Sentencia CIVIL Nº 160/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 738/2017 de 25 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.049.00.2-2014/0005080
Recurso de Apelación 738/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Coslada
Autos de Procedimiento Ordinario 620/2014
APELANTE: D. Aureliano
PROCURADOR D. JAVIER DEL AMO ARTES
APELADO: Dña. Esmeralda y D. Candido
PROCURADOR D. FRANCISCO JOSE AGUDO RUIZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticinco de abril de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 620/2014 seguidos
en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Coslada, en los que aparece como parte apelante D.
Aureliano representado por el Procurador D. JAVIER DEL AMO ARTÉS y defendida por el Letrado D. JESÚS
APARICIO MARTÍN y como parte apelada-impugnante D. Candido y D. Esmeralda representados por el
Procurador D. FRANCISCO JOSÉ AGUDO RUIZ y defendidos por el Letrado D. JORGE HERNÁN SANZ RUIZ
GALVEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 18/05/2017
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Coslada se dictó Sentencia de fecha 18/05/2017 cuyo fallo es del tenor siguiente: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Don Francisco José Agudo Ruiz, en nombre y representación de DON Candido y DOÑA Esmeralda frente a DON Aureliano y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Hernán Kozak Cimo, en nombre y representación de DON Aureliano frente a DON Candido y DOÑA Esmeralda , y en consecuencia debo acordar los siguientes pronunciamientos: -CONDENO a DON Aureliano a abonar a DON Candido y a DOÑA Esmeralda la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS DIEZ EUROS CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS DE EURO (10.410'22.- euros) e intereses desde la reclamación judicial.

Todo ello sin expresa condena en costas'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Aureliano , al que se opuso la parte apelada D. Candido y D. Esmeralda , quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte apelante D. Aureliano , presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de abril de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

Los actores concertaron con el demandado un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 Nº NUM000 . NUM001 . NUM000 de Coslada con opción de compra de fecha 16-6- 2010, entregando el arrendatario 700€en concepto de fianza arrendaticia y otros 14.300€ en concepto de garantía y aval por el resto de las obligaciones derivadas del contrato.

Aprovechando que el contrato lo permitía, el 2-4-2014 los actores resolvieron anticipadamente el contrato, levantándose acta de entrega de llaves el 16-6-2014.

El mismo día, se otorgó acta notarial de presencia para acreditar el buen estado del inmueble, y a pesar de todo el arrendador no les ha devuelto la fianza arrendaticia ordinaria, ni la garantía adicional.

A su vez, el demandado, presentó demanda por los mismos hechos en el Juzgado Nº 4 de los de Coslada, acumulándose ambos procesos por auto de 13-10-2015.

En la demanda presentada por la representación de DON Aureliano se reclama a DON Candido y a DOÑA Esmeralda la cantidad de 14.618'94€, al entender que causaron daños en la vivienda arrendada se llevaron muebles y enseres de la misma, colocando otros muebles y enseres distintos de los existentes en el momento del contrato, valorando esos daños en 20.618'94€ En el acta de entrega de llaves de16-6-2014 se decía 'quedando pendiente de liquidar los daños y perjuicios que se deriven de la presente resolución tras la valoración de la vivienda entregada' y que 'una vez dentro del plazo señalado en el mencionado artículo 36. 4 de la LAU se compruebe el estado de la vivienda devuelta, se procederá a la liquidación de la fianza...' sin ningún comentario adicional sobre el estado de la vivienda.

El Juez de Instancia estimó parcialmente la demanda

SEGUNDO.- Recurso del arrendador La Primera alegación basada en el error en la valoración de la prueba no podemos tenerla en cuenta ya que se limita a cuestiones generales sin indicar dónde está el error cometido por el Juez de Instancia SEGUNDA.- CALIFICACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO ANALIZADO.

Realmente, por parte del Tribunal ' a quo ', debido posiblemente a esa falta de tiempo suficiente para analizar detenidamente los problemas planteados, no se ha valorado en toda su extensión lógico-jurídica el contrato suscrito entre las partes, el cual aparece unido a los autos como (Doc. Nº 2) de nuestro escrito de demanda.

Se considera que realmente en dicho contrato se plasman dos contratos, el contrato de arrendamiento pero sobre todo el contrato de opción de compra por parte de los arrendatarios.

Por el Tribunal ' a quo ' y por las partes se ha insistido de forma casi reiterativa sobre la calificación y análisis del contrato de Arrendamiento de Finca ', dejando de analizar el importantísimo contenido de la opción de compra plasmada en el contrato.

Como consta en las actuaciones, en el acto de comparecencia previa, por esta representación corno prueba, se solicita que se oficie al Banco Bilbao Vizcaya Argentaría, con el fin de poder acreditar la concesión de un crédito hipotecario a favor de los arrendatarios, para la adquisición de la vivienda que constituía el objeto de contrato.

