Sentencia Civil Nº 161/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 136/2009 de 15 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 1 6 1

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

MAGISTRADOS

Antonio Marín Fernández

Susana Martínez del Toro

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE CADIZ

JUICIO VERBAL Nº 578/2008

ROLLO DE SALA Nº 136/2009

En Cádiz a 15 de junio de 2009.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido el Pdor. Sr. Guillén Guillén en nombre y representación de Mateo , quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Pérez Díaz.

Ha sido apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA AVENIDA000 Nº NUM000 - NUM001 , representada por la Pdora. Sra. Alonso Barthe y asistida por el Letrado Sr. Sanz Cortés.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 15/diciembre/2008 por el meritado Juzgado en el Juicio Verbal nº 578/2008 se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose opuesto la parte apelada..

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. El día 25/mayo/2009 se celebró al vista del recurso con la asistencia de los letrados de cada una de las partes, quienes informaron lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso del actor Sr. Mateo debe ser estimado. No podemos compartir los argumentos desplegados por la Juez a quo para desestimar la demanda en su día por él interpuesta; a nuestro juicio debe ser estimada, dándose lugar, en consecuencia, a la condena de la Comunidad de Propietarios demandada en los términos instados en la demanda.

En la sentencia recurrida se adopta una decisión susceptible de ser criticada desde dos puntos de vista. Por una parte, parece privar de acción al actor para reclamar los daños causados en su vivienda por la falta de mantenimiento por la Comunidad de Propietarios de los elementos comunes en razón de que, formulada tal solicitud ante la Junta de Propietarios y rechazada por la mayoría de estos, la vía procesal para hacer valer su derecho pasa inexcusablemente por la impugnación del acuerdo. En segundo lugar, la Juez a quo atribuye fundamental relevancia a la eventual falta de actuación del propio actor sobre determinados elementos comunes -en concreto las viguetas del forjado-, obligación asumida por todos los comuneros en Junta celebrada en marzo del año 2001.

SEGUNDO.- Sabido es que el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a la Comunidad de Propietarios, esto es, al conjunto de los copropietarios de un inmueble en régimen de horizontalidad, el deber de contribuir a la realización de las obras necesarias para su adecuado sostenimiento y conservación, así como el de sus servicios. En concreto, el deber les vincula a mantener la edificación en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, de forma que pueda ser utilizada para el destino que le sea propio; y, por tanto, les obliga a sufragar el coste de las obras que sean necesarias para su mantenimiento. Literalmente dice el art. 10 que "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad".

Es también evidente que los daños a las personas o bienes derivadas del incumplimiento de tales obligaciones, deben ser asumidos por la Comunidad de Propietarios en tanto que responsable del daño contractual causado.

Pues bien, si todo ello es así, mal se explica que la decisión de la Junta denegatoria de la reclamación del comunero -no así del tercero, que no puede impugnar el acuerdo; todo ello siguiendo la tesis de la Juez a quo- fuerce al actor a impugnarla para conseguir el resarcimiento del daño padecido. Tal forma de proceder supone una restricción injustificada del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución. En el ámbito intracomunitario el acuerdo es válido y ejecutivo, de tal forma que, mientras exista el mismo, ningún órgano comunitario que no sea la propia Junta mediante acuerdo posterior, podrá reconocer la indemnización solicitada por el Sr. Mateo . Pero éste no queda vinculado para siempre por lo decidido por la Junta, sino que puede acudir a los órganos jurisdiccionales para obtener un pronunciamiento fundado en derecho sobre su pretensión indemnizatoria, sin necesidad de dejar sin efecto al tiempo el acuerdo eventualmente perjudicial.

TERCERO.- El segundo error en el que, bajo nuestro punto de vista, incurre la sentencia recurrida es de carácter fáctico y consiste en atribuir los daños que presenta la vivienda del Sr. Mateo exclusivamente a la falta de realización por éste de las reparaciones que precisaban los forjados de su vivienda. Esto es lo que parece indicar la Juez a quo cuando razona lo que sigue: los "daños en el interior de la vivienda son debidos a la oxidación de la estructura y como reiteradamente ha acordado la Junta de Propietarios, las reparaciones interiores deben ser asumidas por los propietarios de los pisos afectados".

