Sentencia Civil Nº 157/2012, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 190/2012 de 05 de Junio de 2012

Encabezamiento

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S E N T E N C I A Núm. 157

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. JOSÉ ANTONIO CÓRDOBA GARCÍA

Magistrados

D. RAFAEL MORALES ORTEGA

Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ

En la ciudad de Jaén, a cinco de Junio de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario seguidos en primera instancia con el núm. 1315/09, por el Juzgado de Primera Instancia núm. tres de Linares, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 190/12 , a instancia de D. Gustavo , representado en la instancia por el Procurador D. José María Villanueva Fernández y ante este Tribunal por el Procurador D. Jesús Mendez Vilchez y defendido por el Letrado D. Manuel Blanca Molina contra D. Nicanor , declarado en rebeldía en la instancia y no personado ante este Tribunal.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. tres de Linares con fecha uno de Marzo de dos mil doce .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Don José María Villanueva Fernández, en nombre y representación de Don Gustavo , contra Don Nicanor . Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso por D. Gustavo , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia núm. tres de Linares, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso en error en la valoración de la prueba.

TERCERO.- No habiendo otras partes personadas se remitieron por el Juzgado, previo emplazamiento, las actuaciones a esta Audiencia, turnadas a esta Sección 2ª, en la que se formó el rollo correspondiente, y personada la parte apelante se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 4 de Junio de 2.012, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. RAFAEL MORALES ORTEGA.

ACEPTANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada, a excepción de los que se opongan a los que a continuación se exponen.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de instancia por la que se desestima la acción personal ejercitada por el actor en reclamación de los daños y perjuicios ocasionados a consecuencia del desistimiento unilateral anticipado e injustificado por demandado del contrato de arrendamiento suscrito el 29-4-08 del local comercial de su propiedad sito en la C/ Arcipreste Torres Quirós nº 3 de Linares, concretados en la cantidad de 1.160 euros por los gastos originados en el acondicionamiento del local y en la de 2.680 euros en concepto de lucro cesante por las rentas dejadas de percibir desde febrero a mayo de 2.009 en que el local fue nuevamente arrendado, se alza la representación procesal del actor esgrimiendo como motivo la existencia de error en la valoración de la prueba, sobre la base de que los gastos fueron por las exigencias del arrendatario de adaptación específica al negocio que pretendía instalar y no de acondicionamiento estandarizado aprovechable como se razona, alegando en cuanto al lucro cesante que el mismo lejos de constituir simples expectativas de ganancias caso de haber estado de nuevo arrendado el local, se corresponde con una pérdida cierta de las rentas a las que venía obligado el demandado y se dejaron de percibir por la rescisión injustificada por el mismo del contrato suscrito.

SEGUNDO.- Centrado así el objeto del debate en esta alzada y para su resolución habremos de poner de manifiesto, que como dispone con carácter general el art. 1.256 Cc , la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes de tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente, y si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida con el contrato, nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, a solicitar la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante ( artículos 1.101 y 1.124 Cc ), que sabido es habrá de comprender no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 Cc ), es decir, el daño emergente ("damnum emergens"), por el que se entiende la privación por el acreedor del incremento que en su patrimonio se debería haber producido, representado por el valor de la prestación que falta o en lo que falte si es defectuosa, y el lucro cesante ("lucrum cessans"), esto es la ventaja patrimonial frustrada para el acreedor, precisamente por el incumplimiento: el incremento patrimonial neto que el dañado habría conseguido mediante el empleo de la prestación incumplida.

El desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( STS de 31-5-01 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17-5-99 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la arrendadora que autorice a la arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.

A tales efectos y en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Los rigurosos términos del indicado precepto, singularmente a partir del RDL 2/85, habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( SSTS del de 15-6-93 , 25-1-96 , 23-5-01 , 15-7-02 , entre otras), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero ( SSTS de 22-5-08 , 12-6-08 , 4-3-09 , 18-3-10 (arrendamiento de local de negocio sujeto al TRLAU)

Sin embargo, en la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no resultando de aplicación analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , citada por la apelada, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Y tampoco existe norma alguna en el Código Civil que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos sometidos a su régimen jurídico, y no a la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos.

