Sentencia CIVIL Nº 155/2019, Juzgados de lo Mercantil - Burgos, Sección 1, Rec 1000239/2013 de 31 de Julio de 2019

Encabezamiento

JDO. MERC. 1 (ANT.1A.INSTANCIA 4)

BURGOS

SENTENCIA: 00155/2019

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

AVDA REYES CATOLICOS, 51 BIS

Teléfono: 947284055, Fax: 947-284056

Correo electrónico:

Equipo/usuario: 2

Modelo: S40000

N.I.G.: 09059 42 1 2013 0005340

154 PZ.INC.CONC. CALIF./PAGO CRED.CONTRA MASA 1000239 /2013

Procedimiento origen: S1C SECCION I DECLARACION CONCURSO 0000239 /2013

Sobre OTRAS MATERIAS CONCURSALES

DEMANDANTE: Elvira

Procurador/a Sr/a. MARIA DEL CARMEN ORTEGA REVILLA

Abogado/a Sr/a. PEDRO ORTEGA REVILLA

DEMANDADOS: GENOVA 3 CONCURSALISTAS S.L., IBERCAJA BANCO SA , SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA SA SAREB , GOYA DEBTCO DAC , JOVILMA CONSTRUCCIONES SL

Procurador/a Sr/a. TERESA MARTIN RAYMONDI, EUSEBIO GUTIERREZ GOMEZ , EUSEBIO GUTIERREZ GOMEZ , CESAR MARIA NICOLAS GUTIERREZ MOLINER , CAROLINA APARICIO AZCONA

Abogado Sr: D. CESAR HUIDOBRO LASO

SEN TENCIA Nº 155/19

En Burgos, a 31 de julio de 2019

VISTOS por el Iltre. Sr. D. JOSÉ PABLO CARRERA FERNÁNDEZ, JUEZ del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Burgos, los presentes autos de INCIDENTES CONCURSALES ACUMULADOS números 154 1000239/2013 a 154 1500239/2013, instados por Dª Elvira (1), D. Santiago y Dª Lorena (2), D. Carlos Alberto (3), Dª María (4), Dª Modesta (5), D. Juan Ramón (6), D. Abelardo (7), Dª Rocío (8), Dª Rosana (9), Dª Santiaga (11), Dª Silvia (12), Dª Tatiana (13), D. Avelino (14), Dª Virtudes y Dª Marí Juana (15) frente a JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, ADMINISTRACIÓN CONCURAL DE JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, GOYA DEBTCO DAC, IBERCAJA BANCO S.A, SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A (SAREB). El incidente tiene como objeto el ejercicio de una pretensión de pago de créditos contra la masa al amparo del art. 84.4 Ley Concursal (LC).

Antecedentes

PRIMERO. - La procuradora de los tribunales Dª. Carmen Ortega Revilla, en nombre y representación de Dª Elvira (1), D. Santiago y Dª Lorena (2), D. Carlos Alberto (3), Dª María (4), Dª Modesta (5), D. Juan Ramón (6), D. Abelardo (7), Dª Rocío (8), Dª Rosana (9), Dª Santiaga (11), Dª Silvia (12), Dª Tatiana (13), D. Avelino (14), Dª Virtudes y Dª Marí Juana (15), formuló 14 demandas de INCIDENTE CONCURSAL para pago de créditos contra la masa frente a JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, ADMINISTRACIÓN CONCURAL DE JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, GOYA DEBTCO DAC, IBERCAJA BANCO S.A, SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A (SAREB), demandas en la que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes en apoyo de su pretensión, terminó solicitando al juzgado que se dicte una sentencia por la que se acuerde:

a) Declarar e1 reconocimiento del crédito contra la masa que ahora se incidenta y, en consecuencia, a su abono; Se proceda a declarar el obligado cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 5 de septiembre de 2011 y, de este modo, el actor continuará abonando las rentas que se devenguen mensualmente hasta el mes de agosto de 2021 inclusive, cuyo importe, en su 50%, se destinará a la amortización del préstamo con garantía hipotecaria que lo grava, previa constatación y liquidación del saldo del mismo, y en el mes de septiembre de dicho año, se procederá a la firma en escritura pública de transmisión de inmueble objeto del arrendamiento con opción de compra, descontando sobre el precio de venta antes señalado, 137.390,15 €, y que supone la cifra del CREDITO CONTRA LA MASA objeto del presente incidente, las cantidades abonadas, Hasta esa fecha, por los siguientes conceptos:

(i) opción de venta: 54.700 €

(ii) reserva: 10.000 €

(iii) cantidad resultante del 50% de las rentas abonadas en los 10 años de vigencia del contrato debidamente actualizadas con el IPC, cuyo cálculo dejamos anotado pero no su cifra exacta, por desconocer cuál será la evolución del índice de actualización, obligando a la administración concursal a adoptar las medidas necesarias para el pago de las cargas hipotecarias y aquellas otras medidas que sean necesarias para el adecuado cumplimiento del contrato, entre las que, de forma prioritaria, estará la firma de escritura pública que permita la inscripción en el Registro de la Propiedad de la opción de compra contenida en el contrato de 5 de septiembre de 2011. La cual, de no suscribirse voluntariamente por dicha Administración Concursal, será hecha a su costa por ese Juzgado a pata de los 20 días siguientes a aquel en que se declare la firmeza de la sentencia que así lo recoja.

b) Condene a la Administración Concursal y a los acreedores con privilegio especial derivado de su préstamo con garantía hipotecaria, IBERCAJA, S.A., GOYA DEBCO DAC y SAREB, a estar y pasar por la anterior declaración, adoptado las medidas necesarias para su cumplimiento e inste a la Administración Concursal, para que comunique a los titulares de créditos privilegiados sobre las viviendas con contrato de arrendamiento y opción de compra que, el pago de los mismos se harán con carga a 1a masa, en la forma prevenida en la sentencia que en su día se dicte, acorde con el presente SUPLICO.

c) Subsidiariamente y para el caso de que no fuera estimada la anterior petición, se declare que, el pago del crédito contra 1a masa, establecido en los Informes emitidos por la Administración Concursal, en dicho Concurso Voluntario 239/2013, a favor del incidentante; se hará efectivo instando a la Administración Concursal a la firma de la oportuna escritura pública de compraventa a su favor, cuyo objeto es la vivienda poseída por el incidentante y sus anexos, transmitiendo la misma libre de cargas y gravámenes, a excepción de los propios que sean de este tipo de viviendas, por el precio correspondiente más IVA, del que ya se tiene abonada la cantidad de 67.400 €, quedando un resto a pagar en el acto de la firma igual al precio menos la cantidad abonada más el IVA que corresponda. Debiendo abonara el actor las rentas debidas hasta el 21 de enero de 2015, que ya tiene ingresada la concursada, pero ninguna otra posterior y ello a pesar de que mi mandante tiene abonado hasta febrero de 2015.

