Sentencia CIVIL Nº 156/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 813/2018 de 08 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866302
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N.I.G.: 0801942120168082645
Recurso de apelación 813/2018 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 396/2016
Parte recurrente/Solicitante: Agustín , SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLOGICOS INTEGRADOS,
S.L.
Procurador/a: Ana Tarragó Perez, Ana Tarragó Perez
Abogado/a:
Parte recurrida: ZEBRA INVERSIONES, S.L.
Procurador/a: Nuria Tor Patino
Abogado/a: IGNACIO GARCIA GAMEZ
SENTENCIA Nº 156/2019
Magistrados:
Jose Antonio Ballester Llopis
Paulino Rico Rajo
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 8 de marzo de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 12 de septiembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 396/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ana Tarragó Perez, en nombre y representación de Agustín , SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLOGICOS INTEGRADOS, S.L. contra Sentencia - 23/10/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Nuria Tor Patino, en nombre y representación de ZEBRA INVERSIONES, S.L..



SEGUNDO .- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente: ' 1.- Estimando parcialmente la demanda interpuesta por ZEBRA INVERSIONES, S.L. condeno a a pagar a la actora, solidariamente, la cantidad de DIECISIETE MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE EUROS (17.327 euros) y los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

2.- Desestimo la demanda reconvencional formulada por SERVICIOS INBMOBILIARIOS TECNOLOGICOS INEGRADOS, S.L. y DON Agustín frente a ZEBRA INVERSIONES, S.L., imponiendo al actor reconvencional las costas del proceso.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo, que ha tenido lugar el día 6 de marzo de 2019

CUARTO.- En el presente recurso se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO , siendo Ponente el/la Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a D./Dª Paulino Rico Rajo

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la Sentencia dictada en fecha 23 de octubre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 396/2016 seguido a instancia de ZEBRA INVERSIONES, S.L. contra SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLÓGICOS INTEGRADOS, S.L. y Don Agustín , sobre reclamación de cantidad, habiéndose formulado demanda reconvencional , que estima parcialmente la demanda sin imposición de costas, y desestima la demanda reconvencional, con imposición de costas, interpone recurso de apelación SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLÓGICOS INTEGRADOS, S.L. en solicitud de que 'se dicte sentencia revocando la de instancia, absolviendo a mi mandante de todos los pedimentos de contrario, al haber resultado acreditado el manifiesto incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, condenado a éste último al pago de la cantidad reflejada en la demanda reconvencional fruto de compensar de la totalidad de las rentas pagadas, más fianza y gastos la suma devuelta por parte de mi representada por vía bancaria, todo ello con expresa condena en costas a la actora de ambas instancias', al que se opone ZEBRA INVERSIONES, S.L.



SEGUNDO.- En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelada, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado 'dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se condene solidariamente a los demandados SERVICIOS INMOBILIARIOS TENOLOGICOS INTEGRADOS,S.L, y D. Agustín , a pagar UN TOTAL DE DIECIOCHO MIL CLTATROCIFNTOS NOVENTA EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS (18,490,50€), con expresa imposición de las costas del juicio a la parte demandada, dada la mala fe la temeridad con la que actuó, cantidades éstas que responden: El pago de la renta de los MESES DE ABRIL. MAYO Y JUNIO DE 2.015 EFECTIVAMENTE IMPAGADOS a razón también de MIL CIENTO SESENTA Y TRES EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS MENSUALES (#1.163,5O€#) lo que supone un TOTAL DE TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS (#3.490.50€#) El pago de la renta de los MESES DÉ JUNIO, JULIO. AGOSTO.

SEPTIEMBRE. OCTUBRE. NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.014. ASÍ COMO LOS MESES DE ENERO. FÉBRERO Y MARZO DE 2.015, a razón de l.150€ de6J2Ol4a 12/2014, de l.16L50€ l/2015y2/2015,yde 1J63,50€en 3/2015 y 4/2015) lo que supone un TOTAL DE DOCE MIL SETECIENTOS EUROS (# 12.700€#. Debiéndoseles aplicar también los intereses moratorios y procesales previstos en la ley. '.

