Sentencia Civil Nº 16/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 558/2010 de 19 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00016/2011

Rollo: 558/2010

SENTENCIA NÚMERO: DIECISEIS

Ilmos./a Señores/a: En la Ciudad de Zaragoza a diecinueve

Presidente :

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrado/a:

D. Eduardo Navarro Peña

Dª. María Jesús de Gracia Muñoz

En la Ciudad de Zaragoza a diecinueve de Enero de dos mil once.

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 20 de Julio de 2.010 por el Juzgado de Primera Instancia número Catorce de los de esta Ciudad en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1.515/09, sobre reclamación de cantidad, de que dimana el presente Rollo de apelación número 558/2010, en el que han sido partes, apelante, el demandante D. Gabriel , representado por la Procuradora Dª. Elisa Borobia Lorente y asistido del Letrado D. José-Luis Maicas Alfonso, y, apelada, la demandada, entidad mercantil RESIDENCIAS ARAGONESAS VISTA ALEGRE, S.L., representada por la Procuradora Dª. María Catalán Aroca y asistida del Letrado D. José-Luis Mainar Ruiz, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO .- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO.- Que desestimando la demanda planteada por la representación procesal de D. Gabriel , contra la entidad Residencias Aragonesas Vista Alegre, S.L., debo absolver y absuelvo a ésta libremente de la pretensión de la parte actora, a quine se imponen las costas procesales causadas."

SEGUNDO .- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal del demandante preparó contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma hábiles, y emplazada que fue para que lo interpusiera en legal forma, así lo efectuó mediante la formulación del correspondiente escrito, en el que expuso las alegaciones que tuvo por conveniente para fundamentarlo, solicitando se dictara sentencia por este Tribunal, que revocando la recurrida estimase en su integridad los pedimentos de su demanda.

TERCERO .- Dado traslado de dicho recurso de apelación a la representación procesal de la entidad demandada, emplazándola para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere en relación con el mismo e impugnar, en su caso, la sentencia apelada en lo que le pudiera resultar desfavorable, dedujo escrito de oposición al mentado recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia de instancia, tras de lo cual se remitieron los autos originales de dicho procedimiento a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, con emplazamiento de las partes.

CUARTO .- Recibidos que fueron dichos autos en fecha 9 del pasado mes de Diciembre, se formó el presente Rollo de Sala, en el que se personaron ambas partes, apelante y apelada, y seguido por sus trámites se señaló, finalmente, para la discusión y votación del referido recurso de apelación el día 11 del corriente mes de Enero, en que tuvo lugar tal acto.

QUINTO .- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los de la presente; y

PRIMERO .- El Sr. Gabriel , propietario del inmueble sito en CALLE000 nº NUM000 , de esta Ciudad, que arrendó a la mercantil Caez Asistencia, S.L. mediante contrato de fecha 1 de Enero de 1.999 suscrito con la misma, habiéndose subrogado la entidad Residencias Aragonesas Vista Alegre, S.L. en la posición de arrendataria desde la fecha 30 de Junio de 2.004 por cesión a su favor de los derechos que como tal ostentaba D. Carlos Antonio , a quien la inicial arrendataria había transmitido sus derechos con autorización del propietario arrendador, formuló demanda de juicio ordinario contra la citada arrendataria, Residencias Aragonesas Vista Alegre, S.L., interesando el dictado de una sentencia que con base en lo estipulado en dicho contrato sobre incremento anual de rentas, operable de forma automática, declarase la validez y plena eficacia obligacional del contrato de arrendamiento de fecha 1-1-1999, y de su anexo de 4-6-2000, que vincula a la partes en litigio, y en especial del contenido de lo estipulado en la cláusula quinta en su redacción inicial y en su complemento o anexo posterior de 4-6-2000 ; así como que la renta contractual pactada, aplicable a dicha relación arrendaticia, era la de 7.049,87 euros, más IVA, en el año 2.004; la de 7.272,25 euros, más IVA, en el año 2.005; la de 7.548,71 euros, más IVA, en el año 2.006; la de 7.747,04 euros, más IVA, en el año 2.007; la de 8.077,60 euros, más IVA, en el año 2.008 y la de 9.009,75 euros, más IVA, en el año 2.009, y ello por aplicación automática del incremento anual de la renta inicialmente establecida, conforme al IPC, según lo establecida en la referida cláusula 5ª de dicho contrato, condenando a la demandada al pago de la suma de 97.346,15 euros que le era en adeudar por los incrementos de renta no satisfechos desde Mayo de 2.004 hasta Mayo de 2.009, incluyendo el incremento en la renta de un 10% a partir de la prórroga operada en dicho contrato arrendaticio a partir del 1 de Enero de 2.009.

