisión de la renta, se han visto obligados a la presentación de esta demanda.

SEGUNDO.-La sociedad demandada se opuso a la demanda indicando que cuando iban a vencer los contratos se remitió una carta a los inquilinos en la que se les indicaba la decisión de resolver los contratos a su vencimiento, ofreciéndoles, no obstante y en aras de la buena relación mantenida durante la vigencia del contrato, la posibilidad de prorrogar el contrato adecuando la renta a un importe inferior al máximo permitido para las viviendas de protección oficial, ya que se fijó la cantidad de 470 euros mensuales cuando el máximo autorizado ascendía a 504 euros, oferta que fue aceptada por los demandantes que ahora pretenden ir contra sus propios actos, recordando que hubo otros inquilinos que no se interesaron en la misma por lo que se extinguieron sus contratos.

Además debe considerarse que el acuerdo es perfectamente válido y eficaz y no supone contravención de las normas que invoca la parte actora ya que el apartado tercero de la Disposición Adicional Primera de la LAU prevé la posibilidad de, al menos, la revisión de la rentas anuales en función de las variaciones porcentuales del IPC. Ahora bien, no existiendo norma o disposición en sentido contrario, se trataría de una posibilidad-insistimos que la norma dice podrá referido, por un lado, a que dicha revisión no es automática y, de otro lado a que la referida revisión es una previsión mínima- que admitiría pacto en contrario a partir del sexto año de duración del arrendamiento por aplicación del régimen supletorio previsto en la LAU, cuyo artículo 18.2 dispone que ' a partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior' con la sola limitación de que al tratarse de viviendas de protección oficial la nueva renta, una vez aplicada la revisión, no podría superar la renta máxima prevista en la normativa estatal o autonómica que sea de aplicación.

TERCERO.-La sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que ni con la renta inicial ni con la actualizada al prorrogarse el contrato se había vulnerado la prohibición de establecer una renta superior al máximo establecido en la normativa que la regula, admitiendo la aplicación del artículo 18,2 de la LAU en cuanto habían transcurrido los primeros cinco años del contrato. Además indicó que 'la eventual infracción por parte del arrendatario en la fijación de la renta, sin perjuicio de las sanciones administrativas que pudiera conllevar, no implicaría la nulidad del artículo 1305 del CC '.

Tampoco desde el punto de vista contractual puede alegarse la ineficacia de una clausula que se estableció de mutuo acuerdo y donde no concurren los vicios del consentimiento recogidos en el artículo 1.265 del CC ya que si bien se han denunciado unas supuestas coacciones a los demandantes para firmar los contratos no hay constancia de ello, debiendo recordar que el testigo que intervino en el acto del juicio, don Juan Pedro que era el encargado de las negociaciones con los vecinos, ha manifestado que lo que se intentó fue premiar a los vecinos que ya estaban residiendo en régimen de arrendamiento ya que se les ofreció la posibilidad de celebrar los contratos en condiciones especiales consistentes en una renta inferior a la exigida para los nuevos contratos que se iban celebrando y la no exigencia de prestación de aval.

CUARTO.-Contra la misma se interpuso por los actores el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento que fundamentó en los siguientes motivos:

-Vulneración de la Disposición Adicional 1ª de la LAU y del Real Decreto 1186/1998 de 12 de junio artículo 16.2 b ) al no ajustarse la revisión de la renta realizada al prorrogarse los contratos a las variaciones del IPC.

-Error en la apreciación de la prueba, en concreto al valorar las declaraciones del testigo don Juan Pedro , empleado de la sociedad demandada, y aceptar que se intentó premiar o dar un trato de favor a los antiguos arrendatarios y que existió una negociación entre las partes, cuando simplemente se impuso una clausula abusiva que no podía alterarse de ningún modo.

-Error de interpretación jurídica e incongruencia de la sentencia, donde indica que en ningún momento se hablo de coacción sino la imposición de una cláusula abusiva por parte de la arrendadora en función de la legislación protectora de consumidores y usuarios, materia sobre la que el juzgado de instancia no se ha pronunciado. En concreto la cláusula de prórroga del contrato donde se establece un incremento de renta superior al IPC es abusiva, al no haberse negociado individualmente y suponer un desequilibrio importante de los derechos de los arrendatarios( artículo 82.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de ) y el burofax remitido a los inquilinos ofreciendo la posibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento contiene un complicado cálculo del modulo existente que vulnera el artículo 80.1 a) del referido texto legal , al carecer de la concreción, claridad y sencillez en su redacción que es exigible.

Obviamente comenzaremos con el primero de los motivos del recurso, ya que, en caso de estimarse, haría innecesario el análisis del resto de las cuestiones planteadas en el mismo.

QUINTO.-Debemos recordar que la prórroga es la posibilidad que se concede a las partes de extender la duración del contrato de arrendamiento por un plazo superior al inicialmente pactado antes de la fecha que legal o contractualmente venía fijada para su extinción, contrato prorrogado al que, tal como indica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le 'será siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido', por lo que tanto los elementos esenciales del contrato, incluido el importe de la renta, como los pactos especiales suscritos por las partes permanecerán idénticos permitiéndose únicamente, además de la extensión del plazo de duración, y si hubiera acuerdo entre las partes pactarse un nuevo modo de actualización de la renta en función de la legislación aplicable.

