Sentencia CIVIL Nº 16/2019, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 125/2018 de 28 de Febrero de 2019

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA

Sala Civil y Penal

Recurso de casación núm. 125/2018

SENTENCIA NÚM. 16

Presidente:

Ilmo. Sr. D. José Francisco Valls Gombau

Magistrados:

Ilma. Sra. Dª. Mª Eugènia Alegret Burgués

Ilmo. Sr. D. Jordi Seguí Puntas

Barcelona, 28 de febrero de 2019

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los Magistrados que se expresan más arriba, ha visto el recurso de casación núm. 125/2018 contra la sentencia dictada en el 479/2017 Recurso de apelación - Sección Civil 3 Audiencia Provincial Tarragona como consecuencia del procedimiento 1850/2014 Procedimiento ordinario - Juzgado Primera Instancia 2 Reus (ant.CI-7). El Sr. Evaristo y la Sra. Sara han interpuesto recurso de casación, representados por el/la Procurador/a NOEL MAS-BAGA MUNNE y defendidos por el/la Letrado/a JOSE LUIS MUNTADAS MARTRA. El/La Sr/a. Visitacion , parte recurrida en este procedimiento, ha estado representada por el Procurador Sr. RICARD SIMO PASCUAL y defendida por el/la Letrado/a CARLES FERRER FERRE. El Sr. Iván , parte recurrida en este procedimiento, ha estado representado por la Procuradora Sra. Mª ISABEL SANTA-MARIA FERNÁNDEZ y defendido por el Letrado Sr. JOSEP Mª PUJOL MASIP.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora de los Tribunales Sr/a. Montserrat Ramón de la Casa, actuó en nombre y representación de Evaristo y Sara formulando demanda de 1850/2014 Procedimiento ordinario - Juzgado Primera Instancia 2 Reus (ant.CI-7). Seguida la tramitación legal, el Juzgado indicado dictó sentencia con fecha 10 de marzo de 2017 , la parte dispositiva de la cual dice lo siguiente:

'Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Montserrat Ramón de la Casa, en nombre de D. Evaristo y Dª Sara contra Dª Visitacion y D. Iván , representados por la Procuradora Dª Inmaculada Vidiella Mars.

Con condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra esta Sentencia, la parte actora interpuso recurso de apelación, que se admitió y se sustanció en la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona la cual dictó Sentencia en fecha 15 de mayo de 2018 , con la siguiente parte dispositiva:

'DESESTIMEM el recurs d'apel lació interposat pels Srs. Evaristo i Sara contra la Sentència de 10 de març de 2.017 dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 2 de Reus, judici ordinari núm. 1850/2014, confirmant-la íntegrament.

S'imposen les costes del recurs a la part apel lant.

S'acorda donar al dipòsit constituït la destinació legalment prevista'.

TERCERO.- Contra esta Sentencia, la representación procesal de Evaristo y Sara interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal. Por Auto de fecha 15 de octubre de 2018, este Tribunal se declaró competente y admitió a trámite los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos, dándose traslado a las parte recurridas para formalizar oposición por escrito en el plazo de veinte días.

CUARTO.- Por providencia de fecha 26 de noviembre de 2018 se tuvo por formulada oposición al recurso de casación y de conformidad con el art. 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se señaló para su votación y fallo que ha tenido lugar el día 31 de enero de 2019.

Ha sido ponente el/la Magistrado/a Don José Francisco Valls Gombau.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del recurso.

1.- La representación de D. Evaristo y Dª Sara interponen recurso de casación por considerar que en Catalunya no rige el pacto comisorio y, en concreto, contra el razonamiento (8) de la sentencia de fecha 15 de mayo de 2018 dictada por la Audiencia Provincial de Tarragona que declara:

En conclusió,aquest Tribunal considera que en el Dret civil català no regeix la prohibició del pacte comissori, en el sentit que expliciten els arts. 1859 i 1884 CC ,en els drets reals de garantia típics-retenció, penyora, hipoteca i anticresi- ni atípics, per les raons abans esmentades, podent perfectament pactar- se que el creditor faci seus els béns donats en garantia. El legislador català, perfectament coneixedor del que és la prohibició del pacte comissori -que aplica en determinats casos- i de la seva existència en els drets reals de garantia regulats al Codi Civil estatal, mai l' ha volgut incorporar a la regulació catalana dels mateixos, segurament tant per preservar la tradició jurídica catalana al respecte (recordem la tradicional compravenda a carta de gràcia o 'd' empenyorament'), com per seguir la tendència del més modern i recent dret civil en aquesta matèria.La conclusió ha de ser, doncs, la possibilitat d' admetre qualsevol tipus de garantia, típica o atípica, sempre que, això sí,respecti, en primer lloc, el principi d' autonomia de la voluntat, no contravenint el pacte les normes imperatives i havent estat acceptat lliurament pel deutor; en segon lloc, que respecti el principi de no enriquiment injust, mitjançant una justa valoració del bé; i, finalment, que no es perjudiqui a tercers(par conditio creditorum) .

Afirma, en síntesis, que el pacto comisorio no solo se encuentra prohibido en el Código Civil conforme establecen los artos. 1859 y 1888, sino también en derecho catalán con cita de de los artos. 565-8. 7 y 569-2 del Código Civil de Catalunya (en adelante CCCat) en relación con el impago de la pensión del censo y su no comiso, o que uno de los efectos generales de los derechos reales de garantía es la realización del bien en los casos y de la forma establecidos en el CCCat. También dice que se admite el comiso por el 'juego de la interpretación' a contrario de los artículos 569-7.3 , e/, 569-8.3, h/ i 569-20.4, d/ CCCat , que prevén en caso de subasta desierta que el ' ..acreedor pueda hacer suyo el bien dado en garantía. En consecuencia, si se admite que, excepcionalmente, el acreedor se quede con el bien objeto de la garantía, ello significa que, como principio, no pueda hacerlo'.

Con esta base normativa, añade, en el único motivo del recurso de casación, que la sentencia recurrida: (a) Hace valoraciones en cuanto a la figura de un experimentado empresario y si bien queda probado que el Sr. Evaristo era un empresario en el sector industrial, de referencia, a nivel provincial, no se tiene presente, según el recurrente, que se encontraba inmerso en una situación angustiosa que objetivamente se deriva de tener que hipotecar sus propiedad inmobiliarias, incluso sus viviendas habituales; (b) No hace valoraciones sobre la figura intermedia de la participación del Sr. Iván que es inexplicable, y (c) Tampoco la sentencia desde el punto de vista fáctico no hace valoraciones en cuanto al valor de la finca y dice el recurrente que ' ..solo constata hechos...' sin tener presente que existe un error en la cantidad debida que se afirma de 562.555.55 euros, y no se tiene en cuenta el precio fijado por las partes para subasta de las fincas fue de 620.000 euros ni tampoco el precio de tasación del perito judicial de 659.880 euros para el chalet y 147.609, 67 euros, para el terreno, en total, de 807.489 euros.