La demanda fue admitida a trámite por Decreto de fecha .........

La parte demandada compareció en tiempo y forma y se opuso a la demanda y, a su vez, formuló demanda reconvencional y, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que se declare: 'que el contrato de arrendamiento que unía a las partes se resolvió por incumplimiento manifiesto de las obligaciones del arrendador con efectos al mes de abril de 2015.

que la entrega de la posesión no se pudo hacer efectiva hasta junio de 2015 por voluntad única de la arrendadora, que obligó a la arrendataria a depositar las llaves del local en notaría.

que la arrendadora, fruto de tal incumplimiento, debe indemnizar a la arrendataria, en concepto de daños y perjuicios al amparo del art. 1.124 CC , la suma de 7.383,12 euros, fruto de descontar del total de los daños y perjuicios cuantificados la suma que obtuvo mi mandante como consecuencia de la devolución de los recibos bancarios'.

La parte actora, demandada reconvencional, se opuso a la reconvenición y, tres alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que 'tenga por FORMULADA OPOSICIÓN ÍNTEGRA A LA MISMA, DEBIÉNDOSE DESESTIMAR TOTALMENTE sus postulados, con expresa imposición de costas a SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLOGICOS INTEGRADOS,S.L. y a D.

Agustín . en base a las alegaciones formales y de fondo efectuadas en el cuerpo del presente escrito, en concordancia con lo alegado en el suplico de la demanda de reclamación de cantidad presentada inicialmente por quien suscribe' Seguido el procedimiento su curso concluyó mediante la referenciada sentencia estimatoria parcial de la demanda sin imposición de costas, y desestimatoria de la demanda reconvencional, con imposición de costas, contra la que interponen recurso de apelación la parte demandada en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.



TERCERO.- La apelante formula las siguientes alegaciones: 'PRIMERA.- Esta parte muestra su conformidad con los fundamentos de derecho primero a tercero de la sentencia recurrida, que resumen de forma bastante correcta y concisa la problemática existente.

Ciertamente mi mandante arrendó el local de la Gran Via 472 a la actora en el mes de abril de 2014, viéndose obligada a resolverlo por el caso omiso efectuado por la actora a todos y cada uno de los requerimientos efectuados desde el inicio que le hicieron imposible seguir con su actividad, obligando a mi mandante a resolver el contrato finalmente en el mes de abril de 2015 dada su frustración evidente.

Ahora bien , con los debidos respectos, entendemos que la Juzgadora de instancia no ha analizado el conjunto probatorio obrante en autos que acredita sin ningún género de dudas para esta parte que nos hallamos ante un claro supuesto de incumplimiento contractual de la actora, según plasma la propia sentencia en su fundamento de derecho

CUARTO.

SEGUNDA.- Efectivamente, haciendo propios los fundamentos plasmados en el cuarto de la sentencia recurrida, entendemos que de la prueba practicada, a diferencia de lo que aprecia la Juez 'ad quo' en su fundamento quinto, si resulta plenamente acreditados los MULTIPLES INCUMPLIMIENTOS DE LA ACTORA para que el local esté en condiciones para el uso para el que fue arrendado.

De la documental aportada por esta parte, que no por la actora que lo silencia en su demanda, se desprende que mi mandante, desde el inicio de la relación arrendaticia tuvo multitud de problemas que no le permitieron, primero abrir, y más tarde desarrollar su negocio con tranquilidad. A la multitud de correos obrantes en autos nos remitimos. La Juez de instancia aprecia que los incumplimientos demostrados del actor no son suficientes para resolver el contrato como hace mi mandante en abril de 2015. Tampoco tiene en consideración el CASO OMISO que la administradora hace a todos Los requerimientos. Tampoco toma en consideración los intentos de mediación de mi mandante que se ve obligada a enviar el burofax al domicilio de la mercantil arrendadora, a pesar de que en el contrato se designó el del administrador. Tampoco aprecia que se ve obligada mi mandante a depositar las llaves en un notario, ante la negativa de la propiedad a recepcionarlas, y que esta, nuevamente no atiende al requerimiento en el domicilio de la calle Balmes, obligando a hacerlo nuevamente en la calle ModoleIl.

