Sentencia CIVIL Nº 161/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 257/2019 de 29 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00161/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Modelo: N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Teléfono: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
Correo electrónico:
Equipo/usuario: ER
N.I.G. 15030 42 1 2017 0017314
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000257 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 7 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001075 /2017
Recurrente: COMFICA SOLUCIONES INTEGRALES, S.L.
Procurador: RAMON UÑA PIÑEIRO
Abogado: BELEN ZARZA HERRERA
Recurrido: Jenaro
Procurador: OSCAR PEREZ GORIS
Abogado: MARIÑA VARELA PEREZ
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 161/2020
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS

En A CORUÑA, a veintinueve de mayo de dos mil veinte.
En el recurso de apelación civil número 257/2019, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 7 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 1075/2017, seguido entre partes: Como
APELANTE: COMFICA SOLUCIONES INTEGRALES SL , representada por el Procurador Sr. De UÑA PIÑEIRO;
como APELADO: DON Jenaro , representado por el Procurador Sr. PEREZ GORIS.- Siendo Ponente el Ilmo.
Sr. DON MANUEL CONDE NUÑEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña, con fecha 28 de diciembre de 2018, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. De Uña Piñeiro en nombre y representación de Comfica Soluciones Integrales SL contra D. Jenaro representado por el Procurador Sr. Pérez Goris. Debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas a la parte actora.

Debo estimar y estimo la demanda reconvencional presentada por el Procurador Sr. Pérez Goris en nombre y representación de D. Jenaro contra Comfica Soluciones Integrales SL representada por el Procurador Sr. De Uña Piñeiro.

Debo condenar y condeno al reconvenido a abonar al reconviniente la cantidad de 32.620 euros con los intereses legales correspondientes desde la presente resolución. Con imposición de costas al reconvenido.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de COMFICA SOLUCIONES INTEGRALES, S.L. que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 26 de mayo 2020, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- I.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña, de fecha 28 de diciembre de 2018, acordó en su parte dispositiva: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. De Uña Piñeiro en nombre y representación de Comfica Soluciones Integrales SL contra D. Jenaro representado por el Procurador Sr.

Pérez Goris. Debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas a la parte actora.

Debo estimar y estimo la demanda reconvencional presentada por el Procurador Sr. Pérez Goris en nombre y representación de D. Jenaro contra Comfica Soluciones Integrales SL representada por el Procurador Sr.

De Uña Piñeiro.

Debo condenar y condeno al reconvenido a abonar al reconviniente la cantidad de 32.620 euros con los intereses legales correspondientes desde la presente resolución. Con imposición de costas al reconvenido.' En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hace constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes: 'Primero: La acción que se ejercita en la demanda principal es la de reclamación por parte del arrendatario, del importe de la fianza prestada en virtud del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito con fecha 1 de febrero de 2011 respecto de la nave industrial sita en el Poligono Industrial de Pocomaco, Parcela D-8 derecha en La Coruña, alegando en la demanda que pactaron una renta mensual de 3.114,62 euros. Que hizo entrega de una fianza por importe de 6.229,44 euros. Que en fecha 8 de febrero de 2017 comunicó al arrendador la rescisión del contrato de arrendamiento con efectos 9 de mayo de 2017, cumpliendo el preaviso estipulado en el contrato. El inmueble se dejó totalmente, libre, desocupado y en buen estado de conservación y a disposición de la parte arrendadora, que se negó sin causa justificada a aceptar la entrega de las llaves. Por lo tanto, esta parte, depositó las llaves del inmueble en el buzón del mismo, como acredita el burofax enviado en fecha 16 de junio de 2017 sin que se haya tenido respuesta alguna, por lo que se ha de tener la presunción de que las llaves fueron entregadas en dicha fecha.

A la citada pretensión se opone el demandado por considerar que no procede la devolución de cantidad alguna.

El contrato inicial se modificó en tres ocasiones posteriores. En fecha 16 de julio de 2012 se rebaja la renta a la cantidad mensual de 1.700 euros, modificación aplicable a partir del 1 de agosto de 2012. El 3 de enero de 2013 se acuerda la renovación del contrato por un periodo de tres años, manteniendo la renta de 1.700 euros mensuales. El 18 de diciembre de 2013 se acuerda la renovación del contrato en el sentido de aumentar la renta en 50 euros mensuales, la renta pasaría ser de 1.750 euros mensuales a partir del 1 de enero de 2014, con las actualizaciones posteriores por IPC. La arrendataria abonó la renta mensualmente en la cuenta bancaria designada en el contrato hasta el mes de febrero de 2017, por lo que debe las mensualidades de marzo, abril, mayo y junio de 2017 a razón de 1.785 euros/mes, lo que asciende a la cantidad de 7.140 euros. La entrega efectiva de las llaves por parte de un representante de la arrendataria tuvo lugar el 4 de julio de 2017. Solicita una compensación a fin de detraer de la fianza la cantidad que la arrendataria adeuda en concepto de rentas impagadas, sin perjuicio de reservar la acción para reclamar el resto de la cantidad pendiente de abono en el procedimiento correspondiente.' 'Segundo: La fianza arrendaticia regulada en el art. 36 de la LAU tiene por objeto garantizar el cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones propias del contrato de arrendamiento y entre ellas el pago de las rentas y los daños y perjuicios que se ocasionen al arrendador, por lo que éste puede retenerla, bien para cobrarse la renta que le es debida, o bien para aplicarla a la reparación de daños o desperfectos que aparezcan, o se manifieste en la vivienda.

En el contrato de arrendamiento litigioso las partes acordaron en la cláusula 13ª lo siguiente Decimotercera.-En esta acto el arrendatario hace entrega a la parte arrendadora de una fianza por importe de seis mil doscientos veintinueve con cuarenta y cuatro euros, equivalente a dos mensualidades de renta. Con dicha fianza, la parte arrendataria responderá del pago de las obligaciones económicas del presente contrato así como, en su caso, de la entrega del edificio arrendado en buen estado de conservación y funcionamiento, y de todo daño producido por el arrendatario al edificio e instalaciones.

En sentido estricto, renta es el precio cierto del arriendo ( art. 1543 y 1555.1 del código civil). En sentido amplio se entiende por renta cualquier contraprestación a que tiene derecho el arrendador por la cesión del goce o uso de la cosa. La obligación de pagar la renta, tanto en la consideración de tal o como contraprestación a la que tiene derecho el propietario de la finca en tanto no goza de su libre disponibilidad y le resulta posible su ocupación, permanece hasta en tanto no se le hace entrega de la posesión, una de cuyas formas es la simbólica mediante la entrega de llaves, y ello con independencia de que hasta ese momento el arrendatario ocupe o no realmente la finca, pues lo trascendente es la disponibilidad y no el uso que pueda o no convenir a quien goce de ella ( sentencia de la AP de Madrid de 20/04/98). "El pago de las rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de enjuiciamiento civil, cuyos arts. 1566 y 1567 obligan a los recurrentes a acreditar que ha satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia y en parecidos términos el art. 148 de la Ley de arrendamientos urbanos.

El pago, pues, es contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia" ( STS. 17 de marzo 1992). Así las cosas, el cese o extinción de la relación arrendaticia por la falta de ocupación del objeto arrendado es irrelevante si tal circunstancia permanece oculta al arrendador al no recibir comunicación fehaciente en tal sentido que le legitime para proceder a la ocupación del local/vivienda arrendada ya que lo contrario, podría ser ilegítimo al incidir en el ámbito de privacidad del arrendatario sin su consentimiento ni autorización, dejando así la validez y el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración y reintegro al arrendador al arbitrio del arrendatario que decide abandonar el inmueble sin que conste comunicación fehaciente en tal sentido al arrendador, quien no puede disponer de la misma por dicha circunstancia ni tampoco, según afirma el demandado, reclamar las rentas derivadas de dicha falta de puesta a disposición en la medida en que ya no ocupaban el inmueble, circunstancia imputable plenamente al arrendatario quien por tal motivo está obligado al pago reclamado.

En los extractos de saldo de la cuenta de pago de la renta se constatan los ingresos realizados por la arrendataria a favor del arrendador por importe de 1.785 euros, siendo el último en el mes de febrero de 2017 (doc. 6).

En cuanto a la fecha de entrega de la posesión al arrendador en modo alguno puede deducirse de la lectura del burofax de fecha 8 de febrero de 2017 (folio 10) que la entrega efectiva del local tuviese lugar el día 9 de mayo de 2017, pues en el mismo figura la palabra 'orientativamente' y se habla de la posibilidad de un retraso en la entrega debido al alto volumen de material a desalojar y a los problemas logísticos que se puedan presentar y se ofrece al pago prorrateado de los días en los que permanezca en el inmueble hasta el total desalojo.

La testigo Sra. Emilia , hija del arrendador, manifestó en el acto del juicio que la entrega de llaves tuvo lugar a principios del mes de julio por Jose Manuel el gerente de Comfica. En el correo remitido con fecha 19 de junio de 2017 (folio 68) solicita la entrega de llaves y se reconoce la existencia de desperfectos. No es cierto que las llaves se depositaran en el buzón como se indica en el burofax de 16 de junio (f. 12). Ella no tenía acceso al buzón.

Así las cosas, considera esta titular que tiene razón el arrendador al reclamar el pago de las rentas de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2017, pues no existe prueba concluyente que le correspondía al arrendatario tendente a demostrar que la entrega efectiva de la posesión de la nave tuvo lugar con anterioridad al mes de julio, lo que lleva a la desestimación de la demanda principal pues la fianza prestada por importe de 6.229,44 se ha de aplicar al pago de las rentas pendientes que ascienden a 7.140 euros y dada la compensación efectuada, resulta un saldo a favor del arrendador que se reserva la acción correspondiente para reclamar el resto de la cantidad pendiente de abono.' 'Tercero: En la demanda reconvencional solicita se le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados que cifra en la cantidad de 11.200 euros por la existencia de desperfectos en la nave, que el perito reseña en su informe: 1º.- En la planta baja: a) existen numerosas grietas y fisuras en la solera de hormigón visto.

b) Faltan planchas del falso techo del almacén.

c) Hay planchas del falso techo del almacén descolgadas o deterioradas.

d) Hay diversas arquetas sin la correspondiente tapa.

e) Hay numerosas perforaciones sobre la solera de hormigón.

2º.- En las plantas altas: a) Hay instalaciones desmontadas y sueltas.

b) Hay marcas de canaletas arrancadas tanto en las paredes como en los techos.

c) Parte de la perfilería de los falsos techos se encuentra agujereada.

d) Hay planchas de escayola agujereadas.

e) Hay diversas planchas de escayola del falso techo rotas.

f) Hay un cristal roto.

g) El pavimento tarima flotante de la planta segunda se encuentra deteriorado, con roturas y abombamientos muy evidentes.

También reclama en concepto de cláusula penal por impago de rentas 21.420 euros, por el importe de tres mensualidades por cada mensualidad impagada, es decir 4 mensualidades impagadas por 5.355 euros (3 rentas de 1.785 euros).

La entidad reconvenida en su escrito de contestación niega la existencia de desperfectos. Que ha cumplido con las obligaciones que le unían al reconviniente, por lo que nada tiene que abonar. Se opone a la exigencia de la cláusula penal.' 'Cuarto: La cláusula 7ª del contrato dice literalmente: SEPTIMA.- El arrendatario vendrá obligado a mantener en el local el buen estado de conservación y reposición en elementos tales como pinturas, instalación de agua, luz, etc., debiendo realizar por su cuenta y a su cargo las obras necesarias para tal conservación, sin que para ello pueda reclamar cantidad alguna al arrendador, obligándose a devolver el local a la finalización del arrendamiento en el mismo buen estado de conservación y reposición que se encuentra en la actualidad, salvo el deterioro producido por el uso y por el paso del tiempo, y respondiendo de todos los daños y desperfectos que se produzcan por su culpa, negligencia o uso indebido de los bienes arrendados, así como de las personas que ocupen el local.

Por lo que ha de estarse a lo pactado; resultando de la prueba practicada en el acto del juicio por las manifestaciones de la testigo que la nave en el momento de su entrega tenia desperfectos que se están reparando para poder alquilarla. Que en el burofax remitido el 19 de junio de 2017 se puso conocimiento de la arrendataria la existencia de defectos "tales como el falso techo arrancado, oficinas desarmadas, agujeros en las paredes de tamaño considerable".

El perito Sr. Luis Miguel ratificó su informe (f. 69) dijo que para su elaboración visitó la nave en octubre- noviembre de 2017, valora las reparaciones en 11.200 euros sin IVA.

En el presupuesto de reparación de fecha 20 de julio de 2018 se comprueba que las partidas se corresponden con las indicadas en el informe pericial: reparación de solera y falso techo en planta baja, tarima flotante en la segunda planta, enfoscados en las paredes, de falsos techos, perfilería y planchas de escayola en plantas altas. Pintado de paredes y falsos techos en planta segunda. Reparación instalación eléctrica, por importe de 12.000 euros más 21% IVA.

Como quiera que la nave se entregó en perfectas condiciones como consta en el contrato de fecha 1 de febrero de 2011 y en el momento del desalojo presentaba desperfectos que exceden del mero uso, procede abonar al arrendador la cantidad de 11.200 euros solicitados en la demanda, pues concederse una cantidad superior como manifestó la Letrado en fase de conclusiones contravendría el principio dispositivo y de rogación de parte en perjuicio del contrario.

