Sentencia Civil Nº 162/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 156/2004 de 01 de Marzo de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:162/2005
Número de Recurso:156/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00162/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 913971937/913971947 Fax: 913971935

N.I.G. 28000 1 7002272 /2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 156 /2004

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 256 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

De: FARO BOSAR S.L.

Procurador: MONTSERRAT SORRIBES CALLE

Contra: ELECTROSON TELECOMUNICACION, S.A.

Procurador: MARIA LOURDES FERNANDEZ-LUNA TAMAYO

Sobre: Arrendamientos urbanos. Declaración de derecho y reclamación de cantidad.

PONENTE: D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOAQUIN NAVARRO ESTEVAN

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

En MADRID, a uno de marzo de dos mil cinco.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 256/02, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante- apelante FARO BOSAR, S.L., representado por el Procurador Doña Montserrat Sorribes Calle y defendido por Letrado, y de otra como demandado-apelado, ELECTROSON TELECOMUNICACION, S.A., representado por el Procurador Doña Mª Lourdes Fernández Luna y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, los cuales serán reemplazados por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, presentada en el Registro General de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid en fecha 14 de marzo de 2002, la representación procesal de la entidad mercantil «Faro Bosar, S.L.» ejercitaba acciones declarativa y personal de condena pecuniaria frente a la entidad mercantil «Electrosón Telecomunicación, S.A.» en la que tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación --que se dan aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal-- terminaba solicitando que se dictase «... sentencia por la que, estimando la demanda:

a) Se declare vigente el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de noviembre de 1997.

b) Se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración.

c) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 12.441,45 Euros correspondientes a la renta de los meses de enero, febrero y marzo de 2002, a razón de 4.147,15 euros cada uno de ellos, con reserva expresa a esta parte para reclamar el incremento del 20% del importe de la renta una vez sea firme la sentencia dictada por el Juzgado de la Instancia n.º 8 de Madrid.

d) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 272,74 euros correspondiente a los atrasos de los meses de noviembre y diciembre de 2001, en concepto de actualización de renta.

e) Se condene a la demandada al pago de las rentas que venzan durante la tramitación del presente procedimiento hasta que se dicte sente, con reserva expresa a esta parte para reclamar el incremento del 20% del importe de la renta una vez sea firme la sentencia dictada por el Juzgado de la Instancia n.º 8 de Madrid.

f) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 1.860,47 euros en concepto de gastos generales, servicios, suministros e impuestos devengados y no satisfechos.

g) Se condene a la demandada al pago de los intereses legales y moratorios.

h) Se impongan las costas a la demandada».

(2) Turnado en fecha 15 de marzo de 2002 el conocimiento de la demanda al Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de los de Madrid, este órgano acordó por Auto de 2 de abril de 2002 la admisión a trámite y la comunicación de copias de la misma y de los documentos presentados a la parte demandada con emplazamiento para que, de convenirle, pudiera comparecer y contestar en tiempo y forma legales.

(3) Mediante escrito con entrada en el Registro en fecha 31 de mayo de 2002, compareció en las actuaciones la representación procesal de la entidad mercantil «Electrosón Telecomunicación, S.A.» y evacuó trámite de contestación a la demanda oponiéndose a su acogimiento. Al propio tiempo formulaba demanda reconvencional fundada en los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación --que se dan aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal-- terminaba solicitando que se dictase «... sentencia por la que, 1. Se desestime la demanda promovida de contrario, absolviendo de la misma a mi representada con todos los pronunciamientos favorables, estimándose además la excepción de compensación alegada, e imponiendo las costas a la parte actora. 2. Se estime la reconvención formulada declarando que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 1997, respecto del local sito en la calle de Vázquez de Mella número [sic] 11 y 13 de Madrid, suscrito entre la sociedad Faro Bosar, S.L., como arrendadora, y Electrosón Madrid, S.A., hoy Electrosón Telecomunicación, S.A., quedó extinguido o terminado con fecha 15 de enero de 2002, y, en su consecuencia, se condene a la actora reconvenida a estar y pasar por dicha declaración, e imponiéndole las costas de la reconvención».

(4) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 13 de junio de 2002, la representación procesal de la entidad mercantil «Faro Bosar, S.L.» evacuó el trámite de contestación a la demanda reconvencional oponiéndose a su acogimiento, y tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación --que se dan aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal-- terminaba solicitando que se dictase «... sentencia por la que desestimando la demanda reconvencional absuelva a mi representada de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa imposición de cartas [sic] a la demandante».

(5) Por providencia de 1 de julio de 2002 se acordó la convocatoria de las partes a la celebración de la audiencia previa en fecha 20 de diciembre siguiente, en el que se celebró con el contenido que en autos --y en el soporte audiovisual-- obra y se expresa. En apretada síntesis, la parte actora elevó cuantitativamente las pretensiones de condena pecuniaria formuladas en la demanda; la parte demandada se opuso y ratificó las pretensiones de su demanda reconvencional. Las partes solicitaron la práctica de los medios de prueba que reputaron conducentes a su respectivo interés, admitiéndose y declarándose pertinentes la totalidad de los propuestos.

(6) En fecha 14 de marzo de 2003 se celebró el juicio y se practicaron las pruebas acordadas.

(7) La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de los de Madrid dictó sentencia en fecha 12 de junio de 2003 en la que, con estimación parcial de las demandas principal y reconvencional interpuestas, declaraba que «... la situación económica sobrevenida, hace que pueda entenderse que concurre justa causa de desistimiento y por tanto se tiene por resuelto el contrato desde la presentación de la reconvención, debiendo abonar el demandado las cantidades que según el contrato se han devengado hasta el día de la reconvención en concepto de rentas y acumulado, desde ésa [sic] fecha como indemnización equivalente, ni condena en costas».

(8) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 26 de junio de 2003, la representación procesal de la entidad «Electrosón Comunicación, S.A.» interesó del Juzgado «a quo» «Aclaración» de la sentencia recaída, en el sentido de precisar «... qué cantidades son las que se deben comprender en el concepto de "acumulado". Asimismo señalaba: «... a) Que se ha obviado en el fallo que la entrega de la posesión del local a la parte actora se hizo mediante el acta notarial de fecha 15 de enero de 2002, en que se dejó el local libre y a disposición de la actora; b) Que se establece como día inicial de la rsolución [sic] la fecha de la interposición de la reconevción [sic], 31 de mayo de 2002, pero no es establece el término final en que se ha de pagar la renta y acumulado como indemnización equivalente».

(9) Por Auto de 16 de julio de 2003, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez acogió únicamente la petición de «aclaración» en el exclusivo particular de sustituir la expresión «... ni condena en costas» por la de «... sin condena en costas».

(10) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 28 de junio de 2003, la representación procesal de la entidad mercantil «Faro Bosar, S.L.» expresó su voluntad de preparar recurso de apelación frente a la sentencia dictada en el que designaba como impugnados «... todos y cada uno de los prinunciamientos de la parte dispositiva de la citada sentencia, así como el Fundamento de Derecho Segundo».

(11) Por proveído de 1 de septiembre de 2003 se acordó tener por preparado el recurso de apelación intentado y emplazar a la recurrente para su interposición en tiempo y forma legales.

(12) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 26 de septiembre de 2003, la representación procesal de la entidad mercantil «Faro Bosar, S.L.» interpuso el recurso de apelación preparado efectuándolo con base en las siguientes:

«... ALEGACIONES:

PRIMERA.- Se alza el presente recurso contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de Madrid, en los Autos de Procedimiento Ordinario n.º 256/2002, en cuyo fallo se declara "que la situación sebrevenida de elevación de renta del 20% a que ha dado lugar la absorción de la arrendataria por fusión y su situación económica sobrevenida, hace que pueda entenderse que concurre justa causa de desestimiento y por tanto se tiene resuelto el contrato ..."

Por tanto, el Juzgador de instancia declara la resolución de un contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, suscrito al amparo de la LAU 1994, con el único de argumento que la elevación de la renta producida por causa legal y prevista en la LAU 1994, unido a una supuesta mala situación económica de la arrendataria es causa suficiente para desistir unilateralmente de un contrato de arrendamiento, cuyo plazo, por petición expresa de la arrendataria, era de VEINTE AÑOS de obligado cumplimiento para ambas partes.

