Sentencia Civil Nº 158/2010, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 143/2010 de 25 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 1 5 8

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE ROTA

JUICIO VERBAL Nº 467/2009

ROLLO DE SALA Nº 143/2010

En Cádiz a 25 de mayo de 2010.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

Ha sido apelante Sixto , quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Muñoz Carballido.

En calidad de apelada ha comparecido el Pdor. Sr. Zambrano García-Ráez en nombre y representación de María Rosa , bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Zambrano García-Ráez.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Rota por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 2/diciembre/2009 por el meritado Juzgado en el Juicio Verbal nº 467/2009 , se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose opuesto la parte apelada.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por el arrendatario Sr. Sixto debe ser desestimado. Asumiendo el análisis que efectúa la Juez a quo, la conclusión debe ser la de dar lugar a la demanda de desahucio intentada. Con ello no hacemos sino reproducir la tesis ya expuesta por esta Audiencia en resoluciones precedentes -aún admitiendo la existencia de criterios contrarios- entre las cuales podemos citar las sentencias de la Sección 5ª de fecha 31/marzo/2000, de la Sección 4ª de 1/marzo/2004 o la más reciente de esta misma Sección de fecha 8/enero/2008 (Rollo nº 529/2007) y 22/junio/2008 (Rollo nº 193/2008). En ellas, en síntesis, se recoge el argumento según el cual, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos después de la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/1985 han de ser por esencia limitados en el tiempo, esto es, sujetos al plazo de duración que las partes hubieran pactado, y solamente en casos muy excepcionales cabrá hacer renacer a la regulación contenida en la fenecida Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ya porque las partes así lo hubieran pactado, ya porque inequívocamente haya de extraerse tal conclusión de la interpretación conjunta del contrato. Y no es éste el caso de autos.

SEGUNDO.- Analizaremos la cuestión de la duración del contrato litigioso, que data del año 1991, siguiendo la doctrina contenida en la sentencia de esta misma Sección de 1/marzo/2004 (Rollo nº 28/2004 ) cuyo supuesto de hecho es análogo al de autos. En la presente litis, como en la que entonces se analizó, se ha pretendido por el arrendatario la aplicación del régimen de prórroga forzosa que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de1964 al contrato litigioso, en razón de haberse fijado la duración contractual determinada ("el presente contrato tendrá una duración de TRES AÑOS"), amén de pactarse que la relación arrendaticia podría prolongarse al incluirse una previsión según la cual "terminados los tres primeros años, se producirá una prórroga tácita de otros tres años, y de igual forma se irá prorrogando por período de tres años en la forma que adelante se dirá". Nada se especifica después en el contrato, si bien sí es cierto que aparecen previstas concretas estipulaciones sobre la renta a pagar durante la vigencia de eventuales prórrogas.

En la sentencia de 2004, la duración del contrato se pactó "por tiempo de cinco años", aunque también quedó previsto que la relación arrendaticia podría ser renovada "de cinco en cinco años", como así ocurrió en dos ocasiones, de forma tal que, como ahora, se pretendía inducir al establecimiento voluntario de aquél régimen contractual en interpretación sistemática del conjunto del clausulado.

Pues bien, pese a las dudas que en su día suscitó la reforma de la regulación temporal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , es ya lugar común en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo la tesis según la cual "el RDL 2/1985 de 30 Abr . (medidas de política económica), si bien en forma relativamente aparatosa se encabeza como supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, exige una meditada interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio forzosamente, que contiene la expresada norma, da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) el que se rige por el RDL 2/1985 y con libertad de estipulación en su duración, y b) el general y limitado de los derechos del arrendador, de la vigente LAU, que en todo caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación, si expresamente se pacta, es decir, que el Real Decreto-Ley no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258, 1281 CC ); de esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa, que tienen una vida de realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la LAU, pues, en todo caso, el RDL 2/1985 no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la citada Ley especial y por ello sometidos a prórroga forzosa" (STS 18/marzo/92 ).

Si bien ello es claro, no lo es tanto el carácter que ha de revestir el acuerdo que provoque, por la voluntad de las partes, el sometimiento al régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Partiendo de la excepcionalidad del mismo -no se olvide que el régimen legal subsidiario es justamente el contrario- el Tribunal Supremo ha admitido en ocasiones que dicho pacto aparezca explícita o implícitamente del contrato (es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 20/abril/93), pero la línea restrictiva es clara cuando exige habitualmente que tal pacto se recoja "con claridad" en el contrato (STS 16/junio/93), "expresamente" en la resolución antes citada, llegándose finalmente a que la exigencia sea más estricta al referir, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 18/marzo/94 que "solo cabe admitirlo [el pacto] cuando haya sido pactado expresamente". Téngase en cuenta que el régimen que se propone es ajeno al legal y que solo desde la existencia de un pacto claro, expreso y directamente dirigido a derogarlo, podrá admitirse que se reinstaure un régimen legal fenecido hace más de veinte años. Y no es posible, pese a que alguna opinión jurisdiccional se haya manifestado en sentido contrario en el sentido de que el régimen legal haya de pactarse expresamente, esto es, que la regla sea el mantenimiento de un régimen derogado y la excepción sea la aplicación del régimen legal instaurado en el año 1985 y en lo que aquí interesa confirmado en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, asombrosamente y contra elementales reglas de aplicación de las normas, precisaría de pacto explícito para garantizar su vigencia.

En otro orden de cosas queda fuera de toda duda que la inclusión de cláusulas de estabilización en contratos temporales no es índice suficiente que sirva para despojarlos de tal condición; la eventual vocación de permanencia que se ve facilitada por la tácita reconducción o por las prórrogas contractuales, justifica la inclusión de pactos de actualización de la renta, y por ello no son incompatibles con una limitación temporal (STS 4/febrero/92 y 18/marzo/92).

En resumen, con el criterio restrictivo expuesto, debe de interpretarse en cada caso la voluntad negocial para determinar la duración pactada, que para ser indefinida debe derivar directamente de lo convenido, circunstancia que no concurre en autos. Y no es lo que ocurre en autos, por cuanto lo que resulta de la clara dicción del contrato en cuanto a la duración del mismo y de la propia cláusula 2ª , es que las partes dotaron a su relación contractual de una duración fija y determinada y, en absoluto, se concedieron al arrendatario más derechos en éste ámbito que los que del mismo contrato resultan. Así pues, la mención según la cual el contrato podía ser prorrogado debe entenderse pactada a favor de ambas partes de modo que al arrendador -o a sus causahabientes- les asiste la facultad de dar finalizado el contrato.

TERCERO.- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Sixto contra la sentencia de fecha 2/diciembre/2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Rota en la causa ya citada, confirmamos la misma en su integridad.

SEGUNDO.- Condenamos al apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Se declara la perdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.