Sentencia CIVIL Nº 1585/2021, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 2, Rec 2944/2021 de 17 de Diciembre de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA. SECCIÓN SEGUNDA - UPAD

ZULUP - GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIKO BIGARREN ATALA

SAN MARTIN, 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

TEL.: 943-000712 Fax/ Faxa: 943-000701

Correo electrónico/ Helbide elektronikoa: audiencia.s2.gipuzkoa@justizia.eus / probauzitegia.2a.gipuzkoa@justizia.eus

NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-18/011492

NIG CGPJ / IZO BJKN :20069.42.1-2018/0011492

Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Prozedura arrunteko apelazio-errekurtsoa; 2000ko PZL 2944/2021 - Z

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián - UPAD Civil / Arlo Zibileko ZULUP - Donostiako Lehen Auzialdiko 7 zenbakiko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 875/2018 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: RIBERAS DEL URUMEA S.L.

Procurador/a/ Prokuradorea:GUADALUPE AMUNARRIZ AGUEDA

Abogado/a / Abokatua:

Recurrido/a / Errekurritua: Arsenio

Procurador/a / Prokuradorea: MARIA ARANZAZU URCHEGUI ASTIAZARAN

Abogado/a/ Abokatua:

S E N T E N C I A N.º 1585/2021

ILMOS./ILMAS. SRES./SRAS.

D./D.ª IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

D./D.ª FELIPE PEÑALBA OTADUY

D./D.ª BEATRIZ HILINGER CUELLAR

En Donostia / San Sebastián, a Diecisiete de diciembre de dos mil veintiuno

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa. Sección Segunda - UPAD, constituida por los/as Ilmos/Ilmas. Sres./Sras. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 875/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián - UPAD Civil, a instancia de la empresa RIBERAS DEL URUMEA S.L., apelante - demandante, representada por la procuradora D.ª GUADALUPE AMUNARRIZ AGUEDA y defendida por el letrado D. JULIAN DE CELIS ARRASTOA , contra D. Arsenio, apelado - demandado, representado por la procuradora D.ª MARIA ARANZAZU URCHEGUI ASTIAZARAN y defendido por el letrado D. JAVIER ARIAS HERRER ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11 de mayo de 2021 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relaciónan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-El 11 de mayo de 2.021 el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de San Sebastián dictó sentencia, que contiene el siguiente Fallo:

'DESESTIMARla demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Amunarriz Agueda en nombre y representación de RIBERAS DEL URUMEA, S.L., contra D. Arsenio y ABSOLVERLEde todas las peticiones que contra él se ejercitaban, con imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fue admitido, y, elevados los autos a esta Audiencia, se señaló día para Votación y Fallo el 13 de diciembre de 2021

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la ley.

CUARTO.-Ha sido Ponente en esta instancia la Ilmo. Sr. Magistrado D. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA.

Fundamentos

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.

(1)Demanda de procedimiento ordinario de desahucio de vivienda interpuesta por RIBERAS DEL URUMEA SL contra D. Arsenio postulando en el SUPLICO el dictado de una sentencia por la que '(....) se declara haber lugar al desahucio de don Arsenio de la vivienda sita en la AVENIDA000 NUM000 de San Sebastian, por expiracion de plazo ,y subsidiariamente ,declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento que tiene su origen en el suscrito por su padre Don Gustavo el día 1 de septiembre de 1960 por la causa 11 del artículo 114 en relación con el artículo 62.3º de la LAU de 1964 y ,en ambos casos, condene al demandado a estar y pasar por dichas declaraciones y a desalojar la vivienda y asímismo le condene al pago de las costas '.

Destacamos del escrito de demanda :

-RIBERAS DE URUMEA SL es propietaria en virtud de Escritura de Permuta suscrita el día 26 de diciembre de 2005 con el Instituto Nacional de Previsión(INP),número de protocolo 4.123.

-INP suscribió el día 1 de septiembre de 1962 con D. Gustavo,casado en ese momento con Dña. María Virtudes, un contrato de arrendamiento siendo su objeto la vivienda sita en la AVENIDA000 NUM000 de San Sebastian.

-D. Gustavo falleció el día 26 de Diciembre de 1977 subrogándose en la condición de inquilina su viuda Doña. María Virtudes hasta su fallecimiento el día 24 de febrero de 2006.El fallecimiento fue notificado por su hijo, D. Arsenio mediante carta de fecha 8 de marzo de 2006 en la que anunció su intención de subrogarse en el contrato de arrendamiento.