A modo de conclusión, el recurrente afirma que ' ...la conjunción del pacto comisorio con el enriquecimiento injusto del acreedor, en atención al valor de adquisición derivado de la opción frente al valor real de la finca, y relacionado con la desproporción de las contraprestaciones; sin obviar tanto la situación abusiva en la contratación de las operaciones y la situación de necesidad, a nuestro juicio, hacen estimable el recurso'.

2.- La representación de D. Iván sostiene, en síntesis: (a) Validez del contrato de opción de compra al amparo del Código Civil de Catalunya (CCCat, en adelante); (b) En relación con la motivación del recurrente sobre las circunstancias del caso y estado de necesidad, añade, que los recurrentes solicitaron el dinero con fines empresariales, no fue tasado el inmueble al momento de la opción de compra y los precios que figuran en el recurso son posteriores y no tienen en cuenta su valor cuando se otorga la opción, sin indicar, a su entender, el interés casacional y la doctrina que se pretende que se fije como jurisprudencia.

Y la representación de la otra parte opositora al recurso Dª Visitacion afirma, en síntesis, que se pretende una revisión de los hechos sin haber interpuesto recurso extraordinario de infracción procesal y sin que, por otra parte, en todo aquello relacionado con la casación pueda estimarse el recurso puesto que no concurre en el caso examinado pacto comisorio alguno y, en cambio, se constatan la concurrencia de unos actos válidos en derecho.

SEGUNDO.-Hechos probados. Antecedentes.

De las actuaciones queda acreditado que:

1º.-/El día 18 de abril de 2013, Dª Visitacion , como prestamista, y los actores D. Evaristo -titular de un grupo empresarial dedicado al negocio inmobiliario- y Dª Sara , como prestatarios, otorgaron escritura de préstamo hipotecario en escritura pública -con número de protocolo 360- en la Notaría de José Rodríguez Calvo, por la que la primera les prestó la suma de 488. 000 euros que debían ser devueltos en una única cuota el 18 de abril de 2014. El préstamo quedo garantizado con una hipoteca sobre un chalet y terreno propiedad de los actores, sito en Montroig del Camp. Los intereses según la cláusula 2ª (f. 32) eran los del tipo ordinario del 5% nominal anual y del 20 % los de demora.

En garantía del capital adeudado, es decir, de la suma de 488.000 euros más 24.000 euros de intereses ordinarios y de 92.000 euros en concepto de intereses de demora y de la cantidad de 100.000 euros, para costas y gastos, se constituye la hipoteca sobre el chalet y el terreno que se distribuyen la registral NUM000 (terreno) por un principal de 108.000 euros, intereses ordinarios hasta la suma de 5.400 euros, de mora hasta la cantidad de 20.520 euros, y 22.130 euros, para costas y gastos. Y la registral NUM001 (chalet) responderá por un principal de 380.000 euros, intereses ordinarios hasta 19.000 euros, de mora hasta 72.200 euros, más la suma de 77.870 euros, para costas y gastos.

A los efectos de la acción hipotecaria, se valoran las fincas hipotecadas en la cantidad de 620.000 euros, de las cuales 500.000 euros corresponden a la registral NUM001 y 120.000 euros, a la registral NUM000

2º.-/En la misma fecha de 18 de abril de 2013 y ante el mismo Notario y con número de protocolo 361, los actores Sres. Evaristo Sara constituyeron un derecho de opción de compra en relación con los bienes señalados en la escritura de préstamo hipotecario referido en el anterior parágrafo -1- por un importe de 1.000 euros a favor del codemandado D. Iván que se imputaran a razón de 250 euros a la registral NUM000 y 750 euros, a la registral NUM001 . Las cantidades entregadas como precio de la opción se imputarán en el precio de la venta de las fincas señaladas en la cláusula tercera.

En dicha cláusula 3ª se establece que el precio global de la compra fue fijado en la suma de 489.000 euros que se corresponden a razón de 108.250 euros, la registral NUM000 , y 380.750 euros, la registral NUM001 . El plazo para el ejercicio de la opción será como máximo hasta el 18 de abril de 2.015. Asimismo, el derecho de opción pactado quedaba sujeto al impago del préstamo hipotecario. Una vez acreditado el cumplimiento de la condición suspensiva, la opción de compra sólo podrá ejercitarse entre el 18 de octubre de 2.014 y el 18 de abril de 2.015.

Asimismo, se admite su ejercicio unilateral y el optante deberá ejecutar la opción por la totalidad de las fincas descritas, no siendo por tanto posible el ejercicio parcial de la opción de compra, y también se establece que el derecho de opción puede ser transmitido por cualquier título, en cuyo caso, los adquirentes se subrogarían en las obligaciones que correspondan a los concedentes del derecho.

Y en la cláusula 12ª de la opción, de conformidad con lo establecido en los artos. 321 y 322 de la Compilación de Catalunya, el concedente de la opción renuncia a la acción de rescisión por lesión, y apodera irrevocablemente al optante para el caso de ejercicio unilateral de la opción para renunciar en su nombre a la citada acción de rescisión.

Por otra parte, debe hacerse constar que en los antecedentes de la escritura se señala que: 'con el fin de evitar la posible ejecución hipotecaria por el impago de los préstamos y, en consecuencia, evitar el quebranto económico que cualquier enajenación forzosa supondría para el precio de transmisión de los inmuebles descritos y con el fin de que los concedentes de la opción según manifiestan puedan asegurarse, en caso de dificultades económicas para la devolución del préstamo, una posible transmisión de los bienes citados por un precio más ventajoso que el derivado de un procedimiento de ejecución, los comparecientes tienen convenido formalizar esta escritura de opción de compra';

3º.-/Con fecha de 8 de enero de 2014, el Iván transmitió su derecho de opción de compra a la Sra. Visitacion , por un precio de 1.000 euros, en escritura pública otorgada en la misma Notaría que las escrituras públicas anteriores, de modo que la acreedora hipotecaria pasaba a reunir en su misma persona la condición de titular del derecho de opción sobre los inmuebles hipotecados

4º.-/En 22 de octubre de 2014, la Sra. Visitacion ejercitó la opción de compra y de conformidad con la cláusula primera de la escritura de ejercicio unilateral de opción de compra (f. 81 ss.) se dice: ' ...acreditado el cumplimiento de la condición suspensiva .... De la citada acta resulta que el préstamo hipotecario reseñado no ha sido amortizado resultando una deuda a día de hoy de 562.555, 55 euros, de los que 488.000 euros corresponden a capital, 24.400 euros a intereses ordinarios y 50.155, 55 euros, a intereses de demora..'.