El problema reside en determinar si la oxidación de la estructura, como causa eficiente del daño, trae causa de la omisión de una conducta debida del actor Sr. Mateo o bien es imputable a la Comunidad de Propietarios, esto es, es consecuencia de la falta de realización por ésta de las reparaciones correspondientes en los elementos comunes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La cuestión puede resultar inicialmente confusa a la vista del extrañísimo acuerdo adoptado por la Junta celebrada el día 7/marzo/2001. Comencemos por enmarcar tal acuerdo en su contexto. Recordemos en tal sentido que los actuales habían adquirido sus respectivas viviendas del INVIFAS a la altura del año 2000 y que inmediatamente fueron conscientes de acometer obras sobre elementos comunes precisados de mantenimiento. Es por ello que ya en el propio año 2000 encargan a través del administrador un informe pericial al arquitecto técnico Sr. Gabriel , quien en fecha tan temprana como la de 2/junio/2000 ya informa sobre la necesidad de acometer diferentes actuaciones sobre elementos comunes; en lo que aquí interesa, el resanado de la fachada o el cambio de solería de la cubierta y su adecuada impermeabilización. Así las cosas, de manera harto diligente, el administrador presenta diferentes presupuestos de otras tantas empresas para acometer tales obras a la Junta que se celebra el día 7/marzo/2001. Adviértase que existían dos grupos de actuaciones a realizar de indispensable ejecución: parece evidente que tanto las cubiertas como las fachadas precisaban de obras inmediatas. Distintas eran las cosas con otras actuaciones adicionales que la propia Junta decide acometer solo parcialmente frente a la evidencia de la necesidad de actuar respecto de aquellos elementos. Ahora bien, la partida relativa a la "estructura", la cual comprendía la ejecución de diversos trabajos sobre las viguetas de las viviendas encaminados a dotar de salubridad a las armaduras, si bien se antojaba necesaria, se opta por encomendarla a cada uno de los propietarios afectados. En concreto se acuerda, "que las reparaciones de viguetas sean efectuadas de forma individualizada por los pisos afectados". El acuerdo, además de extravagante, era manifiestamente ilegal: tratándose de actuaciones sobre elementos claramente estructurales -así se deriva de lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil -, era responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, tal y como antes hemos dicho, "la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad", de modo que derivar la responsabilidad de la ejecución en cada propietario afectado era algo completamente contrario a la previsión legal.

Admitamos no obstante que tal acuerdo se adopta válidamente desde el punto de vista formal y que no es impugnado. Admitamos también que obligaba al Sr. Mateo a realizar tales obras. Que ello fuera así, no significa que el mismo carezca de acción contra la Comunidad de Propietarios si los daños sufridos en su inmueble no derivan de haber omitido aquella actuación. Y decimos esto, por dos series de razones. En primer lugar porque parece que el Sr. Mateo sí realizó las actuaciones que el acuerdo de marzo de 2001 le atribuía; en segundo lugar, porque las actuaciones sí asumidas por la Comunidad de Propietarios en cubierta y fachadas nunca llegaron a concluir con éxito.

En lo que hace a las actuaciones realizadas por el Sr. Mateo sobre los citados elementos comunes -se entiende que sobre las viguetas del forjado de la cubierta del edificio, que eran las accesibles desde su vivienda-, el referido actor ha insistido en que en el año 2001 efectivamente las llevó a efecto. Así lo recoge el perito que intervino a su ruego, incluso mencionando la empresa -Bejerano S.L.- que las realizó; desafortunadamente, el actor no ha aportado la documentación relativa a las citadas obras, pese a manifestar al perito que "tenía los papeles guardados". Pese a ello, es claro que la mera manifestación de la parte no es útil para fijar un hecho sometido a contradicción y que a ella beneficia; del mismo modo, las manifestaciones de la Comunidad de Propietarios a través de la certificación expedida por su administrador respecto de los propietarios "que han reparado los daños en las vigas", en la que no se incluye al Sr. Mateo , tampoco y por las mismas razones resulta de utilidad. Nótese, además, que la misma se expide sobre la base de los datos facultados pro los propietarios. El vacío probatorio que deriva de las anteriores consideraciones no debe conllevar, sin más, la aplicación de la norma sobre la carga de la prueba contenida en el art. 217.2 de al Ley de Enjuiciamiento Civil y entender que el referido hecho litigioso no está acreditado. Si analizamos el acta de la Junta celebrada el día 26/junio/2007, observaremos cómo la misma da por bueno el hecho, alegado por el Sr. Mateo para legitimar su reclamación a la Comunidad de Propietarios, según el cual "las primeras obras de rehabilitación de su vivienda, fueron asumidas por la propiedad"