Resulta obvio, como ya ha tenido ocasión de pronunciarse muchas Audiencias Provinciales, que en los contratos suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no cabe la posibilidad de desistimiento unilateral, y, por tanto, habiéndose pactado un plazo de vigencia determinado (20 años) y además manifestando ambas partes su voluntad de que dicho plazo fuera de obligado cumplimiento, unido a la falacia de que la arrendataria tuviese una situación económica precaria, no existe argumento jurídico y menos aún justa causa para declarar la resolución del contrato conforme a continuación se expone.

SEGUNDA.- En el razonamiento jurídico segundo, párrafo cuarto, de la sentencia impugnada se da cobertura a la acción resolutoria, ejercitada por la arrendataria en su demanda reconvencional, con el argumento siguiente:

"Pero el contrato no puede ser interpretado en el sentido literal de sus cláusulas en el sentido de que sólo queda en manos del arrendador ejercitar acción de resolución y al arrendatario o sus sucesores únicamente cabe el respeto, acatamiento y cumplimiento durante todo el plazo convenido, porque establece el Art. 1127 del Código Civil:

"Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio del acreedor y del deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto a favor del uno del otro." Si en el caso de autos suponemos, como dice el propio contrato y ser ésta la voluntad de las partes, que el plazo es de veinte años y obligatorio para ambas y a su vez se establecen múltiples excepciones en que cabe su resolución anticipada por parte de la arrendadora con recíprocas renuncias por parte del arrendatario, es lógico suponerque, según contrato, también podrá el arrendatario instar la resolución cuando una circunstancia concurra de las que hubiera permitido a la contraria pedir la resolución, pues obviamente las causas de resolución, según contrato las ha interpretado la arrendadora como optativas (pudo haber resuelto el contrato por la fusión por absorción de la demandada), pero opta por no ejercitar la resolución que le permite el contrato y se atiene al incremento de renta que le permite la ley. Llegados a este punto no permitir el desistimiento del contrato por parte de la arrendataria interpretando que la cláusula décimo octava no lo prevé es de todo punto abusiva."

Con el máximo respeto hacia el juzgador de Instancia, esta parte todavía no ha logrado comprender qué causa concurre en el arrendatario para instar la

resolución que hubiera permitido a la propiedad pedirla también. Si se refiere al hecho de la cesión del contrato con motivo de la absorción como posible causa de resolución, ésta evidentemente no puede acogerse pues la arrendataria ya manifestó en su día y por escrito su voluntad de subrogarse en el contrato, continuando de hecho en la posesión pacífica del local.

Llama la atención a esta parte el razonamiento anteriormente transcrito que llega a calificar como abusiva la cláusula decimoctava del contrato por no permitir o no contemplar la posibilidad de desistimiento del contrato. A este respecto cabe decir que el desistimiento no es ni puede calificarse como causa de resolución, toda vez que el desistimiento es un acto unilateral y voluntario, mientras que la resolución es la acción que asiste a una parte contratante contra el incumplimiento de la otra. Es decir, para que se declare la resolución de un contrato tiene que producirse, previamente, el incumplimiento de alguna de las obligaciones contenidas en éste por alguna de las partes. Como quiera que la propiedad no ha incumplido el contrato no cabe la resolución del mismo a instancia de la arrendataria.

Pero es más, el Juzgado de Instancia ha dejado pasar por alto un hecho tan significativo como es que la razón del plazo del contrato (20 años) tenía como contraprestación para la arrendataria beneficiarse de una renta muy inferior a la de mercado. Es decir la arrendataria se obligaba durante un largo periodo de tiempo pero obtenía a cambio pagar una renta baja. Tal extremo ha sido reconocido expresamente por el representante legal de la arrendataria (minuto 1350 de la grabación del juicio), quien, si bien dice no haber estado presente, le consta que la negociación del contrato pretendía obtener una renta inferior a la de mercado. A mayor abundamiento, el hecho de que la renta pactada era muy inferior a la de mercado ha sido acreditado mediante el estudio del mercado inmobiliario que fue publicado en el diario ABC, con fecha 23 de noviembre de 2001, de cuyo cuadro comparativo se deduce que la renta pactada suponía, únicamente, poco más de la mitad de la renta de mercado (documento n.º 9 acompañado al escrito de contestación a la demanda reconvencional).

Así pues, no cabe decir, como hace el juez de Instancia, que el contrato favorece únicamente a la propiedad, toda vez que el plazo del mismo va estrechamente ligado al precio de la renta, de tal manera que de permitir el desistimiento unilateral a la arrendataria se estaría perjudicando a la propiedad desde el mismo instante que no cabría resarcimiento por el importe dejado de percibir mensualmente desde el inicio del arrendamiento, con respecto al precio de mercado.

TERCERA.- El otro argumento que se esgrime en la sentencia impugnada, como justa causa para el desistimiento, es la mala situación económica alegada por la arrendataria, unido a la situación sobrevenida del aumento del 20% de la renta por la cesión del contrato. En este sentido, en el párrafo quinto del razonamiento jurídico segundo se dice textualmente:

"Por todo ello, debe declararse que el incremento de la renta a que se ha atenido la

arrendadora en aplicación de la L.A.U. y que ha sido reconocido en sentencia firme, y además en aplicación de la Ley no podría ser de otro modo, ello unido a la situación económica esgrimida y probada por la demandada, debe conllevar el reconocimiento de la posibilidad de desistimiento anticipado del contrato por cambio de circunstancias no previstas..."

Por tanto, el juzgador de instancia declara probado que la demandada se encontraba en una mala situación económica, y esta parte se pregunta qué prueba ha examinado, valorado o tenido en cuenta para tener por probado una situación ficticia. En este orden de cosas las únicas pruebas prácticas a instancia de la demandada-arrendataria, acerca de la situación económica, han sido las siguientes:

1. Informe de la entidad AUDIT acompañado al escrito de demanda reconvencional bajo el n.º 7 de documento.

2. El testigo, auditor de cuentas, D. Salvador , autor del informe antes reseñado.

3. La declaración del testigo D. Jose Luis .

Pues bien, conforme se puso de manifiesto en el acto del juicio, tal informe presentado por la auditora revela que el volumen total de ventas del primer cuatrimestre del ejercicio 2001 (último elaborado en aquel momento) era muy superior proporcionalmente al total del volumen de ventas del ejercicio 2000. Por tanto, la situación económica no sólo era bastante buena, si no que además había aumentado el volumen de ventas en el ejercicio 2001. Este extremo fue confirmado por el propio autor del informe, corroborando el aumento del volumen de ventas de la sociedad Electroson (minuto 30 de la grabación del juicio). Además afirmó que para la elaboración del informe no tuvo a su disposición los soportes auxiliares de las cifras facilitadas por la sociedad Electroson, por lo que no pudo hacer constar si los datos facilitados por su cliente recogen fielmente la totalidad de las transacciones realizadas durante el ejercicio (penúltima línea, párrafo cuarto, documento 7 demanda). Por tanto, el propio auditor no puede afirmar, porque no ha tenido acceso a los registros auxiliares, si las cifras facilitadas son reales o, en cambio, se han omitido transacciones.

Por otro lado, queda por examinar la declaración del testigo D. Jose Luis . Dicho testigo, propuesto por la demandada, fue rechazado por el propio juzgador de instancia toda vez que consideró que tenía interés en el asunto y estaba contaminado. No obstante, esta parte interesó su interrogatorio durante el que manifestó que la sociedad arrendataria es auditada por imperativo legal, esto es, porque su cifra de negocios supera los antiguos mil millones de pesetas (minuto 38 de la grabación).

Por tanto, el incremento del 20% de la renta, que representaba una cantidad de 120.000 ptas. Mensuales, aproximadamente, no puede decirse que sea un hecho extraordinario y sobrevenido que debilite la economía de una empresa que factura por encima de los mil millones, cuando dicho incremento representa el 0,00012% de su volumen de negocio, y la renta total incrementada, que ascendía a 764.219 ptas./mes en enero 2000, representaba el 0,00076% del volumen de negocio de la arrendataria.