Por el Tribunal ' a quo ' se inadmitió dicha prueba propuesta por esta representación, admitiendo en cambio la prueba documental consistente en que por parte de LA SOCIEDAD DE VALORACIÓN DEL BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA ' ARCO ' , se remitiera a los autos el informe de valoración realizado para la concesión de dicho crédito. Por esta representación, se consideraba que como prueba acreditativa de la concesión del crédito con la garantía de la vivienda de mi mandante, es suficiente esa valoración y tasación de la Sociedad ' ARCO VALORACIONES S.A.' ENTIDAD BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA SUCURSAL 6978, pues con dicho documento se acredita la imputación vertida desde el principio, es decir, que el BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA le concede, con garantía de la vivienda de mi mandante un crédito hipotecario ( valor que según ese informe ( pag10 de 31 ), cubre la garantía de 152.757,80 euros. ), crédito concedido por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A., y que lejos de invertir en la compra de la vivienda a la que optaba, sirvió para invertir en la adquisición de otra vivienda de similares características propiedad del propio Banco frustrando la aspiración de mi mandante.

Por lo anteriormente indicado debemos de analizar muy detalladamente el propio contrato, principalmente en lo concerniente a la fianza y demás garantías constituidas. En efecto, en la cláusula NOVENA del contrato aportado como doc. Nº 2 de nuestro escrito de demanda, aparece una cláusula decisiva, la cláusula NOVENA donde se especifican dos apartados económicos, el referente a la fianza, y el correspondiente a la responsabilidad civil de los arrendatarios, así se señala: '.. NOVENA.- Fianza legal.- En cumplimiento de la legislación vigente, los arrendatarios entregarán al arrendador el importe de una mensualidad de renta (700€) en concepto de fianza legal, que será devuelta al finalizar el presente arrendamiento, una vez cumplidas las responsabilidades a que queda afecto.

Los arrendatarios, en concepto de garantía y aval, cubriéndose fundamentalmente las instalaciones enseres y el cumplimiento de todas u cada una de las cláusulas del presente contrato, abonarán el importe de 14.300 euros....

Pues bien, precisamente en concepto de fianza se señala el importe de 700 euros, y el resto, es decir, el importe de 14.300 euros, lo constituye un aval para la responsabilidad del cumplimiento de las cláusulas del contrato.

Luego en principio, debemos de analizar, si la citada garantía debe de ser devuelta a la parte arrendataria, o si por el contrario debe de ser retenida a favor de mi mandante.

Para poder precisar la procedencia de devolución o no de la mencionada garantía, debemos de analizar la condición base de dicha garantía, es decir el cumplimiento de las cláusulas del contrato suscrito.

TERCERA,- INCUMPLIMIENTO DE LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES POR PARTE DE LOS ARRENDATARIOS.

De lo anteriormente expuesto, debemos de analizar el cumplimiento de las TRES principales cláusulas del contrato suscrito. Que por esta representación se consideran, y así queda acreditada en los autos su incumplimiento; A.- CLÁUSULA SEPTIMA.- Es la referente a las obras realizadas, algunas de las cuales, por supuesto se autorizaron como consta documentalmente en los autos, otras como a continuación señalaremos, ni se autorizaron documentalmente, ni siquiera se solicitó permiso a la propiedad.

Así, en la cláusula SEPTIMA del contrato se señal; SEPTIMA.- Queda prohibido hacer obras sin el consentimiento escrito del arrendador, en cuyo caso quedarán en bien del inmueble, Las reparaciones ordinarias necesarias derivadas del uso y desgaste normal de la vivienda así como las correspondientes a deterioros causados por el inquilino o personal por el que debo responder, serán a cargo de los arrendatarios, sean de la vivienda o de las elementos comunes.

Pues bien, como consta en la demanda formulada por la parte contraria, documentalmente se autoriza a la parte arrendataria a realizar las siguientes obras (todas ellas autorizadas documentalmente como señala el contrato).

Quitar tabique entre cocina y salón - Renovar muebles de cocina.

- Pintar toda la casa.

- Reciclar o poner tarima en todo el suelo de la casa.

- Poner ventanas de climalit.

- Renovar tuberías de la casa.

- Renovar los dos baños.

- Quitar acristalamiento de la terraza.

De las anteriores obras, autorizadas, solamente se realizan: -Tirar tabique, pero no piden los oportunos permisos de obras al Ayuntamiento de Coslada.

Cierto, que en la vista se señala, y así se recoge en la Sentencia que ' solicitaron permiso para poner un contenedor'.

Pero se considera, dicho con todo respeto, que dicho extremo debe de carecer de sentido ni validez alguna, cuando por esta representación se aporta documentalmente acreditación de que dichas obras no fueron autorizadas por el Ayuntamiento de Coslada y según consta en los archivos de la misma, en ningún momento se ha solicitado permiso por los arrendatarios para la realización de obra alguna.

Así, en el DOC NUM. 6 de nuestro escrito de demanda, en su DOC NÚM. 'A aparece ' Certificación ' del Ilmo. Ayuntamiento de Coslada, Nº Registro de Salida 201400008379) de fecha 10/07/1, en el que se dice que no se solicitó licencia de obras.

