Sentencia CIVIL Nº 159/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 9/2018 de 06 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.080.00.2-2015/0008006
Recurso de Apelación 9/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Majadahonda
Autos de Juicio Verbal (250.2) 986/2015
APELANTE: D./Dña. Genaro
PROCURADOR D./Dña. RAQUEL VALENCIA MARTIN
APELADO: CARLOS SENDIN Y ASOCIADOS SL
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
SENTENCIA Nº 159/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARÍA BEGOÑA PÉREZ SANZ
En Madrid, a seis de abril de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 986/2015
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Majadahonda a instancia de D./Dña. Genaro
apelante - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. RAQUEL VALENCIA MARTIN y defendido
por Letrado, contra CARLOS SENDIN Y ASOCIADOS SL apelado - demandante; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/07/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 25/07/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que debo ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la mercantil CARLOS SANDÍN Y ABOGADOS frente A D. Genaro y en su consecuencia.

CONDENO AL Genaro AL PAGO DE 6.826 EUROS POR LAS RENTAS DE LOS MESES DE JUNIO Y JULIO DE 2013.

CONDENO AL PAGO DE LOS SUMINISTRO DEBIDOS HASTA FECHA 13 DE JUNIO DE 2013, CUANTIFICÁNDOSE DICHA CUANTÍA CONFORME ALAS FACTURAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA.

Y SIN IMPOSICIÓN DE COSTAS.

Que debo DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por D. Genaro contra la mercantil CARLOS SANDÍN Y ABOGADOS.

En relación a las costas procesales procede su imposición al demandante.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 20 de marzo de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de abril de 2018

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 9 de abril de 2012 se celebró contrato de arrendamiento entre D. Sabino , en representación de 'Carlos Sendin y Asociados, S.L.', como arrendadora, y D. Genaro , como arrendatario; teniendo por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , en las Rozas, Madrid.

En la condición tercera del referido contrato se pactó un plazo de vigencia de cuatro años, estableciendo que 'Si el arrendatario resuelve el contrato durante los tres primeros años de obligado cumplimiento, el arrendatario será penalizado según la LAU y perderá todo derecho a la devolución de la fianza prestada'; la condición decimotercera se refiere a la fianza en los siguientes términos: 'Se establece una fianza de una mensualidad, cantidad que el arrendatario abona en este acto. La citada cantidad garantiza el buen uso de la vivienda y del equipamiento incluido en la misma. La fianza no podrá imputarse al pago de renta ni de ningún otro concepto ni tampoco justificará ningún retraso en los pagos a realizar'.

Posteriormente, el 14 de junio de 2013, las partes suscriben un documento, indicando '1) Que a instancias y solicitud de la parte arrendataria, ambas partes deciden resolver y poner término al contrato de arrendamiento existente, quedando el mismo extinguido a todos los efectos del presente día 14 de junio de 2013. 2) La parte arrendataria hace entrega de las llaves de la vivienda en este ato a la parte arrendadora, quedando desde ese momento el inmueble a entera disposición del propietario'.

La arrendadora formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, reclamando al arrendatario el abono de la renta de los meses de junio y julio de 2013, así como los gastos derivados de los servicios de agua, luz y gas, desde marzo a julio del mismo año, más los intereses legales. El demandado, a través de la demanda reconvencional, solicita la condena de la actora a la devolución de la fianza, más la cantidad de 1.888,50 € por gastos de desplazamiento y dietas, más los intereses legales desde la interposición de la demanda reconvencional.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estimó parcialmente la demanda y desestimó la reconvención, habiéndose interpuesto recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- En principio, la parte apelante plantea que, a través del documento de 14 de junio de 2013 (documento nº 3 aportado con la demanda, folio 22), quedó extinguido el contrato de arrendamiento (documento nº 1 adjunto a la demanda, folio 14), así como todas las obligaciones nacidas de dicho contrato, sin que las partes tenga nada que reclamarse a partir de ese momento.

Si bien es cierto que en el documento nº 3, anteriormente referido, arrendadora y arrendatario resuelven el contrato de arrendamiento que les unía (documento nº 1), llevándose a cabo la entrega de las llaves de la vivienda y poniendo la misma a disposición de la arrendadora; en ningún caso, renuncian a efectuar la reclamaciones derivadas de la relación contractual, ni a exigir a la otra parte el cumplimiento de las obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento.

El arrendatario está obligado a 'pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos' ( art.

1.555 C.Civil ); si bien, no estará obligado a satisfacer la renta una vez que ha entregado las llaves a la arrendataria y ha puesto el inmueble a su disposición, lo que aconteció el 14 de junio de 2013; por tanto el demandado, tan sólo, ha de satisfacer la renta hasta mediados de junio, no siendo procedente el abono de la renta correspondiente a la segunda quincena de junio y al mes de julio de 2013.