Por cuanto antecede, resulta evidente que el incremento del 20% de la renta no puede ser calificado como hecho sobrevenido que agrave la economía de la arrendataria, cuando el precio de la venta total en enero de 2000, representa un gasto para aquella del 0,00076% de su facturación. Además, hay que indicar que dichos resultados se han obtenido tomando como base de cálculo la cifra de 1000.000.000, que seguramente su volumen de negocio sea muy superior.

CUARTA.- Una vez determinada la inexistencia de justa causa que posibilite el desistimiento unilateral, procedemos a examinar si la L.A.U. de 1.994 contempla dicha posibilidad para los contratos de uso distinto del de vivienda.

En la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, se pactó, por mutuo acuerdo de las partes, un plazo de duración de veinte años de obligado cumplimiento, conforme al siguiente literal:

"Cuarta. Término del contrato.

El plazo de duración del presente contrato es de VEINTE AÑOS, a contar desde la fecha del presente documento, es decir, hasta el día treinta de septiembre de 2017. Dicho plazo se entiende de obligado cumplimiento para ambas partes".

Es decir, la arrendataria convino en obligarse a permanecer en el arrendamiento durante veinte años, sin posibilidad de desistimiento anticipado. Al propio tiempo hay que señalar que la arrendataria asumió dicha obligación libremente y a su conveniencia toda vez que, como contraprestación, se pactó una renta bastante inferior a la de mercado, de tal manera que la propiedad se aseguraba unos ingresos durante largo plazo y la arrendataria abonaba una renta por debajo de mercado obteniendo un importante ahorro y estabilidad comercial.

Es más, la propia arrendataria exigió como condición indispensable el plazo de veinte años, toda vez que, según sus propias manifestaciones, no le interesaba de otra forma ya que tenía previsto realizar obras de acondicionamiento que requerían un determinado plazo de amortización. Por otro lado, el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha primero de noviembre de 1997, es decir, bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuyo artículo 4.3. dispone que:

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

Como quiera que, además la vigente L.A.U. no contempla la posibilidad de desistimiento unilateral, y la propiedad no ha aceptado la entrega de llaves y posesión del local, el arrendamiento se encuentra subsistente.

Dicho criterio es el seguido por la casi totalidad de las limas. Audiencias Provinciales, destacando las siguientes sentencias:

SAP Madrid (Sección 21a), de 24 noviembre 2001 (JUR 200260957) Recurso de Apelación núm. 50/2000.

SEGUNDO.- Esta Sala en numerosas resoluciones se ha pronunciado sobre la cuestión debatida en estos autos y en este sentido, en su sentencia de 20 de marzo de 2001, tiene sentado que: "Dispone el Art. 1256 del Código Civil O que: "la validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". Es decir que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. De tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente. Y si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida con contrato, nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante (Art. 1101 y 1124 del Código Civil)

TERCERO.- Procede la estimación del recurso, pues, efectivamente el contrato se firmó el 1 de febrero de 1997 y habiéndose producido desistimiento unilateral no consentido, tratándose de una finca para uso distinto de el de vivienda, es de aplicación el art. 11 de la LAU 29/1994 que, al no establecer ningún régimen especial, se remite a lo pactado por las partes, pudiéndose acudir supletoriamente a lo establecido en el art. 1101 y concordantes del Código Civil. AC 20021113 SAP núm. 47/2002 Murcia (Sección 3a), de 15 febrero Recurso de Apelación núm. 50/2002.

CUARTO.- El contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes, en fecha 3 de septiembre de 1996, es de uso distinto del de vivienda, como reconoce la parte demandada e impugnante del recurso, y en este sentido el régimen aplicable, según el art. 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, son los Títulos I, IV y V de esta Ley (apartado 1), y sin perjuicio de lo dispuesto en este apartado, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y suple toriamen te, por lo dispuesto en el Código Civil. Al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes no le es de aplicación lo dispuesto en el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues el mismo está comprendido en el Capítulo II, del Título II, de dicha ley, que no es de aplicación al arrendamiento de uso distinto de vivienda, salvó las remisiones específicas a los artículos de dicho título que se hacen en los artículos 30, 31 y 35, comprendidos en el Título III, y asimismo en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de septiembre de 1996 no se pactó expresamente por voluntad de las partes contratantes la aplicación del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni tampoco se contempló expresamente en sus cláusulas, el supuesto de desistimiento del contrato antes de la expiración del plazo pactado de duración por parte del arrendatario, de ahí que ante estas circunstancias sea de aplicación lo dispuesto en el Código Civil en cuyo art. 1568 se establece «... o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observara respectivamente (...) y en los artículos 1101 y 1124».

AC 2001157 SAP núm. 81/2001 Asturias (Sección 4a), de 21 febrero Recurso de Apelación núm. 159/2000.

TERCERO.- Siendo esto así, no cabe sino llegar a la misma conclusión alcanzada en la sentencia impugnada. Ninguno de los distintos argumentos jurídicos utilizados por el apelante puede resultar acogido, y por ello por las siguientes razones: A) Con relación a la imposibilidad de que el arrendatario invoque el desistimiento unilateral del contrato y al derecho del arrendador de ejercitar la acción de cumplimiento ya se pronunció esta Sala en la reciente sentencia de 8 de noviembre del pasado año (AC 2000 2380), recordando que el art. 4.3 de la Ley de 1994 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. No resulta de aplicación a esos arrendamientos, por el contrario, lo establecido en el título II para los de vivienda, que es el único lugar donde ahora se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (arts. 11 y 12), ni siquiera por vía de analogía (art. 4 del Código Civil) pues no existe la identidad de razón que exige este precepto ya que se está, como recuerda el Preámbulo o Exposición de Motivos de la Ley de 1994, ante realidad económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativas disímiles que se hagan eco de esa diferencia», de tal modo que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada deforma absoluta en el libre acuerdo de las partes». Tampoco cabe acudir a lo establecido en el art. 56 de la anterior Ley Arrendaticia (RCL 19642885; RCL 1965, 86 y NDL 1844), previsto para unos contratos sometidos a prórroga forzosa, celebrados bajo una normativa cuyos principios inspiradores eran muy distintos de los vigentes en la actualidad. De ahí que, no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad, sino que, con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado (art. 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 (art. 1568), preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución.

AC 20002380 SAP núm. 554/2000 Asturias (Sección 4a), de 8 noviembre Recurso de Apelación núm. 862/1999.

TERCERO.- Establece el art. 4.3 de la Ley de 1994 que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha ley y, suple toriamen te, por lo dispuesto en el Código Civil. No resulta de aplicación a esos arrendamientos, por el contrario, lo establecido en el título II para los de vivienda, que es el único lugar donde ahora se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (arts. 11 y 12), ni siquiera por vía de analogía (art. 4 del Código Civil) pues no existe la identidad de razón que exige este precepto ya que se está, como recuerda el Preámbulo o Exposición de Motivos de la Ley de 1994, ante realidades económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia», de tal modo que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes». Tampoco cabe acudir a lo establecido en el art. 56 de la anterior Ley arrendaticia, previsto para unos contratos sometidos a prórroga forzosa, celebrados bajo una normativa cuyos principios inspiradores eran muy distintos de los vigentes en la actualidad. De ahí que, no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad, sino que, con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado (art. 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 (art. 1568), preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución. Debe recordarse, además, la norma contenida en el art. 1256 del Código Civil, de que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, que se vulneraría de permitir a uno de ellos poner fin al arrendamiento, a su conveniencia, sin haberse pactado nada sobre el particular; e insistirse, asimismo, en la fuerza obligatoria que para las partes tienen los pactos libremente estipulados (arts. 1091, 1258 y concordantes) y que es doctrina jurisprudencial pacífica la dictada en aplicación del art. 1124 en el sentido de que el contratante que ha incumplido sus obligaciones no puede interesar la resolución frente al contratante que sí las ha cumplido.

AC 19988601 SAP núm. 692/1998 Salamanca, de 9 diciembre Rollo de Apelación núm. 812/1998.

TERCERO.- ... nos encontramos en presencia de un supuesto de desistimiento unilateral del contrato, y por ello ha de analizarse si éste tiene virtualidad para producir la extinción del contrato de arrendamiento concertado con un plazo de duración determinado.

CUARTO.- La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento.

