Sentencia Civil Nº 160/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 284/2010 de 06 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 284/2010 - B5

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 511/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A Núm. 160/2011

Ilmos. Sres.

JOAN CREMADES MORANT

ISABEL CARRIEDO MOMPIN

M. ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a seis de abril de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 511/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú, a instancia de D. Alexis contra Dª. Mercedes y Virtudes , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por las partes actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de marzo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Debo desestimar y desestimo la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada en el acto de la vista y que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Begoña Calaf López, en nombre y representación de Alexis , contra Dª Virtudes y Dª Mercedes , declarando enervada la acción de desahucio y declarando no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 24 de junio de 1970 ni a la reclamación de rentas efectuada por la actora, sin expresa imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron sendos recursos de apelación las partes actora y demandada mediante sus escritos motivados, dándose recíproco traslado a las contrarias, presentado ambas partes escritos de oposición en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTINUEVE DE MARZO DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- la cuestión litigiosa, planteada en esta alzada a virtud de los recursos planteados por las partes se reduce a determinar si es motivo de desahucio la falta de pago de la renta actualizada en los niveles propuestos por el actor en su burofax de 2 de mayo de 2008.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución de los recursos preciso es hacer las siguientes consideraciones:

a) está probado documentalmente que con fecha 2 de mayo de 2008 la parte actora cursó burofax por el que se comunicaba la actualización de la renta. La utilización del burofax para esa comunicación es totalmente correcta porque permite asegurar la fehaciencia de la notificación. Pero las obligaciones y cargas no recaen sólo sobre el arrendador; el arrendatario debe colaborar en esa recepción en casos como el presente, en que se encuentra ausente y le es dejado aviso de la comunicación. Si no acude a recogerla, se entenderá efectuada la comunicación. Esto es, aun admitiendo la naturaleza recepticia que corresponde al requerimiento actualizador, no puede desconocerse que dicha notificación ha de reputarse válida y eficaz, si la no recepción de la misma es debida a causas exclusivamente imputables a su destinatario.

En efecto ambas partes han de adecuar su conducta a las exigencias de la buena fe, según dispone el artículo 1258 CC y el 9 TRLAU. Por lo que probado, como antes se ha dicho, que se cursó el burofax por el que se comunicaba la actualización de la renta, y que fue dejado aviso al destinatario a fin de que pasara a recogerlo por el servicio de Correos (folio 19), la cuestión se reduce a comprobar si la parte demandada recibió ese aviso y, en caso afirmativo a concretar los efectos de la no retirada. Debemos partir de una presunción de normalidad de funcionamiento del servicio de Correos, y cuando se aporta la comunicación de este servicio de que el destinatario de la comunicación estaba ausente y se le ha dejado aviso, hemos de partir de que así es. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.- Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. Por tanto es únicamente imputable a la conducta, si no dolosa, cuando menos negligente, de la destinataria de dicha carta la no recepción de la misma, al no haber probado la existencia de causa razonable alguna que se lo impidiera, por lo que ha de entenderse que el demandante cumplió correctamente con el antecitado requisito, cuya notificación, por tanto, ha de tenerse por plenamente válida y eficaz.

b) realizado, pues, el requerimiento fehaciente de actualización, no consta que fuera contestado en plazo, de modo que implícitamente y de acuerdo con el artículo 101 de la L. A. U. de 1.964 , debe entenderse implícitamente aceptada por la parte arrendataria la nueva renta de 349 €, de modo que la inquilina no puede ir ahora en contra de sus propios actos e impugnar en este procedimiento de desahucio una cuantía a la que implícitamente se avino en su día; invirtiéndose la situación como consecuencia de su pasividad frente al requerimiento actor, de forma que sea ahora el inquilino quien en su caso hubiera debido acudir al procedimiento adecuado en el supuesto de que considerara jurídicamente atacable la renta que vía extrajudicial convinieron.

En consecuencia, y reiterando lo dicho si la demandada no recibió la carta, a ella debe pararle el perjuicio, porque, de lo contrario, se sancionaría un acto en fraude de ley conforme al art. 6.4° del CC e implicaría un abuso de derecho, prohibido por el art. 7 del mismo cuerpo legal y al art. 9 de la LAU de 1964 , por lo que al existir constancia de ello en la litis, la consecuencia es que medio requerimiento y que al no ser contestado por la arrendataria en el plazo de 30 días, quedó sujeto a la actualización, resultando injustificada la negativa de la misma a pagar el nuevo importe del recibo. En efecto dicho art. 101 preveía un plazo de contestación de treinta días, interpretándose su silencio como aceptación tácita; mas en tal caso como en el de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, no obstante lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del art. 106 (que era de tres meses y de caducidad), encontrando interpretación jurisprudencial en las SS. de 28 de junio de 1952 y 28 de mayo de 1956 , explicitando la primera que el arrendador está facultado para girar el recibo al siguiente periodo de renta incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligado para dicho inquilino, mas no impide que el mismo puede ejercitar en tres meses acción de revisión y que por tanto tal ejercicio habrá de estar subordinado, a que el arrendatario realice el pago con la renta incrementada y que la demanda se presente dentro de tres meses de haber realizado el primer pago, y en la segunda se dice que el hecho de haber pagado durante algunos meses cantidades superiores, no implica la aceptación y el arrendatario puede impugnarla mientras no transcurra el plazo legal, y ello también se había corroborado en la de 9 de febrero de 1956, donde la acción de revisión de rentas faculta al arrendatario para promoverla dentro de tres meses siguientes a la fecha en que hubiera realizado el primer pago de la renta incrementada por el arrendador, tomando aquí como fecha de pago la de la consignación que se había verificado en un previo juicio de desahucio. Y añadiendo la de 15 de noviembre de 1962 que cita la de 28 de junio de 1952, que existe ciertamente en beneficio del arrendatario el plazo de los tres meses, más que no puede quedar en suspenso al arbitrio del arrendatario mientras no realiza el pago, pues ello sería como dejar ineficaz el plazo de caducidad establecido.

