Sentencia Civil Nº 156/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 299/2010 de 07 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00156/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7004790 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 299 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 566 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID

De: ARRENDAMIENTOS COTANES S.L.

Procurador: VIRGINIA SANCHEZ DE LEON HERENCIA

Contra: Cecilio DAMIRSA S.A._

Procurador: FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO, FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a siete de marzo de dos mil once.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 63 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante ARRENDAMIENTOS COTANES S.L., representado por la Procuradora Dª Virginia Sánchez de León Herencia y asistido de la Letrado Dª Teresa Moreno Zúñiga, y de otra, como demandados-apelados DAMIRSA S.A. y D. Cecilio , representados por el Procurador D. Felipe Juanas Blanco y asistidos de los Letrado D. Iván Alcántara González y D. José Mª Préstamo Casado, respectivamente.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Sesenta y Tres de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 566/08, se dictó, con fecha 17 de febrero de 2010, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

"FALLO

"La ESTIMACIÓN de la demanda de juicio ordinario presentada por el Procurador Sra. Sánchez de León Herencia, en nombre y representación de la empresa Arrendamientos Cotanes, S.L., contra Damirsa, S.A. y D. Cecilio , condenando a los demandados a abonar solidariamente al actor la suma de 19.679,18 euros, con imposición de costas a los demandados.

"La ESTIMACIÓN de la demanda reconvencional presentada por el procurador Sr. Juanas Blanco, en nombre y representación de Damirsa, S.A., contra Arrendamientos Cotanes, S.L., condenando al demandado a abonar al actor reconvencional la suma de 21.615,54 euros en concepto de principal, con imposición de costas al demandado reconvencional.

"La COMPENSACIÓN de ambas sumas resultando la condena de Arrendamientos Cotanes S.L. a abonar a Damirsa S.A. la cantidad de 1.936,36 euros en concepto de principal, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda reconvencional, interés que se incrementará en dos puntos porcentuales desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación Arrendamientos Cotanes S.L. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 3 de mayo de 2010 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 3 de noviembre de 2010 se admitieron como prueba, a instancia de la parte actora, reconvenida y apelante, Arrendamientos Cotanes S.L., los documentos siguientes:

Copia del auto de 8 de febrero de 2010 del Juzgado de Primera Instancia Cincuenta y Cinco de Madrid recaído en autos de ejecución de títulos judiciales 1.937/09 de despacho de ejecución (lanzamiento del piso segundo derecha de la casa número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid) a instancia de Arrendamientos Cotanes S.L. contra Doña Ofelia .

Copia del auto de 1 de octubre de 2009 del Juzgado de Primera Instancia sesenta y Tres de Madrid recaído en autos de ejecución de títulos judiciales 1.600/09 de despacho de ejecución (lanzamiento del piso NUM001 , puerta NUM002 , de la casa número NUM003 de la CALLE001 , de Madrid) a instancia de Arrendamientos Cotanes S.L. contra Doña María Milagros .

Copia de acta de conciliación de 19 de enero de 2010, en procedimiento de conciliación 1.190/08, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Cuarenta y Nueve de Madrid, siendo demandante Arrendamientos Cotanes S.L. y demandada Damirsa S.A. Intentado sin efecto.

Copia de papeleta de conciliación fechada el 14 de julio de 2008, presentada el 16 de julio siguiente, de Arrendamientos Cotanes S.L. contra Damirsa S.A., con requerimiento a Damirsa S.A. para que aportase contrato de subarriendo que en su día hubiese formalizado sobre la finca segundo izquierda de la CALLE000 , número 67, de Madrid, así como, en su caso, documento de resolución contractual, identificando a la persona que ocupare dicha vivienda en su condición de subarrendatario.

En el mismo auto se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 2 de marzo de este año.