Así la SAP De Granada, Sección 3.a, de 11 de octubre de 1997 - que cita la misma recurrente- señala que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (artículo 1254 del Código Civil) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1258), teniendo también, como dice el artículo 1091, sus obligaciones fuerza de Ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos, y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (artículo 1256); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

Por consiguiente, hay que concluir que, al no haberse pactado expresamente en el contrato ni hallarse previsto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, la manifestada voluntad del arrendatario de abandonar el local, al no haber sido aceptada por la arrendadora, carece de eficacia para producir la extinción del arrendamiento, por lo que éste ha de considerarse

plenamente vigente y vinculante para las partes.

En idéntico sentido se pronuncian las sentencias de AP Madrid (Secc. 21a) de 20-03-2001; AP Valladolid de 06-06-97; AP Burgos de 04-12-97.

Los criterios jurisprudenciales expuestos anteriormente, aplicados al caso concreto que nos ocupa supone que:

a) Que plazo pactado es de obligado cumplimiento para ambas partes.

b) Que en el contrato de arrendamiento no ha sido pactado la posibilidad de desistimiento anticipado.

c) Que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 tampoco contempla la posibilidad de desistimiento anticipado para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda.

d) Que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece como derecho supletorio, para regular los supuestos no contemplados en el contrato o en la propia Ley de arrendamientos, las normas establecidas en el Código Civil.

e) Que el Código Civil establece que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado (art. 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1.101 y 1.124.

SEXTO.- Por lo que se refiere a las reclamaciones económicas efectuadas por esta parte damos por reproducido lo expuesto en nuestros escritos de demanda y contestación a la demanda reconvencional en evitación de repeticiones, si bien hay que precisar que, habida cuenta los pronunciamientos judiciales habidos en otros procedimientos seguidos por ambas partes, así como las posteriores actualizaciones de renta, según lo pactado en el contrato de arrendamiento, las cantidades adeudadas son las expresadas en el acto de la audiencia previa, donde quedó fijada la petición de esta parte en los siguientes términos:

a) Se declare vigente el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de noviembre de 1997.

b) Se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración.

c) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 59.237,79 Euros

correspondientes a la renta de los meses de enero a diciembre de 2002,

ambos inclusive.

d) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 272,74 Euros correspondiente a los atrasos de los meses de noviembre y diciembre de 2001, en concepto de actualización de renta.

e) Se condene a la demandada al pago de las rentas que venzan desde esta fecha hasta sentencia a razón de 5.150,76 Euros mensuales.

f) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 1.860,47 Euros en concepto de gastos generales, servicios, suministros e impuestos devengados y no satisfechos durante el año 2001, así como 1.856,91 correspondientes al año 2002.

g) Se condene a la demandada al pago de los intereses legales y moratorios. h) Se impongan las costas a la demandada.

Por otro lado, hacer hincapié en que las únicas cantidades discutidas por la arrendataria han sido las relativas a la repercusión de los impuestos, servicios y suministros. Sin embargo, como ya se hizo constar en los escritos antes mencionados, los conceptos repercutidos y sus importes fueron notificados a la arrendataria, en debida forma, mediante burofax, sin que jamás haya mostrado disconformidad, es más, la arrendataria siempre abonó pacíficamente las cantidades repercutidas hasta el momento en que notificó su voluntad de desistir del contrato».

Y terminaba solicitando que se dictase «... Sentencia por la que revocando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Madrid, se estime la demanda condenando a la demandada-apelada de conformidad con lo pedimentos que contiene el suplico de aquella, que quedaron definitivamente fijados en el acto de la audiencia previa, con expresa imposición de costas a la parte apelada».

(13) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 22 de octubre de 2003, la representación procesal de la entidad mercantil «Electrosón Telecomunicación, S.A.», formuló escrito de «oposición al recurso e impugnación de la sentencia apelada», con base en las siguientes:

«... ALEGACIONES:

A). EN CUANTO A LA OPOSICIÓN AL RECURSO.

PRIMERA. En cuanto a este correlativo, la parte apelante, siguiendo un criterio puramente subjetivo, mantiene la imposibilidad de poder desistir unilateralmente el arrendatario de la continuación del arriendo, obligándole al cumplimiento de la totalidad del plazo pactado, olvidando con ello que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a la que posteriormente aludiremos, determina dicha posibilidad y sin que su argumentación destruya la contundencia de la sentencia dictada sobre la justa causa para dicho desistimmiento.

SEGUNDA. En el razonamiento jurídico segundo de la sentencia (que ha de tenerse en cuenta en su totalidad y no parcialmente como hace la contraria), la Sra Magistrado-Juez, ha hecho una disección completa y exahustiva de la falta de reciprocidad, en el contrato de autos, de las prestaciones de las partes, habiendo puesto de manifiesto que en el mismo aparece la posibilidad de resolución del contrato cuando es el arrendatario el que incumpla sus obligaciones, pero no cuando las incumpla el arrendador. Por ello dice la sentencia: "Todo ello nos indica que el contrato está redactado en forma que la arrendataria realiza renuncia sistemática de sus derechos al mismo tiempo en que la arrendadora goza de todos los reconocidos en la ley y además en el contrato".

Facilmente [sic] se comprende de la forma en que está redactado el contrato que éste fue formalizado por la voluntad exclusiva de la arrendadora al que se tuvo que adherir mi representada, por lo que la interpretación dada por la arrendadora en el sentido de no admitirse al arrendatario la posibilidad del desistimiento no le puede favorecer, ya que conforme determina el artículo 1.288 del Código Civil, la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

El dejar obligada a la arrendataria al cumplimiento de un plazo contractual sin posibilidad alguna de desistimiento anticipado, no ofrece duda que es una posición abusiva por parte de la arrendadora, pues, como dice la sentencia, el contrato debe interpretarse a la luz de lo que establece el Código Civil, "pero no sólo como pretende la actora a la luz del principio pacta sunt servanda, sino tambien al resto de principios que rigen el derecho contractual como son el de la buena fe, justo equilibrio de prestaciones e interpretación restrictiva de las declaraciones de renuncia a derechos reconocidos en la ley".

Por lo que respecta a la alegación contraria en este correlativo, de que la razón del plazo de los 20 años tenía como contraprestación para la arrendataria el beneficiarse de una renta muy inferior a la de mercado, hemos de manifestar:

a). Que la renta no era tan baja, pues en la fecha del contrato 10 de noviembre de 1997, era de 600.000 pesetas mensuales, que posteriormente se ha venido incrementando todos los años con el I.P.C. , y con el aumento por la fusión realizada.

b). Que dicha renta la convinieron ambas partes, de común acuerdo, porque al no tener la nave alquilada las condiciones necesarias para desarrollar actividad alguna en ella, mi representada tuvo que invertir la cantidad de 40.000.000 de pesetas, y cuyas obras han quedado en beneficio de la finca. La propia parte contraria en la pág. 7 de su recurso de apelación reconoce que mi mandante "tenía previsto realizar obras de acondicionamiento".

c). Que ahora no puede esgrimir el contrario como arma de su defensa el importe de la renta, pues la misma fue pactada y convenida de común acuerdo entre las partes.

d). Por otra parte, el desistimiento de mi representada en ningún caso puede perjudicar a la actora, quien encontrándose con una nave rehabilitada, y considerando que la renta era baja, la puede vender o alquilar en mejores condiciones a las ofertas que ha recibido de diversas entidades.

TERCERA. En este correlativo, la parte apelante maliciosamente distorsiona los resultados económicos de la actividad de "venta de componentes electrónicos" para la que fue alquilada la nave de autos.

Del informe emitido por Audit se comprueba que siendo la cifra de negocio (es decir, ventas) del año 2.000, 161,499 millones de pesetas, lo que representaría para un cuatrimestre 54 millones de pesetas, en el cuatrimestre del año 2001 la cifra de negocio es de 60 millones de pesetas, con lo cual existe una ligera diferencia de 6 millones, la cual se produce precisamente por la liquidación de las existencias de la actividad (venta de los stocks), por cierre del negocio, a lo que se vió obligada la sociedad para evitar las sucesivas pérdidas que se venían produciendo.

Se puede vender mucho pero no tener ganancias, como ocurre cuando el comerciante para cerrar su negocio, vende sus existencias, para deshacerse de ellas, incluso por bajo de su valor de adquisición.

