Sentencia Civil Nº 158/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 79/2012 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00158/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 79 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1824 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: ROSSO BY INTERNAZIONALE, S.A., SALERO-MONIS, S.L.

PROCURADOR: MARIA DEL MAR DE VILLA MOLINA, ANA CARO ROMERO

APELADO:

PROCURADOR:

En MADRID, a veinte de marzo de dos mil doce.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante SALERO-MONIS S.L. representada por la Procuradora Sra. Caro Romero y de otra, como apelante apelada ROSSO BY INTERNATIONALE, S.A. representada por la Procuradora Sra. De Villa Molina, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 13 de septiembre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando parcialmente la demanda de interpuesta por la Procuradora Sra. Caro Romero, en nombre y representación de la mercantil Salero Monís, SL, contra Rosso By Internationale, SA, representada por la Procuradora Sra. De Villa Molina, debo condenarle a que abone a la actora 11.400 euros más los intereses desde la fecha de interposición de la demanda; en cuanto a las costas, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Por la parte demandante y demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 15 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada en su día por la parte actora una acción personal de reclamación de cantidad con fundamento en el artº. 4.3 LAU en relación con el 1255 y 1091 C.c . y 1562 del mismo texto legal , en exigencia a la demandada del pago de 28.453,50.- € importe, descontada la fianza arrendaticia que no reintegró, de las obras precisas para devolver el inmueble arrendado, sito en Madrid c/ DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 según contrato de 28 de julio de 2006, a su estado previo al arriendo, suma que modificó en la audiencia previa en relación con la efectivamente abonada por la realización de las obras, se formuló oposición por la demandada en la forma que consta en autos, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba parcialmente la demanda, interponiéndose por ambas partes los recursos que son ahora objeto de consideración por esta Sala en los que se ha mostrado respectivamente su discrepancia con la valoración probatoria contenida en la resolución recurrida, instándose por la demandada la íntegra desestimación de la demanda y por la actora la condena al pago en su integridad de las sumas en definitiva reclamadas.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada, han de efectuarse una serie de precisiones previas para centrar el debate a la vista del contenido de los respectivos escritos de interposición de los recursos formulados, de los que se deriva una cierta distorsión de los planteamientos iniciales.

Efectivamente, la acción ejercitada por la entidad demandante en su día arrendadora del inmueble sito en Madrid c/ DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 en virtud del contrato locaticio de 28 de julio de 2006 no es la basada en los arts. 1562 y 1563 C.c . fundamentadores de la posible solicitud indemnizatoria de los perjuicios derivados del incumplimiento por la arrendataria de su obligación de conservar en buen estado la finca arrendada respondiendo de su deterioro, sino la acción contractual derivada de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento en relación con el artº. 4.3 LAU , 1091 y 1561 C.c . Por lo tanto la litis no ha de centrarse en la acreditación de los daños y perjuicios, cualesquiera, ocasionados por la demandada, como se afirma por la actora en su recurso, sino en la determinación de si la arrendataria devolvió la finca tal como la recibió, en la forma contractualmente prevista, siendo el contrato ley entre las partes.

Por lo tanto, si lo que se pretende es que la arrendataria abone una determinada cantidad para que el inmueble arrendado recupere el estado anterior, la prueba ha de dirigirse a acreditar el estado previo y compararlo con el existente a la fecha de devolución de la posesión a la propietaria arrendadora, quedando excluida de la necesidad de prueba, en tanto que intrascendente al no haberse ejecutado un acción indemnizatoria in genere, los posibles daños causados al inmueble por su mero uso o que no impliquen modificación de su estado; y ello no porque lo afirme esta Sala sino porque la demanda se ha fundado en el alegado incumplimiento por la demandada de la cláusula séptima del contrato y lo que se pretende es que se abone el importe a que ascendería la devolución de la finca a ese estado anterior.

Pues bien, la citada cláusula séptima determina que el arrendatario no puede efectuar obra alguna sin permiso de la propiedad y que en todo caso las que se autoricen quedarán en beneficio del inmueble; en esa misma cláusula ya se procede a autorizar la ejecución de determinadas obras necesarias para el ejercicio de la actividad a que se va a destinar la finca, de manera que las que para ello se realicen quedarán en beneficio de la arrendadora, con la única excepción de que si esas obras determinan una alteración de la distribución del inmueble, esa distribución se reintegre al finalizar la relación contractual.