Y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal acepta en lo sustancial los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO. Arrendamientos Cotanes S.L., como arrendadora, y Damirsa S.A., como arrendataria (Cotanes y Damirsa en lo sucesivo), concertaron el 15 de julio de 2005 un contrato de arrendamiento de la totalidad de las viviendas sitas en las plantas primera, segunda y tercera (seis viviendas en total, dos por planta) del edificio del número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, quedando excluido del objeto del contrato el local comercial existente en la finca. La duración del contrato era de diez años prorrogable por otros diez, con período mínimo obligatorio de duración del contrato de dos años, de modo que trascurridos los dos primeros años de vigencia del contrato podría la arrendataria dejarlo sin efecto en cualquier momento, comunicando su intención a la arrendadora con una antelación mínima de tres meses. El contrato admitía expresamente el subarriendo de las viviendas (documento 1 de los de la demanda, folios 17 al 22 de las actuaciones del Juzgado). Se constituyó en avalista solidario del pago de las rentas y de cualquier otra obligación derivada del contrato, incluso si el contrato fuese prorrogado y sin necesidad de notificación de la prórroga al fiador, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión, don Cecilio , administrador único de la arrendataria (documento 2 de los de la demanda, folio 23).

El contrato quedó extinguido a instancia de Damirsa el 15 de julio de 2007, teniendo lugar la entrega de llaves el 21 de septiembre de 2007.

Cotanes interpuso demanda contra Damirsa y el fiador señor Cecilio en reclamación de 19.679,18 euros por rentas y consumo de agua impagados.

Damirsa y el fiador señor Cecilio se opusieron a la demanda. Y la primera formuló reconvención contra Cotanes, en reclamación de 21.615,54 euros, por los conceptos siguientes:

-Por ejecución por la arrendataria de obras

en zonas comunes del edificio.....................6.765,65 euros.

-Por el coste de reposición de bienes

muebles dejados en las viviendas

que pueden retirarse sin menoscabo

de la cosa arrendada.................................8.849,89 euros.

-Por devolución de la fianza........................6.000,00 euros.

La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda y la reconvención, con compensación de los créditos recíprocos, resultando la condena de Cotanes a pagar a Damirsa 1.936,36 euros más los intereses expresados en el Fallo de la sentencia.

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación Cotanes, con arreglo a las alegaciones siguientes:

[-Primera.-] Improcedente devolución de la fianza a la arrendataria.

-1.- Esta ha incumplido absolutamente todas sus obligaciones contractuales. Falta de entrega de cuatro de las seis viviendas del contrato.

-2.- Con independencia de la cuantía, existen daños acreditados responsabilidad de Damirsa. Documentos 105 y 106 de los de la demanda (informes del arquitecto señor Sixto ).

-3.- Es improcedente hablar de de enriquecimiento injusto de la arrendadora.

[-Segunda.-] Improcedente condena al coste o valor de reposición de los bienes muebles que podían retirarse.

[-Tercera] Improcedente condena al pago de obras en zonas comunes que dice la reconviniente haber realizado en el edificio.

TERCERO. [-Uno.-] En lo que se refiere a la devolución de la fianza, en primer lugar, no puede negarse el reintegro por falta de puesta a disposición de la arrendadora, extinguido el contrato locativo, de cuatro de las viviendas arrendadas, desde el momento en que la situación cada una de las seis viviendas objeto del contrato fue expresamente manifestada por Damirsa al apoderado de Cotanes que intervino en el acto de devolución de llaves del 21 de septiembre de 2007 (documento 7 de los de la demanda, folios 34 al 36), con entrega de los contratos y cheques por importe de fianzas y rentas percibidas desde el 15 de julio de 2007 hasta la fecha del documento (documento 58 de los de la contestación de Damirsa, folios 370 al 372), haciendo constar dicho apoderado (el arquitecto don Sixto , apoderado en el sentido de que actuó en dicho acto en nombre de la propiedad, lo que no se ha negado en la litis por la actora), antes de su firma, la expresión:

"sólo conforme con la entrega de llaves, contratos y talones . Disconforme con el saldo que es según (siguen dos palabras ilegibles) 18.876/73€" .