Lo que realmente hay que tener en cuenta para conocer la situación económica de la sociedad son los resultados de la explotación, es decir, los resultados entre negocio y gastos.

Y en el caso que nos ocupa la parte contraria oculta en su exposición que los resultados económicos del referido informe reflejan en el año 2000 una pérdida de 91,582 millones de pesetas, y que en solamente el primer cuatrimestre del año 2001 las pérdidas son de 44,430 millones, que a este ritmo durante todo el año 2001 (dos cuatrimestres más) darían como pérdidas para todo el año 2001, la cantidad aproximada entre 140 y 200 millones de pesetas. Situación por tanto insostenible para la continuación de la referida actividad.

Respecto a los registros auxiliares, en que tanto énfasis pone el contrario, la falta de ellos, no implican que las sumas y saldos que salen de los balances acreditados no sean fiel reflejo del resultado final.

Preguntado, el día del juicio, don Salvador , miembro de la sociedad auditora de cuentas, Audit, S.L., después de haber este ratificado a presencia judicial el indicado informe, "si los totales que Vd. refleja en el informe salen de los registros contables" manifestó que sí (minuto 28:25 de la grabación). Lo que es coincidente cuando en el informe se manifiesta que "En la realización de nuestro trabajo hemos utilizado las cuentas anuales auditadas del ejercicio 2000 y el listado de sumas y saldos al 31 de octubre de 2001, el cual incluye los gastos e ingresos de la actividad de componentes hasta el 23 de abril de 2001, fecha en que se abandonó la citada actividad"

Igualmente preguntado dicho perito si con arreglo a su informe la referida actividad de componentes electrónicos en su contabilidad reflejaba continuas y cuantiosas pérdidas, reconoció ser cierto.

Por lo que respecta al testigo Sr. Jose Luis , si bien manifestó que la cifra de negocio de la sociedad demandada-apelada (en todas sus actividades) supera una facturación de 1.000 millones de pesetas, ello no presupone el que la sociedad tenga beneficios, pues como ha ocurrido en estos últimos ejercicios tuvo pérdidas.

En consecuencia de lo anterior, más el aumento de la renta que se produjo por la fusión agravó más los gastos de explotación de la actividad de componentes electrónicos para el que fue alquilada la nave de autos, y la situación económica de la sociedad respecto de dicha actividad no puede ser más precaria y caótica, por lo que la sentencia ha estimado con toda lógica que el cambio de circunstancias es base suficiente para considerar existe justa causa para desistir del contrato y dejar éste extinguido o resuelto.

CUARTA. En este correlativo, el contrario manteniendo que en el contrato se pactó una duración de veinte años, insiste en que ello imposibilita al arrendatario para poder desistir de la continuación en el arrendamiento y máxime -dice- por no contemplar dicha posibilidad la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Como decíamos en nuestro escrito de contestación a la demanda, la trayectoria legislativa ha sido siempre la posibilidad de que el arrendatario decida unilateralmente desistir del contrato antes de haber completado el plazo de duración estipulado, como reconoce el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (para viviendas y locales) y en el actual artículo 11 para viviendas de la Ley del 94, en los cuales se determina la indemnizacion tasada que corresponde al arrendador.

Si bien la actual Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla para los locales de negocio (o de uso distinto del de vivienda) la posibilidad de desistimiento unilateral, en ningún caso lo prohibe, y observamos que en todas las sentencias provinciales (incluso las citadas de contrario) y del Tribunal Supremo que citaremos se centran en determinar la indemnización de los daños y perjuicios que se pudieran causar al arrendador por el desestimiento del arrendatario. Luego, si el desistimiento pudiera dar lugar, en su caso, a la posible indemnización de daños y perjuicios, ello comprueba que el desistimiento es una actitud que puede adoptar el arrendatario en cualquier momento aunque dicha decisión, cuando no haya causa justa que lo justifique, pueda originar la oportuna indemnización de daños y perjuicios.

La posibilidad de que el arrendatario desista unilateralmente de la continuación en el arrendamiento lo puso de relieve la STS de 13 de febrero de 1996, al declarar que en dicho caso no es aplicable lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, porque no se permite exigir el cumplimiento total de la obligación de seguir como arrendatario, cuando éste desiste del mismo.

Igualmente se deduce ello de lo establecido en los artículos 1.556, 1.554 y 1555 del Código Civil. El artículo 1.556 de dicho texto legal, dice:

"Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo ésto último dejando el contrato subsistente".

Es importante resaltar que así como en el número 30 del artículo 1.554 del Código Civil "el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce de la cosa por todo el tiempo del contrato"; sin embargo, en el artículo 1. 555 del mismo Código Civil, el arrendatario está sólo obligado: 1Q a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, 20 a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia destinándola al uso pactado, y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra, y 30 a pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato; en ningún caso pues se impone al arrendatario la obligación a mantenerse en el arrendamiento por todo el tiempo pactado en el contrato.

Las sentencias del Tribunal Supremo han venido confirmando la posibilidad del desistimiento unilateral del arrendatario, si bien manteniendo distintos criterios en cuanto a la indemnización, así las sentencias de 28 de febrero de 1995 y 13 de febrero de 1996 que obligaban a pagar la renta por todo el tiempo que quedare por cumplir el contrato, mientras que las de 28 de febrero de 1996 y 23 de mayo de 2001, solo se limitaba la indemnización a la renta por el tiempo en que estuviere desocupado el local. En nuestra contestación a la demanda trnascribimos la sentencia de 23 de mayo de 2001, donde se argumenta las razones para la cuantía de la indemnización.

Las indemnizaciones de daños y perjuicios solamente podrían prosperar cuando el desistimiento del contrato se deba a una conducta dolosa o culposa del arrendatario (artículo 1.101 del Código Civil), o puramente caprichosa o sin justificación alguna, pero no cuando dicha decisión se debe a una causa justa por haber cambiado las circunstancias, pues nadie responde de aquéllos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos fueran inevitables (artículo 1.105 del Código Civil).

En su consecuencia:

1. La extinción del contrato se produce por el desistimiento, es decir, por la simple voluntad unilateral del arrendatario, ya que la ley no prohibe dicha posibilidad, y, además, una cláusula en contra de ello sería abusiva.

2. El desistimiento sin justa causa dará lugar a la indemnización de daños y perjuicios, en unos casos tasada, y en otros los que se hubiesen pactado o se justifique que se han producido.

3. El desistimiento con justa causa, por haber cambiado las circunstancias, no da lugar a indemnización alguna.

SEXTO. Por lo que se refiere el correlativo a las reclamaciones económicas, damos por reproducido lo que expusimos en nuestro escrito de contestación a la demanda.

Esta parte ha venido sosteniendo que sólo está obligada a pagar las rentas que se hubieren devengado hasta el día en que se dejó la nave libre y a disposición de la arrendadora, que lo fue el día 15 de enero de 2002. Por ello:

-Solamente se deben los quince días del mes de Enero de 2002, que importa 318.425 pesetas (1.913,77 euros).

-Y la actualización de la renta correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2001, por un importe de 272,74 euros.

-En cuanto a la reclamación del Impuesto de Bienes Inmuebles, consumo de agua y tasa de paso de vehículos, nos oponemos por cuanto las facturas y recibos presentados por la arrendadora no corresponden a Faro Bosar, S.L. (que es la reclamante) sino a nombre de Alonso y el titular del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles es Panificadora del Bosque, S.A. Por tanto corresponden a personas distintas de la arrendadora (Faro Bosar, S.L.). Y además preguntado el día del juicio don Alonso reconoció que vive en la segunda planta del edificio donde se encuentra la nave alquilada, por lo que aun en el supuesto de que dichos recibos correspondiesen a Faro Bosar, S.L., tendría la arrendadora que determinar la parte correspondiente de los mismos a Baro [sic] Bosar, S.L. y a Electroson Telecomunicación, S.A.

B). EN CUANTO A LA IMPUGNACIÓN DE LA SENTENCIA.

En el FALLO de la meritada sentencia se declara:

"... y por tanto se tiene por resuelto el contrato desde la presentación de la reconvención, debiendo abonar el demandado las cantidades que según contrato se han devengado hasta el dia de reconvención en concepto de rentas y acumulado, desde ésa fecha como indemnización equivalente, ni (sin) condena en costas".

Y en el último párrafo del SEGUNDO RAZONAMIENTO JURÍDICO de la sentencia se dice:

"Lo que nos lleva a estimar la reconvención, declarando resuelto el contrato desde la fecha de interposición de la demanda reconvencional, si bien habiendo permanecido la demandada reconviniente en la posesión del local, según lo establecido en el mismo contrato, deberá cumplir el pago de rentas, cantidades asimiladas e incrementos hasta que se produzca definitivamente la entrega de la posesión, sino en concepto de rentas como contraprestación por la posesión, por haberse establecido una cláusula contractual en tal sentido".

Con los máximos respetos y consideración, las declaraciones judiciales que se impugnan de la sentencia, por entender son contrarias a Derecho y perjudiciales a los intereses de mi representada, son:

Una,declarar resuelto el contrato desde la interposición de la demanda reconvencional, y

Dos,declarar haber permanecido la demandada reconviniente en la posesión del local.

A). Por lo que respecta a la primera declaración, es decir, entender que la resolución del contrato se produce desde la interposición de la demanda reconvencional, hemos de manifestar:

1. Al inquilino se le reconoce la facultad (derecho potestativo) de extinguir o cancelar la relación arrendaticia antes de transcurrir el plazo contractual en virtud de su denuncia, esto es, de una declaración de voluntad unilateral recepticia. La extinción del contrato se produce desde el mismo momento en que la declaración unilateral del arrendatario se pone en conocimiento del arrendador, pero sin necesidad de la aceptación o consentimiento de éste, pues ello implicaría un común acuerdo, lo que precisamente no exige la ley. La ley no exige ninguna forma especial (rige el principio de la libertad de forma) para que surta efecto la extinción del contrato. Únicamente la notificación al arrendador debe ser por escrito y fehaciente con el fin de tener la prueba pertinente de haberse producido la comunicación. Pero en ningún caso el ordenammiento jurídico exige el ejercicio de acción judicial alguna para que se decrete la resolución del contrato. Al arrendador sólo le cabría solicitar la indemnización de daños y perjuicios por el incumplmiento del contrato. Todas las sentencias de los Tribunales sobre la materia van dirigidas a exigir el arrendador los daños y perjuicios por incumplimiento del plazo contractual. El arrendatario no tiene que pedir la resolución judicial del contrato, pues su desestimiento por sí mismo es la causa de la extinción del contrato. Esta parte cuando el arrendador-apelante le reclamó las cantidades expresadas en su demanda, interpuso la reconvención no pidiendo la resolución del contrato sino manifestando que por haberse extinguido o resuelto el contrato por su desistimiento unilateral no procedía reclamación de cantidad alguna devengada después de dicho desistimiento.

Por ello entendemos, con los debidos respetos, que la extinción o resolución del contrato se produjo desde que la decisión unilateral de mi representada se comunicó a la entidad arrendadora, y no como sostiene la sentencia desde el momento de interponer la demanda reconvencional.

B). Por lo que afecta a la segunda declaración referida, considerando que la demandada- reconviniente se encuentra en la posesión del local, manifestamos:

1. Mediante carta de fecha 3 de diciembre de 2001, enviada por telefax de Correos (documento número 8 de la contestación a la demanda) ya se puso en conocimiento de la arrendadora la decisión de desistir del contrato de arrendamiento, comunicándole que la desocupación total del local, dejandolo libre y a su disposición, tendría lugar el 15 de enero de 2002.

2. El mismo dia 15 de enero de 2002, el notario de Madrid, don Luis de la Fuente O'Connor (acta notarial documento número 9 de la contestación de la demanda), y a requerimiento del presidente de la sociedad demandada, comunicó a la arrendadora que le hacía entrega del local dejándolo vacío, vacuo y a su disposición, ofreciéndole las lleves [sic] del local y anunciándole que si se negaba a recibirlas serían consignadas en el Juzgado. Cédula de dicha acta notarial fue recibida por el mismo don Alonso (la misma persona que firmó el contrato de arrendamiento en nombre de Faro Bosar, S.L.) como consta en la diligencia notarial del acta acompañada como documento número 9 a la contestación a la demanda, cuya persona por tanto tuvo conocimiento de la entrega de la posesión que se le hacía.

3. Al no hacerse cargo de las llaves del local arrendado el notificado, a quien se le hizo el oportuno anuncio de la consignación, dichas llaves fueron consignadas por esta parte encontrándose en el Juzgado de Primera Instancia número 8 de esta capital, (documentos números 10 al 13 de la contestación a la demanda), cuyos documentos no fueron impugnados de contrario.

4. Un hecho evidenciador de que mi representada no ocupa el local arrendado es el que la propia demandante (Faro Basar, S.L.) ordenó en su demanda emplazar a Electrosón Telecomunicación, S.A. no en el local de autos sito en la calle Vazquez de Mella números 11 y 13 de Madrid, domicilio que en el contrato consta como lugar en el que se han de hacer las notificaciones (cláusula decimo-séptima del contrato), sino que designó como domicilio de ésta el de Villaviciosa de Odón (Madrid) Polígono industrial Pinares LLanos, calle Electricista número 6, donde mi representada tiene unas oficinas. Ello es una evidente prueba de que la demandante conocía que mi representaba ya no ocupaba el local de autos.

5. El propio representante de la demandante don Alonso en la prueba en que fue interrogado (minuto 22:16 de la grabación) manifestó que había visto entrar furgonetas en la nave, pero sin determinar que dichos hechos se hubieren producido con posterioridad a la fecha de desalojo y entrega de las llaves. Y sin que en ningún momento haya acreditado que la nave la seguía ocupando mi representada.

6. Los testigos don Oscar y don Jose Luis , en el acto del juicio, al ser interrogados si la nave arrendada se dejó totalmente desocupada y a disposición de la arrendadora el 15 de enero de 2002, manifestaron que sí les constaba que quedó vacía.

7. Conocida la sentencia, esta parte solicitó la posesión judicial (que no fue estimada) como medida de precaución para evitar se pudiera entender que se estaba ocupando la nave.

8. Todas las actuaciones anteriores, sin que la parte contraria pueda probar en su caso lo contrario, llevan al convencimiento de que el local quedó vacio y a disposición de la demandante el mismo día 15 de enero de 2002.

9. El hecho de que la actora no quisiera entrar, según dice, en el local y posesionarse materialmente del mismo, a esta parte en nada le puede perjudicar, pues de sus actos faltos de buena fe y de sus consecuencias solamente será responsable ella y nunca mi mandante, quien utilizó el medio idóneo para entregar la posesión del bien, pués ¿qué otra cosa podía hacer para que la actora tomara la posesión?. La actora con su actuación, no sólo obstaculizó el ejercicio de un derecho que corresponde al arrendatario (como renunciar a la continuación del arrendamiento por su desistimiento unilateral) sino que incumplió su obligación de aceptar las consecuencias de la extinción del contrato conforme a la buena fe (comportamiento honrado y justo como la define la STS 8-7-81) al uso y a la ley (artículo 1.258 del C.c.). Al arrendatario, no le queda otra posibilidad, ante la obstinación del arrendador a recibir la cosa arrendada que depositarla en el Juzgado, que es el único medio procedimental admitido en Derecho para quedar libre de responsabilidad (artículo 1.176 y siguientes del Código Civil).

10. Por otra parte, la expresión de un animus contrario a la continuación de la posesión del bien arrendado, puesto de manifiesto en la carta dando por extinguido el contrato y en el acta notarial de entrega de la posesión y en el efectivo desalojo del local, produce la pérdida de la misma por abandono de la cosa (artículo 460.1Q del Código Civil). La posesión se pierde por el animus sólo desde que, en un momento cualquiera, el poseedor quiere renunciar a su posesión, expresando una nueva voluntad opuesta al animus possidendi (como mantiene la doctrina española siguiendo a Savigny). Dicho animus contrario puede evidenciarse de cualquier forma (por el principio de libertad de forma) con un acto exterior que no deje duda sobre su carácter definitivo, como así lo dejó expuesto mi representada con las comunicaciones hechas a la actora-arrendadora, con la consignación de las llaves y el desalojo efectivo del local».

