Sentencia CIVIL Nº 160/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 991/2016 de 28 de Abril de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41, Planta 6 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0174425

Recurso de Apelación 991/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1345/2013

APELANTE::CRISTALBOX S.L.

PROCURADOR D. JORGE VAZQUEZ REY

APELADO::RITALQUE S.L.

PROCURADOR D. EDUARDO MOYA GOMEZ

SENTENCIA Nº 160 / 2017

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a veintiocho de abril de dos mil diecisiete.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1345/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid a instancia de CRISTALBOX S.L., apelante - demandado, representado por el Procurador D. JORGE VAZQUEZ REY y asistido por el/la Letrado D. Tomás Santos Burgaleta, contra RITALQUE S.L., apelado - demandante, representado por el Procurador D. EDUARDO MOYA GOMEZ y asistido por el Letrado D. Alejandro Vilar de Francisco; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 15/03/2016 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 15/03/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Moya Gómez, en nombre y representación de RITALQUE S.L., contra la mercantil CRISTALBOX S.L., y en su consecuencia debo condenar y condeno a dicha mercantil a que abone a la actora la cantidad de 14.113,44 euros, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de ella derivada.'

Con fecha 13 de mayo de 2016 el Juzgado dictó Auto cuya Parte Dispositiva es del tenor siguiente:

'Se rectifica el/la Sentencia, de fecha 15 de Marzo de 2016 en el sentido de que donde dice ' FALLO de la Sentencia consta 'Notifíquese esta resolución a las parte haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días ante este Juzgado, para su posterior sustanciación ante la Audiencia Provincial'. debe decir .FALLO de la Sentencia.....'Notifíquese esta resolución a las parte haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de VEINTE DIAS ante este Juzgado, para su posterior sustanciación ante la Audiencia Provincial.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido; la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso formulado y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 20 de abril de 2017.

Fundamentos

PRIMERO.-Cristalbox, S.L. alega como motivos de su recurso de apelación error en la valoración de la prueba respecto a la condena al pago de servicios y suministros por importe de 141,04 € al no acreditarse el concepto ni mediciones ni tampoco la tasa de basura ni que la actora haya abonado sus respectivos importes habiéndose impugnado el doc. nº 7 de los aportados de contrario carente de eficacia probatoria.

También como error en la valoración de la prueba se plantea la incorrecta interpretación del condicionado del contrato de arrendamiento y la improcedente condena al pago de 13.972,40 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Considera que el contrato puede resolverse anticipadamente y así lo hizo aunque sin cumplir el preaviso de tres meses lo que no impide su extinción el 15 de Febrero de 2013 a la entrega de llaves sin devengarse después rentas de alquiler. En este sentido la falta de percepción de rentas no equivale a perjuicio porque la actora tenía a su disposición el local para sacarle el oportuno rendimiento. Al extinguirse el contrato en Febrero de 2013 cesó la obligación de pagar rentas sin que el contrato establezca como daños y perjuicios las rentas dejadas de percibir aunque admita la obligación de resarcir daños en caso de resolución anticipada del arrendatario (párrafo último de la estipulación segunda) que deben probarse. En todo caso adeudaría las rentas por falta de preaviso pero no por otros períodos al no pactarse como cláusula penal.

SEGUNDO.- Expuesta la precedente síntesis, la controversia que se suscita en esta alzada consiste en la determinación de los efectos producidos por la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento del local de la calle Longares nº 48 de esta capital celebrado el 1 de Noviembre de 2011.

Los motivos del recurso de apelación plantean en primer lugar un error en la valoración de la prueba sobre el pago de servicios y suministros y en segundo lugar y bajo epígrafe de similar redacción la errónea interpretación del contrato.

Siendo este segundo motivo referido a la interpretación del contrato antecedente o presupuesto de cualesquiera efectos del mismo, esto es, qué obligaciones componen su contenido o marco obligacional, debe partirse del examen de dicho contrato.

A lo que aquí interesa, importa destacar su duración, cuestión que resuelve la sentencia al final de su página 4: la duración pactada fue de tres años con posibilidades de prórrogas anuales. Es, pues, el período de prórrogas el susceptible de resolución unilateral por el arrendatario.

TERCERO.- La redacción de la Cláusula SEGUNDA es muy clara. La duración del arrendamiento es de tres años con un máximo de cinco. En la interpretación más favorable para el arrendatario la prórroga a la duración de tres años sería por plazos iguales de un año, es decir, a partir de ese tercer año. En el tercer párrafo se establece cuándo el arrendatario puede dar por finalizado unilateralmente el arrendamiento:

'Para que... antes del plazo de un año mencionado en el párrafo anterior... '

O sea, al prorrogarse por plazos iguales de UN AÑO; por ejemplo, primero transcurren tres años. Entonces, salvo comunicación en contrario, se prorroga por otro año y si el arrendatario quiere dar por finalizado el arrendamiento, antes de que transcurra ese año debe preavisar su decisión con tres meses de antelación. Pero nunca antes de esa duración mínima de tres años. Por eso, si se resuelve unilateralmente antes, se incumple el contrato.

Como el contrato se celebró el 1 de Noviembre de 2011 y Cristalbox lo resolvió unilateralmente el 5 de Febrero de 2013 con efectos desde el 15, incumplió ese plazo obligatorio de tres años, restando todavía un año y ocho meses hasta la fecha 31 de Octubre de 2014.