En consecuencia, el arrendatario ha de satisfacer a la arrendadora la cantidad de 1.706,65 €.



TERCERO.- Otra cuestión planteada en apelación versa sobre la duración del contrato, el desistimiento y la fianza.

A dichos efectos, el art. 11 LAU establece que 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización', en base a dicho precepto, las partes pactaron en la condición tercera del contrato de arrendamiento que 'Si el arrendatario resuelve el contrato durante los tres primeros años de obligado cumplimiento, el arrendatario será penalizado según la LAU y perderá todo derecho a la devolución de la fianza prestada'.

En este caso, la resolución del contrato se produce una vez transcurrido poco más de un año desde su celebración; si bien, la resolución no se produce por el desistimiento del arrendatario, sino porque 'ambas partes deciden resolver o poner término al contrato de arrendamiento existente, quedando extinguido el mismo', como así lo expresan en el documento de resolución, aún cuando se haya producido 'a instancias y solicitud de la parte arrendataria'. En definitiva, la resolución se ha tenido lugar por acuerdo entre las partes y, en ningún caso por desistimiento del arrendatario, no pudiendo imputar a éste las consecuencias de la finalización de la relación contractual, por ello no es de aplicación la cláusula tercera de penalización, que sanciona al arrendatario con la pérdida de todo derecho a la devolución de la fianza prestada.

La fianza está destinada a garantizar el buen uso de la vivienda y el equipamiento de la misma, sin que pueda imputarse al abono de la renta ni de ningún otro pago que haya de realizar el arrendatario, según pactaron las partes en el contrato de arrendamiento (condición decimotercera), de acuerdo con lo dispuesto en el art. 36 LAU . No obstante, en la condición tercera se estableció que el arrendatario perderá todo derecho a la devolución de la fianza en el caso de que resuelva el contrato. Sin duda, las citadas cláusulas son contradictorias.

Por otra parte, no podemos obviar que la cláusula tercera contraviene la LAU en su art. 9.1 LAU , según el cual 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'; siendo una cláusula nula, a tenor de lo preceptuado en el art.

6, donde se establece que 'Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice'.

Además, esta Sala entiende que no se ha producido la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario, sino una resolución pactada e interesada por ambas partes, como hemos indicado anteriormente; por ello, el arrendatario conserva intacto su derecho a la devolución de la fianza entregada en su día, procediendo la condena de la arrendadora a abonar la cantidad de 3.333,33 €.



CUARTO.- Con respecto al abono del precio derivado de los suministros de agua, gas y energía eléctrica, el arrendatario está obligado a su satisfacción hasta el día en que puso la vivienda a disposición de la parte arrendadora, habiéndose obligado a ello en la condición décima del contrato, confirmando en este punto lo acordado por el Juzgador 'a quo'.

Asimismo, esta Sala comparte el criterio de la sentencia apelada, en cuanto a la supuesta insalubridad de la vivienda y la necesidad de llevar a cabo la desinfección y desinsectación del inmueble, al no haberse indicado nada al respecto en el documento de resolución contractual, ni haberse justificado el desalojo del inmueble por el arrendatario a causa de ello, lo que conlleva la improcedencia de fijar importe alguno por este concepto.



QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 C.Civil , las cantidades a que sean condenadas cada una de las partes devengarán el interés legal desde la presentación de la demanda y de la reconvención respectivamente.



SEXTO.- De acuerdo con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., no cabe efectuar pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera y en segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Raquel Valencia Martín, en representación de D. Genaro , contra la sentencia dictada el 25 de julio de 2017 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Majadahonda , en autos de juicio verbal nº 986/2015; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos: 1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Doña María Díez Rubio, en representación de 'Carlos Sendin y Asociados, S.L.', como actora, contra D. Genaro , como demandado; se condena al demandado a abonar a la actora la cantidad de 1.706,65 €, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda; asimismo, se condena al demandado al pago de los suministros debidos hasta el 13 de junio de 2013, determinándose dicha cuantía en ejecución de sentencia, conforme a las facturas aportadas por la parte actora.

2.- Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas a consecuencia de la demanda.

3.- Que estimando parcialmente la reconvención formulada por la Procuradora Doña Raquel Valencia Martín, en representación de D. Genaro , como actor, contra 'Carlos Sendin y Asociados, S.L.', como demandada; se condena a la demandada a abonar al actor la cantidad de 3.333,33 €, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la reconvención.

4.- Sin pronunciamiento sobre las costas procesales originadas por la reconvención.

No cabe la imposición de las costas de esta instancia.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0009-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, correspondiente al Rollo de Sala Nº 9/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe