Sentencia Civil Nº 159/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 2/2016 de 21 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3de A CORUÑASENTENCIA: 00159/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

A CORUÑA

S E N T E N C I A

Número 00159/2016

Presidenta:

Ilma. Sra. doña María Josefa Ruiz Tovar

Magistrados:

Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena

Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García

______________________________________________

En A Coruña, a veintidós de abril de dos mil dieciséis.

Visto el presente recurso de apelacióntramitado bajo el número 2-2016, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 31 de julio de 2015 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña , en los autos de procedimiento ordinarioque se tramitaron ante dicho Juzgado bajo el número 941-2014, siendo parte:

Como apelante, la demandada DOÑA María Virtudes , mayor de edad, vecina de A Coruña, con domicilio en la CALLE001 , NUM006 - NUM007 NUM008 , provista del documento nacional de identidad número NUM009 , representada por el procurador don José Amenedo Martínez, bajo la dirección del abogado don Francisco-Javier Aguado Ozores.

Como apelada, la demandante 'INMOBILIARIA MASAR, S.L.', con domicilio social en A Coruña, Plaza de Pontevedra, 14 y 15, portal 2, 1º C, con número de identificación fiscal B-15 243 959, representada por el procurador don Alejandro Reyes Paz, y dirigida por el abogado don Antonio-Francisco Sanz Fernández.

Versa la apelación sobre denegación de prórroga de contrato arrendaticio urbano de vivienda por tener la arrendataria otra vivienda a su disposición.

Antecedentes

PRIMERO.- Sentencia de primera instancia .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 31 de julio de 2015, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Alejandro Reyes Paz en nombre y representación de INMOBILIARIA MASAR S.L. defendida por Antonio San Fernández contra María Virtudes representada por el Procurador Sr. Tovar de Castro y defendida por el Ldo. Fco. Javier Aguado Ozores debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1943, que tiene por objeto el piso NUM010 NUM008 . del n° NUM011 de la Av/ DIRECCION001 , condenando a la demandada a dejar el piso libre, vacuo y expedito a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, en el caso de que así no lo hiciere.

Costas a la demandada.

Contra la presente sentencia, cabe interponer recurso de apelación, por medio de escrito dirigido a este Juzgado, en el plazo de veinte días desde el siguiente a su notificación, la admisión a trámite del recurso quedará supeditada, al interponer el mismo, a la acreditación de la presentación de depósito por el/la recurrente, en la C.d.C. de este Juzgado del importe de 50 €.

Háganse las anotaciones correspondientes en el libro de asuntos y llévese la presente al Libro Legajo de Sentencias y Autos de este Juzgado y testimonio de la misma a los autos principales.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo».

SEGUNDO.- Recurso de apelación .- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por doña María Virtudes , dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por 'Inmobiliaria Masar, S.L.' escrito de oposición al recurso.

Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 14 de diciembre de 2015, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Admisión del recurso .- Se recibieron en esta Audiencia Provincial las actuaciones remitidas por el Juzgado el 15 de diciembre de 2015, siendo turnadas a esta Sección el 7 de enero de 2016, registrándose con el número 2-2016. Por el Letrado de la Administración de Justicia se dictó el 28 de enero de 2016 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.

CUARTO.- Personamientos .- Se personó ante esta Audiencia Provincial el procurador don José Amenedo Martínez en nombre y representación de doña María Virtudes , en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como el procurador don Alejandro Reyes Paz, en nombre y representación de 'Inmobiliaria Masar, S.L.', en calidad de apelado. Se dictó providencia mandando quedar el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese.

QUINTO.- Señalamiento .- Por providencia de 23 de febrero de 2016 se señaló para votación y fallo el pasado día 19 de abril de 2016, en que tuvo lugar.

SEXTO.- Ponencia .- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-Fundamentación de la sentencia apelada.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1º.-El 1 de febrero de 1943 el Sr. Ángel arrendó a don Florentino la vivienda sita en el piso NUM010 NUM008 de la casa número NUM011 de la DIRECCION001 de esta ciudad.

Don Florentino falleció el 29 de julio de 1960, subrogándose en el inquilinato su viuda doña Carina , según comunicación realizada el 1 de septiembre de 1960, aceptada por la Sra. Aurora .

2º.-El 24 de septiembre de 2001 doña Carina puso en conocimiento del Ayuntamiento las graves filtraciones de agua que se producían en su vivienda como consecuencia del mal estado de la cubierta, que llegaban a la vivienda con caída del cielo raso. El Ayuntamiento, verificada la existencia de importantes filtraciones y afectación de la vivienda, requirió reiteradamente a la propiedad para que procediese a realizar las reparaciones necesarias. Se volvieron a repetir las denuncias y las visitas en el año 2002, advirtiendo los técnicos municipales de los riesgos de desprendimientos del techo y aconsejando no permanecer en algunas dependencias. Pese a los nuevos requerimientos municipales a la propiedad para que reparase el inmueble, no fueron atendidos.

3º.-El 13 de junio de 2003 'Inmobiliaria Masar, S.L.' compró el edificio a los hermanos Ángel el edificio número NUM011 de la DIRECCION001 .

4º.-El 4 de marzo de 2004 la arrendataria doña Carina y su hija doña Irene Adela compraron una vivienda en la CALLE001 de esta ciudad, en la proporción del 65% aquélla y el 35% restante ésta.

5º.-El 14 de mayo de 2004 doña Carina dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra 'Inmobiliaria Masar, S.L.', exponiendo las reclamaciones efectuadas a la propiedad para que reparase la cubierta del edificio, las quejas formuladas ante el Ayuntamiento y que no habían sido atendidas, y que dado el deterioro de la cubierta del inmueble tenía constantes humedades, goteras y filtraciones de agua, estando rota la claraboya de la escalera, filtrándose agua por la lámpara del salón, y solicitando que se condenase a la demandada a realizar las reparaciones necesarias.

Esta demanda fue turnada al Juzgado de Primera Instancia número 4 de esta ciudad, que la tramitó bajo el número 1168-2004, y finalizó por auto de 26 de abril de 2005 aprobando la transacción alcanzada por las partes, comprometiéndose la promotora demandada a iniciar de forma inmediata la realización de obras de reparación, indicando que algunas ya se habían acometido. Las reparaciones no se llevaron a cabo. Se instó la ejecución, y posteriormente se aportaron actas notariales en las que consta que en diciembre de 2005 y febrero de 2006 seguían produciéndose importantísimas filtraciones de agua que impedían utilizar la vivienda.

6º.-En diciembre de 2004, y dado el estado de inhabitabilidad de la vivienda, doña Carina y su familia se mudaron al piso de la CALLE001 .

7º.-El 12 de julio de 2005 doña Carina observó que la vivienda de la DIRECCION001 carecía de suministro de agua potable. Atendiendo a su reclamación, se personó en el inmueble personal de la Empresa Municipal de Aguas de La Coruña, S.A., comprobando que la tubería general del inmueble estaba cortada y taponada a la altura de la segunda planta, razón por la que no llegaba el agua a las zonas superiores. Pese a las actuaciones del abogado de doña Carina ante 'Inmobiliaria Masar, S.L.', no consiguió solventar la situación.

El 11 de octubre de 2005 doña Carina presentó querella contra Vicente , como administrador único de 'Inmobiliaria Masar, S.L.', por un delito de coacciones, al haber mandado cortar y taponar la tubería, privándole del uso de agua potable, con la finalidad de que abandonase la vivienda, dando lugar a las diligencias previas 3094-2005 del Juzgado de Instrucción número 3 de esta ciudad. Ulteriormente se remitieron al Juzgado de lo Penal número 3, juicio oral 138-2011.

El 19 de marzo de 2014 se dictó sentencia por el Juzgado de lo Penal condenando al Sr. Vicente y su hijo como autores de un delito de coacciones al mandar cortar la tubería con el fin de que doña Carina desalojase la vivienda. Esta sentencia se haya recurrida en apelación.

8º.-El 5 de mayo de 2014 falleció doña Carina . El 1 de junio de 2014 doña María Virtudes , hija de don Florentino y doña Carina , comunicó a 'Inmobiliaria Masar, S.L.' el fallecimiento de su madre y su pretensión de subrogarse en el arrendamiento.

9º.-El 31 de octubre de 2014 'Inmobiliaria Masar, S.L.' dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra doña María Virtudes , en solicitud de resolución del contrato arrendaticio urbano de vivienda por denegación de prórroga, exponiendo que cuando ésta les comunicó su pretensión de subrogación arrendaticia y les facilitó copia del testamento de su difunta madre, pudieron comprobar que figuraba como domicilio de la fallecida una vivienda en la CALLE001 , y que cedía a su hija doña Irene Adela toda cuanta participación correspondiese a la testadora en esa vivienda, comprobando en el Registro de la Propiedad que era copropietaria de la vivienda. Por lo que invocando la causa 5ª del artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, solicitaba que se dictase sentencia declarando la resolución contractual.

10º.-La demandada se opuso a la demanda por cuanto la actuación de los primitivos propietarios, y posteriormente de 'Inmobiliaria Masar, S.L.', había sido de 'acoso inmobiliario' a fin de que desalojase la vivienda, no realizando las reparaciones necesarios, convirtiéndola en inhabitable, cortando el suministro de agua, y manteniendo el edificio en un estado de total abandono. La razón de tener que comprar otra vivienda fue poder irse a vivir a la misma, ante el estado de la que tenía arrendada. Invocando el abuso de derecho terminaba suplicando la desestimación de la demanda.

11º.-Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que tras afirmar que «cualesquiera que fueran las razones, lo cierto y reconocido es que la Sra. Carina y desde 2004 es copropietaria mayoritaria del piso de CALLE001 , lo tiene a su disposición y lo habita...», vivienda que se aviene mejor a las necesidades de una persona de 86 años, no siendo cierto que se hubiese trasladado a Oleiros, por lo que «sea cual fuere la conducta del actora» que fue juzgada y sancionada, procede denegar la prórroga. Estimando íntegramente la demanda, con imposición de costas a la demandada. Pronunciamientos frente a los que ésta se alza.

TERCERO.-El abuso de derecho.- Invocando el artículo 7.1 del Código Civil , así como el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , y 1258 del Código Civil , así como otros preceptos relativos a las obligaciones del arrendador de realizar las reparaciones necesarias en el objeto arrendado, lo que se viene a plantear por la recurrente es que, ante la actuación de la demandante 'Inmobiliaria Masar, S.L.', que califica de acoso inmobiliario, que desarrolla en tres fases, doña Flora se vio obligada a buscar otra vivienda, teniendo que abandonar la arrendada pese a que solo tenía como ingresos una pensión no contributiva, por lo que no puede ahora interpretarse esa búsqueda de otra vivienda como una causa para justificar la denegación de prórroga.

El motivo debe ser estimado.

1º.-El artículo 7 del Código Civil , tras establecer, en su apartado 1, que«los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe», dispone, en su apartado 2, que«la Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso». El abuso del derecho es un límite intrínseco del derecho subjetivo, que tuvo una creación doctrinal, fue recogido por la jurisprudencia en la sentencia de 14 de febrero de 1944 (RJ Aranzadi 293), y proclamado por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 ( «El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta Leyse acomodará a las reglas de la buena fe.- Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyan medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley»), posteriormente llevado al Código Civil en su redacción del título preliminar por Decreto de 31 de mayo de 1974, y ulteriormente recogido en el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial («Los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal»).

A la hora de aplicarse la posible existencia de un abuso de derecho, la doctrina jurisprudencial [ Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 (Roj: STS 4408/2012, recurso 1538/2009 ), 9 de enero de 2012 (Roj: STS 236/2012, recurso 887/2009 ), 12 de diciembre de 2011 (Roj: STS 8682/2011, recurso 1827/2008 ), 17 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8162/2011, recurso 2152/2008 ), 27 de junio de 2011 (Roj: STS 5081/2011, recurso 166/2008 ), 7 de junio de 2011 (Roj: STS 4282/2011, recurso 1591/2007 ), 15 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6592/2010, recurso 1956/2006 ), 10 de noviembre de 2010 (Roj: STS 5783/2010, recurso 373/2007 ), 4 de junio de 2009 (RJ Aranzadi 4747 ), 19 de diciembre de 2008 ( RJ Aranzadi 159 de 2009 ), 24 de julio de 2008 (RJ Aranzadi 4625 ), 20 de junio de 2008 (RJ Aranzadi 4263 ), 14 de diciembre de 2007 (RJ Aranzadi 8930 ), 21 de septiembre de 2007 (RJ Aranzadi 5079 ), 24 de mayo de 2007 (RJ Aranzadi 3438 ), 2 de noviembre de 2006 (RJ Aranzadi 8264 ), 8 de mayo de 2006 ( Ar, 2342), 25 de enero de 2006 (RJ Aranzadi 612 ), 18 de mayo de 2005 (RJ Aranzadi 4238 ), 28 de enero de 2005 (RJ Aranzadi 1829 ), 14 de octubre de 2004 (RJ Aranzadi 6569 ), 14 de mayo de 2002 (RJ Aranzadi 4441 ), 30 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 5286 ), 15 de marzo de 1996 (RJ Aranzadi 2367 ), 5 de marzo de 1996 (RJ Aranzadi 1.997 ), 12 de noviembre de 1988 (RJ Aranzadi 8441 ), 10 de febrero de 1988 (RJ Aranzadi 613 ), y 22 de abril de 1983 (RJ Aranzadi 2120), entre otras muchas] viene estableciendo que debe tenerse en consideración que se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, por lo que se exige:

(a)Para apreciar su concurrencia es preciso que concurran los requisitos subjetivo, objetivo y circunstancial que señala la norma comentada:

(i)El uso de un derecho objetivo y externamente legal.

(ii)El daño a un interés no protegido por una prerrogativa jurídica específica.

(iii)La inmoralidad o antisocialidad del daño, manifestado de forma subjetiva (intención de perjudicar, cuando el derecho se actúa con la intención de perjudicar o, sencillamente, sin un fin serio o legítimo) o de forma objetiva (anormalidad del ejercicio del derecho, cuando el daño proviene de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho, ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo). Pero sin olvidar que quien usa de su derecho, defendiendo legítimos intereses, aunque perjudique los de otro, en modo alguno incurre en abuso de derecho:«qui iure suo utitur neminem laedit», recogido en el Derecho Romano (Leyes 55 y 155, párrafo 1.º, del Título XVII, Libro L, del Digesto) y por las Partidas (regla 14, Título XXXIV, Partida VII). No abusa del derecho quien ejerce el que le corresponde y lo hace con ánimo de beneficio propio y no simplemente para perjudicar al contrario.

(b)La esencia del concepto es el sobrepasar manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, que es lo mismo que extralimitación.

(c)Es una institución que debe aplicarse restrictivamente, que no puede invocarse en favor de quien es responsable de una acción antijurídica. Es un remedio extraordinario, próximo a la equidad.

(d)No es simplemente un concepto abstracto, sino que requiere unos presupuestos fácticos que deben ser acreditados. Es precisa la prueba de unos hechos que proclamen la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma. Que el derecho se ejercita con intención bien definida de causar daño a otro, o utilizándolo de modo anormal, o de forma contraria a la armónica convivencia social, y al fin perseguido por la norma. Su apreciación exige, pues, que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) que caracterizan su existencia, que viene determinada por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima en el ejercicio del derecho, y por la objetiva de exceso en su ejercicio.

(e)En muchas ocasiones será difícil deslindar esta figura del fraude de ley ( artículo 6.4 del Código Civil ); pues si bien doctrinalmente y desde el punto de vista de la teoría general del«ius civile»son instituciones distintas, en la práctica no siempre resulta clara su exacta separación, dado que ambas tienen una idéntica finalidad: Impedir que los textos de la Ley, estimados literalmente, puedan servir para amparar actos o situaciones contrarias a la realización de la Justicia [ Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2005(RJ Aranzadi 1829 ), 2 de mayo de 1984 (RJ Aranzadi 2392 ), 12 mayo 1972 (RJ Aranzadi 2307 ) y 5 enero 1977 (RJ Aranzadi 6)].

(f)La consecuencia de su apreciación es que judicialmente se desprotege a quién ejercita un derecho abusivamente, lo que supone falta de acción o nacimiento de una excepción para repelerlo.

La doctrina del abuso de Derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho; exigiendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

2º.-La acción ejercitada tiene a la resolución contractual por denegación del derecho a la prórroga arrendaticia porque doña Carina tenía otra vivienda apta para satisfacer sus necesidades. El artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 establece que«El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local, de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:... 11ª) Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62». En este caso se aduce como causa de resolución, por denegación de la prórroga forzosa, la 5º del citado artículo 62. Dicho precepto dispone que«No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:... 5º) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada». Normativa aplicable en virtud de lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

El inquilino no puede invocar el privilegio de imponer al arrendador la prórroga forzosa del contrato locativo, a la que tiene derecho en virtud de lo establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, cuando tenga a su disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, otra vivienda intercambiable por sus características con la que disfruta en arrendamiento; es decir: apta para cubrir las mismas necesidades que satisface el piso arrendado y en los mismo términos, porque de lo contrario no tendría sentido la existencia de la analogía en dichas características [Ts. 27 de marzo de 1965 (RJ Aranzadi 1482)].