DECIMOSEXTA.- La sociedad arrendataria - en caso de adeudar el pago de dos o más meses de renta, bien consecutivos o alternos-, se obliga a indemnizar al arrendador con el triple de la renta vigente por y cada uno de los meses de que sea deudora y coincidan con ocupación efectiva del edificio ( sin perjuicio del pago de lo adeudado), quedando facultados para la reclamación judicial de dichas sumas y asumiendo la necesidad del abono de las mismas para, en su caso, poder enervar la acción de desahucio que se ejercite.

Se permite en el art. 1152 del CC, si otra cosa no se hubiese pactado, que las penas se acumulen a la indemnización de daños y perjuicios, STS 30 de marzo de 2016.

De acuerdo con la prevalencia de la autonomía de la voluntad establecida en el art. 4.3 de la Ley 29/1994, debe estarse a lo pactado y de la lectura de la referida cláusula es claro que las partes convinieron el derecho del arrendador a percibir el importe de tres mensualidades por cada mensualidad impagada, como en este caso ha quedado acreditado el incumplimiento del arrendatario de su obligación esencial, como es el impago de las cuatro mensualidades que se reclaman, procede abonar al reconviniente la cantidad de 21.420 euros en concepto de cláusula penal.

Lo que lleva a la estimación de la demanda reconvencional.' 'Quinto: Conforme lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, las costas de la demanda principal y reconvencional serán abonadas por el demandante-reconvenido al desestimarse sus pretensiones.

II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de 'Comfica Soluciones Integrales, SL', realizando las siguientes alegaciones: Cuestión Previa.- La sentencia es nula, por haberse infringido los preceptos procesales, de los artículos 145, 146, 147, 382 y 383 de la LEC, por ser inaudible la grabación del CD del juicio De forma previa, en la presente alegación se pone de manifiesto un hecho que tiene relación directa con la resolución del litigio, consistente en la posible nulidad del juicio y de la sentencia dictada.

Esta parte, para formalizar con garantías el presente recurso, solicitó al juzgado el CD con la grabación del juicio. Una vez se ha abierto dicho vídeo, no se escucha audio alguno, siendo del todo inapreciable las manifestaciones dadas el día del juicio por los intervinientes (Magistrada, letrados, testigos y perito). Al amparo de los artículos 225 (apartados 3º y 5º) de la LEC siguientes y concordantes, cuando la grabación del juicio no permite a la parte entender las manifestaciones vertidas en el juicio por la falta de audio, por no haber audio, conlleva en la declaración de nulidad de los actos procesales. La declaración de nulidad evitaría la indefensión de la parte que necesita escuchar el audio para poder articular el recurso, en caso contrario, se infringiría un derecho fundamental de mi mandante, la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE). Asimismo, en caso de no declarar la nulidad de lo actuado, la Sala de lo Civil de la Ilma. AP de Coruña, encargada de resolver el recurso, no podrá valorar ni la prueba testifical, ni la pericial, que han sido las pruebas en las cuales la Magistrada de Instancia se ha basado para desestimar la demanda (entrega de la posesión) y estimar la demanda reconvencional (daños reclamados).

La sentencia dictada, para justificar la desestimación de la demanda interpuesta por esta parte, se justifica en la prueba testifical de la Sra. Emilia , que es la hija del arrendador. Analizando el audio del CD con la grabación del juicio, es imposible poder entender palabra alguna de la prueba testifical. Dicha situación se vuelve a repetir con el perito propuesto por la parte contraria.

En el caso presente, al no haberse redactado un acta del juicio por parte del Letrado de la Administración de Justica, y no poder escucharse el CD con la grabación del juicio, se infringen de forma notable los artículos 145, 146, 147, 382 y 383 de la LEC, En el acta debía haberse detallado las preguntas formuladas por los letrados y las respuestas dadas por los testigos y peritos, al no poder escucharse el CD, por causa no imputable a esta parte, lo que le ocasiona una notable indefensión, que debe ser reparada con la nulidad de actuaciones.

En conclusión con cuanto antecede, y previa estimación de esta alegación, al amparo del artículo 225 LEC, debe decretarse la nulidad de las actuaciones, debiendo repetirse el juicio celebrado el día 17 de Diciembre de 2018. De forma subsidiaria, se practiquen como diligencias finales las pruebas testificales y periciales llevadas a cabo el día 17 de Diciembre de 2018, y se de plazo a las partes para hacer por escrito una valoración de las mismas. Como subsidiario último, no se tengan en consideración la testifical de la hija del arrendador y de la pericial aportada de contrario.