-RIBERAS DE URUMEA SL inició la extension de las facturas a nombre de D. Arsenio hasta el mes de Julio de 2018 tras la notificacion de RIBERAS DE URUMEA SL de dar por finalizado el arrendamiento el día 31 de julio de 2018.Se acompañó como documento número 3 el Acta de Notificacion y Requerimiento de 8 de Junio de 2018.Entiende RIBERAS DE URUMEA SL que teniendo en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento originario; la fecha del fallecimiento del inquilino originario ; la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994,1 de enero de 1995, y la fecha del fallecimiento de la inquilina subrogada, momento en el que D. Arsenio tenía más de 25 años el contrato se extinguió el 24 de febrero de 2008 de conformidad a la DT Segunda apartado B.4 de la LAU de 1994.Y que la nueva relación arrendaticia se inició el 24 de febreo de 2008 sin reflejo documental y mediante pago de rentas mensuales habiendo transcurrido en exceso los plazos que establecen para la prórroga del contrato de arrendamiento los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994 lo que tuvo lugar el 24 de febrero de 2016.RIBERAS DE URUMEA SL ha puesto fin al contrato el día 31 de julio de 2018 y le exige la entrega de las llaves.

-D. Arsenio se ha opuesto al requerimiento efectuado y ha venido ingresando cantidades en concepto de renta a partir del mes de agosto.

-D. Arsenio es hombre de negocios citando las actividades del mismo y hasta el año 1999 se subrayó su condición de vecino de Vic ( Barcelona -c/ DIRECCION000 ) y Presidente del Consejo de Administracion de la Mercantil ' Depuracion Biológica y Bacteriológica de Aguas residuales SL' y asímismo su nombramiento el día 30 de Noviembre de 2007 como Administrador Unico de Java Capital SL.

-D. Arsenio se opone al Proyecto de Rehabilitacion de Riberas de Urumea SL para las plantas NUM001 a NUM002 de la casa número NUM003 de la AVENIDA001, ello en su intento de conseguir una indemnización millonaria, lo que se acredita por sus actuaciones ante el Ayuntamiento de San Sebastian y por la interposición de un Interdicto de Obra Nueva tramitado en el Juzgado de primera Instancia número 8 de Donostia-San Sebastian con el número 54/2017 que finalizó mediante sentencia de 27 de septiembre de 2017 con estimación parcial de la demanda interdctal acordando la suspensión de la obra ,en exclusiva, de la planta en la que se ubica la vivienda arrendada por el Sr. Arsenio.

-D. Arsenio no obstante figurar como empadronado en San Sebastian nunca ha fijado su domicilio en esta ciudad sino en Zaragoza.D. Arsenio hace un uso ocasional de la vivienda en San Sebastian y del examen de los consumos de agua y electricidad que corren a cargo de Riberas de Urumea Sl se desprende que existen largos periodos de tiempo de más de seis meses en los que los consumos son mínimos.

-Se cuestiona la validez del contrato que consta bajo el nombre 'Anexo a contrato de arremdamiento 'de fecha 7 de Noviembre de 2013 que figura en la contestación al requerimiento notarial aprovechándose de la edad, cercana a los 80 años, y de la falta de conocimientos jurídicos del firmante D. Arturo .

-Se reporcha igualmente que para conseguir una posicion de inquilino con derecho a prórroga el Sr. Arsenio ' haciendo un análisis sesgado y llegando a una conslusion erronea ' del punto 2 del Acta del Consejo de Administracion de Riberas de Urumea SL celebrado el 13 de Diciembre .

-En relación a la base jurídica de la demanda se invocan :

a.-) Con carácter principal : la DT Segunda apartado B.5 Extincion y Subrogacion de la LAU de 1994 y los artículos 9 y ss de la LAU de 1994 y los articulos 1566 y 1581 del CC.

b.-) Con carácter subsidiario se invoca el artículo 114 causa 11 en relación con el artículo 62.3º de la LAU de 1964.

(2)En tiempo y legal forma la representacion proecsal de D. Arsenio ha contestado a la demanda. Por constituir un resumen fideligno del escrito de contestacion se transcribe el relato que en relación al mismo se presenta en el FJ SEGUNDO de la sentencia recurrida :

'(....)

El demandado se opone a la demanda presentada señalando que en su momento marzo de

2006 comunicó a la demandante el fallecimiento de su madre y su intención de subrogarse en el

contrato de arrendamiento. Se subrogó de manera vitalicia. Que el contrato no está extinguido.