Para que prospere la solicitud de esta causa de resolución contractual por denegación de la prórroga se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

(a)Que el objeto del arriendo sea una vivienda, pues no es causa de denegación de la prórroga de contratos de arrendamiento de local de negocio.

(b)Que el inquilino tenga otra vivienda en virtud de un derecho real de goce o disfrute, lo que en principio excluiría los derechos personales; si bien en este supuesto podría aplicarse la causa cuarta del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; y sin perjuicio de que en algún caso se haya estimado la procedencia de aplicar la comentada.

(c)Que la vivienda esté desocupada, es decir, que no sea utilizada por nadie, pero sin incluir ficticias ocupaciones. Sobre este particular, debe advertirse que el tener la vivienda para ser utilizada por un familiar no implica la no aplicación de esta causa de resolución, pues habiéndose tenido una vivienda desocupada, la causa de resolución como puramente objetiva prosperaría, pues habría nacido el hecho material que obliga al inquilino a mudarse a la misma.

(d)Que la vivienda la tenga a su libre disposición, es decir, que pueda ocuparla en un plazo más o menos breve, sin oposición razonable.

(e)Que sea apta para satisfacer sus necesidades, lo que comprende:

1)Tanto las necesidades estructurales, es decir, que sea plenamente habitable por tener los servicios propios de una vivienda (acceso al suministro de agua, energía eléctrica, no necesidad de hacer obras significativas, etc.).

2)Como familiares, o sea, que cuente con aquellas dependencias mínimas que necesite para desarrollar su actividad familiar. Sin olvidar que el demandado puede acreditar la necesidad de ocupar las dos viviendas por razón del número de miembros de la unidad familiar; carga probatoria que corresponde al inquilino.

(f)Que sea de características análogas. Analogía no es igual a identidad, ya que si así fuere, sobraría la mención de apta para sus necesidades. Obsérvese que esta causa, a diferencia de la cuarta, no exige que ambas viviendas radiquen en la misma población; pero sí matiza que ha de ser análoga y apta para sus necesidades. La analogía es una relación de semejanza entre dos cosas distintas, que no se refiere a semejanzas arquitectónicas, sino a una situación de paridad entre las viviendas que se comparan, sin que se precise una identidad física, sino que deberá procederse con flexibilidad ponderando los datos de uno y otro inmueble. Por ello en cada caso y con criterio flexible, deben apreciarse las características de ambos inmuebles, comparando: situación, extensión, condiciones, servicios, conservación, ubicación, etcétera; evitando en todo caso situaciones abusivas del inquilino. La analogía de características o la suficiencia o insuficiencia, son apreciaciones fácticas, de contornos imprecisos, que deberán graduarse cuantitativa y cualitativamente en cada caso, teniendo en consideración parámetros tales como número de personas que la ocupen, zona donde está ubicada, destinos secundarios, calidad o confortabilidad de la vivienda, etcétera.

(g)Que la demanda se formule en el plazo de seis meses. Es decir, que bien a la presentación a la demanda, bien en cualquier momento durante los seis meses inmediatamente anteriores, el inquilino haya tenido la vivienda a su disposición en las condiciones mencionadas, por lo que emplea la mención'durante'y'hubiese tenido'. Bastando cualquier lapso temporal, pues aunque se hubiese cedido inmediatamente la vivienda, el día de la cesión habría dispuesto de varias [Ts. 10 de enero de 1963 (RJ Aranzadi 317), 8 de octubre de 1965 (RJ Aranzadi 4574) y 21 de marzo de 1975 (RJ Aranzadi 1329)].

3º.-Aparentemente debería prosperar la acción ejercitada, tal y como estima la sentencia apelada, por cuanto ni es objeto de cuestión que doña Carina tuvo a su disposición, dentro de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda, un derecho real de uso (en este caso copropiedad) sobre una vivienda apta para satisfacer sus necesidades habitacionales (la vino utilizando desde finales del año 2004). Pero en lo que no puede coincidirse es en que «cualesquiera que fueran las razones» para esa marcha, y «sea cual fuere la conducta del actora», la demanda debe prosperar. Sí es esencial analizar la conducta de 'Inmobiliaria Masar, S.L.', y cuál fue la razón de la marcha de doña Carina a otro domicilio. No resulta indiferente.