Dª Visitacion seguidamente añade que '..la cantidad que se le adeuda a día de hoy es la suma de 562.555,55 euros..' y en la cláusula segunda ejercita la opción de compra siendo el precio convenido de 489.000 euros, a razón de 108.250 euros, la registral NUM000 y 380.750 euros, la registral NUM001 , y

5º.-/ La sentencia de primera instancia desestima la demanda, siendo confirmada por la sentencia de la Audiencia Provincial que en su FJ. 3º declara:

En el present cas considerem correcte la sentència impugnada i acceptem els arguments de la mateixa.

Es va fer una opció de compra en garantia de la devolució del préstec. Aquesta opció, i el seu exercici, ni és contrària a una inexistent en el Dret civil de Catalunya prohibició de pacte comissori, ni ho seria inclús, com hem dit, en el cas que existís tal prohibició.

No es qüestiona que va existir plena llibertat de contractació per part dels actors (si bé en l'escrit de recurs fa referència a la situación angustiosa de mis representados - foli 753-, el Sr. Jose Manuel se encontraba en una situación económica grave y que tenía necesidad de efectivo -foli 754-, etc.), socis de diverses societats, i en les quals el Sr. Jose Manuel actuava com administrador, essent un experimentat empresari que estava necessitat de liquiditat per una inversió que feia a Brasil (v. Fet Tercer de la pròpia demanda, folis 8 i 9). Estem, doncs, davant d'un contracte fet per un professional per finançar la seva activitat econòmica.

No s'aprecia tampoc enriquiment injust del creditor ni desproporció de les contraprestacions, ja que se li devien al creditor 562.555,55.- euros (foli 89) i es va quedar els immobles per 489.000.- euros (foli 89).

Finalment, no ha quedat acreditat l' existència de tercers perjudicats.

En conseqüència, es desestima íntegrament el present recurs d'apel lació. ...'

TERCERO.-El pacto comisorio en Catalunya y su aplicación en el caso litigioso.

A./- En la STSJC 12/2019, de 18 de febrero (FJ. 2º), declaramos que:

'... 2.Els drets reals de garantia es caracteritzen per la subjecció d'un bé -moble o immoble- al compliment d'una obligació principal, per la possibilitat concedida al creditor de demanar la realització del valor de la cosa gravada i, en darrer terme, per la preferència que obté el creditor per tal de cobrar- se amb el valor que s'obtingui del bé objecte de la garantia.

La facultat de realització del valor de la cosa en cas d'incompliment de l'obligació garantida o ius distrahendi és una manifestació de la naturalesa real de la garantia amb què compta el creditor i té caràcter institucional, integrant el contingut natural del dret. La sanciona l'article 1858 del Codi civil espanyol amb aquestes paraules: 'Es también de esencia en dichos contratos [prenda e hipoteca] que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor'. En termes semblants ho fa el Codi civil de Catalunya, quan estableix que un dels efectes dels drets reals típics és 'la realització del valor del bé, en els casos i de la manera que estableix aquest codi' (article 569-2.1, b/).

Es debat la licitud del pacte comissori, consistent en la facultat atribuïda al creditor de fer seva la cosa gravada -propietat del deutor o d'una tercera persona- en cas d'incompliment de l'obligació garantida.

El dret romà el considerava nul, per bé que admetia -l'anomenat pacte marcià- que el creditor s'apropiés de la cosa oferta en garantia sempre que, insatisfet el deute, es procedís a la justa valoració del bé i el creditor hagués de retornar al seu propietari un eventual excés de valor respecte del crèdit garantit.

El Codi civil espanyol, seguint la tradició del dret històric (Las Partidas), prohibeix amb caràcter general aquest pacte respecte dels drets reals de garantia de penyora i hipoteca en dir que 'el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas' (article 1859), i amb més èmfasi encara pel que fa a l'anticresi quan expressa que 'el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta de la finca dada en anticresis' (article 1884).

La raó de ser de la prohibició consisteix en la tutela dels drets del deutor o del pignorant/hipotecant no deutor, per tal d'evitar que en virtut del comís el creditor pugui enriquir-se de manera indeguda en fer seva la propietat d'un bé d'un valor notòriament superior al del deute (entre altres, STS 34/2012, de 27 de gener ). També s'ha dit que la prohibició persegueix la tutela d'altres creditors del deutor o del propietari del bé gravat que podrien veure's perjudicats en cas de disminució del patrimoni d'aquests darrers per un valor molt superior al del deute ( STS 485/2000, de 16 de maig ). Segons aquesta tesi, el pacte comissori seria innecessari tota vegada que el ius distrahendi concilia adequadament l' interès del creditor en la satisfacció del crèdit de manera preferent, sense perjudici de la responsabilitat universal del deutor, amb el valor de la cosa gravada i el del deutor o hipotecant perquè en la realització del bé s'obtingui el màxim valor possible.

En el dret espanyol però un sector doctrinal advoca per una interpretació flexible de la regla prohibitiva del pacte comissori, en el sentit d'admetre la seva validesa quan -en la línia del pacte marcià del dret romà- l'apropiació del bé gravat per part del creditor no prescindeix del veritable valor del bé, sinó que s'ajusta a ell, amb les corresponents compensacions si escau. O també quan la garantia apareix en forma de un negoci atípic, com ara la promesa de venda, l'opció de compra o la venda amb pacte de retro i no s'aprecia perjudici del deutor. En definitiva, quan preval la commutativitat de la transmissió, amb la consegüent desaparició del risc de lesió patrimonial del deutor o del pignorant/hipotecant i el correlatiu enriquiment injustificat del creditor que la prohibició del pacte comissori mira de conjurar.