Y terminaba solicitando que se dictase «... sentencia por la que:

1. Se desestime el Recurso de Apelación interpuesto de contrario, confirmando integramente la sentencia recurrida en los extremos de la apelación, con imposición de costas a la apelante.

2. Se estime la Impugnación formulada, revocando la sentencia de primera instancia en los extremos de la impugnacion de esta parte, dictando otra por la que se declare que el momento en el que se considera extinguido el contrato de arrendamiento de autos es con fecha 15 de enero de 2002, en cuya fecha se entregó la posesión a la arrendadora y que de las cantidades reclamadas en la demanda solamente han de pagarse los importes por el concepto de renta devengados hasta la indicada fecha de extinción del contrato».

(14) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 5 de diciembre de 2003, la representación procesal de la entidad apelante principal «Electrosón Telecomunicación, S.A.», evacuó escrito de oposición a la impugnación sobrevenida de la sentencia efectuada de adverso, con base en las siguientes:

ALEGACIONES

PRIMERA.- Se impugna de contrario el pronunciamiento de la sentencia que declara resuelto el contrato de arrendamiento desde la fecha de interposición de la demanda reconvencional, alegando que la fecha de resolución debería ser la de notificación de la declaración unilateral de desistimiento.

Al margen de que esta parte entiende que no cabe el desistimiento unilateral por parte de la arrendataria, conforme ha sido expuesto en anteriores escritos que damos por reproducidos en evitación de inútiles repeticiones, ésta tergiversa los pronunciamientos de la sentencia, toda vez que en la misma no se le reconoce la facultad de extinguir la relación arrendaticia unilateralmente en virtud de denuncia, sino que declara resuelto el contrato de arrendamiento por "cambio de circunstancias no previstas "

Por tanto, la arrendataria confunde la figura jurídica de resolución del contrato con el desistimiento o voluntad unilateral de apartarse del mismo. En este sentido cabe afirmar que mientras el desistimiento supone la expresión de voluntad unilateral sin requerir previo incumplimiento de alguna de las partes, la resolución de un contrato solo se produce mediante pronunciamiento judicial que deberá fijar, entre otros aspectos, la fecha de los efectos de dicha resolución. Pero, además, para que se declare la resolución de un contrato debe existir, previamente, un incumplimiento de la parte contra la que se dirige la acción, conforme expresa el artículo 1.124 del Código Civil, a saber: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe." A mayor abundamiento, la jurisprudencia viene señalando como presupuesto para la resolución de un contrato: 1.- La acusada reciprocidad de las obligaciones en juego, no de obligaciones unilaterales, sino bilaterales. 2.- La exigibilidad de las mismas. 3.- Que el reclamante haya cumplido lo que a él le incumba. 4.- Una voluntad rebelde y declarada en el acusado de incumplidor.

Es evidente que estos presupuestos no se dan en este caso y por ello la sentencia ampara la resolución en la existencia de causas sobrevenidas como son: 1. La fusión por absorción que conllevó el incremento de la renta. 2.- El abandono de la actividad de venta de componentes electrónicos. Ninguna de ellas son hechos sobrevenidos toda vez que la fusión por absorción no viene impuesta por Ley ni por acontecimiento alguno sino que se trata de una simple maniobra fiscal habida cuenta que la sociedad absorbente era única accionista de la sociedad absorbida. Por lo que se refiere al incremento de la renta éste viene impuesto por Ley, toda vez que, en contra de los argumentos jurídicos esgrimidos por el Juzgador de Instancia, la fusión no supone la cesión del contrato a los efectos de causa de resolución, pero si conlleva el aumento de renta en el porcentaje legalmente establecido. Por tanto, de haberse ejercitado por la propiedad la acción de resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida, ésta hubiera sido desestimada, siguiendo el criterio de reiterada Jurisprudencia.

En cuanto a la segunda causa sobrevenida que establece la sentencia, es decir el abandono de la actividad de venta de componentes electrónicos, ésta es totalmente incierta, toda vez que, conforme fue acreditado en el juicio con el examen del testigo propuesto de adverso, en su condición de auditor, las ventas de estos componentes, a la fecha de notificación del desistimiento por la arrendataria, era mayor que la del ejercicio anterior, además de que la sociedad arrendataria tiene la condición de gran empresa, con un volumen de ventas superior a los antiguos mil millones de pesetas, y, por tanto, con capacidad suficiente para asumir el precio del arrendamiento, de tal modo que el importe del arrendamiento anual no alcanza el 0,00076% del volumen de su negocio. Por tanto, difícilmente puede considerarse los acontecimientos expresados en la sentencia como hechos sobrevenidos.

Por cuanto antecede es obvio que la sentencia no reconoce la capacidad de la arrendataria para desistir unilateralmente del contrato, sino que, mediante sus pronunciamientos, resuelve dicho contrato por causa sobrevenida y ruptura del equilibrio entre las contraprestaciones de las partes. Sin embargo, la existencia de causa de resolución y, por tanto, la propia resolución del contrato no ha sido invocada ni pedida por la parte arrendataria, conforme se acredita con el tenor literal del suplico de la demanda reconvencional formulada por la arrendataria y que, para mayor facilidad de la Sala, a continuación se transcribe:

"SUPLICO AL JUZGADO: Que por presentado este escrito con los documentos

que se acompañan y copia de todo ello, se sirva admitirlos y unirlos a los autos de su

razón y teniéndome por parte en nombre y en la representación de quien comparezco,

y por interpuesta la contestación a la demanda y la reconvención en tiempo y forma,

previa la tramitación legal correspondiente en su día dicte sentencia por la que,

1. Se desestime la demanda promovida de contrario, absolviendo de la misma a mi representada con todos los pronunciamientos favorables, estimándose además la excepción de compensación alegada, e imponiendo las costas a la parte actora.

2. Se estime la reconvención formulada declarando que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 1997, respecto del local sito en la calle de Vázquez de Mella número 11 y 13 de Madrid, suscrito entre la sociedad Faro Bosar, S.L. copio arrendadora, y Electrosón Madrid, S.A., hoy Electrosón Telecomunicación, S.A. quedó extinguido o terminado con fecha 15 de enero de 2002, y, en su consecuencia, se condene a la actora-reconvenida a estar y pasar por dicha declaración, e imponiéndole las costas de la reconvención."

Es obvio que de las dos peticiones que contiene la demanda reconvencional ninguna se refiere a la declaración de resolución del contrato, sino que se limita a solicitar que se declare extinguido o terminado, en virtud de la denuncia o declaración unilateral de la arrendataria efectuada con fecha 15 de enero de 2002.

Así las cosas, se está en el caso de afirmar que la Sentencia dictada en Primera Instancia se extralimita en las peticiones de las partes, adoleciendo de INCONGRUENCIA, habiendo declarado la resolución de un contrato que ninguna de las partes había invocado o pedido. Prueba de lo anterior es que la arrendataria en el escrito de impugnación a la sentencia apelada sigue invocando la extinción del contrato y no la existencia de causa de resolución. Así en las nueve últimas líneas de la página 9 del referido escrito, la parte arrendataria dice textualmente:

"El arrendatario no tiene que pedir la resolución judicial del contrato, pues su desistimiento por si mismo es la causa de la extinción del contrato. Esta parte cuando el arrendador-apelante le reclamó las cantidades expresadas en su demanda, interpuso la reconvención no pidiendo la resolución del contrato sino manifestando que por haberse extinguido o resuelto el contrato por su desistimiento unilateral no procedía la reclamación de cantidad alguna devengada después de dicho desistimiento."

Por tanto, la Sentencia debió limitarse a declarar si el desistimiento unilateral de la arrendataria cabe dentro del marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y, en consecuencia, absolver o condenar a la arrendataria del pago de las retas reclamadas por la arrendadora, pero nunca declarar la resolución del contrato que, como manifiesta expresamente la propia arrendataria, nunca fue solicitada ni objeto de la litis.

SEGUNDA.- El segundo y último motivo de impugnación de la sentencia apelada alegado de adverso se refiere a la condena al pago de las rentas hasta la fecha de la demanda de reconvención y posteriormente igual cantidad en concepto de indemnización hasta que se produzca definitivamente la entrega de la posesión del local.