No obstante lo anterior, para el caso de que no sea estimada la solicitud de nulidad instada por esta parte, a continuación se analizarán e impugnarán los fundamentos jurídicos de la sentencia 2º a 5º (ambos inclusive), analizándose única y exclusivamente la prueba documental existente (dada la imposibilidad de analizar la prueba testifical y pericial).

2º).- Error en la valoración de la prueba documental aportada, considerándose infringidos los artículos 217.2 y 326 de la LEC, así como la doctrina de los 'actos propios' (FD 2º sentencia) Los documentos nº 3 y 4 aportados por esta parte, consistentes en los burofaxes de fechas 8 de Febrero de 2017 y 16 de Junio de 2017, los cuales no fueron impugnados de contrario en la audiencia previa, no han sido valorados debidamente, dicho sea con el debido respeto y en estrictos términos de defensa, por la Magistrada de Instancia. Estos documentos acreditan plenamente la comunicación a la parte apelada de la resolución contractual del arrendamiento de local de negocio llevada a cabo con la parte contraria. Para una mejor comprensión, se analizarán de forma individualizada los dos documentos: El documento nº 3 aportado con la demanda, especifica la fecha en la que sería finalizado el arrendamiento sería el 9 de Mayo de 2017 (a pesar de indicarse orientativamente). Por tal motivo, mi mandante, en clara buena fe y transparencia con la apelada, le concedió (sin que fuera necesario) un plazo de 5 días para que se pronunciara al respecto, sin que manifestara nada. Asimismo, para ahondar más si cabe en la buena fe de mi mandante, efectivamente ofreció abonar de forma prorrateada los días en los que permaneciera en el inmueble hasta el total desalojo. Dicho comportamiento en ningún caso puede influir negativamente a mi mandante, ya que la realidad es que no permaneció ni un día después del 9 de Mayo de 2017.

Mi mandante, amparada en haber resuelto en plazo el contrato de arriendo y haber entregado la posesión, llegado el día 9 de Mayo de 2017, quiso entregar en mano las llaves al apelado. Sin embargo, éste se negó a recibir las llaves, motivo por el que mi mandante tuvo que depositarlas en el buzón. En prueba de lo anterior, mi mandante envió al apelado un nuevo burofax de fecha 16 de Junio de 2017, que es el documento nº 4 aportado con la demanda.

Sin embargo, la Magistrada, en vez de dar credibilidad a dos documentos no impugnados de contrario y que ponen de manifiesto una infracción de la doctrina de los actos propios por la demandada, da credibilidad al testimonio de la hija del apelado, quien tiene un evidente interés personal y económico en la presente litis por ser familiar directo de aquel y que pueda estar viciadao (367.1.2ª y 4º y 367.2 LEC).

Esta parte considera que la apelada ha infringido la doctrina de los actos propios por hacer creer a esta parte que se entregaría la posesión de la nave el 9 de Mayo de 2017, ello en base a no haber contestado la apelada el burofax de 8 de Febrero de 2017 que le envió mi representada. Si el apelado no quiso recibir la posesión de la nave el 9 de Mayo de 2017, fue por causas ajenas a esta parte e imputables exclusivamente al apelado. Por tanto, no puede derivarse consecuencia negativa alguna para mi mandante.

3º).- Error en la valoración de la prueba (contrato de arrendamiento), considerándose infringidos los artículos 217.2 y 326 de la LEC (FD 4ª sentencia) Esta parte no adeuda cantidad alguna a la apelada, ya que ha quedado acreditado por los documentos nº 3 y 4 aportados con la demanda, que mi mandante comunicó a la apelada que finalizaría la relación arrendaticia el 8 de Febrero de 2017 con efectos del 9 de Mayo de 2017. Finalmente, mi mandante trató de entregar la posesión al apelado y por causas imputables a éste, no pudo hacerse efectiva. Por tanto, la negativa por el apelado a recibir la posesión de la nave no puede perjudicar económicamente a mi mandante. En consecuencia con lo anterior, como la entrega de la posesión de la nave por parte de mi representada al apelado fue el 9 de Mayo de 2017, no se puede devengar ni adeudar renta alguna posterior a dicho día.

De igual manera, tampoco cabe aplicar a mi mandante la penalización de 3 meses respecto, ya que la cláusula 16ª exige para que exista penalización que haya ocupación efectiva, y no hubo ocupación por mi mandante desde el día 9 de Mayo de 2017.