Que en base al anexo a contrato de arrendamiento formalizado entre las partes el 7 de noviembre

de 2013 consta expresamente reconocida la condición del demandado como arrendatario en

virtud de contrato formalizado el 1 de septiembre de 1960. Se le ha reconocido una relación

contractual desde 1960. Que esta situación también ha sido reconocida en la Asamblea celebrada

el 13 de diciembre de 2016 donde se le reconoció expresamente la duración del contrato de

arrendamiento con carácter vitalicio a favor del demandado.

En cuanto a la acción subsidiaria de resolución por no vivir más de 6 meses en el cómputo del año manifiesta que es incierto. Que vive con carácter habitual y permanente en la vivienda arrendada.

Fundamenta su oposición en los artículos 56 y 57 LAU 1964, artículo 1281 y ss C.C'.

(3) Previos los trámites de rigor se ha dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Donostia-San Sebastian sentencia de 11 de mayo de 2021 cuyo FALLO fue el siguiente :

' DESESTIMARla demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra.

Amunarriz Agueda en nombre y representación de RIBERAS DEL URUMEA, S.L., contra D.

Arsenio y ABSOLVERLEde todas las peticiones que contra él

se ejercitaban, con imposición de costas a la parte demandante'.

(4)RIBERAS DEL URUMEA SL ha interpuesto recurso de apelacion contra la citada sentencia postulando en el SUPLICO el dictado de una resolucion ''(....) se declare haber lugar al desahucio de don Arsenio de la vivienda sita en la AVENIDA000 NUM000 de San Sebastian ,por expiracion de plazo , y subsidiariamente , declare haber lugar a la ersolucion del contrato de arrendamiento que tiene su origen en el suscrito por su padre Don Gustavo el día 1 de septiembre de 1960 por la causa 11 del artículo 114 en relación con el artículo 62.4º de la LAU de 1964 y ,en ambos casos, condene al demandado a estar y pasar por dichas declaraciones y a desalojar la vivienda y al pago de las costas de la primera instancia'.

En esencia se alegó en su recurso :

1º Infraccion por no aplicacion de la DT Segunda B.5 de la LAU de 1994; de los articulos 9 y 10 de la LAU y de los articulos 1566 y 1581 del CC.

D. Arsenio estando en vigor la LAU en el momento del fallecimiento de su madre no cumplía los requisitos exigidos por la DT Segunda B.5 para la subrogacion lo que implicó la extincion del contrato.

A pesar de la extinción del contrato D. Arsenio siguió abonando las rentas dándose una nueva situacion,la de un contrato de arrendamiento regulado por la LAU de 1994 habiendo transcurrido los plazos previstos en los articulos 9 y 10 de la LAU de 1994(5 y 3 años respectivamente) a partir del fallecimiento de su madre pero continuando la ocupacion de la vivienda en situación de tácita reconduccion del artículo 1566 del CC hasta la finalización del contrato prevista en el artículo 1581 del CC mediante intervención notarial.Tras el requerimiento notarial no hizo entrega de la posesion de la vivienda.

Se sostiene la extincion ' ex lege ' del contrato de arrendamiento suscrito por el padre del Sr. Arsenio con la inexistencia de efectos juridicos futuros.

2º Subsidiariamente se sostiene la aplicacion de la causa de resolucion prevista en el artículo 114.11 de la LAu de 1964 en relación con el artículo 62.3 del mismo texto legal.

Critica ,a la sentencia recurrida , por vulnerar al principio de disponibilidad y facilidad probatoria, cuendo aquélla sostiene que la carga de probar que no había uso de la vivienda durante más de seis meses al año incumbía a la arrendadora / propietaria y no al inquilino.

Entiende que la demandada tiene la obligacion de acreditar el cumplimiento de la obligación de dar a la vivienda un uso como domicilio habitual de manera continua desde el fallecimiento de su madre el 24 de febrero de 2006 hasta la fecha de la presentación de la demanda.

Paar justificar el no uso de la vivienda la parte apelante ha aportado prueba documental: la certificacion del Registro Mercantil por la que consta el nombramiento del Sr. Arsenio como Presidente del Consejo de Administracion de la Mercantil 'Depuracion Biológica y Bacteriológica de Aguas residuales SL' con domicilio en Vic segun la certificacion registral ( documento 13); la certificacion del Registro Mercantil de Bizkaia en la que figura su nombramiento el día 30 de Noviembre de 2007 como Administrador Unico de Java Capital SL( documento 14); relaciónes personales del Sr. Arsenio en Zaragoza apoyada por la elección de su Letrado tambien de Zaragoza; consumos de electricidad en los que hay varios meses sin consumo y otros con un consumo irrisorio ( documento 24); consumos de agua en los que hay varios meses sin consumo y otros con un consumo irrisorio( documento 25 ).