Todo ello, con expresa imposición de costas a la Administración Concursal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 84.1.3º, en relación con el 54.4 de la Ley Concursal .

SEGUNDO. - Admitidas a trámite las demandas, se emplazó a los demandados para que en el plazo de veinte días procedieran a contestar la demanda.

La procuradora de los tribunales doña Sagrario, en nombre y representación de JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, contestó a las demandas e interesó su desestimación con condena en costas a los demandantes.

La procuradora de los tribunales doña Sofía, en nombre y representación de ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, contestó a las demandas e interesó su desestimación con condena en costas a los demandantes.

El procurador de los tribunales don César Gutiérrez Moliner, en nombre y representación de GOYA DEBTCO DAC, contestó a las demandas e interesó su desestimación con condena en costas a los demandantes.

El procurador de los tribunales don Eusebio Gutiérrez Gómez, en nombre y representación de IBERCAJA BANCO S.A, contestó a las demandas e interesó su desestimación con condena en costas a los demandantes; asimismo, se personó en nombre y representación de

SOCIEDA D DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), que no contestó a las demandas.

TERCERO. -La procuradora de los tribunales doña Sofía, en nombre y representación de ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L, formuló demandas reconvencionales frente a los incidentantes y tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes en apoyo de su pretensión, terminó solicitando al juzgado que se dicte una sentencia por la que:

- Acuerde la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por Jovilma Construcciones SL y el incidentante.

- Acuerde la indemnización por daños y perjuicios a favor de Jovilma Construcciones S.L por la cantidad correspondiente a rentas e IBI impagados.

- Se condene en costas al demandado reconvencional.

CUARTO. -Conferido el oportuno traslado de la demanda reconvencional a los demandados, la procuradora de los tribunales doña Carmen Ortega Revilla, en nombre y representación de aquéllos, contestó al traslado conferido, se opuso a la estimación de las demandas reconvencionales e interesó su desestimación, con condena en costas de contrario.

QUINTO. -Acordado el recibimiento del pleito a prueba y llegado que fue el día señalado para el juicio, se practicó la prueba propuesta y admitida en los términos que consta en la grabación. Tras la práctica de la prueba, las partes formularon conclusiones y el pleito quedó visto para sentencia. En el acto de vista se acordó la acumulación de los incidentes, a efectos de celebrar una única vista y resolver en una única sentencia.

Fundamentos

PRIMERO. - Relación de hechos.

En todos los incidentes concursales acumulados el esquema es sustancialmente análogo:

- Los incidentantes suscribieron con JOVILMA en fecha 5 de septiembre de 2011 sendos contratos de arrendamiento con opción de compra de vivienda joven de protección oficial acogido al plan estatal 2005/2008. El contrato de arrendamiento fue visado por el Servicio Territorial de Fomento (Burgos) en fecha 19 de octubre de 2011. Las características esenciales de esos contratos eran la siguientes:

o Duración del arrendamiento: 10 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva.

o Renta mensual establecida según lo establecido en la Calificación Definitiva, actualizable anualmente según IPC de los doce últimos meses.

o El arrendatario asumía la obligación de pago de IBI, gastos de comunidad y servicios individualizados.

o El arrendador concedía al arrendatario un derecho de opción de compra, susceptible de ser ejercitado únicamente a los diez años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva, y no antes. La extinción o resolución del arrendamiento por cualquier causa determinaría, asimismo, la extinción o resolución de la opción de compra.

o El precio de la opción de compra era el determinado por Decreto 99/2005 y, de él debían minorarse el 50% de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de renta. La vivienda había de transmitirse libre de cargas y gravámenes.

- A pesar de que la opción de compra era susceptible de ser ejercitada únicamente a los diez años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva, se articuló un calendario de pagos a cuenta del precio final, conformado de la siguiente forma:

o 10.000 € a entregar al tiempo de reservar la vivienda.

o 10.000 € a entregar al inicio de la obra.

o 10.000 € a entregar al segundo año desde el inicio de la construcción.

o 24.700 € a la entrega de las llaves.

o Además, se preveía un pago anual de 4.283 € a cuenta de tal precio.

- Los incidentantes abonaron anticipos al precio de venta por las cantidades que más adelante se reseñarán.

- JOVILMA fue declarada en concurso de acreedores por auto de 25 de julio de 2013.

- En el informe provisional presentado por la administración concursal en fecha 28 de noviembre de 2013 se indicaba: (...) conforme al interés mostrado por los arrendatarios en la adquisición de la vivienda, los créditos de los optantes constituyen un crédito contra la masa, y como tal se reconoce inicialmente por el importe de las cantidades entregadas a cuentas, si bien es necesario resaltar los derechos que otorga a los acreedores dicho crédito, en función del ejercicio o no del derecho de opción de compra:

En el supuesto de ejercicio de la opción de compra: otorga derecho a su satisfacción, únicamente mediante la entrega del inmueble objeto del contrato, y por el importe de las cantidades entregadas a cuenta resultando de restar al precio de venta el importe de las cargas hipotecarias que gravan el inmueble. Una vez formalizada la escritura de compraventa, el remanente que, en su caso, de ellos quedase se calificará como crédito 'ordinario'.

En el supuesto de no ejercicio de la opción de compra: los optantes tendrán derecho, de acuerdo con las estipulaciones del contrato, a la devolución del importe abonado en virtud del mismo. En este supuesto, los créditos por el importe de las cantidades entregadas a cuenta tendrán la calificación de 'ordinario'.

Par alelamente, en el Inventario de la Masa Activa ha de figurar el Inmueble, por un valor equivalente al precio de venta y, además, el importe del crédito pendiente contra el comprador por el importe resultante de restar al precio de venta, las cantidades entregadas a cuenta que se consideren en el momento de la escrituración, de acuerdo con el criterio descrito anteriormente.

- En el informe provisional, de conformidad con el párrafo último reseñado, se listaban los inmuebles asignándoseles 'un valor equivalente al precio de venta', que más adelante se reseñará.

