Sentencia Civil Nº 157/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 60/2010 de 12 de Marzo de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 60/10

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 60/2010

SENTENCIA nº 157

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 12 de marzo de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 20 de febrero de 2009, recaída en autos de juicio verbal nº 927/2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Requena, sobre desahucio por falta de pago.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante D. Baldomero , representado por el Procurador D. Maties Jiménez Babiloni la y defendido por el Letrado D. Ernesto Galarza Carrascosa, como apelado D. Jesús Carlos , el cual no ha comparecido en esta alzada.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Aurora Garrote Limorte, en representación de D. Baldomero , contra D. Jesús Carlos , condenando a D. Baldomero al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Las partes demandadas interpusieron recurso de apelación, alegando,

1.-Por la demandante-apelante se presentó demanda de desahucio y de reclamación de rentas y gastos de agua y basura contra el demandado-apelado reclamando la cantidades siguientes:

-64,80 euros por las variaciones del IPC experimentadas por el alquiler del año anterior

-104,86 euros por los gastos pagados de agua y basura de la vivienda arrendada

Se fundamenta la petición en que se pactó un contrato de arrendamiento entre las partes por el cual se estipulaba en la estipulación tercera que el precio del arrendamiento es de 225 euros mensuales y que para el supuesto de prórroga el precio variaría en función de las variaciones del IPC que publica el Instituto valenciano de Estadística e igualmente en la estipulación tercera se pactó que el arrendatario pagaría los gastos de agua y basura.

2.-Por el Juzgado de Primera Instancia se dicta sentencia en la que se desestima la demanda basando su fallo en que como dice en el fundamento cuarto

"A juicio de esta juzgadora y tal como se ha señalado en el párrafo anterior , independientemente del índice a tener en cuenta lo trascendental en el presente supuesto es que no ha quedado acreditado que la parte arrendadora notificara a la parte arrendataria la renta actualizada por escrito. Por lo tanto la parte.

actora no puede interesar la resolución del contrato por incumplimiento de la parte arrendataria cuando ese incumplimiento viene propiciado por un propio incumplimiento anterior.

Y ello en base a que no existe ningún documento escrito- en el que aparezca que la parte arrendadora comunicó a la arrendataria la renta actualizada ,por lo que si no se le ha notificado ésta no es exigible sino hasta el mes siguiente a aquel en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito y con los requisitos que aparecen en el mencionado artículo 18 de la LAU . Por ello no es exigible del arrendatario el pago de la actualización de la renta. Iguales motivos son los que permiten afirmar que no son exigibles al arrendatario los gastos relativos al agua y basura."

3.-Esta parte demandante-apelante está de acuerdo en que no se notificó al arrendatario como establece el artículo 18 de la LAU la subida del alquiler, PERO DISCREPA QUE LA DEUDA POR LOS CONCEPTOS DE AGUA Y BASURA DEBAN SER NOTIFICADOS COMO ESTABLECE EL ARTÍCULO 18 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS .

4.-Las sentencias de la A.P. de Barcelona de 26-61998;29-1-2001 Y 10-12-2.002 EDJ 2002/79930 Y de 11 y 28 de Octubre de 2.000 EDJ2000/75736 permiten al arrendador (art.27-2 ,a) resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o en su caso de "cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario .

La Sentencia de la A.P de Madrid de 3-7-2006 EDJ 2006/373178 estima el desahucio por impago de diversos recibos entre los que se encuentran "recibos pendientes de agua, electricidad y tasa de basura (parte proporcional de cinco meses)"

La sentencia de la A.P. de Alicante de 31-5-2006 EDJ 2006/299986 en cuanto al cobro de la renta en ejercicios posteriores; Jurisprudencia del T.S. entre otras de 21 de marzo de 1.995 EDJ 1995/875 .

5.-En fase de prueba el arrendatario reconoció a preguntas de esta parte que no había pagado tasa alguna por los conceptos de agua y basura.

El documento aportado por la demandada-apelada en el juicio consistente en el justificante bancario de los pagos realizados no aparece pago alguno por los conceptos de agua y basura solamente el pago de los 225 euros de alquiler.

Corresponde al arrendatario demandado acreditar el pago de las rentas y cantidades reclamadas mediante la justificación de haberlas satisfecho ;cosa que no ha hecho y al demandante la aportación del contrato de arrendamiento y en este caso con la aportación de los recibos de las tasas de agua y basura..

Esta parte no está de acuerdo con la sentencia recurrida en cuanto que la misma debía de haber estimado parcialmente la demanda reconociendo la obligación del arrendatario al pago de las tasas de agua y basura pagadas por el arrendador por importe de 104,86 euros, decretando el desahucio de la vivienda arrendada

Por parte del arrendatario demandado se debía de haber consignado la cuantía de 104,86 euros extremo éste que no ha hecho para enervar la acción, a pesar de estar advertido de ello en la demanda y en el Auto de admisión de la misma, no estando dispuesto a su pago.

Terminaba solicitando que previos los trámites legales, se estimase parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia número 30/09 de 20 de Febrero de 2.009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Tres de Requena en los autos de juicio verbal número 927/2008 sobre reclamación de rentas y desahucio por falta de pago y se revoque la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Tres de Requena y estimando parcialmente la demanda se condene al demandado al pago de la cantidad de 104,86 euros debidos por el arrendatario por concepto de agua y basura y se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Buñol, calle DIRECCION000 , NUM000 abonando cada parte las costas causadas a su instancia y por mitad las comunes, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas generadas en el recurso.

TERCERO.- La defensa de D. Jesús Carlos presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 10 de marzo de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Razonó la sentencia de instancia en su fundamento jurídico cuarto:

"Sentado lo anterior y centrándonos en el presente supuesto, es preciso prestar una atención especial al requisito relativo a que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso. En este punto, es preciso atender a los términos en los que aparece redactado el contrato. Su cláusula segunda dispones que el plazo de alquiler es de un año, prorrogable otro año de común acuerdo por las partes, finalizado el plazo más la posible prórroga se deberá hacer un nuevo contrato de arrendamiento. La cláusula tercera establece que la renta pactada es de 225 euros mensuales, pagaderos en el domicilio del arrendador o en la entidad bancaria que designe, para el supuesto de prórroga, el precio pactado variará en función de las variaciones del índice de precios al consumo que publica el instituto valenciano de estadística. La cláusula cuarte señala que los gastos de agua, basura, comunidad, si hubiere, será pagados por el arrendatario así como los gastos de luz y cualquiera otro como consecuencia de la instalación de un servicio en la vivienda será pagado por el arrendatario.

La parte actora fundamente su acción de resolución del contrato en el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario en cuanto que éste no ha pagado las actualizaciones de la renta ni tampoco los gastos correspondientes al agua y basura. Lo cierto es que los términos del contrato son claros y en su interpretación es preciso atender a las normas relativas a la interpretación de los contratos que aparecen en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil . Independientemente del índice a tener en cuenta para llevar a cabo las actualizaciones de la renta, es preciso señalar que en este punto hay que estar a lo que dispone el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Este artículo señala, en su apartado 3° , la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.

A juicio de esta juzgadora, y tal y como se ha señalado en el párrafo anterior, independientemente del índice a tener en cuenta, lo trascendental en el presente supuesto es que no ha quedado acreditado que la parte arrendadora notificara a la parte arrendataria la renta actualizada por escrito. Por lo tanto, la parte actora no puede interesar la resolución del contrato por incumplimiento de la parte arrendataria cuando ese incumplimiento viene propiciado por un propio incumplimiento anterior.

Y ello en base a que no existe ningún documento escrito en el que aparezca que la parte arrendadora comunicó a la arrendataria la renta actualizada, por lo que si no se le ha notificado ésta no es exigible sino hasta el mes siguiente a aquel en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito y con los requisitos que aparecen en el mencionado artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Por ello, no es exigible del arrendatario el pago de la actualización de la renta. Iguales motivos son los que permiten afirmar que no son exigibles al arrendatario los gastos relativos al agua y basura.

Por todo ello, y atendiendo a los artículos 1281 a 1289 del Código Civil sobre interpretación de los contratos, al artículo 1124 del mismo texto legal, sobre resolución de los contratos, y al artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , procede desestimar la demanda".