Aplicada la anterior doctrina al caso de autos, se hace obligada la estimación del recurso por cuanto, se comprueba que el arrendador requirió al arrendatario a través de burofax de fecha 2 de mayo de 2008 donde se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, procedimiento utilizado y remisión de la copia del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo, sin que conste que contestara o se opusiera a esta comunicación, pese a que disponía de un plazo de 30 días siguientes a la misma para manifestar su oposición a dicha actualización, realizando las alegaciones que estimase convenientes y aportando la documentación necesaria a la parte arrendadora para que en todo caso pudiese realizar nuevamente los cálculos necesarios o la improcedencia de la actualización pretendida. Sin embargo, ninguna prueba aporta el hoy apelado acreditativa de que hubiese realizado manifestación alguna sobre dicha actualización e incremento de la renta, como le correspondía en virtud del principio del "onus probandi" en concordancia con el derogado art. 1214 del CC , plasmado hoy en el art. 217 de la LEC . En estas circunstancias, esto es, ante la falta de oposición por escrito de la parte arrendataria, el silencio de la misma se interpreta como una aceptación tácita, lo que de acuerdo con el artículo 101.2.3º de la LAU de 1964 , autoriza al arrendador a girar el recibo con el incremento de la cantidad que hubiera sido notificada a la contraparte, siendo su pago obligatorio, máxime cuando en todo caso la parte arrendataria podría haber pedido la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del art. 106 (que era de tres meses y de caducidad), por lo que transcurrido el plazo legal, es evidente que la actualización pretendida ha de surtir plena eficacia, con independencia de que proceda o no la misma o su corrección, extremos estos que debió comunicar al arrendador dentro del plazo que le fue conferido, no siéndole lícito hacerlo valer en el curso de este proceso de manera extemporánea;

c) Existió, reiterando lo dicho, una aceptación tácita por lo que es correcto sustentar por el arrendador la acción de desahucio en el impago de la renta actualizada por importe de 349 € mensuales, desde el mes de junio de 2008, no estando, por tanto, obligado a aceptar los ofrecimientos de pago hechos por la inquilina a tenor de la renta anterior a la meritada notificación, pues conforme al artículo 1169 del Código Civil no puede obligarse al acreedor a recibir un pago parcial.

De lo expuesto se infiere que la demandada al tiempo de la presente demanda estaba incursa en falta de pago, si bien al haberse consignado antes del juicio en fecha 23 de febrero de 2009, las diferencias debidas hasta el momento del pago enervador, esto es, la suma de 1593 € (a razón de 177 € mensuales desde junio de 2008 a febrero de 2009) procede declarar enervada la acción de desahucio ejercitada en la demanda y entregar al actor la suma consignada.

TERCERO.- Por el contrario no procede dar lugar a las restantes sumas reclamadas en la demanda pues ni son rentas ni cantidades asimiladas a la misma y no cabe olvidar que el articulo 438.2.3ª LEC sólo permite acumular a la acción de desahucio por falta de pago, la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas, sin perjuicio de que el actor pueda reclamar las mismas en el proceso declarativo correspondiente.

CUARTO.- Lo expuesto comporta la estimación parcial del recurso formulado por la parte actora y, por ende de la demanda, y la desestimación del recurso formulado por la parte demandada, lo que, a su vez conlleva no hacer mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por el recurso del actor y la expresa imposición a dichas demandadas recurrentes de las costas de su apelación.

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de D. Alexis y DESESTIMANDO el formulado por la representación de DÑA. Mercedes y DÑA. Virtudes , SE REVOCA EN PARTE dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda procediendo entregar al actor la suma consignada de 1593 €, manteniéndose los restantes pronunciamientos. No se hace mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por el recurso del actor y hace expresa imposición a las demandadas recurrentes de las costas de su apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.Encontrándose de baja por enfermedad la Ilma. Sra. Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN, habiendo asistido ella misma a la deliberación y votación del presente recurso y redactado la presente sentencia, firma en su lugar el Presidente de la Sección.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.