4º).- Error en la valoración del informe pericial aportado contrario, considerándose infringidos los artículos 217.2 y 335 de la LEC (FD 3º y 4ª sentencia), produciendo un enriquecimiento injusto en el apelado La Magistrada de Instancia estima la reconvención interpuesta de contrario, por considerar como cierto el informe pericial aportado de contrario como documento nº 12 (folio 69). Esta parte considera que el informe, vulnera el artículo 217.e de la LEC, al no acreditar los daños reconocidos por la Magistrada de Instancia, y la responsabilidad de mi mandante, ya que: o Una nave industrial, destinada al almacenaje y aparcamiento de vehículos después de haber sido arrendada durante más de 6 años, sufra un normal desgaste y deterioro. Dicho normal deterioro debe asumirse por la arrendadora, al amparo de la cláusula 7ª del contrato que corrobora el contenido del artículo 30 de la LAU.

o Ha transcurrido un amplio lapso de tiempo entre la fecha de entrega de la posesión de la nave por mi mandante el 9 de Mayo de 2017 y la de elaboración del informe pericial el 15 Enero de 2018, así como el acta notarial (16 de Enero 2018). Transcurren más de 8 meses, por lo que no debería imputarse a mi mandante el estado de conservación de un local que ha dejado vacío y expedito hace ese tiempo.

o Las fotografías que contiene el informe pericial, tomadas 8 meses después de que Comfica abandonara la nave y entregase la posesión, no demuestran de ninguna manera que obedezca a un uso indebido de la nave industrial o por negligencia profesional.

o El informe pericial recoge que se han realizado perforaciones en la pared para instalar estanterías. En el contrato de arrendamiento no se prohíbe a la arrendataria realizar 'agujeros' y se le autoriza expresamente (cláusula 8ª) a instalar rótulos comerciales en el exterior, instalaciones que requieren de una obra muy superior que hacer un simple agujero en la pared. Por tanto, en el caso de que los agujeros que dice el perito que existen, y se probara que habían sido realizados por mi mandante, ésta no habría actuado negligentemente ni indebidamente, ni habría vulnerado el contrato de arriendo que le legitimaba a ello.

o Las partidas económicas detalladas en el informe pericial, obedecen a reparaciones normales después de 6 años en un local o nave industrial. Analizando de forma individualizada las partidas más importantes: El informe pericial recoge supuestos daños que corresponde a la estructura del edificio (grietas y fisuras en la solera del hormigón) tratándose de un edificio de 1983, es normal llegar a la conclusión que son daños producidos al tratarse de un edificio de hace 40 años, que sufre inclemencias meteorológicas. Por tanto, la partida de 6.900 € valorada por el perito no puede ser tenida en consideración.

Se valora económicamente por el perito en 1.100 €, pintar la nave industrial. No resulta ajustado a Derecho y supone un enriquecimiento injusto que el apelado pretenda que mi mandante sufrague el coste económico de pintar la nave. Esta partida no puede ser tenida de ninguna forma en consideración.

Por tanto, la prueba en que la Magistrada se basa para justificar la procedencia en una condena dineraria a favor de la parte apelada por los daños, no resulta ajustada a derecho y produce un enorme enriquecimiento injusto del apelado que verá remodelada la nave industrial y un desproporcionado perjuicio por sufragar un coste económico que siendo el arrendatario.



SEGUNDO.- El primer motivo del escrito de recurso de apelación se refiere a la nulidad de la sentencia por ser inaudible la grabación del CD del juicio, por lo que no pueden apreciarse las manifestaciones dadas el día del juicio por los intervinientes, magistrada, letrados, testigos y peritos.

Ni la juzgadora de instancia -que nada hace constar en la sentencia sobre este particular- ni este tribunal han tenido problema alguno a la hora de visualizar el CD del juicio, por lo que si la parte apelante ha tenido problemas para la audición del CD, únicamente pude ser atribuido a su propia actuación puesto que tenía que haberlo manifestado así al juzgado y solicitar una nueva copia del CD que fuera perfectamente audible.

Ello conlleva la desestimación del recurso de apelación en cuanto se refiere al motivo de apelación fundamentado en la nulidad de la sentencia.



TERCERO.-I.- Como premisas previas deben sentarse las siguientes. En primer término que la prueba es la actividad de las partes encaminada a convencer al Juez de la veracidad de unos hechos o de unas afirmaciones que se alegan como existentes. Para que el Juez llegue a este convencimiento es preciso que la prueba practicada tenga éxito. Respecto de la valoración de la prueba tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia. Pues bien de entre los distintos sistemas que la doctrina propone en torno a la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado por las partes contendientes en un proceso, deben destacarse el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinada criterio de valoración, aún en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba a tener del cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Formalmente la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts.