- En fecha 11 de julio de 2014 la administración concursal de JOVILMA presentó textos definitivos. A los incidentantes se les reconocían los siguientes créditos contra la masa, con remisión al informe provisional sobre su clasificación en función o no del derecho de opción de compra:

Incidentante Crédito contra la masa reconocido

Elvira 69.275,24 € (prima opción -54.700 €- + reserva -10.000 € + 50% rentas -resto-)

Santiago y Lorena 69.553,83 € (ídem)

Carlos Alberto 69.553,83 € (ídem)

María 69.536,95 € (ídem)

Modesta 69.824,25 € (ídem)

Juan Ramón 69.823,99 € (ídem)

Abelardo 69.824,26 € (ídem)

Rocío 69.626,95 € (ídem)

Rosana 67.758,23 € (ídem)

Santiaga 58.691,42 € (prima opción -54.700 €- + 50% rentas -resto-)

Silvia 58.779,29 € (ídem)

Tatiana 59.538,14 € (ídem)

Avelino 59.044,46 € (ídem)

Virtudes y Marí Juana 69.286,74 € (prima opción + reserva + 50% rentas)

- En fecha 23 de septiembre de 2014 JOVILMA presentó escrito en el que solicitaba que se le autorizase a transmitir la propiedad de las viviendas arrendadas (...) a aquellos inquilinos del Edificio Flex (...) que quieran adelantar el ejercicio de la opción de compra, transmisión que se hará por el precio máximo contemplado en el apartado b) del artículo 24, Ley 10/2013 (...), esto es, el equivalente al de una vivienda joven o de precio limitado para familias que se califique en el momento de la transmisión sin descontar ninguna de las cantidades que haya aportado el arrendatario durante el período de alquiler en concepto de renta.

- Por auto de fecha 6 de octubre de 2014 se accedió a lo solicitado por la concursada.

- Los incidentantes suscribieron en diferentes fechas entre octubre de 2014 y enero de 2015 con JOVILMA, con intervención de la administración concursal, un contrato de adjudicación de vivienda joven de protección oficial. Tales contratos vienen acompañados de un anexo, normalmente, de la misma fecha que el contrato (aunque en el algún caso, como el de doña Elvira, el contrato y el anexo son de fechas diferentes -16/10/2014 y 18/12/2014 respectivamente-). Los contratos, posteriormente, fueron visados por el Servicio Territorial de Fomento (Burgos). El visado se limita a comprobar que el precio de venta no excede del máximo previsto. El precio establecido en esos contratos es superior al precio asignado a los inmuebles en el informe provisional:

Incidentante. Finca Registral arrendada con opción a compra. Valor según informe provisional. Valor de venta según contratos de adjudicación (sin IVA).

Elvira NUM000 129.686,07 €. 146.601,45 €.

Santiago y Lorena NUM001 137.390,15 €. 155.310,42 €.

Carlos Alberto NUM002 137.390,15 €. 155.310,41 €.

María NUM003 129.686,07 €. 146.601,45 €.

Modesta NUM004 137.390,15 €. 155.310,41 €.

Juan Ramón NUM005 137.390,15 €. 155.310,42 €.

Abelardo NUM006 137.390,15 €. 155.310,41 €.

Rocío NUM007 129.686,07 €. 146.601,45 €.

Rosana NUM008 129.686,07 €. 146.601,07€.

Santiaga NUM009 126.893,14 €. 143.444,28 €.

Silvia NUM010 129.686,07 €. 146.601,45 €.

Tatiana NUM011 123.221,54 €. 139.293,72 €.

Avelino NUM012 122.970,49 €. 139.009,93 €.

Virtudes y Marí Juana NUM013 129.827,28 €. 146.761,14 €.

- En los anexos de los referidos contratos se indica el gravamen hipotecario actualizado que pesa sobre cada inmueble y se indica que ese importe debe ser satisfecho por el adquirente.

- El plan de liquidación, presentado el día 26 de diciembre de 2014 indicaba: En referencia a las viviendas arrendadas con opción de compra por parte del arrendatario, tenemos que poner de manifiesto que ya se han iniciado los trámites para la venta de las mismas de acuerdo con la autorización recibida por auto de 6 de octubre de 2014. De acuerdo con la misma, se negociaron condiciones con la entidad hipotecante, que fueron ofrecidas a los arrendatarios adelantaran el ejercicio de la opción de compra (...) El precio máximo de transmisión es (...) el equivalente al de una vivienda joven o de precio limitado para familias que se califique en el momento de la transmisión sin descontar ninguna de las cantidades que haya aportado el arrendatario durante el periodo de alquiler en concepto de renta.

- Las inmuebles objeto de litigio fueron gravados con tres hipotecas en garantía de sendos préstamos concedidos por Caja de Burgos (posteriormente Cajatres y actualmente IBERCAJA). De esos tres créditos con garantía hipotecaria, uno de ellos fue cancelado; los otros dos subsisten. El primero de ellos fue vendido a GOYA DEBTCO en fecha 30 de octubre de 2015 por importe de 4.287.340 €; el segundo fue transmitido a SAREB. El primer crédito con garantía hipotecaria, por un principal de 11.488.597,51 €, era un préstamo a promotor subsidiado por la Junta de Castilla y León y fue constituido en fecha 3 de abril de 2009. El otro crédito subsistente, actualmente titulado por SAREB, fue concedido en fecha 12 de marzo de 2012 por un importe de principal de 1.100.000 €. La responsabilidad hipotecaria que soporta cada una de las fincas en virtud de los préstamos referidos está reseñada en las notas simples informativas que se adjuntan con cada demanda incidental.

SEGUNDO. - Decisión.

En primer lugar, conviene ir fijando varias cuestiones de cara a la resolución de las controversias que nos ocupan.

1.- Sobre los precios máximos de venta y el descuento del 50% de rentas de alquiler abonadas.

Los demandantes cuestionan el precio de venta que se establece en los contratos de adjudicación. Refieren que son superiores a los valores asignados en el informe provisional y en los textos definitivos, afirman desconocer tal motivo e, incluso, cuestionan la legalidad de tal incremento de valor. Asimismo, afirman que del precio de venta debe descontarse el 50% de las rentas de alquiler abonadas.

Lo primero que debe decirse es que los valores asignados a los activos de la sociedad concursada en el informe provisional y/o en los textos definitivos no son vinculantes y, en consecuencia, no obstan a que esos activos a lo largo de la fase de liquidación puedan enajenarse por importes superiores o inferiores a los inicialmente reseñados.

En segundo lugar, tanto el incremento del precio de venta como la negativa de la administración concursal a descontar el 50% de las rentas abonadas tiene suficiente soporte legal.

El contrato de arrendamiento con opción de compra y la Calificación Definitiva de fecha 26 de agosto de 2011 tomaban como referencia el entonces vigente Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regula la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de vivienda joven en Castilla y León (BOCL 26 de diciembre de 2005).