En consecuencia, en los contratos formalizados por un plazo de 5 años (plazo mínimo establecido en garantía de estabilidad para el arrendatario) o menos, no se prevé el desistimiento injustificado o sin causa, salvo cuando las partes así lo hubiesen pactado con los presupuestos y consecuencias que tuvieran por conveniente al amparo del art. 1255 Cc , caso contrario el arrendatario está obligado a cumplir el contrato y sí no lo hiciera como se justifica cumplidamente en el supuesto de autos, lógicamente el arrendador tendrá derecho a la indemnización de los daños y perjuicios que con tal incumplimiento se le hubiesen irrogado.

Así pues, no discutido en el supuesto de autos la inexistencia de ese pacto que autorizara el desistimiento unilateral, sino más bien al contrario, se establece expresamente la posibilidad ante cualquier incumplimiento en su condición 12ª de ejercitar las facultades que para el cumplidor en la reciprocidad reconoce el art. 1.124 Cc , ni tampoco el desistimiento por causa injustificada, entendida por tal la avocada por la contraparte en el incumplimiento de sus prestaciones, no la que trae causa de las razones personales y económicas que se comunican en el burofax de fecha 29-12-08 por el demandado -doc. nº 4 demanda, f. 27- en el que realmente se viene a reconocer ese desistimiento unilateral y sin causa, hasta el punto de que se renuncia a la fianza inicialmente prestada para afrontar la indemnización que aquí pudiera reclamarse, habrá de convenir con el apelante otorgando la razón al mismo, que tiene derecho a esa indemnización por los daños y perjuicios causados y lógicamente en primer término al daño emergente causado, de modo que por más que se razone en la instancia que las obras de adaptación o acondicionamiento del local no son indemnizables por consistir sólo en el enmasillado y pintura de dicho local y quedar en beneficio del reclamante, habrá de discreparse de dicha conclusión, por un lado, porque si se hace uso de la facultad que al Juzgador confiere el art. 304 LEC , teniendo por confeso al demandado, no resulta lógico ni congruente que se resalte la misma para apoyar el pago de la mensualidad de renta correspondiente a la entrega de llaves y los recibos de luz pendientes y se rechace a continuación pese a hacerse constar expresamente por el Sr. Letrado del arrendador, respecto de las obras por acondicionamiento específico del local según el albarán que se aporta como doc. 3 de la demanda -f. 27-, por el hecho de que las mismas se limiten a enmasillado y pintura, al entender que se han de considerar sin más prueba en contrario, de obras generales y aprovechables, incluyéndolas además a virtud de la condición octava del contrato dentro del deber de mantenimiento del local en condiciones de habitabilidad para el uso al que estaba destinado, cuando desde luego nada tiene que ver dicha obligación con el gasto inicial que el arrendador efectuase a su cargo y como inversión ante la petición del arrendatario en la confianza de su amortización por el plazo de cinco años pactados como duración del arriendo como el mismo alega; por otro lado, no sólo el hecho de que de dicho albarán se derive que tal acondicionamiento hubo de ser específico a gusto del arrendatario, pues sino no se entiende que la misma se efectuase en varios tonos de color, sino porque obviamente para el uso que el demandado hubo de hacer del local, dicha pintura debió deteriorarse y no sólo por el paso del tiempo sino por la colocación de estanterías y otros útiles necesarios para el negocio de informática y telecomunicaciones al que se destinó según la condición quinta, que desde luego no se hubiese sufragado de haber conocido el desistimiento a pocos meses de la perfección del contrato, ni puede decirse por tales motivos que fuese aprovechable para un nuevo arrendamiento, cuando consta en el nuevo contrato suscrito -doc. nº 12 , f. 44- que el local sería destinado a tienda de complementos para hombre- por lo que lógicamente habrá de entender que la decoración básica a la que parece se obligó el apelante en un principio, lógicamente poco útil hubiera de resultar o cuando menos habría de ser restaurada por ese uso al que nos referimos durante seis meses que estuvo el demandado.