CUARTO.- Las consecuencias de ese incumplimiento son las de indemnizar por daños y perjuicios que es la previsión contractual del párrafo cuarto de la citada cláusula SEGUNDA y que constituye el objeto del presente recurso, no ningún otro, de tal manera que por disposición del art. 465.5 LEC únicamente se ceñirá la presente sentencia a esa cuestión.

Como ese es el objeto planteado: el incumplimiento estimado y qué efectos trae consigo, la indemnización por daños encuentra su amparo en el art. 1101 C.C . puesto que la resolución unilateral del arrendatario demandado incumplió la observancia del plazo de duración pactado.

Ahora bien, este incumplimiento supone la determinación del daño causado que en este caso consiste en el cese de la percepción de unas rentas que contractualmente debían pagarse durante el tiempo de duración, concepto que requiere fijar su 'quantum' pero no como consecuencia matemática porque una cosa es la incuestionable pérdida de ingresos y otra concretar dentro de un ciclo causal qué daños son estimables y cuáles no.

Como no hay una cláusula penal reguladora de un posible criterio sancionador y su método de aplicación ni tampoco previsión contractual definidora del concepto indemnizable la pauta indemnizatoria debe adoptarse en función de las circunstancias concurrentes y aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre esta materia.

QUINTO.- No estamos ante una resolución de mutuo acuerdo por el hecho de una entrega de llaves al arrendador cuando de manera inmediata se da la discrepancia.

Como principio general es un contrato que obliga a todas las consecuencias pactadas y a las que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1258 C.c .); teniendo fuerza de ley entre las partes, sus obligaciones no pueden dejarse de cumplir al arbitrio de uno solo de los contratantes ( art. 1256 C.c .) por lo que el arrendatario no puede dar por finalizado el arrendamiento entregando el local antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado (de la SAP de Vizcaya, Sección 5ª, de 19 de Septiembre de 2014 que reitera sus anteriores S.S. de 29 de Enero y 29 de Marzo de 2006 ).

Por tanto si el arrendatario no puede abandonar el local a su libre voluntad y lo hace por motivos no imputables al arrendador cumplidor de sus obligaciones contractuales, se da por el primero un incumplimiento del plazo que hace nacer en el segundo los derechos establecidos en el art. 1124 y concordantes del C.c . bien entendido que al resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza a los reales originados por la conducta incumplidora del plazo.

SEXTO.- Dice la S.T.S. de 9 de Abril de 2012 en un supuesto de resolución unilateral del contrato por el arrendatario antes del plazo pactado:

'B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente...'.

Entonces se adoptó un criterio orientativo pero teniendo en cuenta que en aquel caso se alquiló el inmueble a los pocos meses, lo que aquí no sucede.

También se sigue un criterio orientativo en la SAP de Barcelona, Sección 13ª, de 2 de Junio de 2016 , dándose la misma circunstancia de haberse arrendado la finca a los ocho meses. La razón común es evitar el enriquecimiento injusto por cobrar dos veces el mismo período.

Así las cosas y para el caso que nos ocupa la situación litigiosa es distinta.

SÉPTIMO.- En este sentido, se expone en la demanda, HECHO DÉCIMO que el 'local se encuentra en la actualidad desocupado' fechándose aquella en 21 de Octubre de 2013 y presentándose el 24. Hasta ese momento en que se plantea la reclamación por resolución unilateral contraria a lo pactado existe un daño efectivo pero a partir de ese momento en que ya no se insta la subsistencia del arrendamiento sino su resolución por incumplimiento del plazo de duración acumulándose la acción resarcitoria por daños y perjuicios y habida cuenta de que el eje nuclear de la acción resolutoria se centra no en la resolución del contrato sino en la atribución de su causa al incumplimiento del arrendatario demandado, cesa, decimos a partir de aquel momento, la efectividad del daño real y directo puesto que la imputación culposa de la resolución no repercute más que en sus efectos indemnizatorios.

Si se optó por la resolución ( art. 1124 C.c .) con indemnización de daños y perjuicios es que a reserva de la imputación de incumplimiento se admitía esa resolución si bien excluyendo el mutuo acuerdo. Pero ningún dato aparece en favor de una expectativa real de volver a alquilarse siquiera hasta finalizar la duración pactada y por ello en este caso concreto sí puede admitirse que el de percibir en lugar de seguirse otros criterios orientativos. Es un supuesto en que casi se solapan el daño emergente y el lucro cesante pues la hipótesis de un futuro alquiler más o menos próximo es efectivamente una hipótesis.

OCTAVO.- Por ejemplo, de impugnarse ese lucro cesante pudo aportarse valores comerciales comparativos de locales de similares características en la misma zona o cualquier otro criterio e incluso una estadística del tiempo medio para alquiler un local desde que se desaloja hasta que se vuelve a ocupar y eso es prueba a cargo de quien impugna el concepto y cantidad reclamada sin aparecer otros ingresos económicos con origen en el local.

En conclusión, el plazo arrendaticio restante hasta los tres años no es un plazo excesivo y desproporcionado como ocurre en otros casos.

En cuanto a los gastos por servicios y suministros y a pesar de impugnarse el doc. 7 de la demanda lo cierto es que el citado documento ofrece una imagen contable con expresión de fechas, documento, comentario con cita del asiento de apertura y resto de conceptos reflejados en las correspondientes columnas de Debe, Haber y Saldo, reflejo de un sistema de contabilidad sin contradecir de contrario como erróneo, procediendo por lo expuesto desestimar el recurso.

NOVENO.- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Cristalbox, S.L., contra la Sentencia de 15 de Marzo de 2016 , rectificada por Auto de 13 de Mayo de 2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid dictada en procedimiento 1345/13, confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Remítase testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0991-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.