La citada arrendataria se opuso a la reclamación dineraria deducida en su contra por la actora, alegando, en síntesis, la inexigibilidad de los citados incrementos de renta ante la falta de notificación previa por parte de la arrendadora del incremento de la renta para cada uno de los citados períodos anuales, tal como exige el artículo 18.1 de la LAU de 1.994 , notificación que sólo cabe entender efectuada en Mayo de 2.009 al formular demanda de conciliación contra la ahora demandada, y con efectos a partir del siguiente mes, sin que quepa atribuirle eficacia retroactiva como pretende la parte actora, alegando, por otro lado, que los pagos de renta realizados durante el año 2.009 excedían en 4.258,64 euros el importe de las rentas a abonar, por lo que solicitaba no sólo el dictado de una sentencia que acordase la desestimación de la demanda, por no resultar deudora de la suma reclamada de contrario, sino que, además, declarase que la actualización de la renta conforme al IPC se tenía que aplicar desde el mes de Junio de 2.009, sin efectos retroactivos, así como que el incremento de la renta en un 10% se tenía que aplicar, igualmente, a partir de Junio de 2.009, y que la renta mensual a abonar por dicha arrendataria a partir de dicho mes era la de 6.978,23 euros, más IVA al 16%, lo que hacía un total de 8.094,75 euros, y que se condenase a la parte actora a reintegrarle la cantidad de 4.258,64 pagados a la misma de más.

El juzgador de instancia, tras haber rechazado por providencia de 5 de Noviembre de 2.009 considerar como demanda reconvencional las pretensiones de la demandada que excedían de la simple oposición a la demanda al no haberse cumplido los requisitos formales exigidos para ello por el artículo 399 de la LEC , providencia que mantuvo en su auto de 17 de Diciembre siguiente, por el que desestimó el recurso de reposición deducido contra la misma, resuelve en su sentencia rechazar la demanda formulada por el Sr. Gabriel , argumentando para ello que si bien no era de aplicación al contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda, que vinculaba a las partes litigantes, el artículo 18 de la LAU de 1.994 , que establece como requisito para la exigibilidad al arrendatario del pago de la renta actualizada la previa notificación por escrito, por parte del arrendador, del porcentaje de alteración aplicado, siendo válida a tales efectos la notificación efectuada en el recibo de la mensualidad del pago precedente, dado que dicho precepto sólo se proyectaba sobre los arrendamientos de vivienda, debiendo estarse en cuanto al contrato locativo objeto de estos autos al régimen normativo previsto en el artículo 4.3 de la LAU de 1.994 , que dispone que dicho contrato de rige en primer lugar por la voluntad de las partes, voluntad que había quedado plasmada en la cláusula 5ª de dicho contrato en el sentido de que la renta mensual se incrementaría y actualizaría por períodos anuales conforme a la evolución experimentada por el IPC para el conjunto nacional publicado por el INE u organismo que lo sustituyese, tomando como base la renta total devengada durante la anualidad inmediatamente anterior, incluyendo, en su caso, revisiones ya efectuadas, disponiéndose explícitamente que dicha revisión anual del importe de la renta se aplicaría de forma automática cada anualidad, sin necesidad de notificación alguna por parte del arrendador, siendo reclamable tal incremento en cualquier momento y con efecto retroactivo, sin embargo consideraba que de la interpretación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.281 del CC , del total contenido de la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes hoy litigantes, había que deducir que la retroactividad en cuanto a la reclamación del incremento operado en las rentas mensuales había que referirla sólo a la anualidad en la que se aplicaba dicha actualización, no así a las anteriores, y dado que el actor había ejercitado su derecho a aplicar tal incremento de renta en el mes de Mayo de 2.009 con la presentación de demanda de conciliación en tal sentido deducida contra la arrendataria, sólo podía reclamar con efecto retroactivo los incrementos de renta operados a partir de Enero de ese año, incluido el del 10% sobre el importe de la renta por razón de la prórroga de dicho contrato, incremento previsto en su cláusula quinta según la redacción dada a la misma en anexo de fecha 4 de Junio de 2.002 , no siendo admisibles, por tanto, los incrementos de renta reclamados por el actor en su demanda.