En relación con la prueba propuesta por el Sr. Arsenio,la del Sr. Indalecio,vendedor de periódicos , quien aseguró que el Sr. Arsenio compra el periódico en su local entre las 7.30 a 9 de la mañana no es creible remitiéndose a la falta de consumo de agua y luz y lo extraño que resulta que todos los días hayan coincidido D. Arsenio y el Sr. Indalecio incluso en las normales ausencias por vacaciones, motivos familiares y de salud.La aportación de citas para consultas médicas es muy espaciada en el tiempo y pocas para cada año a partir de 2012.

La representación procesal de D. Arsenio se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso interpuesto de conrario postulando el dictado de una sentencia desestimatoria con imposición de las costas de la alzada.

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación.

1ºInfraccion por no aplicacion de la DT Segunda B.5 de la LAU de 1994; de los articulos 9 y 10 de la LAU y de los articulos 1566 y 1581 del CC.

La cuestion en este punto es la siguiente :

Si D. Arsenio cumplía para lque operara su subrogación en la relación arendaticia con los requisitos establecidos en la DT Segunda B.5 de la LAU de 1994 tras el fallecimiento de la madre de aquél, Dña. María Virtudes, el día 24 de febrero de 2016, quien ,a su vez,ocupaba el inmueble por subrogación tras el fallecimiento del que fue su marido D. Gustavo el cual suscribió el arrendamiento original el día 1 de septiembre de 1950 con INE.

La Disposicion Transitoria Segunda 'CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985' B.5 de la LAU 29/1994 de 24 de Noviembre , de Arendamientos Urbanos dispone :

'(....)

B) Extinción y subrogación.

(....)

5.-. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los arts 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente Ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones'.

Artículo 9 ' Plazo minimo ' de la LAU de 1994 :

'1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. NT

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. NT

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.'

Artículo 10 'Prorroga del contrato ' de la LAU de 1994 :

'1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido'.

Son datos fácticos acreditados los siguientes :

-La relación arrendaticia original tuvo su origen en el contrato suscrito el 1 de septiembre de 1960 entre D. Gustavo,padre del demandado, y el Instituto Nacional de Empleo.

-D. Gustavo falleció el 26 de Diciembre de 1977.

-Su viuda y madre del demandado Dña. María Virtudes quien se había subrogado en la condición de inquilina tras la muerte de su marido falleció el día 24 de febrero de 2006.

-El demandado D. Arsenio , hijo de Dña. María Virtudes, comunicó mediante carta de 8 de Marzo de 2006 su intención de subrogarse en el contrato de arrendamiento no contestando RIBERAS DEL URUMEA SL y procediendo tras la notificación a girar facturas derivadas del arrendamiento a normbre de D. Arsenio.

La tesis de RIBERAS DEL URUMEA SL es la siguiente :

La relación arrendaticia finalizó con el fallecimiento de la Sra. Arsenio el 24 de febrrero de 2006 .A partir de ese momento se inició una nueva relación arrendaticia con D. Arsenio sometida a la nueva LAU de 1994 y, en consecuencia, a la duracion máxima prevista de 8 años en los artículos 9 y 10.Tras el transcurso del plazo máximo de 8 años desde la fecha del fallecimiento de Dña. María Virtudes la relación arrendaticia se sometió a la tácita reconducion prevista en el artículo 1566 del CC que finalizó con el Acta de Notificacion y Requerimiento Notarial de 8 de Junio de 2018 en cuyo epígrafe ' Manifiesta ' a partado IVse comunica a D. Arsenio el fin del contrato con efectos a 31 de julio de 2018.

Con este esquema la conclusion del Tribunal es la siguiente :

Nos encontramos ante una relación arrendaticia convenida al amparo de la LAU de 1964 , vigente a la entrada en vigor de la LAU de 1994 y concertada con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

La DT SEGUNDA b) apartado 5, antes transcrita , se refiere a las relaciónes arrendaticias que a la entrada en vigor de la LAU ( 1-1-1995) hubieran experimentado ya anteriormente una primera subrogación , bien ' inter vivos ' bien ' mortis causa' y determina quienes gozan del derecho a beneficarse de una segunda subrogacion .