Como la acción ejercitada se funda en esa cláusula en relación con el artº. 1561 C.c ., sólo podrán enjuiciarse en esta litis no todas las actuaciones que se hayan realizado en ese inmueble para destinarlo a la actividad de la arrendataria y que queden en beneficio de la propiedad sino sólo aquellas que hayan determinado una variación de la distribución de la finca que a la vista del contenido de la demanda y del informe a ella adjuntado sólo lo serían las señaladas en los ordinales 1º y 4º, es decir, las que hubieran supuesto la demolición de tabiques para unir dos dormitorios y el distribuidor de los mismos, y la colocación de otro para dividir la cocina y office en dos, siendo así que la eliminación de frentes de armario o puertas de paso y moquetas, realización de agujeros en paredes, desinstalación de un inodoro y un bidet ...etc, no pueden acogerse en esta reclamación desde el momento que no suponen cambio de distribución, sino en algún caso un deterioro en la cosa arrendada en cuya realidad no se ha fundado la demanda ni se ha discutido si se trata de actuaciones precisas para el ejercicio de la actividad a que se dedicó el inmueble.

TERCERO.- A partir de tales precisiones ha de enjuiciarse la cuestión litigiosa comenzando por el examen del recurso formulado por la demandada que en tanto que insta la desestimación íntegra de la demanda estimada parcialmente en la instancia, su hipotética estimación llevaría ínsita la desestimación del recurso formulado por la actora que solicita la estimación de la condena al pago de la totalidad de la suma que se reclamó tras la audiencia previa.

Pues bien, de conformidad con lo dispuesto en el artº. 217 LEC incumbe a la parte actora la cumplida acreditación de los hechos constitutivos de su acción, discrepando esta Sala, como se ha dicho, de la consideración de que los hechos que hayan de acreditarse son los que sirven de fundamento al artº. 1562 C.c . puesto que no se discute sobre el estado de la finca a los efectos del deterioro o pérdida de la misma, sino sobre su distribución interior antes del arriendo y la obligación en su caso de la demandada de reintegrarla a la primitiva después del arriendo.

Y en tal punto esta Sala tampoco comparte la valoración probatoria contenida en la sentencia recurrida desde el momento en que ninguna prueba existe ni directa ni indiciaria de la supresión de los tabiques que se mencionan, de la supresión del distribuidor y de la colocación de un muro de yeso en la cocina como ejecutados por la demandada. El informe pericial adjuntado a la demanda afirma la realidad de esas modificaciones no porque el perito conociera la distribución de la finca arrendada antes del arriendo y la haya observado después, sino por comparación entre esa distribución posterior y la que presenta otro piso sito en la misma vertical del edificio, sin que exista dato alguno que acredite cuándo se produjo esa modificación de la distribución y esencialmente por quién se ejecutó.

En el contrato no se define la distribución a su fecha, no se aportan fotografías sobre ese estado previo, la cláusula séptima del contrato autoriza a la realización de obras necesarias para el inicio de la actividad de la demandada pero no se concreta que las mismas impliquen un cambio de distribución sino que sólo se autoriza ese cambio y en el caso de que se efectúe se obliga a la demandada a devolver esa distribución a su estado anterior, es decir, que de la autorización no se puede sin más presumir su realización y menos cuando ni tan siquiera se ha practicado ninguna prueba que indiciariamente determine que se ejecutaron obras del algún tipo y menos que fueran consistentes en el derribo de tabiques y en la construcción de otro. Lo único que consta acreditado es que se instalaron determinados accesorios movibles y que se desinstalaron un inodoro y un bidet, para cuya recolocación admitió la demandada que no se le reintegrara la fianza prestada.

