Sentencia Civil Nº 158/2004, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 98/2004 de 18 de Mayo de 2004

Encabezamiento

APELACIÓN CIVIL, ROLLO 98/04, SECCIÓN PRIMERA.

ESTE DOCUMENTO HA SIDO ESCRITO POR UNA SOLA CARA.

SENTENCIA

NÚM. 158/04

ILMOS. SRS.

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

PRESIDENTE

D. ÁLVARO CASTAÑO PENALVA

D. JAIME JIMÉNEZ LLAMAS.

MAGISTRADOS

En la Ciudad de Murcia, a dieciocho de mayo de dos mil cuatro.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio de menor cuantía número 1052/00 que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de Murcia entre las partes, como actora y aquí apelada Caja de Ahorros de Murcia, representada por el Procurador D. Antonio Rentero Jover y defendida por el Letrado D. Pedro Campos Gil, y como demandados, de un lado, la aquí apelante Comercial Tridegar, S. L., representada por el Procurador D. José Martínez Laborda y dirigida por el Letrado D. Manuel Nieto Gens; y de otro, D. Bernardo, en situación procesal de rebeldía en ambas instancias. Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ÁLVARO CASTAÑO PENALVA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado dictó con fecha 26 de junio de 2.002 en los autos principales de los que dimana el presente Rollo, la sentencia cuya parte dispositiva, transcrita en lo que interesa, dice así: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta por la Caja de Ahorros de Murcia, representada por el Procurador Sr. Rentero Jover, contra la mercantil Comercial Tridegar, S. L., representada por el Procurador Sr. Martínez Laborda, y Bernardo, debo declarar y declaro nulo el contrato de arrendamiento que sobre el inmueble sito en la CALLE000 núm. NUM000 de Murcia suscribieron los demandados y ello con expresa imposición de costas a estos últimos."

SEGUNDO.- Contra todos los pronunciamientos de la anterior sentencia, en tiempo y forma, la representación de Comercial Tridegar, S. L., anunció recurso de apelación, si bien al interponerlo desistió tácitamente de la cuestión relativa a la cuantía del proceso, aceptando unilateralmente que era de 1.000.000 ptas. Del recurso se dio traslado a la actora, que se opuso. Posteriormente se remitieron los autos originales a esta Audiencia en la que se formó el oportuno Rollo por la Sección Primera con el núm. 98/04, donde se personó únicamente la parte apelada, Por auto de 14 de mayo de 2.004 se rechazó el recibimiento del juicio a prueba durante esta segunda instancia interesado por la apelante, señalándose para el día de hoy la deliberación, votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y dan por reproducidos los de la sentencia de instancia.

PRIMERO.- La Caja de Ahorros de Murcia, en su condición de adjudicataria de un local comercial tras un proceso hipotecario, ejercita acción dirigida a que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento que sobre la misma concertaron los demandados, con fundamento en que dicho contrato era ficticio, siendo creado ad hoc para asegurar la continuidad en el uso del local en el la hipótesis de que se vieran privados de él en caso de impago de la deuda garantizada, como así sucedió. No obstante, en el hecho décimo de la demanda la misma parte admite como opción alternativa que el contrato pudiera ser real, supuesto en el que solicita el mismo efecto porque habría sido suscrito en fraude de Ley, dado que la prestataria Indugar, S. L., el hipotecante y los avalistas, conocían la existencia del arrendamiento y, pese a ello, no se lo comunicaron a la prestamista, antes al contrario indicaron y aceptaron que estaba libre de cargas y arrendamientos, dándose la circunstancia de que aquéllos están íntimamente relacionados con la arrendataria, Comercial Tridegar, S. L.

La resolución impugnada, al amparo del artículo 1.275 del Código Civil, acoge la primera de las opciones con fundamento en que, primero, los socios de la mercantil arrendataria concurrieron en calidad de avalistas a la firma de la hipoteca de la nave, que culminó con su adjudicación a la actora, en la que se manifestó que la finca estaba libre de cargas y arrendatarios, por lo que al negarlo ahora incurren en la doctrina de los actos propios. Segundo, que la renta pactada, ascendente a 50.000 ptas. es desproporcionada, cuando el perito judicial la ha fijado en cinco veces más, 250.000 ptas. Tercero, que la empresa arrendataria pertenece a los hijos del entonces dueño, lo que pudo inclinarlo a ponerla a salvo a través de éstos. Y cuarto, que si fuese real el contrato, lo natural es que durante todos estos años, desde 1.992, hubiese dejado abundante documentación que habría permitido acreditar sin esfuerzo su realidad.