El Tribunal Suprem s'ha pronunciat en aquesta línia, ja que si bé la sentència 529/1986, de 25 de setembre , refusa la validesa d'un pacte comissori tàcit simultani a la constitució d'una penyora, remet a la STS 69/1926, de 27 de març , segons la qual 'lo que únicamente prohíbe el artículo 1.859 del Código civil es la apropiación y disposición por el acreedor de las cosas que en tal concepto se reciben' i que declarava vàlid un negoci de garantia de la devolució d'un préstec que prenia la forma de promesa de venda de les accions d'una societat mercantil. També la STS 311/1986, de 20 de maig , valida un negoci d'opció de compra concertat en garantia d'un préstec, refusant que aquesta mena de negoci hagi de ser considerat per se fiduciari o simulat. En canvi, les esmentades SSTS 485/2000 i 34/2012 declaren la invalidesa de sengles negocis de leasing immobiliari i venda amb pacte de retro per considerar que suposen modalitats atípiques de garantia que vulneren la prohibició del pacte comissori.

Cal tenir en compte que en general el negoci fiduciari que dona lloc a la doble titularitat -formal del fiduciari i material del fiduciant- és vàlid llevat que encobreixi un frau de llei, mentre que el simulat és un negoci fictici o amb causa falsa que pot ser mantingut en cas de validesa del negoci dissimulat, si n'hi ha ( SSTS 839/2002, de 17 de setembre , 989/2011, de 29 de desembre , i 396/2016, de 10 de juny ).

3.En tot cas, el propi Tribunal Suprem mitjançant la sentència de Ple 261/2015, de 13 de gener , ha introduït un matís rellevant a la seva doctrina tradicional ( SSTS 128/2006 i 829/2008 , entre altres) segons la qual no era apreciable cap enriquiment injust en tota adjudicació de béns hipotecats efectuada seguint les prescripcions de l'article 131 LH i actualment dels articles 681 i següents LEC, encara que hi hagués una divergència notable entre el valor de l'adjudicació i el valor real del bé expressat en el de taxació.

Sobre la base que 'por justa causa de una atribución patrimonial debe entenderse aquella situación jurídica que autoriza, de conformidad con el ordenamiento jurídico, al beneficiario de la atribución para recibir ésta y conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jurídico válido y eficaz o porque existe una expresa disposición legal que autoriza aquella consecuencia', la doctrina tradicional considerava que l'article 579.1 LEC legitimava el creditor hipotecari per a continuar amb l'execució de la resta del patrimoni del deutor fins a obtenir l'íntegra satisfacció de la part del crèdit no coberta amb el valor d'adjudicació del bé hipotecat obtingut seguint l'article 671 LEC. La regla 12ª de l'article 131 LH vigent fins l'aprovació de la LEC de 2000 propiciava l'adjudicació dels béns per 'preus irrisoris', tal com hagueren de reconèixer les SSTS 510/2002, de 29 de maig , i 681/2003, de 8 de juliol .

La STS 261/2015 matisa la seva doctrina dient que 'el enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma. En este hipotético caso, que no es el que nos corresponde juzgar, la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. [...] Como principio general del derecho, cuya formulación sería 'nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro', se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa)'.

El Suprem té en compte que el legislador, mitjançant la reforma de l'article 579.2 LEC feta per la Llei 1/2013, del 14 de maig, havia introduït un mecanisme similar de redistribució de la plusvàlua generada per la venda ulterior del bé executat que sigui habitatge habitual.

En aquesta línia de preocupació perquè els mecanismes legals de satisfacció del creditor respectin el caràcter commutatiu de les contraprestacions -tal com perseguia el pacte marcià- s'inscriu la regulació prevista a la Llei 28/1998, de 13 de juliol, de venda a terminis de béns mobles (LVBMP), i la continguda al Decret-Llei 5/2005, d'onze de març, de transposició al dret espanyol de la Directiva 2002/47/CE sobre acords de garanties financeres.

La Llei 28/1998 faculta el creditor per a reclamar del deutor el pagament del deute, advertint-lo que si no ho fa es procedirà contra el bé objecte del contracte, de manera que si el deutor procedeix a la devolució de la possessió del bé, el creditor pot optar per l'adjudicació directa del bé a favor seu en pagament del deute sense necessitat de vendre-la en pública subhasta. En aquest cas, el risc d'un enriquiment injustificat es minimitza perquè 'la adquisición por el acreedor de los bienes entregados por el deudor no impedirá la reclamación entre las partes de las cantidades que correspondan, si el valor del bien en el momento de su entrega por el deudor, conforme a las tablas o índices referenciales de depreciación establecidos en el contrato, fuese inferior o superior a la deuda reclamada' (article 16.2, c/ i e/ LVBMP).

Per la seva part, el Decret-Llei 5/2005 admet l'apropiació directa pel creditor pignoratiu del valor financer donat en garantia sempre que dita facultat consti en un acord on les parts hagin previst les modalitats de valoració dels instruments financers negociables, de manera que si hi ha romanent ha de ser reintegrat al garant; també considera vàlida l'alienació fiduciària de valors en funcions de garantia -l'anomenat 'acord de garantia financera amb canvi de titular'- que opera com una veritable fidúcia cum creditore. En tot cas, les valoracions s'han d'ajustar al 'valor actual de mercat' dels instruments aportats en garantia.

Aquest estat de coses reflecteix el caràcter instrumental de la prohibició del pacte comissori, que perd la seva raó de ser quan la realització de la cosa oferta en garantia -qualssevol que hagi estat la via seguida- s'ha fet en condicions determinants de la fixació objectiva del valor del bé i no hagi comportat un desequilibri patrimonial injust per al deutor.

4.Segons que ja s'ha avançat, la regulació dels drets reals de garantia continguda en el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya actualment en vigor, encara que no exhaustiva, com ho proven les constants referències a la 'legislació hipotecària' que fa la secció dedicada al dret d'hipoteca (articles 569-27 a 569-42 junt amb l'article 569-2.3), enuncia amb claredat el ius distrahendi que els caracteritza.

Així ho fa l'article 569-2.1,b/ CCCat respecte de les garanties possessòries i de l'anticresi, quan diu que un dels efectes generals d'aquells drets és 'la realització del valor del bé, en els casos i de la manera que estableix aquest codi'.

Quant a la hipoteca l'apartat 3 de l'article 569-2 CCCat és encara més explícit, perquè expressa que l'efecte del dret d'hipoteca és la realització del valor del bé 'en el casos i de la manera que estableixen aquest codi i la legislació hipotecària'. Aquesta darrera menció remet a l'article 129 de la Llei Hipotecària, segons el qual l'acció hipotecària adreçada directament contra els béns hipotecats ha de subjectar-se a les regles de l'execució dinerària de la LEC amb les especialitats recollides en els seus articles 681 a 698; en cas d' haver-se pactat la venda extrajudicial del bé, remet a la venda mitjançant notari regulada al Reglament notarial.