Lo que supone aceptación por la propiedad de la situación de subarrendamiento de tres de las viviendas y del de mantenimiento en la vivienda de una ocupante, tras la extinción del contrato de subarriendo, en el piso segundo izquierda. La aceptación de los cheques (no existe en autos denuncia de que fuesen incorrientes, luego constituyeron pago, conforme al artículo 1170 del Código Civil ) supone atribución de su importe a la obligación expresada por el deudor (artículo 1172 del Código Civil ), esto es, a las fianzas de los subarrendatarios y las rentas satisfechas por estos después de extinguido el contrato de arrendamiento de 2005 de Cotanes a Damirsa. La alegación de Cotanes, por burofax de 23 de octubre de 2007 (documento 107 de los de la demanda, folios 80 al 83), de falta de entrega de las llaves de cuatro de las viviendas e imputación del importe de los cheques a rentas, constituye una inadmisible actuación contraria a un acto propio documentado el 21 de septiembre anterior.

Tampoco tiene Cotanes derecho a retener la fianza por la pretendida existencia de daños en los inmuebles arrendados. La actora y reconvenida funda tal oposición en los informes del arquitecto don Sixto Montaner de los documentos 105 y 106 de los de la demanda (folios 75 al 78) y 9 de los de la contestación a la reconvención (folios 799 al 602). Pero, como se dice en la sentencia apelada (Fundamento de Derecho Cuarto):

"...ninguno de los desperfectos recogidos en dichos informes son imputables a Damirsa, S.A. sino que proceden en su totalidad de las obras de demolición llevadas a cabo en la finca colindante -obras que todas las partes han reconocido-, así como del mal estado de la cubierta superior del edificio arrendado. En concreto, las humedades en la planta tercera proceden del mal estado de la cubierta, cuyo mantenimiento sólo puede corresponder a la propiedad según la LAU y lo pactado por afectar a elementos comunes y estructurales de la finca, así como de las humedades provocadas en el muro medianero tras derribarse la finca colindante, de las cuales igualmente sólo deben hacerse responsables la propiedad que, en su caso, podrá reclamar al otro inmueble" .

La sentencia del Juzgado da seguidamente cuenta de las pruebas en que funda los anteriores asertos, en valoración aquilatada y certera y que este Tribunal acepta y da por reproducida. El grave deterioro que presentaba la cubierta es admitido por el arquitecto don Sixto Montaner, que emitió varios informes a solicitud de la actora.

Lo anterior es manifiesto y claro en lo referido a los siguientes daños de los informes citados del arquitecto señor Sixto :

-Goteras y grietas en el descansillo de la planta tercera.

-Goteras, daños y cielo raso resquebrajado en la vivienda tercero izquierda.

-Humedades en la vivienda NUM001 NUM004 .

En lo que se refiere (documento 106 de los de la demanda, folio 78) a daños en el patio, el desmontaje de una reja y otros daños proceden con toda seguridad de la actuación que en ese patio se llevó a cabo para la demolición del edificio colindante, número 65 de la calle Doctor Esquerdo, según testimonios en el juicio de doña Macarena , encargada de la obra de demolición efectuada por la empresa Voladuras, Demoliciones y Desguaces S.A. (totalmente ajena a la demandada Damirsa) y el aparejador don Bartolomé .

Se incluyen en el mismo documento 106 de los de la demanda referencias a daños en el patio ocasionados por las obras ejecutadas por Damirsa en las viviendas -consentidas por la propiedad, estipulación sexta del contrato, folio 20-. Y ha de tenerse en cuenta sobre tales daños:

-1.- Que los informes del arquitecto don Sixto traídos al proceso no son verdaderos informes periciales (faltan las manifestaciones, bajo juramento o promesa, del artículo 335, apartado dos, de la ley procesal civil, requisito de especial importancia, puesto que a través del mismo se acredita la conciencia del perito de que debe informar objetivamente y no a favor de la parte que le solicita el dictamen).

