Sentencia Civil Nº 160/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 150/2011 de 14 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 150/2011 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 832/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Núm. 160

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 832/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Sant Boi de Llobregat, a instancia de TALL-BAL, S.A.contra DIRECCION000 , C.B., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de junio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. Antonio Mª de Anzizu Furest en nombre y representación de TALL-BAL,SA y

Debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. David Gómez Codina, en nombre y representación de DIRECCION000 , C.B., y consecuentemente vengo en declarar que:

1º.- Aplicada la pertinente compensación, debo condenar y condeno a TALL-BALL, SA a pagar a DIRECCION000 , C.B. la cantidad de CUATRO MIL EUROS (4.000 euros), más sus intereses legales del art. 576 LEC .

2º.- Cada parte pechará con sus propias costas, y las comunes por mitad, si las hubiere".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día SEIS DE MARZO DE DOS MIL DOCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia, tras estimar parcialmente las demandas acumuladas formuladas por TALL-BAL S.A y DIRECCION000 . CB, condenó a la primera a abonar a la segunda la suma de 4.000 € con mas sus intereses legales del artículo 576 LEC y sin expresa condena en costas. Frente a dicha resolución se ha alzado la entidad TALL-BAL S.A., a medio del recurso que ahora se conoce, solicitando la íntegra estimación de su demanda y la desestimación de la demanda interpuesta por DIRECCION000 . CB.

SEGUNDO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho" la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza)

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ). La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que "responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento". En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

TERCERO.- Sentado lo anterior consta acreditado en autos que la entidad arrendadora DIRECCION000 . CB es titular de un crédito contra la arrendataria consistente en dos mensualidades de renta por importe de 40.000 €, al haber resuelto la arrendataria el contrato sin haber cumplido el preaviso de tres meses a la fecha de desalojo que estipula la cláusula decimoctava del contrato de arrendamiento. En efecto, no consta en autos que el preaviso se hiciera con tres meses de antelación pues la única notificación de la recurrente que consta de la resolución contractual se efectuó en fecha 27 de octubre de 2008 con efectos de 30 de noviembre del mismo año, tal y como se deduce de la carta obrante al folio 72 de los autos elevados y si bien es cierto que en la misma se alude a conversaciones entre las partes a primeros de septiembre de 2008, no lo es menos que de esta manifestación no se deduce de forma concluyente que en dichas conversaciones la arrendataria notificara formal y fehacientemente la resolución del contrato.

Por tanto, es claro que el arrendador podía imputar la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones incumplidas por el arrendatario pues, como antes se ha dicho, si el arrendatario cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido...").

En consecuencia, una vez extinguido el contrato, constando referencia suficiente a la existencia de rentas debidas a la que haya que aplicar la fianza y transcurrido el plazo previsto en el mencionado artículo 36.4 deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, dado que en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación del crédito del arrendador en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia, resultando deudora la arrendataria de la suma de 4.000 € tal y como correctamente concluyó la sentencia apelada.

Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

CUARTO.- Desestimándose el recurso deben imponerse a la recurrente las costas de la apelación ( art. 398 LEC )

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de TALL-BAL S.A . contra la sentencia de fecha 5 de junio de 2010 dictada en el procedimiento ordinario nº 832/09 del Juzgado de Primera Instancia 4 de Sant Boi de LLobregat, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la entidad recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.