Se ha producido una primera subrogacion mortis causa , antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, al amparo del artículo 58 de la LAU de 1964 a favor del cónyuge del inquilino original.

A su vez el cónyuge beneficiado por la primera subrogación ha fallecido.

Por lo que entraría en juego la prevision contenida en el penúltimo párrafo de la DT SEGUNDA B) 5):Transcribimos en su integridad el apartado 5):

'(....)

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones'.

Lo que significa que la situación del hijo del cónyuge sobrogado mortis causa que tenido que estar viviendo con el subrogado durantes los dos años anteriores a su fallecimiento puede ser la siguiente :

-Estar afectado por una minusvalía del 65% en cuyo caso el contrato el arrendamiento se extinguiría a la muerte del mismo. Situacion que no es la del Sr. Arsenio.

-En el momento del fallecimiento del conyuge subrogado el hijo tiene 23 años en cuyo caso el arrendamiento dura hasta que alcance la edad de 25 años.Es obvio que tampoco esta situación es aplicable al caso del Sr. Arsenio.

-En el momento del fallecimiento el hijo es mayor de 25 años en cuyo caso el contrato se extinguiría a los dos años del fallecimiento del arrendatario subrogado.Tampoco es el caso del Sr. Arsenio.

-Igualmente no está acreditado que D. Arsenio hubiera estado conviviendo con su madre Dña. María Virtudes,en durante los dos años anteriores al fallecimiento de ésta última .

-Asímismo y de conformidad al punto 8 apartado B) de la DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA para los hijos mayores de 65 años y la subrogacion se produzca dentro de los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la LAU (1-1-1995) el contrato se prolonga hasta el fallecimiento del hijo que se hubiera aprovechado de la subrogación. Situacion que no concurre en el caso del Sr. Arsenio quien a fecha del fallecimiento de su madre no había cumplido los 65 años de edad.

Conclusion :

No cabe la subrogacion arrendaticia de D. Arsenio tras el fallecimiento de su madre la Sra. María Virtudes sometiéndose desde tal fecha la relación arrendaticia a la disciplina de la LAU de 1994 y, en concreto, en relación a la duración del contrato de los artículos 9 y 10 que preve un tiempo máximo de 8 años a contar desde febrero de 2008 habiendose mantenido en la posición de inquilinato vía reconduccion tácita del artículo 1566 del CC hasta el día 31 de Julio de 2018 como resulta del acta de notificacion y requerimiento notarial de 8 de Junio de 2018.

Por todo ello el derecho del Sr. Arsenio a permanecer como inquilino se ha extinguido por expiración de plazo.

La representacion procesal del Sr. Arsenio ha alegado como motivo de oposición a la aplicación de la previsión de la DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA b) 5 de la LAU de 1994 lo recogido en la Escritura de Permuta entre Tesoreria General de la Seguridad Social y RIBERAS DE URUMEA SL otorgada en Madrid el día 27 de Diciembre de 2005 .

En concreto el apartado 'Arrendamientos ' en el que se lee lo siguiente :

' (.....)

Los locales o viviendas pertenecientes al inmueble descrito anteriormente se encuentran libres de arrendatarios, inquilinos ,precaristas y ocupantes ,a excepción del piso cuarto izquierda de la AVENIDA000 , nº NUM000 y los pisos NUM001 y NUM004 de la AVENIDA000 , nº NUM005, que se encuentran alquilados, con carácter vitalicio '.

La parte recurida entiende que la condición de arendamiento vitalicio es aplicable al Sr. Arsenio motivo por el que la acción de arrendaticia por expiración de plazo no podría tener éxito.

Igualmente invoca el denominado 'Anexo a contrato de arrendamiento ' firmado en san Sebastian el día 7 de Noviembre de 2013 entre RIBERAS DEL URUMEA SL y D. Arsenio en el cual en el apartado ANTECDENTES 1 se indica : 'Don Arsenio esa arrendatario del piso sito en San Sebastian , AVENIDA000 nº NUM000 , en virtud de contrato de arrendamiento formalizado con fecha uno de septiembre de 1960(...)'.

Con el texto entrecomillado precedente el recurrido considera que en el documento se le reconoce en el año 2013 su condicion de arrendatario derivado del contrato de 1 de septiembre de 1960.

La argumentación precedente no puede ser acogida.