Ara bé, cap de les normes reguladores dels drets reals de garantia en el dret civil català exclou la via convencional de realització de valor del bé (ans el contrari, els articles 569-7.2 i 569-20.3 l'admeten per a la realització del bé retingut o empenyorat sempre que consti en document públic que contingui 'els criteris de l'alienació') ni prohibeix expressament el comís de la finca pel creditor.

Aquesta darrera constatació és transcendent atès que un dels principis informadors del dret civil català és el de la llibertat civil, segons el qual 'les disposicions d'aquest Codi i de les altres lleis civils catalanes poden ésser objecte d'exclusió voluntària, de renúncia o de pacte en contra, llevat que estableixin expressament llur imperativitat o que aquesta es dedueixi necessàriament de llur contingut' (article 111-6 CCCat).

La STSJ 8/2011, de 10 de febrer, desenvolupa aquest principi advertint que, 'de conformitat amb el que disposa l'article 111-6 de la llei primera del Codi civil de Catalunya, de més abast que l'article 1255 del Codi Civil, circumscrit als contractes, existeix un ample marge de llibertat civil en la manera de constituir o regular les relacions jurídico- privades entre els ciutadans, de manera que llevat que les normes estableixin expressament llur imperativitat o que aquesta es dedueixi necessàriament del seu contingut, les parts poden excloure l'aplicació del dret codificat que en aquest cas tindrà caràcter supletori'.

La restringida operativitat del comís en el dret de cens per impagament de la pensió tampoc no és rellevant a l'hora d'apreciar per via inductiva una regla general prohibitiva del pacte comissori en dret català.

Noteu que un sistema, com el del Codi civil espanyol, que prohibeix de forma taxativa el pacte comissori en seu dels drets reals de garantia, en canvi l'admet amb caràcter restringit respecte del dret de cens emfitèutic 'por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos', previ requeriment de pagament del censalista a l'emfiteuta (article 1648, 1r CC). Això té més a veure amb la configuració clàssica del cens emfitèutic com una modalitat de domini dividit, la qual cosa explica que es faculti a un dels propietaris -el del domini directe- per recuperar la integritat de la cosa en cas d'incompliment greu de l'altre, que no amb les consideracions justificatives de la prohibició del pacte comissori en els drets de garantia.

En el dret català també són vigents aquestes consideracions.

En efecte, la Llei estatal de 31 de desembre de 1945, d'inscripció, redempció i divisió de censos a Catalunya, tot i expressar en el preàmbul que la figura del comís no havia estat íntegrament acceptada pel dret català i que en la pràctica s'havia deixar d'aplicar, i subratllar el seu caràcter 'odiós' i la seva manca de justificació en un dret com el de cens concebut com a 'càrrega real', admetia però el comís de la finca gravada en cas d'impagament de la pensió si s'havia pactat en el títol de constitució (article 43). També l'admetia en aquests termes la Compilació del dret civil de Catalunya de 1960 (article 303), cos normatiu que incloïa elements inspirats en la tradicional concepció del cens com a domini dividit i d'altres propis de la caracterització com un dret de gaudi sobre cosa aliena, tal com ha recordat la sentència d'aquest tribunal 98/2018, de 10 de desembre .

En canvi, la Llei 6/1990, dels censos, ja clarament decantada a favor de la concepció del cens com un dret real en cosa aliena, declarava que 'la manca de pagament de la pensió no fa caure la finca' i prohibia tot pacte en sentit contrari en el títol de la constitució (article 8.7). El llibre cinquè del Codi català es pronuncia en el mateix sentit, fins i tot amb més rotunditat, ja que no tan sols prohibeix el comís convingut en el títol de constitució del cens sinó també el pactat en un de posterior que hi faci referència (article 565-8.7).

La mateixa significació neutre als efectes que ens ocupen mereix el fet que l'article 564-5 CCCat, en seu del dret de superfície, declari la nul litat del pacte que autoritzi el propietari del sòl, en cas d'impagament de la pensió, a fer seva la construcció o plantació feta pels superficiaris. Per imperatiu de l'article 111-6 CCCat, això vol dir que és vàlid l' esmentat pacte quan el dret de superfície recau sobre edificacions/plantacions preexistents, propietat per tant del creditor de la pensió. És evident que la restringida admissió del comís en el dret de superfície respon a la peculiaritat d'aquest dret, determinant de la coexistència de la propietat separada del sòl i de la del que s'hi edifiqui o planti.

No s'aprecia, doncs, una regla general prohibitiva amb caràcter general del pacte comissori en dret civil català, com ja sostingués aquest tribunal en la sentència 6/2002 fent-se ressò de la tradició jurídica catalana.

5.Altra cosa és que, per imperatiu de la doctrina de la continuada influència de la causa o del principi general del dret que refusa tota mena d'enriquiment injustificat, les circumstàncies del cas revelin que l'apropiació del bé gravat per part del creditor comporta un inadmissible sacrifici patrimonial per al deutor, per al propietari del bé o per a tots dos. Pensem en el cas que un pacte comissori pactat en condicions d'equilibri atesa la concordança entre l'import del deute i el valor de la garantia, esdevingui inequitatiu amb el pas del temps degut a la reducció del deute o a l'increment de valor del bé.

I més després que el llibre sisè del Codi civil de Catalunya, aprovat per la Llei 3/2017, no aplicable al nostre supòsit per raons de transitorietat, hagi introduït la figura de l'avantatge injust, concebuda com a mecanisme d'invalidació de negocis en què una de les parts se n'aprofiti de la debilitat de l'altra per obtenir un benefici excessiu o un avantatge injust (article 621-45), a banda de l'eixamplada regulació actual de la rescissió per lesió respecte de la vigent fins ara i que mira de preservar de tot desequilibri rellevant tant el venedor com el comprador, com en general tots els intervinents en un contracte onerós amb recíproques contraprestacions (article 621-46).

De fet, en els escassos supòsits legals -diferents del pacte comissori- en què s'autoritza el creditor a apropiar-se del bé gravat o retingut, és perceptible un afany per harmonitzar de la forma més equilibrada possible els interessos en joc.

És el cas de la realització del bé retingut o empenyorat quan han fracassat les subhastes notarials, que faculta el creditor per a fer seu el bé però 'atorgant una carta de pagament de tot el crèdit' i assumint les despeses del procediment (articles 569-7.3, d/, 569-8.3, h/ i 569-20.4,d/ CCCat). Lògicament, quan el bé empenyorat són diners o títols representatiu de diners l'apropiació pel creditor és directe, sense necessitat de subhasta prèvia, però el fa seu solament fins al límit de l'import del crèdit garantit (article 569-20.5).

