Sentencia Civil Nº 158/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 461/2007 de 12 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 461-2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 226-2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE VILANOVA I LA GELTRU

S E N T E N C I A N ú m. 1 5 8

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 226-2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltru, a instancia de Tartago Star S.L. Unipersonal, contra D/Dª. Millán y D. Cesar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de marzo de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Vicent Subira Nou, en nombre y representacion de Tartago Star S.L. Unipersonal, contra Millán y Cesar debo declarar y declaro la nulidad del contrato de arrendamiento de vivienda de la finca sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 atico de Sitges de fecha 8-4-2004 con imposición de las costas causadas en este procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de marzo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la nulidad, por simulación, del contrato de arrendamiento de 8.4.2004 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , ático NUM001 de Sitges y, subsidiariamente, que el plazo de duración del referido contrato es el establecido en el art. 9 LAU. A dicha pretensión se opusieron los demandados, manteniendo la validez del contrato y que la duración del contrato fue la libremente pactada por las partes, y a la vez, formularon reconvención, en ejercicio del derecho de retracto a favor de los arrendatarios, expresamente pactado en la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, cuya reconvención no fue admitida (auto de 20.7.2006, f. 130 , que devino firme).

Por providencia de 2.3.2007, se acuerda dar vista a las partes a fin de que aleguen lo que estimen conveniente sobre una posible nulidad de actuaciones, al no haberse dirigido la acción frente a todos los intervinientes en el contrato de arrendamiento, supuesto de litisconsorcio pasivo necesario; tras las correspondientes alegaciones, se dictó auto de 19.3.2007 acordando no haber lugar a la nulidad en base a que al formularse la demandada, las partes del contrato son la actora y los demandados.

Posteriormente se dictó sentencia estimando la demanda y declarando la nulidad del contrato, con imposición de costas a los demandados. Frente a dicha resolución se alzan los demandados, quienes, sin cuestionar los hechos probados declarados en la sentencia, consideran que la simulación no está acreditada, reuniendo el contrato de arrendamiento, todos los requisitos necesarios para su validez, con la pretensión de recomprar tras los dos años de carencia del pago de la renta. Queda pues el debate prácticamente en los mismos términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) la entidad actora TARTAGO STAR SL UNIPERSONAL es propietaria de la referida vivienda, según escritura de compraventa y subrogación de hipoteca de 11.4.2005, en la que consta "libre de arrendatarios" (f. 7 y ss). 2) dicha entidad la adquirió de Dª Elena , quien a su vez, la había adquirido de D. Arturo , Dª Francisca , y D. Cesar y D. Millán , anteriores propietarios "por cuartas e iguales partes indivisas" mediante escritura de 8.4.2004 (f. 154 y ss), si bien, respecto de dicha venta, se dan las siguientes circunstancias: a) En ningún momento los propietarios originales entregaron la posesión a la Sra. Elena , residiendo en la misma sin solución de continuidad (admisión por D. Arturo , en su interrogatorio). b) Los referidos propietarios originales, que regentaban una agencia inmobiliaria en Sitges, pasaban por apuros económicos en aquellos momentos, hallándose pendiente de ejecución una hipoteca con la Caixa de Tarragona (lo que dificultaría la obtención de nueva hipoteca) y asesorados por el Director de la oficina de la Caixa de Manresa en Sitges, decidieron la "venta" a la Sra Elena , amiga de la familia y colaboradora de la inmobiliaria, si bien con la finalidad de que ésta obtuviera un préstamo hipotecario de la referida Caixa de Manresa - cuya cuotas eran abonadas por D. Arturo - y con su importe liquidar la deuda que los "vendedores" tenían con la Caixa de Tarragona y levantar los embargos practicados sobre la cuarta parte indivisa de D. Arturo por el impago de pensiones alimenticial a las que venía obligado D. Millán por resolución judicial (f. 154 en relación con la testifical de D. Luis , delegado de la Caixa d'Estalvis de Manresa en Sitges, propuesto por los demandados), y en cuyo pago no está al corriente (admisión por D. Arturo en su interrogatorio). 3) La ocupación "posterior" a la venta se amparó en un contrato de arrendamiento de 8.4.2004 (fecha de la adquisición de la Sra Elena ), concertado con Dª Elena " como "propietaria", y por D. Arturo y D. Cesar , como arrendatarios, por una renta de 50 €/mes, acomodable conforme al IPC, a abonar en metálico, con un período de carencia de dos años, asumiendo los arrendatarios el IBI y los gastos de comunidad, y con una duración "indefinida" (f. 6 y ss en relación con el hecho 4º de la contestación).

TERCERO .La simulación es un supuesto de divergencia entre lo declarado y lo querido, estando los contratantes de acuerdo entre sí (para simular), con el fin de producir una apariencia frente a terceros, con lo que la causa del contrato simulado, por ser meramente aparente, es falsa en el sentido de fingida. La verdadera está precisamente en el acuerdo para simular, en un propósito común de las partes para que , tras la apariencia, subsista la realidad jurídica anterior (simulación absoluta) o para alcanzar la finalidad propia de otro contrato, disimulado pero verdadero (simulación relativa). Para el primer supuesto resulta de aplicación el art. 1276 CC , conforme al cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a su nulidad si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita. De tratarse de una compraventa, la simulación absoluta supone que el vendedor solo aparenta vender, a pesar de que sigue y quiere seguir siendo dueño de la cosa que se finge vender, por lo que, demostrada la falsedad de la causa, el contrato será declarado radicalmente nulo; en la relativa, ocultará, por ejemplo, una donación, de forma que podrá declararse la nulidad del negocio aparente, sin perjuicio de la validez eventual del negocio verdadero si reune las condiciones necesarias para su existencia y validez y si se demuestra la causa verdadera y lícita del mismo (SSTS. 29.10.1956, 13.2.1958, 5.3.1987, 23.10.1992, 17.5.1993, 16.3.1994, 15.3.1995, 21.10.1997 ,...).

El precio (la renta) trasciende a la causa de la compraventa (o del arrendamiento), como contrato oneroso, de forma que su ausencia conlleva la nulidad absoluta (SSTS. 1.10.1990, 1.10.1991, 24.10.1992, 23.7.1993, 15.6.1994, 14.4.1997 ...) aunque el supuesto de precio inferior al normal (precio "vil") no es trascendental y menos conforma prueba por sí sola, determinante para decretar la simulación (SSTS. 25.4.1981, 16.9.1991, 3.2.1992, 6.2.2003 ,...) sin perjuicio de que la ficción se derive en conjunción con otras pruebas. En todo caso tratándose de la prueba de la falta de pago, es decir, de acreditar un hecho negativo, no puede serle impuesta al actor, cuando es fácil para el demandado la prueba del hecho del pago, por estar en su poder, generalmente, los documentos acreditativos de haber efectuado el mismo.

En el presente caso se insta la nulidad radical al considerarse que concurre simulación absoluta, es decir, la acción se dirige a obtener la declaración de que el contrato aparente no existe por falta de causa (arts. 1275, 1276 CC ) y así es, pues con el contrato de arrendamiento, no solo no se cedió la posesión de la vivienda, sino que ésta ni se pretende, sino mantener la posesión de manera "vitalicia" (más que "indefinida"), con una doble simulación (compraventa y arrendamiento), para sustraer el inmueble de eventales ejecuciones; no consta el pago de renta o contraprestación alguna: no existe la más mínima prueba, ni siquiera, de la voluntad de mantener una relación arrendaticia con la "compradora" (no concurre ninguno de los elementos del art. 1543 en relación con el 1261 CC ).

CUARTO .Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la recurrida, con expresa imposición de costas a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Arturo y D. Cesar contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.