A pesar de insistirse por la entidad demandada que simplemente se buscó una actualización o revisión de la renta, vemos que al concertarse la prórroga solamente se acordó modificar el importe de la renta sin establecerse, con carácter general, un régimen para actualizar la renta durante toda la vida del contrato prorrogado distinto del que se pactó originariamente que atendía a las variaciones del IPC, luego más que una cláusula de actualización se ha establecido una nueva renta lo que desvirtuaría la figura de la prórroga del contrato que es lo que se indicó a los arrendatarios que se iba a realizar. La demandada tenía la posibilidad de celebrar un contrato nuevo en el que podría haber fijado la renta que estimase adecuada sin superar el límite establecido por la normativa aplicable, sujetándose al plazo de duración establecido para los contratos, otros cinco años, y demás condiciones establecidas por la ley, pero si no lo hizo debemos darle el tratamiento estricto de un contrato prorrogado por tres años y acordar que no es posible la modificación de uno de los elementos esenciales del contrato como es el importe de la renta.

SEXTO.-Si considerásemos que no se trata de un nuevo contrato sino que simplemente se pactó la revisión o actualización para un solo año, es decir para la sexta anualidad, y no para toda la vida de prórroga del contrato, pacto que no puede considerarse ilegal, debemos examinar si se ha vulnerado la legislación aplicable.

En este caso nos debemos enfrentar con el significado e interpretación que debemos dar a la regla 3ª de la Disposición Adicional 1ª de la LAU cuando regula la actualización o revisión de la renta de los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial e indica que 'podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo', es decir si se impone un sistema imperativo en el que solamente se admite la actualización de la renta a través de la variación que haya experimentado el IPC o si no hay otro límite para tal actualización que el que no se vulneren las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que la renta a satisfacer no supere el máximo fijado por las normas administrativas. Esta segunda postura es la que defiende el demandado que indica que la expresión podrá practicarse, no solo es una facultad que se concede al arrendador de la que no debe hacer uso necesariamente sino que es una previsión mínima que puede ampliarse conforme a lo dispuesto en la legislación arrendaticia siempre que no se sobrepase el importe de la renta máxima.

Debemos optar por el criterio que mantienen los apelantes ya que el legislador ha impuesto que solamente puedan revisarse las rentas a través del IPC con la finalidad de que no se pudiera vulnerar los precios máximos de una manera indirecta a través de clausulas de estabilización o actualización superiores al IPC, pues es evidente que no solo se quiere que en el momento de concertarse el contrato la renta se acomode a los límites fijados sino que su importe se mantenga dentro de tales límites durante toda la vida del contrato, con los aumentos que correspondan con la variación de precios al consumo, y en caso de admitirse que pudieran estipularse actualizaciones por encima del IPC podría ocurrir que en unos años, por vía indirecta, se conseguiría vulnerar la ley. Además es la única interpretación posible tras la reforma operada en la LAU por ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ya que no debemos olvidar que se ha dado libertad a las partes para establecer desde el primer momento, y no desde el quinto año como se regulaba antes de la modificación, los sistema que crean más adecuado para la actualización de la renta y no se ha alterado el contenido de la Disposición Adicional Primera, que, por tanto, no puede interpretarse como una previsión mínima que admitiera pacto en contrario de acuerdo con el sistema establecido en la Ley Arrendaticia y siempre que no se rebase los límites legales fijados para las rentas en los alquileres de viviendas de protección oficial, sino como la única posibilidad de actualizar la renta durante toda la vida del contrato de arrendamiento de viviendas de protección oficial.

SÉPTIMO.-Se ha indicado por la demandada que los arrendatarios actúan contra sus propios actos ya que habían aceptado sin coacción o violencia alguna la revisión de la renta al convenirle a sus intereses. Ahora bien no debemos olvidar que al vulnerar unas nomas imperativas no podemos dar valor alguno a tales pactos, entendiendo que debemos considerar como imperativas tanto las normas que directamente regulan el importe de la renta que puede fijarse para el alquiler como las relacionadas con la actualización de la misma en la medida que, de modo indirecto, condicionan su importe.

En definitiva estimamos aplicable el régimen de nulidad estipulado en la regla 5ª de la Disposición Adicional Primera de la LAU , recogido en la doctrina en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2011 que viene manteniendo que ' el apartado 5.º de la DA 1.ª LAU 1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial. En aplicación de tal precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 (RC n.º 1907/2004 ) lo siguiente: «En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dossuertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.» Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de 2010 [RC n.º 1984/2003 ].

En consecuencia debe admitirse en su integridad la pretensión de la parte demandante, condenando a la sociedad demandada, por efecto de la declaración de nulidad de la estipulación que revisaba la renta, a reintegrar las cantidades que ha cobrado ilegalmente con sus intereses( artículo 1303 del Código Civil ).

OCTAVO.-No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demandante ( artículo 398. 2 de la LEC ), mientras que las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia, deben correr a cargo de la parte demandada ( artículo 394 de la LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Dña. Verónica , Dña. Carmela , Dña. Josefina , Dña. Santiaga , Dña. Bárbara , Dña. Gloria , D. Eduardo , Dña. Reyes , D. Indalecio , Dña. Antonia , Dña. Flora , D. Pelayo , D. Jose Miguel y Dña. Rita , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Marta López Barreda, contra la sentencia dictada el día 29 de mayo de 2013 aclarada por Auto dictado en la misma fecha por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá de Henares en los autos de juicio declarativo ordinario nº 1398/2012, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia, declaramos nula la clausula que fija la nueva renta para los contratos prorrogados que deberá ajustarse a la que resulte tras su actualización por el IPC, condenado a la sociedad limitada unipersonal INMOUNO RESIDENCIAL a que devuelva la diferencia entre la renta recibida y la que se ha declarado correcta más los intereses legales correspondientes a computar desde la fecha en que se fueron cobrando las rentas declaradas nulas, con expresa condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

No se hace pronunciamiento alguno de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0632-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.