Con todo, si la anterior cuestión presentara alguna duda, lo que no presenta sospecha alguna es que la Comunidad de Propietarios nunca llegó a lograr que las obras de su responsabilidad a acometer sobre cubierta y fachadas finalizaran con éxito. Dicho de otro modo, es discutible tanto fáctica como técnicamente que la falta del debido mantenimiento de las armaduras provocara sin más su oxidación -si acaso sería un factor coadyuvante- y no lo es, sin embargo, que mientras que la Comunidad de Propietarios no lograra concluir con resultado satisfactorio las obras tendentes a garantizar la estanqueidad de cubiertas y fachadas, la humedad que se filtra a través de tales elementos sí que es factor decisivo de la oxidación de las armaduras. Todo ello lo explicó con detalle y solvencia el perito Sr. Carlos Alberto en el Juicio y puede constatarse sin problema alguno en la amplia documental aportada por la propia Comunidad de Propietarios. Veámoslo.

Ya hemos dicho que entre las actuaciones más urgentes que el perito Don. Gabriel sugiere en el año 2000, ya estaban las encaminadas a resolver los tan citados problemas. De hecho, también dijimos que son específico objeto de contratación, a raíz del acuerdo de marzo de 2001, con la constructora PINGADES en virtud de contrato suscrito el día25/junio/2001. Curiosamente, como es de ver en actas posteriores, las cosas no terminan bien con la citada entidad, de manera que se contratan nuevos trabajos con la entidad PROYCONS el día 10/septiembre/2002, porque había que realizar "de forma inmediata las reparaciones de las grietas de la fachada interior" (acta de 22/julio/2002). No se consigue, sin embargo, acabar con el problema porque en la Junta de 10/abril/2007 aún se sigue informando sobre "las obras realizadas en el patio de luz (...) con respecto a las grietas reproducidas en el paramento vertical del mismo por encima de las ventanas de los terceros pisos ya lo largo de todo el perímetro del citado patio". Tales obras, según parece, las había realizado la entidad PINTURAS RIOS, según contrato de fecha 27/noviembre/2006, cuyo certificado de fin de obras consta en la causa al folio 75; en él se vuelve a insistir en actuaciones sobre la fachada para solventar el problema de las grietas, problema que no era nuevo, sino que era "reproducido". Todavía en la fecha de emisión del informe pericial aportado a la causa, el citado perito constataba la presencia de "una grieta perimetral a la altura del voladizo introducido en la misma cuando hicieron la obra, supuestamente para evitar la entrada de aguas"

De cuanto hemos dicho, se ha de concluir en que la Comunidad de Propietarios todavía en el año 2007 estaba realizando obras que afectaban a la estanqueidad del inmueble y que la ausencia de tal factor de habitabilidad era determinante para provocar la oxidación de las armaduras, hecho este que, a su vez, provocaba los daños en la vivienda del Sr. Mateo . Desde este punto de vista, es imposible ignorar que la defectuosa actuación de la Comunidad de Propietarios y/o de las personas o entidades con las que la misma contrató, son determinantes del daño causado, razón por la cual ha de responder en los términos solicitados en razón de la estricta aplicación de los arts. 1902 y 1903 del Código Civil .

CUARTO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por su parte, la estimación de la demanda conlleva la imposición a la Comunidad de Propietarios demandada las costas causadas en la 1ª Instancia.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Mateo contra la sentencia de fecha 15/diciembre/2008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Cádiz en la causa ya citada, revocamos la misma en su integridad, y, en su lugar, condenamos a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA AVENIDA000 Nº NUM000 - NUM001 a que realice las obras necesarias para la reparación de los daños causados en el inmueble propiedad de Mateo concretamente, picado y saneado de los techos de dos dormitorios, picado de grieta perimetral y saneado de la misma, pintado de los dormitorios, alicatado de cocina y baño, en los términos recogidos por el informe pericial emitido por Don. Carlos Alberto y al pago de las costas de la 1ª Instancia

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de los recursos que contra la misma puedan caber, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.