Contra dicha sentencia se alza el demandante, Sr. Gabriel , mediante el correspondiente recurso de apelación, en el que insta la revocación de la misma por considerarla no ajustada a derecho, alegando, en primer lugar, vicio de incongruencia omisiva en que incurre dicha resolución al no efectuar pronunciamiento alguno sobre el extremo primero del suplico de su demanda, en el que interesaba se declarase la validez y plena eficacia obligacional del contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes litigantes, y en especial del contenido de su cláusula quinta , y, como segundo motivo, la existencia de error en la interpretación de la citada cláusula contractual llevada a cabo por el juzgador de instancia al limitar el alcance de la retroactividad del incremento de las rentas a las de la anualidad en que se reclamó por parte del arrendador el importe de las actualizaciones de renta no satisfechas por la arrendataria desde el mes de Mayo de 2.004.

SEGUNDO .- La cuestión atinente a la validez y plena eficacia obligacional del contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes y, en especial, del contenido de su cláusula quinta sobre actualización de la renta inicial no es objeto de debate en este proceso, dado que ninguna de las partes, ni en concreto la arrendataria demandada, ha puesto en duda en momento alguno la plena validez del referido contrato, por lo que resulta innecesario realizar pronunciamiento al respecto, lo que conduce, sin necesidad de mayor razonamiento, al rechazo de plano del primer motivo de su recurso de apelación contra la sentencia de instancia que articula la parte actora, alegando infundadamente una supuesta incongruencia omisiva de dicha resolución al no dar respuesta al extremo primero del petitum de su demanda.

TERCERO .- Aduce la parte actora como segundo motivo de dicho recurso la inadecuación a derecho de la sentencia de primer grado al incurrir, a su juicio, en errónea interpretación del contenido de la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento y anexo al mismo del año 2.002 , que le lleva a limitar indebidamente la retroactividad de la actualización de la renta a la anualidad en que el arrendador reclamó su operatividad, con la consiguiente desestimación de la reclamación dineraria deducida en su demanda al exceder dicho límite.

La Sala, pese a no compartir la interpretación dada por el juzgador de instancia a la citada cláusula contractual, que le lleva a entender que el derecho del arrendador a reclamar retroactivamente el incremento de la renta por actualización de la misma queda limitado al período anual en el que se aplica, interpretación que carece de fundamento alguno, estima procedente, no obstante, confirmar el pronunciamiento de la sentencia de primer grado, por el que se desestima la reclamación dineraria deducida por la parte actora en su demanda, y ello en atención a las siguientes consideraciones.

CUARTO .- El régimen de actualización de la renta inicialmente establecida, que rige por voluntad de las partes, conforme a lo preceptuado en el artículo 4.3 de la LAU de 1.994 , el referido contrato de arrendamiento del citado inmueble propiedad del actor, es el que se contiene en la cláusula quinta del mismo, completada con el condicionado añadido a la misma en el anexo de fecha 4 de junio de 2.002 suscrito por las partes contratantes para el supuesto de que tuviese lugar la prórroga de duración del contrato por ocho años más, cláusula que es del siguiente tenor literal:

" La renta mensual pactada se incrementará y actualizará por períodos anuales y su importe se acomodará a la evolución que experimente el Índice de Precios al Consumo (I.P.C.) para el conjunto Nacional que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, tomando como base la renta total devengada durante la anualidad inmediatamente anterior, incluyendo, en su caso, revisiones ya efectuadas.

Lo previsto en párrafos anteriores se aplicará automáticamente cada anualidad, sin necesidad de notificación alguna por parte del arrendador, sin que ello suponga aceptación por esta (sic) del incremento aplicado por la arrendataria. Igualmente, el hecho de que la parte arrendadora acepte durante una o más mensualidades la renta sin el incremento que correspondería conforme a lo aquí establecido, no se considerará en caso alguno renuncia a dicho importe, el cual podrá ser reclamado en cualquier momento y con efecto retroactivo.

Será válida la notificación de la actualización de la renta por cualquier medio. Así como nota en el correspondiente recibo, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 L.A.U." , cláusula a la que le fue añadido, mediante el anexo a dicho contrato suscrito en fecha 4 de Junio de 2.002, el siguiente condicionado: " Finalizado el contrato de arrendamiento y en el supuesto de que por el arrendatario se ejercitase la prórroga de duración del contrato por ocho años más prevista en la cláusula primera del anexo, la renta mensual vigente (actualizada con el I.P.C.) del último mes de duración del contrato (mes duodécimo del décimo año de vigencia) se elevará en un diez por ciento, actualizándose además su importe a la evolución que experimente el Índice de Precios al Consumo para el conjunto nacional que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, tomando base la renta total devengada durante la anualidad inmediatamente anterior, incluyendo revisiones ya efectuadas."