SEGUNDO.- De las facultades del Tribunal de apelación.

Las sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio (RTC 1998152) y 212/2000, de 18 de septiembre (RTC 2000212) y del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 (RJ 20002501) y 30 de noviembre de 2000 [RJ 20009320 ], entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem», permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de ésta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio".

Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius», quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" [Sentencia Tribunal Supremo núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 (RJ 19994614)]. De modo que es doctrina reiterada del T.S. (SS 13 de mayo de 1992, 21de abril y 4 de mayo de 93,14 de marzo de 95 y 28 de julio de 1998, entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, resultando del artículo 456,1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 que, dentro de los límites fijados por las peticiones de las partes litigantes en sus escritos de alegaciones, la valoración de las pruebas practicadas se halla dentro de las facultades que como tribunal de segunda instancia le corresponden al tribunal de apelación que, por serlo, no tiene las limitaciones que la casación impone al Tribunal Supremo.

TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba.

Conforme a reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, el viejo art. 1214 del Código Civil (hoy derogado) contiene el principio de atribución de carga de la prueba que es supletorio para el caso de que las partes no hayan desarrollado actividad probatoria, dentro de sus posibilidades, según su situación y disponibilidad de medios. En esta línea, la Sentencia ya antigua de 20 febrero 1960, citada por la de 17 octubre 1981 , dice que «se llega a establecer como principio a seguir para precisar a quien debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otras, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición»; y la Sentencia de 18 mayo 1988 , con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba «según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte» (Sentencia de 8 3 1996). Otras, de 20 junio y 24 julio 1986, 20 mayo 1987, y 3 octubre y 13 noviembre 1992), enseñan que el Tribunal de Instancia puede obtener su convicción por cualquiera de las pruebas obrantes en los autos, con independencia de quién las haya proporcionado al Juzgador, y se insiste en que el artículo 1214 del Código Civil no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de la carga de la misma entre las partes, por lo que su infracción sólo puede ser invocada cuando, ante la ausencia de la prueba de un hecho concreto, el juez «a quo» no haya tenido en cuenta dicha regla distributiva del «onus probandi». La doctrina expuesta ha sido recogida en esencia por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 en su artículo 217 .

La infracción de las normas valorativas de la prueba se produce, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2001 , bien porque se atribuya a un determinado medio de prueba una fuerza probatoria que la Ley no le reconoce, bien porque se le niegue la eficacia que la Ley asigna. Y, por lo demás, es criterio autorizado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo el de la valoración conjunta de la prueba (SS de 25 de septiembre de, 8 de febrero, 13 de abril y 25 de junio de 2002 entre otras otras).

Aplicando las anteriores consideraciones al caso que se nos somete, se observa que, tal y como recoge la sentencia de instancia, la parte demandada ha venido abonando puntualmente los recibos de la renta, y en las estipulaciones del contrato, especialmente la cuarta (folio 6), se hace referencia a que los gastos de agua, basura, comunidad si hubiere serán pagados por el arrendatario, así como los gastos de luz y cualquiera otro como consecuencia de la instalación de un servicio en la vivienda será pagado por el arrendatario.

No obstante ello, en la demanda se reclamaba por los atrasos derivados del incremento de la renta, por el período de junio de 2006 a junio de 2007, sin que conste notificación alguna al inquilino de tal incremento derivado de la actualización, acompañado de certificación del Instituto Nacional de Estadística que sea expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada; y reclamándose también por impuestos, de agua y de basura, que tampoco constan notificados al demandado con anterioridad a la interposición de la demanda, ni están cuantificados en el contrato de arrendamiento. Por lo que, consideramos que, tal y como concluyó la sentencia de instancia, procede la desestimación íntegra de la pretensión de desahucio por falta de pago, al no haberse acreditado la reclamación previa ni la notificación al inquilino, debiéndose resaltar que, solo se aportó de manera irregular al proceso, pues debió ser acompañado a la demanda, una carta remitida y devuelta al inquilino en que se le dejó aviso, pero no se acreditó que hubiera llegado a su conocimiento.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de esta alzada deben imponerse a la parte recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por D. Baldomero .

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a D. Baldomero el pago de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.