El apelante, después de manifestar que acepta que la cuantía del proceso es de 1.000.000 ptas. y, por tanto, desistiendo tácitamente de ese motivo de impugnación, denuncia ante esta alzada error en la valoración de la prueba practicada. A su entender, es a la actora a quien incumbe la carga de la prueba, habiendo quedado demostrada la realidad y vigencia del controvertido contrato, señalando como tales que en el anterior procedimiento sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, Comercial Tradegar, S. L., intervino comunicando su cualidad de arrendataria; que el propio Juzgado apelado, en el Expediente de Consignación de Rentas 610/99, dictó auto de 19 de octubre de 1.999 en el que declaraba bien hecha la consignación a favor de la ahora demandante; que se ha aportado al proceso el original de contrato, las facturas de telefónica a su nombre, el alta en el Impuesto de Actividades Económicas desde 1.993, algunas declaraciones de I.V.A. y algunos recibos de pago de la renta; así mismo, la contabilidad de la mercantil, unida en la diligencia de exhibición de libros de 24 de enero de 2.002, refleja fielmente todos los pagos realizados, con su I.V.A. incluido. Por otro lado, alega que el hecho de que el arrendador del inmueble fuese el padre de la actual administradora de la arrendataria y que sus hermanos formen parte como socios de ella, lo único que acredita es que se trata de una sociedad familiar, lo que también explicaría que el importe del alquiler sea benévolo, aparte de que esta circunstancia ya era conocida por la prestamista, pues cuando se tasó el inmueble ya estaba arrendado y funcionando para Comercial Tridegar, S. L. Finalmente, considera que el informe que tasa en 250.000 ptas. el importe de la renta mensual del local no es fiable porque el perito no lo visitó, no ha tenido en cuenta que los 452 metros cuadrados aplicados son construidos, cuando la superficie útil es de 380, ni que carece de acceso desde la calle, amén de que ha tomado como referente los precios actuales cuando debió de coger los vigentes a la fecha en que se concertó el contrato, en 1.992.

SEGUNDO.- El recurso viene abocado al fracaso. Esta Sala prefiere partir de la realidad del contrato de arrendamiento invocado, tal y como sugiere la apelante, para confirmar su declaración de nulidad. Como adelantábamos al principio, la actora afirmaba que el contrato era ficticio y con base en ello solicitaba su nulidad, si bien en el hecho décimo de su demanda admitía que el contrato fuese real, e interesaba el mismo efecto porque había sido concertado con abuso de derecho y en fraude de ley, dado que el arrendador y los socios de la arrendataria no le informaron de tal circunstancia, sino que ante ella asumieron que estaba libre de cargas y arrendamientos. Esta segunda opción es, al parecer de la Sala, concluyente y es la que lleva a confirmar la solución dada en la instancia. Para llegar a esa convicción hemos de conjugar dos instituciones jurídicas, la teoría del levantamiento del velo en las personas jurídicas y la de los actos propios.

En cuanto a la primera, resulta clarificador y trascendental penetrar en el sustrato de la mercantil arrendataria, aquí demandada, Comercial Tridegar, S. L., en el que se observa, a la vista de las notas del Registro Mercantil aportadas y de las propias alegaciones del recurso, que se trata de una empresa familiar, en la que los socios son los hijos del dueño del local arrendado, también demandado, sociedad que es utilizada con la finalidad de defraudar los derechos de la prestamista, pues dichos socios, cuando intervienen en calidad de avalistas en el préstamo hipotecario, expresamente suscriben y, por ende, aceptan, que la nave estaba libre de arrendamientos, oponiendo luego, cuando van a ser despojados de la posesión, que la sociedad ya existía como arrendatario y que goza de personalidad jurídica diferente.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de octubre de 1.998, aludiendo a la de 28 de mayo de 1.994, declara:

"Que ya desde el punto de vista civil y mercantil la más autorizada doctrina, en el conflicto entre seguridad jurídica y justicia, valores hoy consagrados en la Constitución (arts. 1 y 9.3) se ha decidido prudencialmente y según casos y circunstancias por aplicar por vía de equidad y acogimiento del principio de la buena fe (art. 7.1 del Código Civil) la tesis y práctica de penetrar en el substratum personal de las entidades o sociedades a la que la ley confiere personalidad jurídica propia con el fin de evitar que al socaire de esa ficción o forma legal (de respeto obligado, por supuesto) se puedan perjudicar intereses privados o públicos o bien ser utilizada como camino de fraude (art. 6.4 del Código Civil), admitiéndose que los jueces puedan penetrar (levantar el velo jurídico) en el interior de esas personas cuando sea preciso para evitar el abuso de esa independencia (art. 7.2 del Código Civil) en daño ajeno o de los derechos de los demás (art. 10 de la Constitución), o contra el interés de los socios, es decir, de un mal uso de su personalidad, de un ejercicio antisocial de su derecho (art. 7.2 del Código Civil), lo cual no significa que haya de soslayarse o dejarse de lado la personalidad de ambas entidades, sino sólo constatar a los efectos de tercero de buena fe (el actor y recurrido perjudicado) cuál sea la auténtica y constitutiva personalidad social y económica de la misma, el substrato real de su composición personal y negocial a los efectos de la determinación de su responsabilidad contractual o aquiliana porque, como se ha dicho por la doctrina extranjera, quien maneja internamente de modo unitario y total un organismo no puede invocar frente a sus acreedores que existen exteriormente varias organizaciones independientes y menos cuando el control social efectivo está en manos de una sola persona, sea directamente o a través de testaferros o de una sociedad según la doctrina patria."

Constando, pues, que la sociedad se ha utilizado como camino de fraude y sus miembros han abusado de su independencia en perjuicio de los derechos de la actora, la consecuencia no puede ser otra que levantar el velo, considerando que los socios y la sociedad son lo mismo, no pudiendo invocar en su favor que se trata de personalidades distintas.

TERCERO.- Aceptado a estos efectos que la sociedad arrendataria y sus socios eran la misma persona, ninguna duda cabe que las manifestaciones de los primeros de que la finca estaba libre de cargas vincula a unos y otros, por la doctrina de los actos propios. Al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2.001 establece que tal principio general de Derecho supone un límite del derecho subjetivo o de una facultad y deriva de la buena fe y de la observancia de una coherencia en el ámbito del tráfico jurídico "siempre que concurran los presupuestos o requisitos exigidos por la doctrina para su aplicación y que son los siguientes:

a) En primer lugar, que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídicamente afectante a su autor y

b) Que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente -sentencias, por citar entre las más recientes, de 18 de enero de 1.990, 5 de marzo de 1.991, 4 de junio y 30 de octubre de 1.992 (...) 27 de febrero y 16 de abril de 2001."

Los expuestos requisitos concurren en el caso de autos en que los propios socios claramente aceptaron que la finca estaba libre de arrendamientos, pese a conocer que existía el de la sociedad ahora demandada, manifestación de conocimiento que fue determinante para que la prestamista otorgara el empréstito, de suerte que contradicen maliciosamente su propio actuar cuando años después invocan dicho contrato de arrendamiento.

En consecuencia, resulta irrelevante que efectivamente se pagaran las rentas durante todo ese tiempo y que el contrato se hallase vigente, lo esencial es que la sociedad ha incurrido en la doctrina de los actos propios, con lo que ello implica de fraude de ley y de abuso de derecho. Por ello, el controvertido contrato, con respecto a la actora, es inoponible.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso las costas se imponen al recurrente (artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON JUAN CARLOS PRIMERO DE ESPAÑA,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Martínez Laborda, en nombre y representación de Comercial Tridegar, S. L., contra la sentencia dictada en el juicio de menor cuantía número 1.052/00, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Murcia, y estimando la oposición al recurso sostenida por el Procurador D. Antonio Rentero Jover, en nombre y representación de Caja de Ahorros de Murcia, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE dicha resolución, con expresa condena en costas al recurrente.

Notifíquese la presente resolución y llévese certificación de la misma al Rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.