Igualmente se autoriza a Renovar los muebles de la cocina Se considera que el concepto ' Renovar ' debe de entenderse poner unos muebles nuevos, es decir, sustituir los muebles que la cocina tiene y poner en su lugar otros de la misma gama o superior, y nunca, como consta en los informes notariales que se acompañan por las partes, un montón de tablas mal colocadas e inservibles para ser calificadas de ' mobiliario de cocina'.

En la fase probatoria, a preguntas de esta representación en la fase de la vista ' oral ' por la parte arrendataria, en su interrogatorio, constantemente se señalaba, que la vivienda carecía de mobiliario alguno, que no tenía de nada.

Es más, por el Tribunal ' a quo ' magníficamente se llega en su sentencia a la presunción de que el mobiliario debía de existir, a pesar de la afirmación reiterativa y falsaria de que la vivienda estaba vacía, que no se le entrega mobiliario alguno.

La anterior premisa queda desvanecida con la aplicación de los más elementales principios de lógica, ya que, y así consta en las actuaciones en el interrogatorio de la parte Arrendataria, se le señala, que si no existía mobiliario alguno, ¿ Cómo dormían ?, ¿ Dónde comían y se sentaban para ello ?.

La única respuesta que se lograba de la parte arrendataria en dicho interrogatorio, era la de que todo lo había puesto él, que la casa estaba completamente vacía y todo lo que había en la misma era suyo, apoyando dicho aseveramiento en la copia de unas facturas, documentos 4 a 9 de su escrito de demanda ), compras realizadas a finales del año 2010 y alguna de ellas, el sofá y sillones en octubre de 2013, es decir bastante tiempo después de la firma del contrato de arrendamiento, lo cual, aun a pesar de la pregunta de esta parte referente a que si la vivienda se adquiere el día 16 de junio de 2010, hasta el día 9 de octubre del mencionado año, i Donde dormían tos arrendatarios ?. Obteniendo como única respuesta que todo lo había puesto él.

Pero existe otra prueba, todavía más contundente de la constancia de la existencia de mobiliario en el inmueble arrendado, y lo constituye, el contenido de la cláusula OCTAVA del contrato. Igualmente, en el documento de autorización de las obra se le permite a la parte arrendataria, pintar toda la casa, es decir, pintar no es retirar los elementos decorativos de los que disponía la vivienda, entre ellos ' el papel de fibra de vidrio ' que había en las paredes.

Se autoriza igualmente ' renovar todo el suelo ', esta obra queda inconclusa, ya que tan solo renuevan el salón, la cocina y aseo.

Es decir, de las obras autorizadas documentalmente, se realiza una ínfima parte, pero no obstante, por la parte arrendataria se realizan una serie de obras, no consentidas, ya que para nada según contrato se requiere la autorización escrita de la propiedad.

Estas obras, no autorizadas, y cuyo contenido queda reflejado en sendas actas notariales, son las siguientes; Cambiar conexión de gas de la cocina a la terraza de la cocina.

.- Quitar puertas del salón y de la cocina.

.- Quitar radiador de la cocina.

.- Poner un radiador en el salón.

.- Quitar boiserie del salón.

.- Quitar caldera y aire acondicionado (con la agravante de llevarse los aparatos existentes en la vivienda.

.- Cambiar cocina de gas, horno y campana (por otros viejos, llevarse los nuevos y encima dejarlos sin conexión.

.- Tirar muebles y cuadros. Tirar cortinas y estores.

.- Cambiar lámparas de la casa y tirar las que había.

.- Tirar mesillas del dormitorio de matrimonio.

Como puede observarse, no existe permiso escrito, como el contrato suscrito requiere, luego para nada se debe de valorar la palabra de la parte arrendataria en este sentido, cuando indicaba en el interrogatorio, que llamaba a mi mandante, y le solicitaba permiso telefónicamente.

Además, es importantísima la declaración final de la parte arrendataria preguntas de la representación de esta parte, cuando tras mucho insistir sobre el gran mueble de la ' boiserie ', la parte arrendataria reconoce la existencia del mismo, cuando contesta a preguntas de esta parte y señala; ' Que si quería el mueble se lo llevara', lo cual evidencia el reconocimiento de la existencia de ese mueble en el momento de la firma del contrato y la toma de posesión de la vivienda.

Pero como magistralmente la Sentencia del Tribunal ' a quo ' reconoce en cuanto al contrato de seguro que debería haberse suscrito a la firma del contrato de arrendamiento.

Magistralmente, el Tribunal ' a quo ', señala en su fallo ' que ninguna de las partes aporta copia del mismo ', la respuesta es lógica, no se aporta porque no existe el mencionado contrato de seguro del inmueble, ya que por la parte arrendataria, en ningún momento se suscribe dicha póliza de seguro, a pesar de que en el acto de la vista del juicio señale que si había suscrito el seguro señalado.