La expresion 'carácter vitalicio ' contenida en la Escritura de Permuta ha de proyectarse solo en cuanto al carácter vitalicio del inquilinato de la Sra. María Virtudes , madre del D. Arsenio, quien en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública fecha en la que disfrutaba de tal condición tras subrogarse en la posición de arrandataria tras el fallecimiento de su esposo D. Arsenio y seguía siendo arrendataria a la fecha del otorgamiento de la escritura Pública de Permuta situación de arrendataria que era de continuar hasta la fecha de su fallecimiento producido el día 24 de febrero de 2006.Esta es la interpretación que ha de darse a la expresion ' carácter vitalicio ' contenida en la Escritura de Permuta teniendo en cuenta las previsiones del texto legal (LAU 1994) vigente a la fecha del otorgamiento de la Escritura Pública. En consecuencia la condición de arrendamiento vitalicio no puede proyectarse más alla del inquilinato de la Sra. Arsenio y ello porque de ser así se contravenía de forma clara la nueva LAU ,vigente desde hacía años, en concreto desde el 1-1-1995.

No resulta comprensible que un documento- la Escritura Pública de Permuta - complejo en cuanto a su extension y contenido en el que sin duda habrán trabajado los equipos juridicos de ambas partes, que ha sido autorizado por Notario y otorgado por dos Entidades la TGSS y la Mercantil RIBERAS DEL URUMEA SL pueda contener una vulneración de tal calibre de la Ley aplicable en ese momento como la pretendida por la representacion procesal del Sr. Arsenio.

La vulneracion vendría referida tanto respecto del texto de su DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA B) 5, antes transcrito, como respecto del propio Preámbulo de la LAU, apartado 6 , en el que se recoge como uno de los principios inspiradores de la nueva ley la temporalidad de la relación arrendaticia poniendo coto al instituto de la prorroga legal de la antigua LAU de 1964 (articulo 57) y estableciendo la limitación temporal en cuanto a las subrogaciones mortis causa.

Así se lee en el citado apartado 6 del Preámbulo :

'6.(....)Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la Ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación «inter vivos», excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación «mortis causa» que el Texto Refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la Ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

(...)'.

Por lo que el contenido del 'Anexo a contrato de Arrendamiento ' o que el Sr. Arsenio no haya manifestado su voluntad de renunciar al arrendamiento o el interdicto de obra nueva sustanciado ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Donostia-San Sebastian a instancia de D. Arsenio son datos que resultan irrelevantes para el éxito de la acción ante el claro contenido de la LAU de 1994 y de su Preambulo.

Estimado el motivo de resolución contractual sobre la base de la DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA B) 5 de la LAU de 1994 no procede,por superfluo,entrar a examinar el segundo motivo de resolucion ex artículo 114.11 de la LAU de 1964.

Por ello procede el acogimiento del recurso de apelacion interpuesto.

TERCERO.-

Vista la estimacion del recurso de apelacion no procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas generadas en la alzada ( artículo 398.2 de la LEC).

Estimada la demanda procede la imposición a la parte demandada de las costas generadas en la instancia ( artículo 394.1 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de apelacion interpuesto por RIBERAS DEL USUMEA SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Donostia-San Sebastian de fecha 11 de mayo de 2021 y, en consecuencia , revocamos la resolucion recurrida en el sentido siguiente :

1ºEstimar la demanda interpuesta por RIBERAS DEL URUMEA SL declarando haber lugar al desahucio de don Arsenio de la vivienda sita en Donostia-San Sebastian AVENIDA001 número NUM000 por expiración del plazo.

2ºEn consecuencia condenar a D. Arsenio a estar y pasar por esta declaración y al desalojo de la vivienda dejándola libre, vacua y a disposición de la propiedad bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento en caso contrario.

No procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas generadas en la alzada.

Estimada la demanda procede la imposición a la parte demandada de las costas generadas en la instancia

Devuélvase a RIBERAS DEL URUMEA S.L. el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

Frente a la presente resolución se podrá interponer en el plazo de VEINTE DÍASante esta Sala recurso de casación en los supuestos previstos en el art. 477 LEC y recurso extraordinario por infracción procesal fundado en los motivos previstos en el art. 469 LEC, pudiendo presentarse únicamente este último recurso sin formular recurso de casación frente a las resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1º y 2º del art. 477.2 LEC

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 1858/0000/12/2944-21. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada solo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que el mismo contuviera y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

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PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos./Ilmas. Sres./Sras. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./Ilma. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.