Tampoco la juzgadora aprecia el claro interrogatorio al legal representante de la actora, en el que de forma tajante indica que el administrador de fincas no le había manifestado en ningún momento los problemas que sufría mi mandante.

Y mucho menos tiene en cuenta el intento de conciliación que interpone mi mandante antes de proceder a devolver los recibos pagados puntualmente, dado el silencio más absoluto de la actora a las múltiples reclamaciones, aprovechando otra negligencia del administrador en la domiciliación de los recibos.

Haciendo pues nuestra la sentencia transcrita en el fundamento cuarto de la ahora recurrida, entendemos claramente acreditado el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador, ( Sentencias de 31-5-85 y 12-11-85 ), que indican que no es preciso que el incumplimiento contractual sea consecuencia de una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte. Para facilitar que el arrendador cumpla con la anterior , la Ley impone al arrendatario la obligación de notificarle la necesidad de realizar la reparación.

No alcanza a comprender esta parte que teniendo como tiene claro la Juzgadora de instancia la infinidad de problemas que surgen en el local desde el inicio de la relación arrendaticia, debidamente notificados por el arrendatario a la propiedad a través de su administrador, y reconociendo que el hecho de la colocación de un andamio resta visibilidad al negocio, no la conduzcan a apreciar que mi mandante no pueda desarrollar la implantación de su negocio en el Eixample de Barcelona, al tener que estar un año entero dependiendo de reparaciones y problemas del local.

Acreditado el claro incumplimiento del actor, que recordemos no hace mención a ninguno de estos problemas en su demanda, tildando a mi mandante de una sociedad que pretende aprovecharse de la situación, tesis que al parecer acoge la sentencia de instancia, no alcanza a comprender que no tenga por claramente acreditado el incumplimiento del arrendador y la aplicación inmediata del artículo 1.101 y 1.106 del Código Civil , lucro cesante y ganancia dejada de percibir.

Tales daños y perjuicios los cifra esta parte en criterios lógicos y perfectamente entendibles. De una parte en las rentas pagadas durante el frustrado contrato, los honorarios cobrados por AFISA IRUNA a la firma del mismo, los gastos de notario y de asesoramiento para la entrega de llaves, más la fianza depositada y 3.000 € más en concepto de mobiliario y gastos varios. Fíjese la Sala que ya no pretende percibir lo que hubieran podido ser las ganancias en caso de que el local se hubiese podido abrir en abril de 2014 con normalidad. Pide únicamente que se le devuelva lo pagado (que ya recuperó mediante devolución de recibos) más los gastos ciertos y reales a que se vio abocado a hacer frente dada la pasividad del arrendador y la devolución de la fianza arrendaticia. Todos esos gastos suman 20.083,12 €, de los que descontando los 12.700 recuperados mediante la devolución de recibos, resulta la cantidad que reclama mediante la oportuna reconvención.

Los 3.000 € en concepto de gastos varios no son en modo alguno excesivos, teniendo en cuenta que el local era antes de arrendarlo mi mandate un taller mecánico y el mismo le pone parket y pintura, además de los muebles.

Finalmente y respecto a la no devolución de la fianza, debemos indicar que mi mandante no es que haya optado por rescindir el contrato pasado un año, supuesto en que entre en juego la cláusula del preaviso, sino que el contrato se resuelve UNICA y EXCI.USIVAMENTE por incumplimiento del arrendador, al que se le ofrecen vias de solución amistosa tendentes a seguir en el local arrendado, siendo todas ellas rechazadas.

Por todo ello,'

CUARTO.- No alcanza a comprenderse que en el último párrafo de la alegación primera se diga lo que hemos transcrito sobre ' incumplimiento contractual de la actora, según plasma la propia sentencia en su fundamento de derecho

CUARTO. ' Y es que el Fundamento de Derecho

CUARTO de la Sentencia recurrida dice lo siguiente: '

CUARTO: El arrendador tiene la obligación de entregar la cosa objeto del arrendamiento al arrendatario y mantenerla en el estado necesario para el uso y disfrute en la forma pactada, durante la vigencia de la relación arrendaticia. Por su parte, el art. 1554 CC establece que el arrendador está obligado a hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el objeto arrendado en estado de servir para el uso a que ha sido destinado, indicando el art. 1556 que si el arrendador no cumple con dicha obligación podrá el arrendatario pedir la indemnización de daños y perjuicios, teniendo declarado el Tribunal Supremo (Sentencias de 31-5-85 y 12-11-85 ), que no es preciso que el incumplimiento contractual sea consecuencia de una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte. Para facilitar que el arrendador cumpla con lo anterior, la Ley impone al arrendatario la obligación de notificarle la necesidad de realizar una reparación en la finca, aunque le autoriza a realizar por si mismo las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o incomodidad grave, viniendo obligado el arrendador a abonar su importe ( art. 21 LAU 1994 y 1559 CC ).' Y, por el contrario, el Fundamento de Derecho Quinto la Sentencia de primer grado lo empieza diciendo: 'De la prueba practicada en el procedimiento no ha quedado acreditado que el local adoleciera de defecto esenciales y que incumbiera a la demandada su inmediata reparación dado que el estado del local lo inhabilitara para cumplir con la función para el que fue arrendado'; y tras la valoración que hace sobre el contenido de los correos electrónicos, cuyo contenido transcribe, concluye dicho Fundamento de Derecho Quinto diciendo que 'En definitiva, no está acreditado que el estado del local lo inhabilitaba para cumplir con la función para el que fue arrendado y ello sin perjuicio de la constancia de las incidencias sufridas'.

La apelante no menciona ninguna otra prueba distinta de los correos Electrónicos, a cuyo contenido dice que se remite, tendente a acreditar el mal estado del local, aparte de lo manifestado por el legal representante de la actora que resulta irrelevante lo que indica en el cuerpo del escrito interponiendo el recurso de apelación.

Sin embargo, coincidimos con la juzgadora a quo en que los problemas puestos de manifiesto en los correos electrónicos no indican que nos encontremos ante un local inhábil para el fin al que se le destina. En el contrato de arrendamiento se indica que 'El local objeto de este contrato, será destinado única y exclusivamente a OFICINAS DE SERVICIOS INMOBILIARIOS. Caso de desarrollarse en el Cocal otra actividad aunque sea afín a la antedicha, podrá el arrendador resolver el contrato por infracción por el arrendatario de ésta condición'.

Prueba de ello, de que el local no resultara inhábil para su uso, es que la aquí apelante lo tuvo en su poder, por tanto, pudo disponer de él, desde la fecha del contrato de arrendamiento, el 16 de abril de 2014, hasta que fue resuelto en el mes de abril de 2015.

Pero es que, además, en la cláusula 7 del contrato de arrendamiento consta lo siguiente: 'El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente; así como su calificación urbanística y los usos administrativamente permitidos. En consecuencia el arrendador no asume responsabilidad alguna si por los organismos competentes, estatales o municipales, no se concediera al arrendatario la apertura, o se prohibiera la misma una vez autorizada.' Consiguientemente, atendido que no queda acreditado un incumplimiento contractual por parte de la arrendadora que justifique la resolución del contrato de arrendamiento, en los términos pretendidos por la aquí apelante, al haberlo esta resuelto sin el plazo de preaviso contractualmente convenido que le permitiera recuperar la fianza, y al haber dejado de cumplir con su obligación de pagar el importe de alquiler convenido durante el tiempo que tuvo a su disposición el local arrendado, procede, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación.



QUINTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal , al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas causadas por el mismo a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLÓGICOS INTEGRADOS, S.L. contra la Sentencia dictada en fecha 23 de octubre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 396/2016 seguido a instancia de ZEBRA INVERSIONES, S.L. contra SERVICIOS INMOBILIARIOS TECNOLÓGICOS INTEGRADOS, S.L. y Don Agustín , sobre reclamación de cantidad, habiéndose formulado demanda reconvencional , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Sentencia. Y con condena en las costas causadas en esta alzada a la recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.