C.- CONCTITUCIÓN DE FIANZA Y AVAL DE GARANTÍA.- En la cláusula NOVENA del contrato suscrito entre las partes, aparece la constitución de un depósito de 15.000 euros.

Del mencionado importe, se precisa, que en concepto de fianza se deposita la cantidad de SETECENTOS EUROS.

Por aval y garantía de las obligaciones suscritas, se constituye un depósito de 14.300 euros, como garantía del cumplimiento del contrato. Pues bien, de lo señalado en los expositivos anteriores podemos observar, que el contrato suscrito ha dejado de ser cumplido, así.

La constitución del seguro acordado en la cláusula octava del contrato, seguro que no se realiza.

Obras inconsentidas, como las señaladas anteriormente, que no consta autorización escrita del arrendador para realizar las mismas.

Pero principalmente el contenido de la cláusula DECIMOTERCERA, la referente al derecho de opción de compra.

Podemos observar, que el objetivo principal del contrato no era el arrendamiento en sí, sino principalmente la compra de la vivienda por el arrendatario, ya que como consta en los autos mi mandante, debido a su trabajo debe de trasladar el domicilio de Coslada a la ciudad de Torrevieja, por lo cual la tenencia del piso cerrado le causaba una grave perjuicio.

Por lo anteriormente señalado, y como consta en las actuaciones; No pone impedimento en avalar con la propia vivienda de su propiedad, la obtención de un crédito hipotecario para que por los arrendatarios se pueda lograr el acceso a la propiedad.

Queda constancia del mencionado extremo, mediante el documento aportado a los autos por esta representación, del cual tan solo s ele había entregado parte del mismo, ya que de las 30 hojas que componían el informe, tan solo se hace entrega a mi mandante de parte del mismo. Por el mencionado motivo y como prueba documental se aporta por la Empresa ' ARCO ' la copia del informe solicitado por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaría a su propia Empresa tasadora, para la concesión del mencionado crédito hipotecario.

La concesión del crédito solicitado se realizó por parte del mencionado Banco, y los arrendatarios lejos de invertir ese importe en la adquisición de la vivienda, proceden a adquirir una vivienda, la que ocupan en la actualidad, en la misma zona, vivienda ofrecida por el propio Banco Bilbao Vizcaya Argentaría, a un precio inferior.

Por la parte contraria, en relación a este extremo, nada se justifica, tan solo en el interrogatorio formulado en la vista, se limita a contestar que no podían comprar la vivienda porque el Banco el crédito que le concedía no llegaba para pagar la vivienda, pero nada acredita sobre la adquisición de la vivienda que ocupan en propiedad desde mediados del año 2016, adquirida al propio Banco Bilbao Vizcaya Argentarla con el producto del crédito concedido con la garantía de la vivienda de mi mandante.

No solo eso, se atreve la parte arrendataria a expoliar el mobiliario y enseres de la vivienda de mi mandante, llevándose los muebles y enseres a esa vivienda que adquieren al propio Banco Bilbao Vizcaya.

El expolio y la devastación del inmueble arrendado es patente y claro, a pesar de las ' actas notariales de presencia ', las cuales, tanto la de la parte arrendataria como la de esta parte, vienen a acreditar que la vivienda entregada en nada se parece a la recibida por la parte arrendataria.

Para incidir en la falta de sostenibilidad de la alegación de la parte arrendataria, y en concreto en lo referente a los daños en los cristales de la terraza, daños recogidos tanto en el acta de presencia notarial formalizada por mi mandante, como en el informe pericial del perito D. Alexis , se menciona la fractura del mencionado cristal de la terraza.

Sin embargo, por la parte contraria, se señala que es incierto que existiera dicho daño, y sin embargo, en el acta de presencia Notarial aportada por la parte arrendataria, en la fotografía Nº 7 (es decir, la tercera de la hoja segunda) claramente aparece la fractura del vidrio de la terraza.

CUARTA.- Por esta representación, se está de acuerdo con la posición adoptada por el Tribunal ' a quo ', en relación a la existencia del mobiliario y enseres en la vivienda arrendada, y ello con base principalmente en el informe aportado por la sociedad de tasaciones ' ARCO '. Pero no se puede estar de acuerdo con la estimación que hace de la aportación fotográfica realizada por esta parte, que no le otorga ningún tipo de valor probatorio, posición que por esta representación se considera, dicho con todo respeto, no es la adecuada, ya que al menos, y ante la existencia del informe fotográfico aportado por la sociedad Arco ', al menos podría haberse tenido un valor presuntivo o indiciario' avalado por el posterior informe emitido por dicha Sociedad Arco.



TERCERO.- Recurso del demandado
PRIMERO.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. TITULARIDAD DE LOS BIENES.

Esta parte impugna la sentencia de instancia por la obligación impuesta al arrendatario de abonar el coste de reposición del mobiliario de cocina, por la retirada de la instalación de gas natural canalizado, por el fregadero de la cocina, su grifería e instalación, campana extractora, por la caldera mixta, por la instalación eléctrica y tomas de corriente junto a la caldera, por la instalación del aire acondicionado.