En la retenció de béns mobles de poc valor -per sota de l'import de tres mesos del salari mínim-, no existeix una via de realització del valor de la cosa sinó que s'autoritza el creditor a 'disposar lliurement' del bé, el que ha estat interpretat com el reconeixement de la possibilitat d'exercici en nom propi d'una titularitat aliena. En tot cas, si el bé es venut, el propietari té dret al romanent del preu obtingut que superi l`import del crèdit i les despeses (article 569-10.3 i 4).

6.Certament, el pacte comissori pot aparèixer literalment en un negoci privat expressat com a tal o -com és força habitual- prendre la forma d'un negoci no pròpiament de garantia.

Les institucions jurídiques que tradicionalment s'han fet servir per a finalitats de garantia i en les qual hi pot niar un pacte comissori són l'opció de compra en funció de garantia i la compravenda a carta de gràcia o empenyorament.

Precisament, els pronunciaments d'aquest tribunal i del seu antecessor sobre la licitud en el dret català del pacte comissori han recaigut en supòsits de vendes a carta de gràcia o amb pacte de retro i d'opcions de compra. Aquest cos de doctrina jurisprudencial l'integren la sentència del Tribunal de Cassació de Catalunya de 10 de desembre de 1937 i les sentències d'aquest tribunal 5/1991, de 29 de maig, 14/1991, de 31 d'octubre, 6/2002, de 11 de febrer, i 18/2010, del 13 de maig.

En aquestes sentències es llegeix que 'no existeix en el dret civil català una prohibició general del pacte comissori'. Pronunciament que ara hem de refermar.

La sentència del Tribunal de Cassació de 10 de desembre de 1937, partint de l'opinió dels jurisconsults, va exposar que la venda a carta de gràcia catalana 'generalment adopta la figura d'un empenyament, en la qual el posseïdor exerceix el dret de domini amb caràcter revocable, contracte que dona al prestamista una major seguretat que la mateixa hipoteca i estalvia al que el rep l'amargor de perdre irremissiblement la propietat que les més de les vegades adquirí dels seus avantpassats, esperit i fonament d'aquesta institució a Catalunya, com reconeixen tots el autors', i afegia que el venedor compta amb la facultat de demanar la restitució de la cosa o el suplement del preu en cas de lesió greu enormíssima. En aquell litigi es va desestimar la pretensió del venedor demandant que reclamava el complement del preu just per considerar que havia deixat passar l'oportunitat d'exercir el dret de lluir i quitar, per bé que el tribunal de cassació no es va estar d'assenyalar que la fixació d'un termini breu (un any) per a redimir la finca suggeria la sospita que el negoci encobrís un préstec usurari, objecte d'un altre plet no reeixit.

La STSJ 5/1991 va establir que la venda a carta de gràcia regulada a la Compilació era una figura no del tot coincident amb la compravenda amb pacte de retro dels articles 1507 i següents del Codi civil, i que era un negoci apte per a satisfer l'interès del prestador de diners d'obtenir una seguretat més elevada que la proporcionada per la hipoteca, sense perjudici que si l'operació encobria un préstec usurari, li seria d' aplicació la llei especial de repressió de la usura (Llei de 23 de juliol de 1908). Invocava en defensa d'aquesta tesi el precedent jurisprudencial del Tribunal de Cassació ja examinat i també la doctrina del Tribunal Supremo continguda a la sentència de 8 d'octubre de 1981 , segons la qual la figura en qüestió genera 'en muchos casos un singular modo de adquirir préstamos, como lo da a entender tanto el nombre de venta a carta de gracia, originada de una venta pendiente del vendedor y la denominación de empenyorament por evidenciarse en la experiencia práctica que muchas de esas enajenaciones significaban en realidad una prenda disfrazada de compraventa, con lo que no cabe sino reconocer que el préstamo es, en esencia, la base fundamentadora de la compraventa a carta de gracia o empenyorament definida en el artículo 326 de la Compilación y por consiguiente que la compraventa de tal naturaleza no se desvirtúa en su esencia y carácter jurídico por tener su causa sustentadora en un préstamo, puesto que éste, en definitiva, es lo que le da vida y la configura, sin que en consecuencia pueda revelar causa falsa sino, por el contrario, lo que en realidad se consideró por los contratantes'.

Per aquestes raons desestimava la pretensió de nul litat fonamentada en el caràcter simulat del negoci, en la manca de causa o en la seva naturalesa de fidúcia cum creditore.

Quant a l'al legació de nul litat per amagar un pacte comissori, la STSJ 5/1991 després d'expressar que 'no existe en nuestra legislación común una prohibición general del pacto comisorio, como no hubo en el Derecho romano' (respecte dels pactes comissoris prohibits pels articles 1859 i 1884 CC s'acollia a les paraules de la STS de 22 de desembre de 1988 , segons la qual 'si bien es innegable que la doctrina de esta Sala los tiene admitidos para ciertos supuestos, ello no tiene un carácter general en cuanto que en otros los rechaza'), acabava raonant que 'en el contrato de compraventa a carta de gracia la propiedad de la cosa es adquirida por el comprador en el momento de perfeccionarse el contrato y no como consecuencia del incumplimiento por parte del vendedor que, a diferencia del prestatario ( arts. 1740 y 1753 CC ) no está obligado a devolver nada, y nada incumple si no ejercita el derecho de redimir. En el supuesto de que el derecho de lluïr i quitar caduque sin haberse ejercitado, el dominio que ya ostentaba el comprador pasa a ser irrevocable al extinguirse el derecho temporal a redimir que se reservó el vendedor. La moderna doctrina catalana ha dicho que 'en la compraventa a carta de gracia el pacto comisorio es implícito' frase que hay que entender en el sentido de que es inherente al contrato en cuestión la transmisión del dominio que en un primer momento es resoluble y luego se hace irrevocable. Por todo ello, ni el contrato de empenyorament es reducible a un préstamo con garantía real y pacto comisorio, ni vulnera una inexistente prohibición general de comiso o mecanismo legal de análoga finalidad'.