De conformidad con el art. 10.2 de tal disposición reglamentaria, la posibilidad de ejercitar la opción de compra quedaba supeditada al transcurso de diez años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva. Asimismo, el art. 10.4 disponía la forma de cálculo del precio de venta de la vivienda al tiempo de ejercitar la opción de compra y preveía la reducción del precio final en un importe equivalente al 50% de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de renta.

Por tanto, de conformidad con tal normativa reglamentaria, la Calificación Definitiva y el contrato de arrendamiento con opción de compra, tal opción de compra no podía ejercitarse sino hasta el 26 de agosto de 2021, diez años después de la fecha de la Calificación Definitiva.

La Ley 10/2013, de 16 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOCL 20 de diciembre de 2013, BOE 14 de enero de 2014) dispuso en su artículo 24:

Dur ante los dos años siguientes a la entrada en vigor de esta Ley, los arrendatarios de una vivienda joven o de una vivienda de precio limitado para familias, en ambos casos de promoción privada, que hayan suscrito un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre tales viviendas podrán ejercer la opción de compra antes de que transcurran los diez años previstos en su calificación siempre que exista acuerdo entre el arrendatario y el propietario de la vivienda. En tal caso:

a) El precio máximo de venta será el equivalente al de una vivienda joven o de precio limitado para familias que se califique en el momento de la transmisión sin descontar ninguna de las cantidades que haya aportado el arrendatario durante el período de alquiler en concepto de renta.

b) El visado del contrato de compraventa citado en el artículo 67 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto , se limitará a comprobar que el precio de venta no excede del máximo previsto.

Así , esta norma abrió la posibilidad de anticipar el ejercicio de la opción de compra, eso sí, con la exclusión de la posibilidad de descontar cantidad alguna de los importes abonados en concepto de renta hasta el momento. A la entrada en vigor la ley (el día siguiente al de su publicación en el BOCL -D.T.5ª-), como ha quedado dicho en el primer fundamento jurídico, se solicitó autorización para anticipar la opción de compra por los arrendatarios, con precisa indicación de exclusión de la deducción por rentas abonadas. Tal autorización se concedió por auto de 6 de octubre de 2014.

Por tanto, a partir de aquí, existían dos opciones: a) que arrendatario y propietario acordasen ejercitar la opción de compra, en cuyo caso operaría el referido art. 24 en lo relativo a la determinación de precio y exclusión de deducción por renta satisfechas; b) que no existiese tal acuerdo y, consecuentemente, seguiría vigente la relación contractual inicial, sin perjuicio de la incidencia que el concurso pudiere tener. Más adelante me referiré a esta cuestión. Por ahora, en lo que aquí interesa, los arrendatarios acogidos a la opción de venta anticipada, efectivamente, no tienen derecho a que se les descuente renta alguna del precio de venta. Asimismo, el precio de venta es el que dispone el art. 24.a de la Ley reseñada, que se determina al tiempo de la transmisión y no el precio establecido en la Calificación Definitiva. Así, el precio de transmisión debe determinarse al tiempo de ésta.

Lle gados a este punto, no hay razón alguna para no aceptar el precio de venta establecido en los contratos de adjudicación, objeto de visado ulterior por el jefe del Servicio Territorial de Fomento de Burgos. La resolución de visado no fue objeto de recurso y ninguno de los demandantes justifica ni argumenta en su escrito de demanda la incorrección de los cálculos contenidos tanto en el contrato de adjudicación como en el visado. En este último se toma en consideración, tal y como exige la norma referida, el 'precio máximo de venta de una vivienda joven calificada a fecha actual' y se confirma que el precio contractual se ajusta a él. Debe tenerse en cuenta que el visado se limita, precisamente, a comprobar que el precio de venta no excede del máximo previsto legalmente. Por tanto, no cabe admitir ningún cuestionamiento a este respecto.

En conclusión, los arrendatarios que anticiparon la opción de compra al amparo de la Ley 10/2013 y el correlativo auto de fecha 6 de octubre de 2014, deberán abonar un precio de compra ajustado al importe establecido en los contratos de adjudicación, oportunamente visados y, además, no tendrán derecho de descuento del 50% de las rentas pagadas.

Est a última cuestión, la relativa al no descuento del 50% de las rentas pagadas, tampoco entra en contradicción con la clasificación de estos importes como crédito contra la masa contenido en los textos definitivos. Debe considerarse que pago de un crédito contra la masa debe hacerse a su vencimiento; en este caso, tal vencimiento vendría determinado por el ejercicio de la opción de compra y subsiguiente perfección del contrato de compraventa, pues es en ese momento cuando debería hacerse el descuento en el precio para la entrega del dominio del inmueble. Sin embargo, cuando por disposición legal se permite la exclusión de tal abono y existe consentimiento (el que resulta del contrato de adjudicación), difícilmente puede pretenderse reclamar cantidad alguna, pues el derecho al cobro de tal crédito ya no existe y consecuentemente, no vence.

2.- Sobre el ejercicio de la opción de compra.

Est a cuestión tiene gran trascendencia tanto a efectos de resolver la pretensión principal de las demandas incidentales, como a efectos de resolver las pretensiones reconvencionales ejercitadas por la administración concursal. También es relevante respecto de una cuestión que se ha venido suscitando en la fase de liquidación del concurso, relativa a la dación en pago de las viviendas que nos ocupan al actual acreedor hipotecario, GOYA DEBTCO y que quedó en suspenso a la espera de resolver estos incidentes acumulados.

La naturaleza de la opción de compra que se configura en los contratos de arrendamiento con opción de compra objeto de litigio (y en la Calificación Definitiva y en el Decreto 99/2005) es la propia de un contrato unilateral, en virtud del cual el concedente se obliga frente al cedente a vender la cosa en tanto en cuanto este manifieste tal voluntad dentro del marco temporal establecido y concurran las demás condiciones que se hubiesen fijado. Así, en lo que aquí nos interesa, la opción de compra sería susceptible de ser ejercitada a la libérrima voluntad del arrendatario siempre y cuando: a) hayan transcurrido diez años desde la fecha de la Calificación Definitiva; b) el contrato de arrendamiento se encuentre vigente en ese momento y el arrendatario haya cumplido todas las obligaciones inherentes a aquél. La posibilidad de anticipación de la opción de compra introducida por la referida Ley 10/2013 elimina la exigencia del trascurso de diez años y la sustituye por la existencia de acuerdo al respecto entre el propietario y el arrendatario y porque la opción se ejercite antes del 21 de diciembre de 2015 (art. 24 y D.T.5º).

Est o, en primer lugar, supone que la terminología que utiliza la administración concursal en los textos definitivos cuando habla de 'prima de opción' es jurídicamente incorrecta. Una prima opción supondría la calificación del contrato de opción de compra como un contrato bilateral, pues el optante se obligaría frente al concedente a pagar tal prima para que este le ofreciese la opción y la mantuviese durante un determinado tiempo; es decir, sería el precio de la opción. Tal cosa no se deriva ni de los contratos de arrendamiento con opción a compra, ni la normativa de referencia reseñada. Aceptar la existencia de una 'prima de opción' supondría con carácter general aseverar que el optante, de no verificar la opción, perdería ese importe; esto es inadmisible a la vista de la configuración contractual y legal.

Así , las cantidades abonadas por los incidentantes conforme el plan de pagos al que me referí en el primer fundamento jurídico, sólo pueden considerarse como anticipos a cuenta del precio futuro de venta, lo que implica que no hay razón alguna para diferenciar los 10.000 € que la administración concursal califica como 'reserva' de los 54.700 € que indebidamente califica como 'prima de opción'. Los 64.700 € sólo pueden considerarse como anticipos o cantidades a cuenta del precio de una futura venta para el caso de que se ejercite la opción de compra y no pueden recibir un tratamiento diferenciado. Es cuestionable también que estas cantidades se hayan venido cobrado por JOVILMA, pues debería haberse limitado a esperar al ejercicio de la opción de compra al cabo de los diez años inicialmente establecidos.

Tal cobro es la causa de gran parte de los problemas que ahora se plantean y, además, también es problemático desde una perspectiva tributaria. Efectivamente, de estar ante verdaderos pagos a cuenta del precio, debería haberse repercutido el IVA oportuno ( art. 75.1.1º.II LIVA). Sin embargo, no queda claro si esto se hizo o no, pero, desde luego, del plan de pagos antes referido no se deriva que estas cantidades anticipadas sean con IVA incluido.

Sea como fuere, el abono de esos anticipos no determina por sí el ejercicio la opción de compra, entre otras razones, porque ni legal ni contractualmente era viable. La opción de compra debe tenerse por ejercitada con la suscripción de los contratos de adjudicación de los que ahora reniegan los incidentantes. Y el ejercicio de la opción tiene una consecuencia muy relevante: la perfección subsiguiente del contrato de compraventa ex. art. 1.450 CC:

La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Así , los contratos de adjudicación no sólo determinan el ejercicio de la opción de compra al amparo del art. 24 Ley 10/2013 y auto de 6 de octubre de 2014; sino que suponen, correlativamente, la perfección de un contrato de compraventa. Por tanto, habiéndose perfeccionado un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio de la opción en virtud de los contratos de adjudicación, las consecuencias son las siguientes:

1.- Desestimación de la pretensión principal ejercitada por los demandantes. Efectivamente, la pretensión principal objeto de estos incidentes es la vuelta al régimen de arrendamiento con opción de compra en los términos del contrato inicial; es decir, hasta el año 2021, para luego proceder al ejercicio de la opción de compra con descuento del 50% de las rentas. Esta pretensión, sin embargo, supone obviar deliberadamente los contratos de adjudicación suscritos y visados, determinantes del ejercicio de la opción de compra bajo las condiciones de la Ley 10/2013 y, consecuentemente, determinantes de la perfección de un contrato de compraventa pendiente de cumplimiento por ambas partes: entrega de la cosa y entrega del precio. Así, llegados a este punto, sólo hay dos opciones: o el contrato de compraventa perfeccionado se cumple o se resuelve, pero en ningún caso cabe retornar al contrato inicial de arrendamiento con opción de compra, salvo que pudiera considerarse nulo el contrato de adjudicación. A esta cuestión volveré más adelante.

2.- Desestimación de la pretensión reconvencional formulada por la administración concursal. Efectivamente, si el ejercicio de la opción de compra determina la perfección de un contrato de compraventa, no es sostenible afirmar la subsistencia de un contrato de arrendamiento. Lo que deben hacer las partes es cumplir con el contrato de compraventa perfeccionado: entregar la cosa y pagar el precio; pero no subsiste una obligación de pago de rentas por parte de los incidentantes en la medida que, con la entrega de la cosa, se convertirán en propietarios del inmueble. Es decir, el ejercicio de la opción de compra y la subsiguiente perfección del contrato de compraventa determina la extinción del contrato de arrendamiento y, a partir de entonces, la relación jurídica entre las partes se regirá por las normas del contrato de compraventa. Si el contrato de compraventa perfeccionado no llega a cumplirse y procede su resolución, entonces, quizá sería factible reclamar una cantidad en concepto de daños y perjuicios por la ocupación del inmueble durante todo este tiempo; sin embargo, hasta que esa eventual resolución contractual se produzca, no cabe reclamar renta a quienes están llamados a ser propietarios desde la fecha del contrato de compraventa perfecto una vez que se cumplan las prestaciones que incumben a ambas partes.

Por otro lado, el ejercicio de la opción de compra, conforme el contrato original de arrendamiento con opción de compra, presupone que los arrendatarios estaban al corriente de sus obligaciones al tiempo de ejercitar tal opción. Así, si la concursada y la administración concursal suscribieron los contratos de adjudicación determinantes del ejercicio de la opción de compra, cabe considerar que es porque los arrendatarios optantes cumplían las condiciones para ello; por tanto, a los propios actos de una y otro debe estarse y cabe concluir que, al tiempo de perfección de la compraventa, los hasta entonces arrendatarios estaban al día de sus obligaciones; de otra forma, no deberían haberse suscrito tales contratos.

3.- Aunque esto supone salirse de lo que constituye objeto de este incidente y atañe a otra cuestión que se discute en sede de liquidación, conviene advertir, dado que existe una autorización de venta suspendida, que si la administración concursal se ha obligado a entregar los inmuebles a los incidentantes en virtud de un contrato de compraventa perfeccionado, es altamente irregular que pretenda obligarse mientras tal contrato esté vigente, a entregar los mismos inmuebles en dación de pago al titular del crédito hipotecario. Vender dos veces la misma cosa no sirve en absoluto a los intereses del concurso. La administración concursal está obligada a entregar los inmuebles a los incidentantes en virtud de los contratos referidos; obligarse, además, a entregarlos al acreedor hipotecario aboca a un supuesto de doble venta difícilmente justificable en tanto en cuanto no se aclare definitivamente la situación jurídica de tales inmuebles.

3.- Sobre la validez de los contratos de adjudicación.

Com o ya he apuntado antes, los incidentantes reniegan de los contratos de adjudicación suscritos con la concursada y la administración concursal. Evidentemente, aquí no se ejercita ninguna pretensión de nulidad o anulabidad contractual, pues difícilmente sería acumulable con incidente para pago de créditos contra la masa. No obstante, conviene hacer algunas consideraciones.

En primer lugar, como ya ha dicho más arriba, ninguna objeción cabe formular ni al adelanto de la opción de compra, ni a la exclusión del descuento del 50% de las rentas satisfechas, ni respecto del precio de venta establecido. Todo esto se ajusta a la normativa vigente. Además, se trata de contratos suscritos por los incidentantes, no son de difícil intelección y, como ha quedado dicho, no han sido objeto de acción alguna para declararlos nulos.

En segundo lugar, tampoco se ha formulado recurso alguno contra la resolución de visado. Es cierto que el visado, como ya se ha apuntado, se limita a comprobar que el precio de venta no supera el precio máximo admisible. Ahora bien, una de las cosas que alegan los incidentantes es que la cláusula introducida en los anexos de estos contratos se indica que los adquirentes deben satisfacer la carga hipotecaria de los inmuebles. Se viene a sostener que esto puede determinar un precio final de venta superior al máximo y que esta cláusula no ha sido visada por la administración. Pues bien, esa cláusula está incorporada en los contratos a modo de anexo y, tal y como se afirma en las demandas incidentales, estos contratos y sus anexos, a su vez, están dentro del expediente administrativo. Si consideraban que esa cláusula podría determinar la obligación de abono de un precio superior al establecido, bien podrían haberlo manifestado por vía recurso contra la resolución de visado, al menos, a los efectos de entrase a considerar si tal cláusula afectaba al precio máximo admisible.

De todos modos, en la medida en que en el informe provisional, textos definitivos y plan de liquidación ya se prevé que el importe de la carga abonada por el adquirente se descuente del precio, en principio, esto debería determinar el no abono de un importe superior al precio establecido contractualmente. Ciertamente el problema es otro: el tratamiento concursal que deba darse a los dichosos anticipos.

En tercer lugar, se cuestiona que los inmuebles hayan sido gravados, además de con la hipoteca 'original', con otra posterior que ahora titula SAREB. La Calificación Definitiva y la normativa aplicable lo que hacen es regular el préstamo subsidiado por la Junta de Castilla y León, pero realmente no prohíben el gravamen con otras cargas hipotecarias no subsidiadas. Quizá esto pueda generar responsabilidad frente a la administración, pero la hipoteca adicional constituida difícilmente puede considerarse nula. Ciertamente, esto también podría llegar a ser un obstáculo para el ejercicio futuro de una opción de compra contenida de los iniciales contrato de arrendamiento; sin embargo, tal cuestión entra ya dentro de la dinámica contractual y, en su momento, deberían establecerse las responsabilidades que pudieran derivarse para el caso de no poder dar cumplimiento a la opción de compra, por ejemplo, por no ser posible la entrega del inmueble libre de cargas y gravámenes. Y eso es lo que ha tratado de 'arreglarse' en este caso, dando la posibilidad de ejercitar la opción de compra a los arrendatarios abonando estos el gravamen hipotecario y descontándolo del precio. Podría no haberse hecho esto y, entonces, lo que habría que discutir es la consecuencia del incumplimiento de la opción de compra en los términos contractualmente pactados.

En cuarto lugar, aunque la línea argumental no me resulta del todo clara, los demandantes parecen aseverar que para determinar la responsabilidad hipotecaria de cada finca habría que determinar qué parte de los préstamos hipotecarios 'globales' ha resultado pagada. Es decir, los demandantes afirman que de cobrar los créditos con privilegio especial que gravan las concretas fincas objeto de litigio, podría ser que, en virtud de otros cobros, los acreedores hipotecarios percibiesen un importe de principal superior al prestado. Sin embargo, no alcanzo a comprender el fundamento de esta argumentación. Las hipotecas 'globales' concedidas a JOVILMA fueron objeto de redistribución entre las fincas registrales, conforme la LH y, por tanto, a ello debe estarse. Por otro lado, la cesión del crédito de IBERCAJA a GOYA DEBTCO no cambia lo anterior, pues únicamente supone un cambio de acreedor sin que, además, en este caso, sea verdaderamente relevante lo que GOYA DEBTCO hubiere pagado por la cesión, en tanto en cuanto no se dan los presupuestos para ningún tipo de retracto de créditos (retracto que, en cualquier caso, correspondería, por ahora, a JOVILMA, que es el dueño de las vivienda a expensas de dar cumplimiento del contrato de compraventa ya perfeccionado).

Fin almente, respecto del crédito actualmente a favor de GOYA DEBTCO, debe tenerse en cuenta que en escrito de 22 de abril de 2014 la extinta CAJATRES informó al juzgado de que a tal fecha la deuda pendiente era de 11.560.234,81 € (frente al importe inicial de 11.488.597,50 €); por tanto, parece que el crédito hipotecario, lejos de haberse extinguido si quiera parcialmente, se ha incrementado por impagos. Por otro lado, aunque se haya producido ya la venta de varios inmuebles del Edifico Flex, a partir de la distribución de la responsabilidad hipotecaria, lo razonable es considerar que se ha ido satisfaciendo el crédito hipotecario en función de la extinción de la concreta responsabilidad de cada finca enajenada. Por tanto, la responsabilidad de las fincas litigiosas que nos ocupan, están perfectamente determinada a partir de la información obrante en las notas registrales. Por último, aunque, ciertamente, la responsabilidad hipotecaria no sólo lo es por el principal ya que puede haber intereses devengados y no satisfechos, comisiones..., de los que responde la finca hasta los máximos establecidos, debe reseñarse que en los contratos de adjudicación se estipuló únicamente el abono del principal y así se verificó sin incidencia alguna que conste en los contratos de compraventa que se instrumentaron en escritura pública ulterior (así, el contrato de doña María Inés, que obra en autos).

4.- Sobre la pretensión subsidiara de las demandas incidentales.

Lle gados a este punto y descartada la posibilidad de estimar tanto la pretensión principal ejercitada en las demandas incidentales como la pretensión reconvencional formulada por la administración concursal, sólo resta abordar la pretensión subsidiaria que ejercitan los demandantes.

Tal es pretensiones subsidiarias solicitan la entrega la vivienda (y sus anexos) por un precio igual a la valoración establecida en el informe provisional más IVA, descontando las cantidades anticipadas en la suma de 57.400 € o 67.400 € según el caso (como ya se ha visto, no todos los demandantes desembolsaron los 10.000 € que la administración concursal califica como 'reserva').

En primer lugar, como ya se ha quedado dicho, el precio de venta debe ser el establecido en los contratos de adjudicación visados más IVA; es decir, los importes reseñados en la última columna del segundo cuadro del primer fundamento jurídico de esta sentencia, a los que debe añadirse el IVA.

En segundo lugar, la pretensión subsidiaria de los incidentantes obvia la existencia de la carga hipotecaria sobre los inmuebles y pretende, sin más, la transmisión del inmueble libre de cargas y gravámenes. Cabe entender que los demandantes pretenden que tales cargas hipotecarias sean satisfechas en los términos del apartado b) del suplico; es decir, con cargo a la masa. Esto plantea diversos problemas. Para empezar, la regla general del art. 155.1 LC es que el pago de créditos con privilegio especial se haga con cargo a tales bienes. Ciertamente, el art. 155.2 LC da la posibilidad a la administración concursal de pagar el crédito privilegiado a cargo de la masa, de modo que los bienes gravados no sean realizados para el pago del gravamen. Sin embargo, esta posibilidad está limitada temporalmente a que se haga valer (...)en tanto no transcurran los plazos señalados en el apartado 1 del artículo 56 o subsista la suspensión de la ejecución iniciada antes de la declaración de concurso conforme al apartado 2 del mismo artículo (...). De acuerdo con este límite, dado que el concurso fue declarado el 25 de julio de 2013 y la fase de liquidación se abrió el 28 de noviembre de 2014, tal posibilidad de pago por la administración concursal del crédito privilegiado con cargo a la masa habría precluido el 25 de julio de 2014, un año después de la declaración de concurso sin apertura de fase de liquidación. Abierta la fase de liquidación, orientada, precisamente, a la realización del activo de la concursada, tal operación de pago del crédito privilegiado con cargo a la masa carece concursalmente de sentido. Del mismo modo, en fase común, una actuación de tal índole realmente sólo tiene razón de ser cuando estamos ante bienes que son necesarios para la actividad de la concursada y existe alguna expectativa de no llegar a la fase de liquidación. Fuera de estos casos, una operación de esta índole difícilmente está justificada, pues supone cargar a la masa activa con unos pagos innecesarios, dado que el acreedor privilegiado puede cobrar su crédito a partir de la realización del inmueble hasta dónde llegue. A partir de ahí, si lo obtenido de la realización es insuficiente, concurrirá ya con los demás acreedores concursales bajo la par conditio creditorum; y si hubiese remante, incluso habría un ingreso adicional para la masa activa en favor de otros acreedores ya contra la masa, ya concursales, según los créditos pendientes de pago. Por tanto, me resulta difícil considerar que la operación que pretenden los actores sea beneficiosa para el concurso. Puede ser beneficiosa para ellos e incluso para los acreedores hipotecarios, pero no para otros acreedores, que pueden llegar a ver como la masa activa se 'consume' en levantar cargas hipotecarias para favorecer a unos concretos acreedores.

Ade más, la aplicación del art. 61.2 LC debe matizarse en este caso. Efectivamente, al tiempo de declararse el concurso el único contrato con obligaciones recíprocas para las partes vigentes era el de arrendamiento. Como ya he apuntado, la opción de compra, en la forma que estaba contractual y legalmente configurada, constituía un contrato unilateral que, en ese momento, no podía determinarse si iba a llegar a cumplir o no. Es en sede concursal cuando se ejercita la opción de compra y, a partir de ahí, vigente el concurso, surgen nuevas obligaciones recíprocas para las partes, las propias de un contrato de compraventa: entrega de cosa y entrega de precio. Esa relación contractual, válida conforme lo dicho más arriba, define los términos de la compraventa que con ellos se perfecciona; por tanto, tales contratos deberán cumplirse en los términos pactados, lo que supone, de acuerdo con el anexo correspondiente, el abono por los compradores de la carga hipotecaria. Este extremo, además, conecta con el informe provisional/textos definitivos/plan de liquidación, que disponen que el ejercicio de la opción otorga derecho a su satisfacción, únicamente mediante la entrega del inmueble objeto del contrato, y por el importe de las cantidades entregadas a cuenta resultando de restar al precio de venta el importe de las cargas hipotecarias que gravan el inmueble. Una vez formalizada la escritura de compraventa, el remanente que, en su caso, de ellos quedase se calificará como crédito 'ordinario'.Es decir, el contrato de compraventa se perfecciona en coherencia con lo dispuesto en los documentos reseñados, de modo que los adquirentes, al tiempo de suscripción de los contratos de adjudicación podían conocer el tratamiento concursal de la cantidades abonadas tanto para el caso de ejercicio de la opción como para el caso contrario; además, existió la posibilidad de haber cuestionado esos documentos a través de los oportunos recursos o exigiendo la clasificación de créditos contra la masa en otros términos.

Est os documentos no fueron cuestionados, y la pretensión que aquí se ejercita no es la de reconocimiento o calificación de créditos contra la masa, sino la de su pago; por tanto, los créditos contra la masa que habrán de pagarse, una vez vencidos, son los reconocidos como tales. Y lo que se reconoce realmente como crédito contra la masa es la diferencia entre el precio de venta y la carga hipotecaria, quedando el resto con la calificación de ordinario. Esto no se ha cuestionado y en ningún momento se ha interesado el reconocimiento o la clasificación de créditos contra la masa en otro sentido.

Así , conforme al contrato y conforme a los textos referidos, los adquirentes deberán abonar la carga hipotecaria; el importe abonado se detraerá del precio y el remanente pendiente de pago se abonará a cargo de los anticipos satisfechos, eso sí, en su totalidad. Si hay remanente, se devolverá, considerándolo como crédito ordinario y sujeto a las reglas de la par conditio creditorum. Debe considerase dentro del importe a compensar y/o devolver el total de lo pagado, es decir, cuando así haya sido, los 67.400 € (con la matización que luego se dirá respecto del IVA), sin que quepa descartar los 10.000 € que la administración concursal califica de 'reserva', pues ninguna precisión se hace en el informe provisional/textos definitivos/plan de liquidación al efecto. Todo lo pagado debe recibir idéntico trato.

A su vez, ese importe de 57.400 € o 67.400 €, según corresponda, debe considerarse que es anticipo más IVA (así, considerando un IVA del 8% en aquel momento (así, los 57.400 € serán 52.808 € de principal y 4.592 € de IVA; y los 67.400 €: 62.008 € de principal y 5.392 € de IVA). La parte de IVA en todo caso se imputará a cuenta del IVA total de la operación, descontándolo del importe que deba pagarse en tal concepto por el adquirente.

En definitiva, tomando como ejemplo el caso de doña Elvira, habrá de procederse de la siguiente forma al pago de los créditos contra la masa (y aplicándolo según corresponda a los demás incidentantes):

- Pre cio de venta: 146.601,45 € + IVA.

- El adquirente habrá de abonar la carga hipotecaria, conforme disponen los contratos de adjudicación.

- La diferencia entre el precio y la carga hipotecaria se abonará, como crédito contra la masa, a cargo de los anticipos pagados, hasta el límite de 114.816 €. El remanente será abonado por la administración concursal como crédito ordinario, según las normas concursales.

- El adquirente abonará el IVA de la venta, del que se descontarán 9.984 €, que deben considerarse ya abonados con los anticipos que fueron satisfechos.

Por tanto, la pretensión subsidiaria estima parcialmente, en los términos reseñados. Frente al criterio seguido por la administración concursal y la concursada en las ventas ya realizadas, debe considerarse el pago del total de los importes anticipados, tanto de los calificados como 'prima de opción' como los calificados como 'reserva'. Aunque no todos los incidentantes abonaron el importe correspondiente al concepto de 'reserva', entiendo que la estimación es parcial en tanto en cuanto considero que la forma general de abono del crédito contra la masa no es exactamente la prevista por la administración concursal y la concursada.

5.- Sobre la legitimación pasiva de IBERCAJA y GOYA DEBTCO.

Aun que la legitimación es una de las cuestiones que de ordinario debe tratarse en primer término, pues es un presupuesto básico para determinar la pertinencia de entrar en el fondo de la cuestión, en este caso, considero más práctico abordar la cuestión una vez resulta la cuestión principal, establecidos los términos en la relación contractual entre las partes del contrato de compraventa.

Con sidero que, ciertamente, traer a estas dos entidades al incidente (y a SAREB) no tiene mucha razón de ser. IBERCAJA con la transmisión de sus créditos, ha dejado de tener la condición de acreedora hipotecaria y, consecuentemente, en nada podría afectarle el pronunciamiento que aquí se dictase.

En lo que atañe a GOYA DEBTCO (y a SAREB), a la vista de la pretensión principal ejercitada, su traída al procedimiento podría tener cierta razón de ser. En la medida que los actores pretenden que se les adjudique la vivienda y la carga hipotecaria se satisfaga a cargo de la masa activa, estos podrían llegar a vetar la operación al amparo del art. 155.4.II LC, por no abonarse un precio 'superior al mínimo que se hubiese pactado' y por no ser este pago a cargo de la masa ajustado, por extemporáneo, al art. 155.2 LC. Ciertamente, no parece probable que tal circunstancia se produjese si los acreedores cobran el importe que se les debe cuando, además, la ejecución separada ya no es viable y el inmueble queda sujeto al proceso de liquidación concursal, pero es una posibilidad. En cualquier caso, la característica particular de estos inmuebles y la sujeción a unos precios determinados de venta, excluyen la exigencia de un precio 'superior al mínimo pactado', pues el precio, en todo caso, no debe ser superior al que administrativamente sea admisible. En cualquier caso, aunque fuese a los efectos de fijar esta cuestión, podría ser razonable haber traído al procedimiento a los acreedores hipotecarios.

De todos modos, en este caso, a la luz de acordado, la pretensión contra ellos debe entenderse desestimada.

TERCERO. - Costas.

- De las pretensiones ejercitadas por los incidentantes frente a la administración concursal y la concursada, se estima la subsidiaria de forma parcial. Por tanto, no procede hacer pronunciamiento sobre costas procesales.

- La pretensión reconvencional ejercitada por la administración concursal se desestima y, por tanto, soportará el pago de las costas procesales.

- Las pretensiones ejercitadas contra IBERCAJA, SAREB y GOYA DEBTCO se desestiman y los incidentantes soportarán el pago de las costas procesales.

VISTOSlos preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

I.- ESTIMO PARCIALMENTElas demandas incidentales acumuladas formuladas por la procuradora de los tribunales Dª. Carmen Ortega Revilla, en nombre y representación de Dª Elvira (1), D. Santiago y Dª Lorena (2), D. Carlos Alberto (3), Dª María (4), Dª Modesta (5), D. Juan Ramón (6), D. Abelardo (7), Dª Rocío (8), Dª Rosana (9), Dª Santiaga (11), Dª Silvia (12), Dª Tatiana (13), D. Avelino (14), Dª Virtudes y Dª Marí Juana (15), contra JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L y ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L y ACUERDOque el pago de los créditos contra la masa en los términos establecidos en el fundamento jurídico segundo, apartado 4 de esta sentencia; sin hacer pronunciamientos sobre costas procesales.

II.- DESESTIMOlas demandas incidentales acumuladas formuladas por la procuradora de los tribunales Dª. Carmen Ortega Revilla, en nombre y representación de Dª Elvira (1), D. Santiago y Dª Lorena (2), D. Carlos Alberto (3), Dª María (4), Dª Modesta (5), D. Juan Ramón (6), D. Abelardo (7), Dª Rocío (8), Dª Rosana (9), Dª Santiaga (11), Dª Silvia (12), Dª Tatiana (13), D. Avelino (14), Dª Virtudes y Dª Marí Juana (15), contra IBERCAJA BANCO S.A, GOYA DEBTCO DAC y SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A (SAREB) y CONDENOa los incidentantes al pago de las costas procesales.

III.- DESESTIMOlas demandas reconvencionales formuladas por la procuradora de los tribunales doña Sofía en nombre y representación de ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L y CONDENOal demandante reconvencional al pago de las costas procesales.

La presente sentencia, que se notificará a las partes, no es firme y contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN ante la Audiencia Provincial dentro del plazo de VEINTE días a contar desde la fecha de su notificación, recurso que se interpondrá de conformidad con lo establecido en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, significándose que de conformidad con lo establecido en la DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOQUINTA de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, la parte recurrente deberá de consignar como depósitola cantidad de CINCUENTA EUROS( 50 € ), depósito que se realizará mediante consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Juzgado y que deberá de acreditarse al tiempo de ser interpuesto el recurso, haciéndose constar que en el caso de estimación total o parcial del recurso se procederá a devolver al recurrente la totalidad del depósito constituido.

Así, por esta mi sentencia, de la que se deducirá testimonio para su unión a los autos, juzgando definitivamente en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

E/

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la presente sentencia por el Sr. Juez que la dictó hallándose celebrando audiencia pública en el mismo día de su pronunciamiento.