Tal como se recoge en el Informe de Valoración realizado por 'ARCO' de fecha 14 de febrero de 2.014, el inmueble objeto de valoración fue construido el día 1 de enero de 1.983, esto es, hace casi 35 años.

Podemos entender, presumiblemente, que después de 35 años, una vivienda que se dispone en alquiler disponga de su mobiliario de cocina, absolutamente deteriorado, es por ello, que mi representado solicitó autorización para cambiar el mobiliario de cocina, el cual, le fue concedido. No ha sido durante la primera instancia un hecho controvertido, el hecho, de que mis representados hayan realizado el cambio de mobiliario de la cocina.

Es evidente pensar que el cambio de mobiliario de cocina motivó el cambio del fregadero de la cocina, su grifería e instalación, así corno, la campana extractora.

Una vez se resolvió el contrato de arrendamiento mi representado se dirigió al arrendador y le ofreció el mobiliario de cocina, contestando éste, 'que se llevare lo que quisiera', razón por la que desinstaló la cocina, y, volvió a reponer los viejos muebles de la cocina; siendo, precisamente, esta explicación, lo que motiva que el mobiliario que se puede observar en el informe de valoración 'Arco', no coincida con el mobiliario recogido en las fotografías aportadas por el Acta de presencia Notarial, realizado a petición de la parte arrendataria, a la fecha de la entrega de llaves.

No ha sido un hecho controvertido durante la primera instancia el hecho de que el arrendatario hubiere cambiado el mobiliario de cocina, pues, lo que se discute por el arrendador es, el hecho, de que éstos, quedasen en propiedad del arrendador una vez resuelto el contrato de arrendamiento.

Tal como, explicamos en el acto de la vista a través del interrogatorio de parte en la persona de mi representado, el Sr. Candido , éste, cambió el mobiliario de la cocina previa autorización del arrendador; sin embargo, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, éste se negó a abonar a mi representado el coste del mismo, es por ello, que se desinstaló el mobiliario, para volver a instalar los viejos muebles de cocina, sin embargo, ciertamente, esta vez, sin la grifería y fregadero.

No obstante, hemos aportado junto con el presente escrito de impugnación, la copia de la factura del fregadero y la grifería a fin de acreditar la propiedad de dichos elementos por mis representados.

En conclusión, no concurre un daño en perjuicio del arrendador por el hecho de que mis representados se hayan llevado sus muebles de cocina, máxime, cuando está acreditado en autos que la vivienda fue devuelta con sus viejos muebles de cocina.

Mis representados han dejado la vivienda con los muebles de cocina que constituía el contrato de arrendamiento, sin embargo, el arrendador afirma no ser cierto, pero, no aporta ningún dato que corrobore su pretensión, ¿de dónde iban a sacar mis representados una cocina de las mismas características que requiere la vivienda arrendaticia? Evidentemente, dicho mobiliario constituye la vieja cocina del arrendador, si bien es cierto, son muebles viejos, razón, por la que se solicitó el cambio por la parte arrendataria.

En relación a la caldera, y uno de los módulos del aire acondicionado, sucedió exactamente lo mismo, después de 35 años, ambos componentes se rompieron, no por el uso indebido de mis representados, sino, por el paso del tiempo.

¿Por qué la parte arrendadora no ha aportado una factura de dichos componentes? Sencillamente, porque tras su rotura fueron mis representados quienes abonaron el importe de la factura para su reposición.

La necesidad de una nueva caldera, y de un nuevo módulo del aire acondicionado fue a cargo de mis representados, coste, que no le fue devuelto a la fecha de resolución del contrato, razón, por la que mis representados optaron por su desinstalación de la vivienda arrendaticia.

La caldera es un bien necesario para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, razón, por la que el coste de reposición de la misma debió de ser a cargo del arrendador, conforme con el art. 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

La reposición del módulo de aire acondicionado también debió ser a cargo del arrendador, por cuanto, que era un elemento, expresamente incorporado, al contrato de arrendamiento.

Una vez más, debemos indicar, que el hecho de que mis representados hubieren cambiado la caldera, y un módulo del aire acondicionado, no era, un hecho controvertido, sino, que lo que se discutía era el hecho de que mis representados se hubieran llevado dichos elementos tras la finalización del arrendamiento.

Pues bien, a razón del fallo de la sentencia, debemos acreditar la propiedad de la caldera, y del módulo del aire acondicionado a través de los documentos Nº 2 y 3, respectivamente.

Como ya se explicó en el acto de la vista, el Sr. Candido , informó al Sr. Aureliano de la rotura de la caldera, y del módulo del aire acondicionado, y éste, le contestó que podía hacer un uso libre de la vivienda, es por ello, que procedió a cambiar tanto la caldera, como el módulo del aire acondicionado. No obstante, al finalizar el arriendo, ante la negativa de reembolsarle el coste de los citados bienes, mi representado, optó por su desinstalación de la vivienda arrendaticia. Es decir, no es que se llevara los bienes del arrendador, sino, que se llevó sus propios bienes.



SEGUNDO.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN.

No obstante, para el caso en que el Tribunal ad quem considere que debe persistir la obligación de la parte arrendataria de reponer el coste de los bienes anteriormente descritos, debemos impugnar el porcentaje de depreciación que aplica el Juez a qua, en primer lugar, por falta de motivación, toda vez, que desconocemos el fundamento para aplicar el 20%, y no, otro mayor.

Como hemos adelantado, la vivienda tiene 35 años, y es una vivienda que se dispone para su alquiler por terceras personas, qué duda cabe, que el deterioro del citado mobiliario, y demás bienes, es algo más que evidente.

Consideramos que el valor de depreciación de los bienes cuyo coste de reposición se pudiera imponer como obligación a la parte arrendataria no debe ser inferior al cincuenta por ciento (50%), tal como razona la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia 193/2004 de 8 Mar. 2004, Rec. 617/2002 , en un supuesto de hecho muy similar. Por último, la Juez o quo parte de la valoración realizada por el perito, D.

Alexis , quien, como sabemos, ha manifestado que la valoración se ha realizado a partir de los presupuestos aportados por el Sr. Aureliano .

No podemos estar de acuerdo con dicha valoración, toda vez, que los presupuestos aportados por la propiedad están sobrevalorados.

En conclusión, mis representados no deben afrontar el coste del mobiliario de la cocina, así como, del fregadero, y grifería, toda vez, que contaban con la autorización del arrendador para cambiarlos, y una vez finalizado el arriendo se negó a reembolsar, pero, además, mis representados en vez de dejar sin mobiliario de cocina la vivienda volvió a instalar los viejos muebles de cocina, lo cual, no ha supuesto un daño en perjuicio del arrendador.

En cuanto a la caldera, y el módulo del aire acondicionado, fue necesario su restitución, y, a pesar de ser bienes necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, fueron mis representados quienes asumieron su coste, al finalizar el arriendo, tampoco, les fue reembolsado el coste de los mismos, razón, por la que procedieron a su desinstalación.

De forma subsidiaria, en caso de estimarse la necesidad de reponer el coste de los mismos debe partirse de una valoración real, y no, sobrevalorada como hizo el Sr. Aureliano , así como, debe aplicarse un porcentaje de depreciación de al menos, un cincuenta por ciento (50%) de su valor.



CUARTO.- Motivo segundo del recurso del actor. La naturaleza del contrato.- La naturaleza del contrato de arrendamiento de cosas inmuebles se caracteriza por la transferencia temporalmente limitada de la posesión inmediata de un bien inmueble, y de todas las condiciones de uso del mismo, a cambio de un precio cierto.

Si se trata de un contrato para uso de vivienda, parece que habrá que insistir en las características de la vivienda, como lugar cerrado y físicamente delimitado en el espacio de un inmueble, que constituye la sede permanente y estable de la persona, donde se satisfacen las necesidades primarias de la convivencia del ser humano.

La opción de compra no añade nada especialmente significativo, que altere la naturaleza del contrato de arrendamiento.

La opción de compra es un contrato a causa variable, por el que una persona secuestra su facultad de disposición sobre un inmueble en favor de otra, durante cierto tiempo, y bajo determinadas condiciones. Se perfecciona con el consentimiento y se consuma con la declaración unilateral de ejercicio, momento en que se perfecciona la venta si necesidad de nuevo consentimiento en ese extremo.

Esas ideas se compadecen con la doctrina de nuestro más Alto Tribunal que nos enseña, S.T.S 1-12-2011 : 'Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: 'Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ) (negrita es nuestra): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

La de 23 de abril de 2010 precisa: 'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.' Y la de 7 de mayo de 2010 añade: 'Cuando se ejercita ésta - perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.' Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011 .

De lo expuesto conviene destacar que el ejercicio de la opción depende de la exclusiva voluntad del optante, que no está obligado a ejercerla, y que no puede ser penalizado por no hacerlo, salvo que el contrato lo prevea, caso que no es el de autos En consecuencia, la falta de ejercicio de la opción no supone incumplimiento del contrato, ni frustra expectativa jurídica protegible del arrendador.

Desde este punto de vista, la petición de tasación del piso litigioso para obtener un préstamo hipotecario del B.B.V.A., tiene sentido desde la previsión de ejercicio de la opción para financiar la compra, y carece de él y de trascendencia alguna si la opción no se ejercita.



QUINTO.- Tercer motivo del recurso del actor. Incumplimiento de cláusulas contractuales: estado del inmueble y obras inconsentida En principio la realización de obras inconsentida tiene importancia como causa de resolución del contrato, pero deja de tenerla cuando el contrato está resuelto por el uso de la facultad de desistimiento unilateral concedida al arrendatario.

No obstante puede ser relevante en cuanto el arrendador pueda exigir la devolución de inmueble en el mismo estado en que se recibió, obligando a demoler las obra ejecutadas, sean consentidas o inconsentidas, y restituir el inmueble a su configuración inicial.

Por ultimo es irrelevante si la única sanción contractual, clausula 7ª, es que las obras sean o no consentidas queden en beneficio de la finca.

Con estos antecedentes examinaremos los autos.

El 16-6-2014 se firmó entre los litigantes el acta de entrega del piso, dando por resuelto el contrato, y en la que se decía : 'quedando pendiente de liquidar los daños y perjuicios que se deriven de la presente resolución tras la valoración de la vivienda entregada' y que 'una vez dentro del plazo señalado en el mencionado artículo 36. 4 de la LAU se compruebe el estado de la vivienda devuelta, se procederá a la liquidación de la fianza...' , pero no se añadía nada más, ni se hacía una inspección; ni aun somera, del estado del inmueble El segundo punto a tener en cuenta es que el contrato carece de inventario del mobiliario entregado como ajuar de la vivienda, sin que la mención que se hace de ' apta para ser ocupada para vivir' equivalga a la presunción de amueblamiento en los términos que quiere el arrendador.

Es demasiado genérica y ambigua, tanto que permite cubrir todo el abanico de posibilidades, desde la vivienda perfectamente equipada, amueblada hasta el último detalle, decorada, y susceptible de ocupación inmediata por el inquilino, que solo necesita introducir sus ropas y objetos personales, hasta la vivienda vacía dotada de condiciones de habitabilidad, en la que el inquilino pueda introducir, además de sus objetos personales, sus muebles y demás enseres.

La ambigüedad de la frase solo permite su empleo como equivalente a vivienda habitable.

Como bien dice el Juez de Instancia, el informe del tasador del inmueble tampoco es decisivo. Da idea de que existen muebles, pero la falta de inventario anexo al contrato, impide concluir que los fotografiados por el tasador, fueran los existentes a la hora del arrendamiento, a lo más que puede llegar es a ser un indicio de prueba de que los objetos que aparecen en las fotografías son los que están ese día en el inmueble, pero no acredita que esos mismos objetos sean los que existían en el momento de la firma del contrato.

Además de lo expuesto, el contrato es de 16-6-2010, el informe de tasación es de Febrero de 2014 y su objeto no es dejar constancia de la existencia, calidad y cantidad de los muebles, enseres, y ajuar de la vivienda. Su objeto es tasarla a los efectos de concesión de un préstamo hipotecario, en el que la calidad y cantidad de los muebles carece de importancia.

Las actas notariales de presencia podrían ser algo más significativas, pero no mucho más. Recuérdese que las actas notariales de presencia, como todos los documentos públicos notariales hacen prueba contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha, y de lo que el notario autorizante presencia y comprueba por sí mismo, sin la intervención de terceros interesados, pero no son ni pueden ser sucedáneos de la prueba de reconocimiento judicial, ni métodos de preconstitución de prueba fuera de los supuestos de anticipación y aseguramiento de la prueba de los Arts. 293 a 298 L.E.C .

Son la foto fija del estado de las cosas en el momento en que se otorgan, pero no del estado anterior, ni del posterior, y se limitan a lo que el notario ve, percibe, y comprueba por sí mismo.

Así pues, las aportadas por cada una de las partes tan sólo acreditan que las fotografías unidas a cada una de las actas se corresponden con la realidad fotografiada en ese momento, pero ninguna de las actas muestra de forma exhaustiva el estado en que se encontraba la vivienda en el momento en que fue examinada por cada uno de los Notarios; los mismos se limitaron a fotografiar lo que una de las partes le solicitó, o bien a corroborar que la foto que se le entregó se correspondía con lo fotografiado. Incluso el Notario designado por el arrendador acudió la vivienda 18 días después de la entrega de las llaves, habiendo estado la vivienda durante todo ese periodo en posesión del arrendador. No constando en ninguna de las actas Notariales el estado en que se encontraba la vivienda al comienzo del arrendamiento.



SEXTO.- Tercer motivo del recurso del actor. Incumplimiento de cláusulas contractuales: los seguros.

La cláusula 8ª obligaba a los arrendatarios a ' asegurar a su costa el continente y el contenido en importe suficiente frente a riesgos de robo, incendio, actos vandálicos inundaciones etc. en beneficio del arrendador proporcionándole copia de la póliza del seguro. En caso de no realizarlo el arrendador no tendrá ninguna responsabilidad al efecto.

Nadie ha traído la póliza de seguro, pero su ausencia vuelve a ser inocua en este momento.

Como primera afirmación hay que dejar constancia de que los seguros de daños cubren las responsabilidades por imprudencia del asegurado, o por actos de tercero, pero nunca por daños dolosos del asegurado.

Como segunda afirmación, no tenemos constancia de actos culposos e imputables al arrendatario o a tercero, que causaran daños a la vivienda y su contenido, y que debiendo ser asegurados no lo fueron, por lo que la ausencia de contrato de seguro es inocua, y más aún cuando ninguno de los litigantes se ha preocupado de aportar la póliza SEPTIMO.- Los daños en la vivienda y en el mobiliario.