La STSJ 14/1991, de 31 d'octubre, estalonant-se en la doctrina de la sentència 5/1991 i sense pronunciar-se sobre si el contracte litigiós era una compravenda amb pacte de retro - aquesta era la seva denominació literal- o una venda a carta de gràcia, va afirmar la validesa de l'operació que perseguia una funció de garantia: la venedora era deutora del comprador i amb la posterior renúncia de la venedora al retracte, el domini de l'adquirent havia esdevingut irrevocable.

Casualitat o no, el cert és que el Govern de la Generalitat un mes després de la STSJ 5/1991 va promoure una modificació de la regulació de la venda a carta de gràcia, que es va traduir en la Llei 29/1991, de 13 de desembre, que donava nova redacció als articles de la Compilació del Dret Civil de Catalunya de 1960 dedicats a la institució (326 a 328).

El nou text presenta aquesta venda com 'una de les figures tradicionals del dret civil català', però admetia en el preàmbul que estava necessitada d'una renovació que la fes realment operativa en el tràfic jurídic, per tal com 'no es tracta d'una institució perjudicial en si mateixa perquè no inclou, dins del seus efectes, un dret real de garantia d'un préstec usurari' (de fet, reconeixia que era una figura qüestionada per 'la consideració que encobreix sempre un préstec usurari amb garantia real de la cosa venuda').

La reforma legal maldava per reforçar la institució per la via de subratllar-ne el caràcter real del dret a redimir i la seva finalitat típica translativa ('la transmissió inicial de la propietat de la cosa de manera indefinida, però no definitiva' diu el preàmbul de la llei), la qual cosa es complementa amb la introducció en l'article 323 CDCC d'un paràgraf destinat a fixar el preu just de la cosa als efectes de la rescissió per lesió de la venda (el càlcul del preu just s'ha de fer sobre el valor de la propietat gravada; si no consta, hom presumeix que és de 2/3 parts del valor de la propietat lliure en el moment de la venda).

La regulació vigent de la compravenda a carta de gràcia segueix la mateixa inspiració, per bé que el llibre sisè del Codi civil de Catalunya, aprovat per la Llei 3/2017, regula només l'aspecte estrictament contractual de la figura ('en la compravenda a carta de gràcia, el venedor es reserva el dret de redimir el bé venut, amb les condicions que s'hagin pactat', diu l'article 621-55.1), mentre que la regulació del dret de redimir es trasllada al llibre cinquè, en coherència amb la seva consideració com una modalitat de dret d'adquisició preferent de caràcter voluntari (articles 568-28 a 568-32).

En aquest context, la STSJ 6/2002 va analitzar un contracte de compra-venda amb pacte de retro, i després de refusar la tesi de la concurrència d'una propietat dels compradors simplement fiduciària o d'una simulació de venda que amagui un préstec de diner (constata que no hi ha cap indici del préstec al legat ni per tant d'una suposada usura que podria determinar la nul litat de l'operació), subratlla que la causa que fonamenta el contracte és compatible amb el fet que en la intenció de les parts contractants s'atorgui amb una finalitat de garantia, d'acord amb una pràctica social reiterada.

En aquest sentit, addueix que 'aquesta finalitat no és incompatible amb l'existència d'una causa vendendi, ja que la venda amb pacte de recuperar pot perseguir una funció de garantia entre les parts contractants sense que això comporti desnaturalitzar la causa típica del contracte, si tenim en compte que la finalitat de garantia no és altra cosa que un motiu que inclouen les parts a l'empara del principi d'autonomia privada, que no afecta a la possibilitat que s'hagi atorgat realment una venda amb pacte de recuperar. [...] La venda amb pacte de recuperar s'ha emparat moltes vegades amb finalitats de garantia, finalitat certament atípica, però que gaudeix d'una tipicitat social, que d'una forma o altra admet el legislador, des del moment que regula la venda amb pacte de recuperar i admet la seva validesa, tot i reconèixer que pot encobrir unes finalitats de garantia, que no refusa'.

A banda d'això, la STSJ 6/2002 va descartar l'al legació de nul litat fonamentada en el fet que el contracte es va atorgar amb la finalitat de burlar la prohibició del pacte comissori amb aquest raonament: 'fins i tot si s'admet que el contracte de compra-venda amb pacte de recuperar es va atorgar amb finalitats de garantia, això no implica que s'atorgués amb la finalitat fraudulenta de burlar la prohibició del pacte comissori, que en qualsevol cas exigiria una prova convincent, que tampoc existeix, d'haver-se celebrat el contracte de compra-venda amb facultat de recuperar amb la finalitat d'imposar directament una clàusula comissòria a favor de la part compradora. I no cal oblidar, finalment, que davant d'aquest cas o altres semblants, el dret civil català ofereix a la part contractant que considera lesionats els seus interessos el remei de la rescissió per lesió en més de la meitat del preu just, com ha posat de relleu aquesta Sala en les seves sentències de 29 de maig i 31 d'octubre de 1991, precisant que no existeix en el dret civil català una prohibició general del pacte comissori'.

Anys després, la STSJ 18/2010 va desestimar l'acció de nul litat d'una compravenda amb pacte de retro que perseguia assegurar la devolució d'un préstec de diners fet pel comprador al venedor. La sentència contraposa la doctrina d'aquest tribunal continguda a la sentència 5/1991 (inexistència en dret civil català d'una prohibició general del pacte comissori) amb la doctrina del Tribunal Suprem encarnada a la STS 1364/2007, de 20 de desembre (considera invàlida per vulnerar la prohibició del pacte comissori una compravenda amb pacte de retro feta a Catalunya que amaga la concertació d'una venda a carta de gràcia, 'clásica garantía que viene de la época medieval', en garantia d'un préstec), i arriba a la conclusió que la compravenda amb funcions de garantia objecte del litigi és vàlida i eficaç.

7.També el dret d'opció s'ha vist com un figura que pot desenvolupar una estricta funció de garantia en el cas que la facultat d'adquisició voluntària d'un bé concedida al creditor està condicionada a l'incompliment d'una obligació dinerària -usualment, préstec- del deutor.

Com ja s'ha vist (entre altres, STS 311/1986 i STSJ 14/1991, de 31 d'octubre), es tracta d'una modalitat negocial vàlida tot i que la seva finalitat primordial sigui de garantia, sense perjudici que una eventual manca de correlació entre el preu de l'opció i l'import del deute que dona pas a l'exercici del dret d'adquisició preferent o el fet que l'operació encobreixi un préstec usurari pugui ser corregida per mitjà dels remeis legals específics (acció d'enriquiment injust; nul litat per usura; rescissió per lesió).