319 a 232 LEC y 1.218.1º y 2º, 1221.1º, 2º y 3º del CC) documentos privados ( arts. 326 de la LEC y 1225, 1227, 1228, 1229 y 1230 del CC), e interrogatorio de las partes ( art. 316.1 de la LEC), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. En todo caso que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria ni que por ello no existan reglas de valoración sino que éstas no están contenidas en la ley. No obstante el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en primer término en la consagración de la llamada valoración conjunta de la prueba y en segundo lugar en la afirmación de que la prueba de interrogatorio de las partes es prueba equiparable al resto sin que tenga especial relevancia respecto de las demás pruebas.

Todo ello conduce a la llamada doctrina de la carga de la prueba cuya finalidad es determinar para quien han de producirse las consecuencias desfavorables en el caso de que un hecho no haya resultado probado, carga que sin embargo sólo entra en juego cuando falta la necesaria prueba sobre los hechos controvertidos en el proceso. Como se ha dicho en gráfica fase 'el problema de la carga de la prueba es el problema de su falta'. Así lo ha venido estimando la jurisprudencia cuando hace recaer sobre el litigante que no prueba, las consecuencias negativas de dicha ausencia ( SS TS 31 marzo y 14 abril 1998 entre otras muchas). El sistema de la carga de la prueba en nuestro derecho civil se articula hoy esencialmente en torno al art. 217 de la LEC, que sigue la tradicional doctrina del derogado art. 1214 del CC sobre las consecuencias negativas de la falta de prueba de un hecho para quien corresponda probarlo, estableciendo en su número primero que 'cuando al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones', añadiendo a continuación en sus números segundo y tercero que 'corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprende según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención' y que 'incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior' con lo que se sigue manteniendo la tradicional tesis de que corresponde al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho y al demandado la de los impeditivos, modificativos, extintivos y excluyentes.

En segundo lugar, que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez 'a quo' resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo' por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. En conclusión, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, por otro, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, dado que los preceptos de la LEC y CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que haya que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Finalmente la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios ( SS TS 18 marzo y 7 noviembre 1994, 19 diciembre 1996, 9 junio y 31 diciembre 1998, entre otras).

II.- Este tribunal, en relación con la valoración probatoria realizada por la juzgadora de instancia sobre el impago de las rentas, está completamente de acuerdo con dicha valoración, no siendo obstáculo a ello las razones alegadas en el escrito de recurso de apelación, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, de conformidad con el principio de la carga de la prueba, recogída en el art. 217 de la LEC, le correspondería a la demandada reconviniente la carga de acreditar que había procedido a la entrega del local al arrendador o en su caso, que la entrega de las llaves del mismo no se pudo producir por causa imputable al arrendador.

Y los documentos obrantes en autos, número 3 y 4, presentados con el escrito de demanda inicial, no acreditan ni una cosa ni otra, puesto que el primero de ellos, de fecha 8 de febrero de 2017, se limita a decir que el local se dejará por el arrendatario, 'orientativamente', el 9 de mayo de 2017, haciéndose constar además que, de no poderse dejar libre en dicha fecha, dado el alto volumen de material que hay que desalojar, el arrendatario se ofrece al pago prorrateado de aquellos días en los que permanecerá en el inmueble hasta el total desalojo, es decir, dicho documento no acredita de ningún modo la fecha en la que se dejó el local a disposición del arrendador; y en el segundo de ellos, de fecha 16 de junio de 2017, se dice que, han intentado el 9 de mayo de 2017 hacer entrega de las llaves al arrendador habiéndose este negado sin causa justificada a la recepción de las mismas, por lo que se le informa que fue depositado en dicha fecha en el buzón, sin que se presente prueba alguna del intento de entrega de las llaves ni de la comunicación del depósito de las llaves en el buzón, ni siquiera de que hubieran sido depositadas.

Y si bien es cierto que dichos documentos no fueron impugnados en cuanto a su autenticidad formal, no es menos cierto que dicha autenticidad formal no supone que el contenido de los mismos acredite que se ha procedido a la entrega del local o cuando menos de las llaves, pues en ningún momento el demandado reconoce dicha entrega e incluso contestó al burofax de 16 de junio de 2017, con fecha 19 de junio de 2017, manifestando que no se había procedido a la entrega del local.

En segundo lugar, aun cuando consideramos que la valoración de la prueba testifical no sería necesaria, puesto que no es la arrendadora la que tiene que acreditar la fecha en la que se le entregó el local, sino que dicha entrega tiene que ser probada por el arrendatario -prueba que no se ha realizado- lo cierto es que la juzgadora de instancia, quien ha podido presenciar directamente la declaración testifical de la testigo Sra. Emilia , hija del arrendador, consideró fiable su declaración en el sentido de que las llaves no le fueron entregadas en el mes de julio de 2017 y que las llaves no fueron depositadas en el buzón puesto que ella no tenía acceso al mismo.

En tercer lugar, en relación con la penalización de tres meses, está justificada su aplicación, por cuanto el propio apelante, el único motivo para justificar su improcedencia es que no hubo ocupación del inmueble desde el 9 de mayo de 2017, lo que como ya dijimos no ha sucedido, puesto que la entrega de la posesión del local tuvo lugar en julio de 2017.



CUARTO.-I.- Como tenemos señalado reiteradamente -Así nuestras sentencias de 17 de febrero, 13 de abril, 17 de noviembre de 2005 y 7 de septiembre de 2011, entre otras muchas- la prueba pericial es de apreciación libre y no tasada, apreciable por el Juzgador según su prudente arbitrio, sin que existan reglas preestablecidas que ordenen su valoración. El único criterio legal de apreciación de esta prueba lo constituyen las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC) las cuales no se encuentran codificadas o recogidas en precepto alguno y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica ( SSTS 14 octubre de 2000, 13 noviembre de 2001 y 20 febrero de 2003). De ahí que la impugnación y consiguiente revisión judicial de la aplicación de estas reglas sólo sea posible de manera excepcional cuando se produzca un error esencial y notorio en la apreciación del dictamen de los peritos, por haberse llevado a cabo prescindiendo de forma flagrante de las reglas de la sana crítica y con criterios, claramente irracionales o contrarios a las normas de la común experiencia, como sucede cuando se extraigan deducciones absurdas o ilógicas, se tergiversen o falseen arbitraria y ostensiblemente las conclusiones periciales o se omitan datos o conceptos relevantes de su informe ( SSTS 7 enero 1991, 20 febrero 1992, 13 de octubre 1994, 1 julio 1996, 30 diciembre 1997, 15 julio 1999, 18 diciembre 2001 y 20 febrero 2003).

Además parece oportuno recordar que en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, cualquier informe pericial, siempre que se ajuste a la previsto en los artículos 355 y ss de la Ley Procesal, tiene la consideración de medio de prueba valido y susceptible de ser valorado por el tribunal, tanto si es un dictamen extrajudicial, elaborado por un perito designado por alguna de las partes, y aportado por ésta al proceso, como si se trata de un dictamen emitido en el juicio por perito de designación judicial, siendo ambos compatibles y estando en un plano de igualdad en cuanto a su eficacia probatoria.

II.- La sentencia de instancia teniendo en cuenta que la nave se entregó en perfectas condiciones, según consta en el contrato de fecha 1 de febrero de 2011 y que en el momento del desalojo presentaba desperfectos que exceden del mero uso, estima procedente que la arrendataria abone al arrendador la cantidad de 11.200 euros, importe de la reparación de daños.

Y este tribunal está también de acuerdo con la valoración probatoria realizada por la juzgadora de instancia que le conducen a la estimación de la demanda reconvencional en este extremo, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, la única prueba pericial practicada en autos es la de del perito Sr. Luis Miguel , y el contenido de dicho informe pericial revela que los desperfectos existentes en el local no son debidos al mero uso.

En segundo lugar en el burofax remitido por el arrendador a la arrendataria de fecha 19 de junio de 2017, a que hicimos referencia con anterioridad, ya se denunciaban como daños 'falso techo arrancado, oficinas desarmadas, agujeros en las paredes de tamaño considerable.' En tercer lugar, la arrendataria no ha presentado prueba de que cuando procedió a la entrega de la nave arrendada esta no tuviera los desperfectos que se denunciaron, lo que le sería hoy sencillo con la presentación de un acta notarial con las fotografías, y lógicamente, no del día 9 de mayo de 2017, sino de la fecha en que efectivamente hizo entrega del local.

Por otra parte, si no estaba de acuerdo con el informe pericial presentado por la parte actora, estaba en su derecho a presentar un informe pericial tendente a acreditar que los desperfectos existentes en la nave arrendada eran debidos al deterioro normal por el uso derivado del arrendamiento.

Por los motivos expuestos procede la desestimación del recurso de apelación.



QUINTO.-Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesta por la representación procesal de COMFICA SOLUCIONES INTEGRALES, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de A Coruña, en los autos núm. 1075/2017, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución, con imposición delas costas de alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.