En resumen, se ha de estimar procedente la indemnización que por tal concepto se solicita en cuantía de 1.160 euros, y lo mismo habremos de concluir respecto de la suma de 2.680 euros por las rentas reclamadas como lucro cesante, que dicho sea de paso habrá de entenderse como petición bastante moderada y fiel reflejo de los perjuicios causados, reclamándose con total honestidad y justicia sólo aquellas correspondientes a las mensualidades que el local permaneció sin arrendar, pues pudiera no haber hecho referencia el reclamante al nuevo contrato y solicitar una indemnización mayor atendiendo al largo plazo de arrendamiento pactado de cinco años y la precipitación con la que se produjo el desistimiento sin además aviso previo alguno, hasta realmente el momento del abandono.

En cualquier caso, habremos de discrepar también de la falta de cumplida acreditación del lucro cesante reclamado, pues es cierto como se expone y resalta por citar alguna reciente, la STS de 21-7-11 , que el lucro cesante, objeto de indemnización conforme al artículo 1106 del Código civil ("... ganancia que haya dejado de obtener el acreedor..."), no puede comprender "eventos de futuro no acreditados rayanos en los conocidos "sueños de ganancia", o como dice la sentencia de 24 de abril de 1997 "... de esperar en el desarrollo normal de las circunstancias del caso...", y añaden las sentencias de 15 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 2000 "no incluye los hipotéticos beneficios o imaginarios sueños de fortuna", de modo que como expresan las sentencias de 5 de noviembre de 1998 y 2 de marzo de 2001 "no puede ser dudoso o incierto, de ahí que deban rechazarse las ganancias contingentes o fundadas en mera esperanzas o expectativas sin sustento real", como dice la sentencia de 29 de diciembre de 2000 . ahora bien, en el supuesto de autos lejos reclamarse una cantidad fundada en meras expectativas de ganancias dejadas de obtener más o menos inciertas o hipotéticas como confunde el Juzgador, lo reclamado son las rentas reales que desde el abandono tras el desistimiento se dejaron de percibir y por lo tanto ganancias realmente frustradas.

En definitiva, habrá de ser estimada por ser de justicia esta última pretensión y con ella la apelación interpuesta, lo que necesariamente conllevará la modificación del pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia, que al ser estimada la demanda presentada en su integridad necesariamente y por el principio general del vencimiento objetivo del art. 394 LEC habrán de ser impuestas al demandado apelado.

TERCERO.- Dado el sentir estimatorio de la presente resolución, no procede hacer expreso pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada - art. 398.2 LEC -; declarándose igualmente la procedencia de la devolución del depósito constituido conforme previene la Disposición Adicional 15ª de la LO 1/2009, de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Tres de Linares con fecha 1-3-12 en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1.315 del año 2.009, debemos revocar la misma en el sentido de que estimando en su integridad la demanda presentada por la representación de D. Gustavo , contra D. Nicanor , declaramos el desistimiento unilateral injustificado del contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes sito en la C/ Arcipreste Torres Quirós, nº 1 de Linares, debiendo condenarlo en consecuencia a abonar al actor la cantidad de 3.387,81 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, siendo de su cargo las costas causadas en la instancia, sin que proceda hacer expresa declaración de las causadas en esta alzada, declarándose la procedencia de la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma puede caber Recurso de Casación y en su caso por Infracción Procesal siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 477 y ss., 469 y ss. en relación con la Disposición Final 16 de la L.E.C . y demás preceptos concordantes, que deberá interponerse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los veinte días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 euros, debiendo ingresarlo en la cuenta de esta Sección Nº 2074, todo ello de conformidad con lo establecido en el apartado 5ª de la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre .

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.