La prueba practicada pone de manifiesto que la parten arrendadora incurrió en una manifiesta dejación de sus obligaciones, no reparando la cubierta del edificio, permitiendo que entrase agua de forma abundante, hasta hacer inhabitable la vivienda arrendada a doña Carina . Actuación en la que persistió posteriormente 'Inmobiliaria Masar, S.L.', ya dentro de un plan deliberado de arruinar el inmueble y expulsar a la arrendataria, no dudando en alcanzar acuerdos transaccionales para posteriormente incumplirlos; y que culminó cortando el suministro de agua potable para impedir la utilización de la vivienda.

Concurren así los elementos del abuso de derecho. No pudiendo compartirse que sean indiferentes las razones por las que doña Carina tuvo que abandonar la vivienda, o que sea irrelevante la conducta hostil desplegada por la promotora demandante. Ha desarrollado una actuación tendente a privar a doña Carina de un uso normalizado de la vivienda arrendada, no dudando en acudir a la vía coactiva, y ahora pretende amparar la resolución del contrato precisamente en que la inquilina tuvo que buscar otra vivienda para cubrir sus necesidades habitacionales. Fundamenta la resolución en una situación que provocó la propia arrendadora. Por lo que amparándose en un precepto legal que tiene otra finalidad, pretende una resolución que repugna el sentir social. Todo ello al margen de no resultar creíble que, durante más de diez años desde que se cortó el suministro de agua, los administradores de 'Inmobiliaria Masar, S.L.' no sepan a ciencia cierta que en el edificio no vivía nadie, máxime su estado de abandono.

Acceder a la resolución supone que 'Inmobiliaria Masar, S.L.' se beneficiaría del resultado de su conducta ilícita tanto desde el punto de vista civil (negativa a realizar las reparaciones, máxime cuando transigió judicialmente), como penalmente (cortar el suministro de agua potable). Es decir, pese a las resoluciones judiciales que ampararían a la arrendataria, a la postre ésta conseguiría un pírrico resultado, pues aquélla observaría que fruto de su actuar ilegal es que consigue resolver el contrato, y precisamente por una causa que ella misma provoca: porque la arrendataria se tuvo que marchar.

Se sanciona a la arrendataria por un claro y evidente fracaso del sistema judicial español. Impetra el auxilio judicial en vía civil, y no consigue que se ejecute el auto de transacción que puso término al pleito. Posteriormente solicita el amparo en vía penal, y al cabo de 9 años consigue una sentencia que la deja realmente desamparada; y durante la instrucción no se protegió a la víctima ordenando la reposición del suministro de agua, ni la realización de las obras. Y por último se resuelve el contrato porque se buscó otra vivienda ante la imposibilidad de continuar en la arrendada. Se está premiando a quien no respetó sus obligaciones contractuales, ni acató sus compromisos transaccionales, a quien finalmente impone la vía de hecho mediante actos claramente tendentes a coaccionar a la arrendataria mediante el corte del suministro de agua.

Por lo que el recurso debe ser estimado, revocando la sentencia apelada y desestimando la demanda formulada.

CUARTO.-Costas.- La desestimación de la demanda conlleva la preceptiva imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandante ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Al prosperar el recurso no procede imponer las costas devengadas en la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

QUINTO.-Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Por lo expuesto, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña, resuelve:

1º.-Se estima el recurso de apelación interpuesto en nombre de la demandada doña María Virtudes , contra la sentencia dictada el 31 de julio de 2015 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña , en los autos del procedimiento ordinario seguidos con el número 941-2014, y en el que es demandante 'Inmobiliaria Masar, S.L.'.

2º.-Se revoca la sentencia apelada; y en su lugar, desestimando la demanda formulada por 'Inmobiliaria Masar, S.L.', debemos absolver y absolvemos a doña María Virtudes de las pretensiones contra ella formuladas; con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia a la demandante.

3º.-No se imponen las costas devengadas por el recurso.

4º.-La estimación del recurso conlleva la devolución del depósito constituido para apelar. Procédase por el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a expedir mandamiento de devolución a favor del procurador que representa a la apelante por el importe del depósito constituido.

5º.-Notifíquese esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011, y los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación.

Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación.

Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0002 16 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0002 16 para el recurso extraordinario por infracción procesal.

Si el recurso o recursos los interpusiera una persona jurídica, deberá adjuntar el justificante de pago, debidamente validado, de la «tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social» establecida en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, salvo que acreditase que se le ha reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

6º.-Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, con devolución de los autos.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael Jesús Fernández Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, Letrado de la Administración de Justicia, certifico.-