-2.- Que los informes del arquitecto don Sixto no pueden gozar de una presunción de objetividad, desde el momento en que este profesional, con independencia de los trabajos de carácter técnico que pueda realizar a instancia de la sociedad Cotanes, también actúa como administrador, gestor o encargado del negocio de Cotanes.

-3.- Que, en particular, el informe del documento 106 de los de la demanda adolece de falta de concreción sobre la entidad de las deficiencias que consigna, de forma que las que imputa a las obras realizadas por Damirsa en la viviendas pueden tener una relevancia tan mínima (y no está probado otra cosa) que confieren autoridad de buen razonamiento jurídico al hecho por la magistrado a quo al final del Fundamento de Derecho Cuarto de su sentencia:

"Tales mejoras integrales (realizadas en las viviendas por Damirsa) , aunque según lo pactado deben quedar para la propiedad (estipulación sexta), han generado una revalorización importante de las viviendas que compensan en exceso los posibles pequeños desperfectos que sobre dichas mejoras pudiesen haberse provocado por el arrendatario, pues la postura contraria mantenida por Arrendamientos Cotanes, S.L. supondría un claro supuesto de enriquecimiento injusto dado que supondría no solo beneficiarse de la mejora sino retener la fianza para mejorar aún más la misma" .

No se trata de compensar fianza con rentas, que es lo que prohíbe la estipulación novena del contrato (folio 21), sino apreciar globalmente y con arreglo a la buena fe con que los derechos deben ejercitarse (artículo 7, apartado uno, del Código Civil ) si al término del arrendamientos quedan en las viviendas arrendadas o en las zonas comunes daños de los que haya que responsabilizar a la arrendataria con cargo a la fianza prestada.

Por último, en los informes citados del arquitecto señor Sixto no se mencionan pintadas en las viviendas. No hay prueba de que la que figura en la fotografía superior de la derecha del folio 77 (anexa al informe del documento 105, de fecha 21 de septiembre de 2007) existiese cuando la actora recuperó la posesión del inmueble (puesto que pudo hacerse posteriormente). Y tampoco se entiende por qué al pie de dicha fotografía se consigna:

"G. Yagüe 62 4º C desperfectos" .

Las viviendas de autos no están en la calle General Yagüe y el inmueble de la CALLE000 sólo tiene tres plantas.

Debe restituirse a la arrendataria la fianza constituida en su día.

[-Dos.-] Dispone la estipulación sexta del contrato (documento 1 de los de la demanda, folio 20):

"Se facultará al arrendatario para realizar obras en la finca, siempre que no alteren su configuración esencial ni debiliten la seguridad o resistencia del inmueble. Las obras realizadas en virtud de tal autorización quedarán en beneficio del inmueble al finalizar el arriendo, sin que haya lugar a indemnización o compensación alguna a favor del arrendatario por tal concepto" .

Sobre la reclamación del valor de reposición de los bienes muebles que pueden retirarse, según listado del hecho octavo de la contestación a la demanda y demanda reconvencional de Damirsa, por importe de 8.849,89 euros, y que, por lo tanto, según la demanda reconvencional, no han de quedar, conforme al contrato, en beneficio del inmueble, sin que haya lugar a indemnización o compensación de ninguna clase, habremos de decir:

-que la apelante no discute el carácter separable de las cosas a que se refiere la petición.

-las mismas, en consecuencia, no forman parte de las obras realizadas, puesto que pueden separarse sin detrimento, menoscabo ni alteración del inmueble, y, por ello, no quedan en beneficio de la propiedad, extinguido el contrato.

-que dichos elementos separables no se instalaron en sustitución de otros hábiles que existían en las fincas al celebrarse el contrato, al haberse recibido las viviendas por la arrendataria en condiciones de inhabitabilidad, según resulta de los testimonios de don Bartolomé y don Pio , que se juzgan fiables.