Los Arts. 1561 , 1562 , 1563 y 1564 C.C . sientan el régimen de restitución de la vivienda arrendada, favoreciendo al arrendador con la presunción de toma de posesión en buen estado e imputabilidad del arrendatario por el deterioro, salvo el desgaste natural.

Como ya dijimos más arriba, salvo el aire acondicionado, no existe inventario de muebles y equipamiento que acredite que la vivienda se arrendó con los elementos que quiere el arrendador.

El arrendatario aporta facturas de compra de electrodomésticos al tiempo del contrato; frigorífico y lavadora en julio de 2010; horno y placa de vitro cerámica en Septiembre de 2010; dos canapés y colchón con su almohada en Octubre de 2010 y en 2013 un sofá y dos sillones.

La comparación entre el informe de tasación, y el acta notarial de presencia del mismo día de entrega de llaves indica que los muebles entregados al inicio del contrato no son los que constan en el acta notarial, por lo que deben devolver aquello que se les entregó.

La retirada de las canalizaciones de gas natural para la caldera y cocina origina daños, y para tenerlo por cierto no es preciso mucho esfuerzo.

En primer lugar las fotografías no revelan la clausura e inutilización de las conducciones. Muestran su desconexión.

En segundo lugar es difícilmente creíble que los arrendatarios viviesen sin agua caliente, ni calefacción.

A la hora del contrato, la vivienda estaba 'en perfecto estado con todas instalaciones' y en el informe de tasación consta que la vivienda disponía de calefacción individual y agua caliente por gas.

Respecto del aire acondicionado, el razonamiento es el mismo. Había aire acondicionado; así lo dice el contrato, y a la restitución posesoria no existía.

En consecuencia confirmaremos la sentencia de instancia.

OCTAVO.- Recurso de los actores .

El problema de los muebles de cocina parte de la autorización de obras del f.8, en el que el arrendador consiente en la renovación de los muebles de cocina.

En esa autorización se preveía que en caso de no venderse el piso, o de anulación del contrato por causa imputable al arrendador se devolvería el 100% del importe de las obras, previa presentación de facturas.

Visto que el arrendatario no ejercitó la opción de compra, y que resolvió el contrato al amparo de la cláusula 3ª, dicho esta que no hay posibilidad de reintegro del importe de la reforma, por lo que nada puede reclamar el recurrente.

Los mismos argumentos pueden utilizarse respecto del aire acondicionado; había aire acondicionado y a la restitución posesoria no lo hay.

Enfocado el problema desde la teoría general de la accesión, la solución es la misma. Conforme al Art.

358 C.C . las mejoras corresponden al dueño, el arrendatario, Art.1573 C.C ., tiene respecto de las mejoras útiles; el cambio de mobiliario de cocina es mejora útil, el mismo derecho que el usufructuario, y el usufructuario, Art.487 C.C . no tiene derecho a indemnización por las mejoras útiles, aunque pueda retirarlas sin menoscabo de la cosa. Obviamente, sufre menoscabo la cosa al retirar los muebles y sustituirlos por otros casi de derribo distintos de los originales.

Con respecto del porcentaje de depreciación de los bienes, en la sentencia de esta Sección de 8-3-2004 decíamos: El mobiliario de cocina instalado por el arrendatario en sustitución del antiguo no podía ser retirado por el mismo salvo que repusiera el anterior, pues tanto legal como contractualmente debía devolver la cosa al finalizar el arriendo en las mismas condiciones en que la recibió y tratándose de obras autorizadas, como fue la obra de la cocina y la sustitución del mobiliario, debía devolver la vivienda, bien con el mobiliario nuevo, bien con el antiguo, pues ambas soluciones eran posibles ya que bastaba con dejar los nuevos muebles o reinstalar los antiguos. Obviamente, el arrendatario no hizo ni lo uno ni lo otro y por ello debe indemnizar a la arrendadora actora en el importe de los muebles. Ahora bien, la indemnización no puede abarcar el coste total de reposición de un mobiliario nuevo cuando el antiguo lleva instalado varios años y su depreciación, por el mero uso y naturaleza de los bienes, es harto evidente.

A la hora de señalar el porcentaje de depreciación lo rebajábamos al 50%, confirmando el criterio del Juez de Instancia, pero en aquella ocasión se trataba de muebles instalados hacia 20 años y en mal estado de conservación.

Aquí tenemos la recepción en perfecto estado, no tenemos constancia de la fecha de instalación de los muebles de cocina, y el reportaje fotográfico de la empresa de tasación 'Arco' da idea de muebles en perfecto estado.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

DESESTIMAMOS los recursos de apelación formulados por las representaciones procesales de Dª.

Esmeralda y D Candido y de D. Aureliano , contra el auto dictado por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de los de Coslada, en sus autos Nº 620/2014, de fecha dieciocho de mayo de dos mil diecisiete.

CONFIRMAMOS dicha resolución, e IMPONEMOS a cada uno de los apelantes las costas causadas por sus recursos La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00- 0738-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a doce de junio de dos mil dieciocho.