Des d'aquesta perspectiva, no és sobrer recordar la doctrina finalment establerta per aquest tribunal respecte del preu just en la rescissió per lesió dels contractes d'opció. Partint del caràcter principal del dret d'opció, hom considera que el valor de la cosa és el de la data de perfecció de l'opció, no el de la data de conclusió del negoci translatiu en cas d'exercici del dret, la qual cosa és un estímul perquè les parts introdueixin ab initio clàusules d'estabilització de la contraprestació per a l'adquisició del bé, tal com autoritza l'article 568-6, b/ CCCat ( SSTSJ 1/2011, de 7 gener , i 17/2011, de 31 març ). El legislador ha convertit aquest criteri en norma legal mitjançant l'article 621-46.3 CCCat ('el desequilibri a què fa referència l'apartat 1 ha d'existir en el moment en què es pacta l'opció'). ...'

B./-Aplicando el contexto normativo jurisprudencial al caso de autos, ha de desestimarse el recurso de casación deducido puesto que:

(a)No existe una regla general prohibitiva con carácter general del pacto comisorio en derecho civil catalán, como hemos señalado(& A.4), sin perjuicio de ser rechazado cualquier tipo de enriquecimiento injusto que conforme a las circunstancias del caso revelen un inadmisible sacrificio patrimonial para el deudor, el propietario del bien o para los dos (& A.5).

(b)La opción de compra concedida en autos y que consta en los hechos probados reseñados en el FJ. 2º de esta resolución perseguía una finalidad de garantía al contar el préstamo hipotecario inicial con una garantía hipotecaria que por confusión de derechos lo era a favor de la misma persona. Asimismo, hemos de hacer constar que el derecho de opción quedaba sometido a la condición suspensiva de impago del préstamo, como sucedió en el supuesto litigioso. Por tanto, no existe ni se constata, como declaramos en laSTSJC 12/2019, de 18 de febrero,en un supuesto similar, una hipotética voluntad de encubrir o disimular un pacto comisorio. Ni puede considerarse este entramado negocial de simulado. Tampoco es nulo o fraudulento en los términos fijados en el art. 6. 3 y 4 del Código Civil , ni cabe deducir de la intervención del Sr. Iván la búsqueda de un fraude de ley pues la misma no consta lo haya sido con fines fraudulentos o persiguiendo fines espurios o ilegítimos que no constan demostrados.

(c)Por último, tampoco apreciamos un enriquecimiento injusto para la prestamista puesto que:

Queda constancia y no ha sido interpuesto recurso extraordinario de infracción procesal que se le debían al acreedor 562.555, 55 euros y se pudo quedar los inmuebles por el precio de 489.000 euros, lo que no produce enriquecimiento por existir un débito superior; sin que la representación de los Sres. Evaristo Sara hayan formulado el oportuno recurso extraordinario de infracción procesal para combatir el presunto error, que ha de realizarse en sede de infracción procesal si estimaba se había cometido el citado error en el cómputo de la cantidad adeudada.

Cierto es que en la escritura de préstamo hipotecario, se valoran las fincas hipotecadas a efectos de la acción hipotecaria, en la cantidad de 620.000 euros, de las cuales 500.000 euros corresponden a la registral NUM001 y 120.000 euros, a la registral NUM000 .

Y si acudimos a una integración del 'factum' -realizada por el recurrente mediante una alegación extemporánea en sede de recurso de casación- y tenemos en cuenta que el perito judicial (f. 707), concluye que '..habiendo analizado los diferentes factores determinantes del precio como la situación real del mercadoen el año 2.016, el valor de los inmuebles son de 147.609, 67 euros, la registral NUM000 , y 659.880 euros, la registral NUM001 '; debe resaltarse que la valoración de la finca se efectúa a una situación de mercado de 2.016, que es muy posterior a la concesión de la opción. Al respecto, debemos recordar, que este Tribunal -SSTSJC 5/1994, de 24 de febrero , 17/2003, de 19 de mayo y 1/2011, de 7 de enero - respecto del precio justo en la rescisión por lesión de los contratos de opción de compra, tiene declarado que el valor de la cosa no es el de la fecha de conclusión del negocio sino el de la fecha de perfección de la opción, es decir, en el caso controvertido sería en 2.013, por lo cual no puede afirmarse, con éxito, que se ha producido el enriquecimiento injusto partiendo de un precio de tasación muy posterior a la fecha de la concesión de la opción.

Incluso si partimos del precio de tasación a efectos de la acción hipotecaria fijado, como hemos señalado, en 620.000 euros, tampoco podría estimarse que se ha producido un enriquecimiento injusto que pueda derivarse de un sacrificio desproporcionado para el deudor teniendo presente las circunstancias del caso puesto que consta el resultado producido no es inequitativo partiendo no solo de la diferencia cuantitativa entre el precio de la opción y el de tasación a efectos de la acción hipotecaria: alrededor de un 25 % superior, sino también de que: (aŽ) no concurre una angustiosa necesidad -alegación realizada por los recurrentes en su recurso- que no ha sido demostrada en las actuaciones ni se ha formulado impugnación en sede de recurso extraordinario para introducir este hecho que no puede estimarse como justificado por vía presuntiva del dato de haber hipotecado los inmuebles de su propiedad; (bŽ) ni puede considerarse como desproporcionada si tenemos presente que no se trata de consumidores, antes al contrario, el Sr. Evaristo , es titular de un grupo empresarial de referencia, a nivel provincial, y el dinero recibido lo era para inversiones en su grupo empresarial, sin que tampoco concurra una hipotética vulneración de la Ley de represión de la usura que ni siquiera fue invocada por los actores en el modo legal pertinente mediante la denuncia de su infracción legal, en forma debida.

En su consecuencia, hemos de desestimar el recurso de casación.

CUARTO.-Costas y depósito para recurrir.

Las costas del recurso de casación deben imponerse al recurrente, por aplicación del art. 398.1 LEC , con pérdida del depósito constituido para recurrir a tenor de lo dispuesto en el apartado 9 de la DA 15ª LOPJ .

Fallo

LA SALA DE LO CIVIL Y PENAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA DECIDE:

DESESTIMARel recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Evaristo y Dª Sara contra la sentencia dictada en fecha de 15 de mayo de 2018 en el Rollo de apelación 479/2017, por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona , con confirmación de la misma e imposición de las costas a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes litigantes y con su testimonio remítase el Rollo y las actuaciones a la Sección indicada de la Audiencia Provincial.

Así por ésta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Esta Sentencia se ha firmado y publicado el mismo día de la fecha por los Magistrados de esta Sala que la han dictado. Doy fe.