-que Damirsa no hizo abandono de esos bienes separables, conforme dejó constancia en el documento de 21 de septiembre de 2007 de entrega de llaves (7 de los de la demanda, folio 36, y 58 de los de la contestación de Damirsa, folio 639).

-que Cotanes aduce que la retirada de esos elementos por Damirsa privaría a las viviendas de servicios esenciales.

-que Cotanes se está aprovechando de esas instalaciones y mejoras, que considera forman parte de servicios esenciales de las viviendas y que deben permanecer en ellas, de lo que ha obtenido un beneficio, de donde surge una obligación de compensación económica de su valor a favor de quien las instaló en su propiedad, siquiera por vía de cuasicontrato (artículo 1887 del Código Civil ), como restablecimiento de un equilibrio económico que ha sido alterado sin causa, puesto que el contrato no establece a favor de la arrendadora el derecho a hacer suyas esas cosas.

-que se reclame el precio de coste de tales instalaciones y bienes separables, sin tener en cuenta su depreciación por el uso es cuestión nueva, introducida por vez primera en el recurso de apelación, sobre la que no procede juzgar.

Por lo demás, el Tribunal ratifica lo razonado por la magistrada a quo en el Fundamento de Derecho Quinto de su sentencia.

Procede mantener la condena al pago de 8.849,89 por reposición de coste de bienes muebles.

[-Tres.-] Y en lo atinente a las obras realizadas por la demandada reconviniente en elementos comunes, está probado que las mismas se realizaron (es admitido por la propia actora, documento 8 de los de la contestación a la reconvención, folio 798, informe del arquitecto don Sixto ), así como su consistencia (bajantes para desagüe de fecales de los dos pisos de cada planta hasta su empalme con la planta baja y trabajos imprescindibles en la cubierta), correspondiendo a la propiedad su ejecución y hacerse cargo de su coste, conforme al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al ser la actora propietaria única del edificio. Lo que realmente se discute realmente en el proceso es el importe de las realizadas por Damirsa y, en este sentido, pese a la falta de una prueba directa, puede afirmarse que la cantidad reclamada responde a la realidad del precio de ejecución, atendiendo a las pruebas circunstanciales mencionadas por la juzgadora de la primera instancia en el Fundamento de Derecho Sexto de su sentencia, sin que la valoración sea ilógica ni arbitraria, contándose al respecto con el presupuesto del documento 2 de los de la contestación de don Cecilio (folios 138 al 140), que puede juzgarse razonable en relación con la entidad de la obra, declaraciones testificales de don Pio , sobre la obra de sustitución de bajantes realizada por él mismo, y don Bartolomé , sin que consideremos fiable, por las razones ya expuestas, el informe del arquitecto señor Sixto del documento 8 de los de la contestación a la reconvención (folio 198), que fija el valor de estas obras en 1.627,24 euros. En la cantidad reclamada por Damirsa no se incluyen las obras de esta demandada en cubierta, cuya efectividad fue confirmada en el juicio por el arquitecto Don Sixto , que reconoció, además, el grave deterioro que la cubierta sufría. De la apreciación conjunta de las pruebas atinentes a estas obras no resulta desproporcionada o inadmisible la cantidad reclamada y concedida y tampoco que la misma haya sido fijada sin justificación procesal suficiente aunque mínima. Juicio de valoración probatoria que este Tribunal asume.

Mantendremos también la condena al pago de 6.765,65 euros por ejecución de obras en zonas comunes.

CUARTO. Desestimaremos el recurso.

QUINTO. Las costas de esta instancia se impondrán a la recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según lo dispuesto en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 17 de febrero de 2010 del Juzgado de Primera Instancia número Sesenta y Tres de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a la recurrente, Arrendamientos Cotanes S.L., al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 299/10, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico