Sentencia Civil Nº 156/2010, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 128/2010 de 18 de Mayo de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 156

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Uno de Rota.

AUTOS: Juicio Verbal Nº. 372/2009.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 128/2010.

En Cádiz a dieciocho de mayo de dos mil diez.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en el Juicio Verbal Nº. 372/2009 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Don Maximiliano , defendido por la Letrada Doña María del Carmen Reyes Bernal, siendo parte apelada Doña Vanesa , representada por el Procurador Don Alfonso Guillén Guillén y defendido por la Letrada Doña Ana Rodríguez Pacheco.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia del margen dictó Sentencia el día 13 de octubre de 2009 en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

"Que estimandola demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María José Marín Carrión en nombre y representación de Dña- Vanesa debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que tenía por objeto el local sito en Avda. de Sevilla nº. 21 de esta Villa, resuelto desde el pasado 31 de marzo de 2009, dando lugar al desahucio solicitado, apercibiendo de lanzamiento al demandado si una vez firme la presente resolución no desaloja la finca dentro de plazo legal; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Preparado recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de Don Maximiliano , fue emplazada para que lo interpusiera en plazo de veinte días, lo que así hizo, dándose traslado a la parte contraria, quien se opuso, siendo emplazadas las partes por treinta días para ante esta Audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Providencia notificada a las partes, personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, que no se consideró necesaria, quedaron los autos pendientes de deliberación y votación, produciéndose en la fecha señalada conforme a Ley.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la Sentencia de instancia la representación procesal del demandado, Don Maximiliano , e interesa su revocación al objeto de que se desestime íntegramente la demanda interpuesta por la actora, Doña Vanesa , con imposición de costas a la contraria.

La parte apelada se opuso y solicitó la confirmación de la Sentencia combatida, con imposición de costas a la parte demandada en ambas instancias.

SEGUNDO.- La acción ejercitada en el presente procedimiento por la Sra. Vanesa es la de resolución del contrato de arrendamiento del local sito en Rota, en Avenida de Sevilla nº. 21 ( Mesón Fernando), por expiración del plazo, al amparo de lo previsto en el Real Decreto Legislativo 2/1985, de 30 de abril , tratándose de contrato de fecha 1 de febrero de 1994 , habiendo operado la tácita reconducción prevista en la Cláusula Tercera de dicho contrato por períodos mensuales, hasta que por notificación al arrendatario el 20 de febrero de 2009 la arrendadora le participó que el contrato se extinguía el 31 de marzo de dicho año, debiendo entregarle la posesión.

No se discutió en la instancia, como tampoco en la alzada, que la arrendadora inicial del local lo fue Doña Mariola , siendo el bien recibido en herencia, y por tanto subrogada en sus derechos, por su sobrina, la actora, como tampoco haberse notificado la extinción al arrendatario.

La Juez a quo sostiene, sobre la alegación del demandado de que había fraude de ley porque existía un contrato previo suscrito entre la Sra. Mariola , como arrendadora, y el demandado y Don Eugenio , como arrendatarios, de fecha 17 de octubre de 1981 sobre el mismo local ( lo que suponía la aplicación del artículo 57 de la LAU de 1964 , esto es, la prórroga forzosa ), que no podía estimarlo porque ambas partes firmaron el contrato de 1994 voluntariamente y porque se había alterado la persona del arrendatario.

El apelante mantiene que el Sr. Eugenio abandonó el negocio en 1993, conviniendo con la arrendadora suscribir nuevo contrato en el que, desapareciendo del mismo el citado Sr. Eugenio , se actualizara la renta, manteniéndose las demás estipulaciones, manifestándole a la arrendadora tras su requerimiento dicho particular, como se acreditaba con que la Sra. Mariola no hubiera resuelto el contrato de 1994, que tenía fijado plazo de duración de un año, con aplicación del artículo 9 del RDL antes citado.

De la prueba practicada consta que desde 1981 el local ha venido siendo explotado de manera ininterrumpida como bar- restaurante-cafetería hasta la fecha, como pusieron de manifiesto los testigos, Don Joaquín , propietario de la finca colindante desde 1984 y Don Marcial , cliente, quienes afirmaron que el local continuaba igual que al principio, desconociendo la actora los términos e intenciones que su tía mantuviera con el arrendatario, falleciendo aquélla en 2005.

El tema, por tanto, reside en determinar si se ha operado con el nuevo contrato una novación modificativa o extintiva del primitivo.

Si analizamos ambos observamos, en primer lugar, que desaparece como arrendatario Don Eugenio ( en el de 1981 los arrendatarios lo son a título individual, como personas físicas, no como comunidad ); en segundo lugar, el objeto es el mismo, si bien destacándose en el de 1994, curiosamente, que estaba libre de cargas y arrendamientos ( dando idea de tratarse de contrato tipo el formato utilizado); en tercer lugar, en cuanto a su duración, en el de 1981, en su Cláusula Quinta, se pacta lo sea por un año, entrando en vigor el 30 de octubre de 1981 , y llegado su vencimiento se prorrogaría indefinidamente a voluntad de los arrendatarios y forzosamente para la parte arrendadora, de acuerdo con los entonces vigentes preceptos de la LAU. El de 1994, en su Estipulación Cuarta , establece que el contrato tendrá una duración mínima de un año y máxima de cinco, quedando extinguido sin necesidad de requerimiento previo el 31 de diciembre de 1999, por acogerse a lo previsto en el RDL 2/85, de 30 de abril y en especial a su artículo 9 , previéndose la posibilidad de que el arrendatario diera por resuelto el contrato previamente, cumpliendo las condiciones que se estipulaban en su párrafo segundo ( quiere decir que en ambos se aplica la legislación vigente en cuanto a duración para el arrendatario ). Y, en cuarto lugar, en cuanto a renta, en el contrato de 1981 se establece lo sea de 180.000 ptas. anuales, pagadera por mensualidades vencidas de 15.000 ptas. y en el de 1994 en 300.000 ptas. anuales, pagaderas mensualmente por anticipado, a razón de 25.000 ptas. ( por el tiempo entre uno y otro contrato debemos entender que se trata de una actualización dado el montante de ambas rentas ).

Respecto de la novación extintiva, la doctrina del Tribunal Supremo ( SSTS de 18 de marzo de 1992, 2 de octubre de 1998, 4 de marzo de 1994 y 31 de octubre de 2008 ) ha establecido que es preciso una declaración de voluntad en tal sentido. La novación nunca se presume, sino que ha de constar de manera expresa; y ha de crearse una obligación que sea incompatible con la anterior, significando la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque también pueda deducirse de la incompatibilidad entre ambas obligaciones ( SSTS de 22 de noviembre de 1982, 7 de julio de 1989, 2 de febrero de 1993 , entre otras). Nuestro Alto Tribunal expresa que se incluyen dentro de la novación tanto la extintiva como la modificativa, que se distinguen teniendo en cuenta la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación, de modo que si no varían las condiciones principales persistiendo el vínculo, se produce la novación impropia ( SSTS de 8 de octubre de 1986y 10 de enero de 1995 y Audiencia Provincial de Madrid de 3 de julio de 2009 ); la modificación de la renta solo entraña novación modificativa ( SSTS de 11 de julio de 1985, 23 y 24 de febrero de 1995 ).

En nuestro caso, en el contrato de 1994, en ningún momento se hace alusión al contrato de 1981; resulta que el cambio más destacable era el que desapareciera del contrato uno de los arrendatarios iniciales, manteniéndose el segundo, el demandado, quien desde un principio venía explotando el negocio de manera ininterrumpida - a su nombre está la licencia de apertura - ; entendemos que dicha desaparición se compensó con la actualización de las rentas; finalmente entendemos que la arrendadora inicial dejara transcurrir un tiempo amplio, cinco años, tras la extinción según el nuevo contrato, sin ejercitar acción alguna ( la subrogada desconoce los términos en que su tía pactó ), es lo suficientemente ilustrativo para concluir que las alteraciones únicamente permiten deducir que se operó una novación modificativa, en los términos que sostiene el apelante, de actualización de renta, pues resulta incomprensible que, estando en posesión del bien, con la inversión en el negocio consiguiente hecha, renuncie a la prórroga forzosa voluntariamente ( prevista en el artículo 57 de la LAU de a1964 ) y acepte una actualización de aquélla a cambio solo de que se suprimiera en el contrato la identidad del segundo arrendatario, porque no hay equivalencia en lo que se renuncia a cambio de lo que se acepta.

Por ello, que en cuanto a duración del contrato, consideremos vigente la Cláusula Quinta del contrato inicial de 17 de octubre de 1981, incompatible con la Tercera del de 1 de febrero de 1994 , que no es de aplicación.

Por lo expuesto, que proceda la estimación del recurso y la revocación de la Sentencia de instancia.

TERCERO.- En cuando a costas, no procede hacer especial imposición de las de la alzada, en aplicación de los artículos 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , imponiendo las de la instancia a la actora - artículo 394.1 de la Ley citada -.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

Fallo

PRIMERO.- ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Maximiliano contra la Sentencia de 13 de octubre de 2009 dictada por la Sra. Juez Suplente de Primera Instancia e Instrucción Nº. Uno de Rota, en el Juicio Verbal Nº. 372/2009, REVOCANDO la misma, que queda sin efecto.

SEGUNDO.- ABSOLVEMOS a repetido apelante de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento del local sito en Rota en Avenida de Sevilla nº. 21 por expiración del plazo, instada en su contra por Doña Vanesa , a quien se le imponen las costas de la instancia.

TERCERO.- No se hace especial imposición de costas de la alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma, haciéndole saber en materia de recursos lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la Ley 1/2000 de 7 de enero , con devolución del depósito a la parte recurrente.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.