QUINTO .- A la vista del total contenido de la citada cláusula quinta del contrato de arrendamiento del referido inmueble, que vincula a las partes hoy litigantes, no se deduce de forma clara e indubitada, frente a lo argüido por la parte actora tanto en su escrito de demanda como en el de interposición del recurso de apelación frente a la sentencia de primer grado, que fuese voluntad de las partes contratantes que la actualización de la renta inicial pactada operase de forma automática al inicio de cada nueva anualidad, sin necesidad de notificación previa por parte del arrendador, ya que lo afirmado en tal sentido en el párrafo segundo de dicha cláusula queda desvirtuado por lo consignado en el siguiente párrafo, en el que se hace expresa referencia a la validez de la notificación de la actualización efectuada por cualquier medio, así como por nota en el correspondiente recibo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la L.A.U ., por lo que ha de entenderse que la voluntad real de los contratantes fue sujetar el régimen de actualización de la renta al requisito de la notificación previa por parte del arrendador a la arrendataria, conforme queda regulado en dicho precepto de la L.A.U. de 1.994 , al que expresamente se alude en la referida cláusula, norma que según la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 5 de Marzo de 2.009, dictada en el recurso de casación nº 1.014/2.004 , conociendo de un supuesto fáctico análogo al de los presentes autos sobre pacto de revisión automática de la renta en un arrendamiento de local de negocio, es de carácter necesario y no dispositivo, lo que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz.

Según queda acreditado en autos, el arrendador no notificó a la arrendataria su voluntad de actualizar la renta sino hasta el mes de Mayo de 2.009 en que formuló demanda de conciliación, en la que instaba la actualización de dicha renta con efectos del 1 de Enero de dicho año y por la cuantía que consideraba pertinente, al haberse iniciado la prórroga del citado contrato de arrendamiento, además de reclamar con efectos retroactivos desde Mayo de 2.004 los incrementos de renta que entendía operados de forma automática y no satisfechos por la arrendataria.

De conformidad con la previsión contenida en el artículo 18.3 de la L.A.U ., la renta actualizada sólo resulta exigible a la hoy arrendataria desde el mes de Junio de 2.009, tal como se alega por ésta en su contestación a la demanda, y ello en la cuantía que señala la misma en el hecho tercero de dicho escrito al resultar ajustado su cálculo a lo estipulado en la cláusula quinta del citado contrato según lo anexado a la misma por acuerdo de 4 de Junio de 2.002 , teniendo en cuenta que la renta mensual vigente a Diciembre de 2.008 ascendía a la cantidad de 6.256,26 euros, según resulta de la documental aportada por la arrendataria con su escrito de contestación a la demanda, renta actualizada tras ser incrementada en un 10%, que viene siendo satisfecha por la arrendataria, todo lo cual conduce indefectiblemente al decaimiento de la demanda rectora del presente procedimiento, confirmándose, en consecuencia, la sentencia apelada aún cuando ello lo sea con fundamentación distinta a la de dicha resolución.

SEXTO .- Ante el decaimiento del recurso de apelación formulado por la parte actora, procede imponer a la misma las costas de esta alzada (art. 398.1 LEC ), con pérdida para la misma del depósito de 50 euros que constituyó en su momento para poder interponer dicho recurso, y al que se dará el destino legalmente previsto (D.A. 15ª, apartado 9, de la L.O.P.J., según redacción dada por la L.O. 1/ 2.009 de 3 de noviembre ).

En atención a lo expuesto y vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, este Tribunal ha resuelto pronunciar el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandante D. Gabriel contra la sentencia de fecha 20 de Julio de 2.010 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número Catorce de los de esta Ciudad en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el núm. 1.515/09, resolución que se confirma, imponiéndose a la parte apelante las costas de esta alzada causadas por dicho recurso, con pérdida para la misma del total importe del depósito de 50 euros que constituyó para poder interponer dicho recurso, depósito al que se dará el destino legal previsto.

Contra la presente resolución cabe interponer ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo recurso de casación por interés casacional (art. 477.2.3º LEC ) y extraordinario por infracción procesal (art. 468 LEC ), que se prepararán mediante escrito a presentar ante esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, dentro de los cinco días siguientes a su notificación, debiendo el recurrente acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros por cada recurso en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4929) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta Ciudad, debiendo indicar en el recuadro "Concepto en que se realiza" (06-civil-casación) y (04-civil-extraordinario por infracción procesal), y sin cuya constitución no se admitirá a trámite.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose celebrando sesión pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, en el día de su fecha, de que certifico.

Ciudad de Zaragoza, a fecha anterior.