No existe constatación documental de cual fuera el estado en que se entregó la finca, extraño cuando se autorizan hipotéticos cambios de distribución lo que haría aconsejable describir el número de piezas existentes y su superficie al menos aproximada al inicio del arriendo para compararlas con las existentes en el momento del desalojo; no existe constatación testifical de la realización de obras que como la demolición de tabiques son audibles y hacen preciso el desescombro; no existe descripción alguna de esas supuestas modificaciones interiores en ninguna de las comunicaciones que la arrendadora dirige a la arrendataria, limitándose el documento nº 4 de la demanda folio 36 de los autos a hacer constar el representante de la arrendadora "su disconformidad por el estado que presenta la finca", que tanto puede entenderse referido a la existencia de agujeros, desinstalación de inodoro y bidet, suciedad, roces...etc como a cambio de distribución interior de las estancias siendo extraño que no mencione expresamente tal esencial modificación, y limitándose el documento obrante al folio 42 de los autos a afirmar in genere "la dimensión de dichas obras" sin ninguna precisión o mínima especificación sobre algo tan evidente como un cambio importante en la distribución; y esencialmente no existe documentación alguna acreditativa del alcance y contenido de las obras que la actora manifiesta que hubo de ejecutar para reintegrar esa distribución al afirmado estado anterior, limitándose el documento obrante al folio 142 de los autos, factura por la realización de esas obras y cuyo importe es el que en definitiva se reclama, a fijar como concepto "reforma de vivienda en c/ DIRECCION000 , NUM000 . Madrid" sin detalle descriptivo alguno, como tampoco figura en el obrante al folio 144 de los autos ni en ninguno otro.

En su consecuencia, si lo que viene a afirmarse como fundamento de la demanda y de la acción ejercitada es que la arrendataria procedió a efectuar obras que determinaron un cambio de distribución interior de la finca y que está obligada a restituir la misma a su estado previo al arriendo, no ha probado la actora como le impone en la artº. 217 LEC la existencia de modificación alguna en esa distribución ni menos la realización de obras posteriores para reintegrar esa distribución a la que se afirma como previamente existente que indiciariamente habrían acreditado esa modificación por la arrendataria, con lo que no probado ello, o aunque se considerara como dudoso no puede estimarse la demanda, ya que la duda ha de perjudicar a quien debió probar el hecho, en este caso, constitutivo y por ende a la actora.

Y por otro lado, incumbiendo a la demandada la acreditación de los hechos extintivos o impeditivos, es cierto que siendo ciertamente difícil la prueba de hechos negativos, en realidad es la única parte que ha acreditado testificalmente, aunque sea de una forma indiciaria dada la vinculación de las testigos con la empresa, que ninguna obra de modificación de tabiquería se realizó, y que las que se ejecutaron para el mero uso de acuerdo con la actividad de la entidad y que las testigos describieron están suficientemente cubiertas con el importe de la fianza que la demandante no ha reintegrado y a la que al demandada renunció extrajudicialmente, con lo que no cabe compensación alguna con otras sumas como las reclamadas y pretendidas en la demanda que, como se dijo, ha de desestimarse.

CUARTO.- Consecuencia lógica de lo anterior es que si nada adeuda la arrendataria porque no se ha probado la realización de obras afectantes a la distribución del inmueble que hayan de reintegrase conforme al clausulado contractual ni es debido lo reclamado en la demanda ni es debida la cifra que se fija en la sentencia recurrida y procediendo por ello la revocación de la misma y la íntegra desestimación de la demanda, no es estimable el recurso formulado por la demandante contra su estimación parcial, desestimación ínsita como se dijo en la estimación del formulado por la demandada.

Procede, pues, resolver conforme a lo expuesto con imposición a la demandante de las costas causadas en la primera instancia y las producidas en esta alzada por su recurso, sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas por el formulado por la demandada que se estima.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Rosso By Internationale S.A. representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Villa Molina y desestimando el formulado por Salero-Monis S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Caro Romero contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 71 de Madrid de fecha 13 de septiembre de 2011 en autos de juicio ordinario nº 1824/10 DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y en su consecuencia, desestimando la demanda en su día formulada, DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada Rosso By Internationale S.A. de los pedimentos en ella contenidos, con imposición a la actora Salero-Monis S.L. de las costas causadas en la primera instancia y las producidas en esta alzada por su recurso, sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas por el formulado por la demandada que se estima. Con devolución del depósito constituido por Rosso By Internationale S.A. y con pérdida del depósito constituido por Salero-Monis, S.L.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el artº. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el artº. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.