Se alega de adverso que la posesión fue entregada el día 15 de enero de 2002, mediante acta notarial por la que se hacía ofrecimiento de las llaves del local, anunciando que si la propiedad se negaba a recibirlas serían consignadas en el Juzgado. Como quiera que la propiedad no aceptó las llaves del local, la arrendataria procedió a su consignación, mediante incoación del oportuno expediente de jurisdicción Voluntaria, que correspondió al juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Madrid. Lo que omite maliciosamente la arrendataria es que, conforme consta en los autos (documento n.º 11 acompañado de adverso al escrito de contestación y demanda reconvencional) la consignación fue denegada por el propio Juzgado de Primera Instancia n° 18 de Madrid, mediante Auto dictado en fecha 11 de febrero de 2002, argumentando la ausencia de causa de la consignación, en cuyo Fundamento de Derecho Unico se dice textualmente:

"... de lo alegado por el deudor no se desprende que tenga derecho a liberarse y que ante la negativa del deudor pretendiera conseguirlo por vía voluntaria, no encontrándose el planteado en los casos del art. 1176 CC..."

Por consiguiente, es evidente que la arrendataria se halla en la posesión del local sin que hasta ahora haya sido perturbada.

Por lo que se refiere al emplazamiento de la demandada en la localidad de Villaviciosa de Odón, no obedece a otra causa que es allí donde tiene su domicilio social, según consta en la propia escritura de apoderamiento.

Tampoco es cierto que Electrón Telecomunicación tenga en Villaviciosa de Odón unas oficinas, como se dice en el escrito de contrario, sino que ocupa una nave industrial, con una superficie construida de 2.353 m2 sobre una parcela de 3.200 m2, conforme consta en el documento 8 acompañado al escrito de contestación a la demanda reconvencional y la nota simple aportada de adverso en la audiencia previa.

A mayor abundamiento, la ocupación de dicha nave es la verdadera desencadenante de la controversia, toda vez que la arrendataria decidió trasladarse a la misma, cuando ésta fue acondicionada, abandonando el local que hasta entonces ocupaban propiedad de mi mandante.

Si relacionamos este hecho con la supuesta dificultad económica alegada de adverso, habría que preguntarse cómo es posible que su actividad permita abonar el arrendamiento de una nave de tales dimensiones. Cómo es posible que el Juzgador de Instancia considere la elevación del 20% de la renta como un hecho extraordinario y sobrevenido que justifica la resolución de un contrato y no lo es el pago de una nave que en el mercado debe estar cercano a los seis millones de pesetas mensuales (2000 ptas./m2).

Por último, con independencia de lo anteriormente expuesto, la nave sigue siendo visitada y ocupada por personal de la arrendataria conforme fue manifestado en el acto del juicio por el representante legal de la propiedad».

Y terminaba solicitando que se acordase «...desestimar la impugnación a la sentencia apelada formulada de adverso con expresa imposición de costas».

TERCERO.- Para la adecuada resolución de las cuestiones controvertidas en el proceso, sustancialmente reproducidas en esta alzada merced a que ambos litigantes han recurrido la sentencia de primer grado, es preciso partir, en primer término, del «factum» en que las partes se muestran contestes: A) En fecha 1.º de noviembre de 1997 la entidad «Faro Bosar, S.L.» cedió en arrendamiento el uso y disfrute de las plantas sótano, baja y primera del inmueble núms. 11 y 13 en la Calle Vázquez de Mella de Madrid a la entidad mercantil «Electrosón Madrid, S.A.»; B) La estipulación cuarta de dicho contrato contemplaba, bajo la rúbrica «término [rectius: plazo] del contrato», que «El plazo de duración del presente contrato es de VEINTE AÑOS, a contar desde la fecha del presente documento, es decir hasta el día treinta de septiembre de 2.017. Dicho plazo se entiende de obligado cumplimiento para ambas partes»; C) En la estipulación sexta, bajo la rúbrica «Importe de la renta», se convino una contraprestación económica de «seiscientas mil pesetas mensuales»; asimismo, en virtud de las estipulaciones séptima y octava, se convino una revisión anual de la merced arrendaticia, y se ponían a cargo de la arrendataria los gastos de los servicios y suministros de la finca «individualizados o no», los «derivados de la conservación, mantenimiento, reparación y sustitución de las instalaciones...», los «impuestos, tasas y arbitrios municipales, estatales y autonómicos, cuyo pago procesa por razón del negocio», «el Impuesto sobre Bienes Inmuebles», asícomo el consumo de agua «... en la cantidad que exceda de 9,5 m3 mensuales...»; D) Con ocasión de la fusión por absorción de la arrendataria, la SAP de Madrid, Secc. 14.ª, de 27 de febrero de 2002 --confirmatoria de la dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de los de Madrid el 7 de junio de 2000-- fijó la renta en la cantidad de 764.219,- ptas., con efectos desde el mes de enero de 2000; E) Mediante comunicación fechada el 3 de diciembre de 2001 la entidad mercantil «Electrosón Telecomunicación, S.A.» participaba a la arrendadora su decisión de «... resolver el contrato de fecha 1.º de noviembre de 1997»; a tal fin argumentaba «... la imposibilidad de mantener los gastos que dicha ocupación conlleva...». En la misma comunicación anunciaba que la desocupación total del bien se produciría el 15 de enero de 2002; F) Por medio de Acta autorizada por el Notario de Madrid Don Luis de la Fuente en fecha 15 de enero de 2002 la entidad «Electrosón Telecomunicación, S.A.» puso a disposición de la entidad «Faro Bosar, S.L.» el bien arrendado ofreciéndole las llaves del mismo; G) Ante el rechazo de la arrendadora, la entidad «Electrosón Telecomunicación, S.A.» intentó la puesta a disposición de la entidad «Faro Bosar, S.L.» mediante la consignación judicial de las llaves del bien, siendo denegada la petición por el Juzgado de Primera Instancia núm. 18 de los de Madrid el 11 de febrero de 2002, que no ha adquirido firmeza.

CUARTO.- El contrato de méritos no reconoció expresamente al arrendatario la facultad de desligarse del mismo por su sola voluntad.

Establece el artículo 4.3 LAU 29/1994, de 24 de noviembre, aplicable a la relación litigiosa atendida la fecha de suscripción del contrato, que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la presente Ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Ex deffinitione, no es directamente aplicable el capítulo II del Título II de la LAU, en el cual, en relación con los arrendamientos de vivienda, se contiene el artículo 11. Este precepto regula el desistimiento del contrato cuando la «duración pactada» sea «superior» a 5 años, y ya hubiera transcurrido este periodo. En tal caso el inquilino puede desistir unilateralmente incluso sin indemnización alguna siempre que avise al arrendador con dos meses de antelación. Como excepción, se autoriza que las partes puedan convenir en estos contratos una indemnización hasta el máximo previsto por el párrafo segundo del citado artículo.

Tampoco este precepto es aplicable por analogía porque ni nos encontramos ante un involuntario mutismo normativo, ni son parificables los arrendamientos de vivienda y los de uso distinto como evidencia que el régimen normativo de uno y otro sean explícitamente diversos.

Diversamente, en relación con los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y los de vivienda con una duración pactada inferior a los cinco años o de 5 años, nada se contempla en la Ley respecto de la posibilidad de las partes para desistir unilateralmente del contrato y si no han pactado la posibilidad de desistir unilateralmente con o sin indemnización, son de aplicación las reglas generales disciplinadoras de las obligaciones y contratos en el Código Civil.

Así resulta de lo dispuesto en el artículo 1258 C.C., sin que derive esta circunstancia de que en la estipulación 4.ª del contrato se conviniera que el plazo pactado «... se entiende de obligado cumplimiento para ambas partes». En efecto, las cláusulas de todo contrato válido y eficaz son, siempre y en todo caso, de obligado cumplimiento por ambos estipulantes ex arts. 1.091 y 1.256 C.C., aunque nada se diga al respecto. En consecuencia, la expresada locución expletivamente incorporada al contrato nada añade y a nada distinto obliga que no se derive de lo pactado y de la Ley.

QUINTO.- En consecuencia, si la parte arrendataria no puede poner término a la relación jurídica arrendaticia por su sola voluntad, y son de aplicación las normas generales, ante el incumplimiento por cualquiera de las partes dará derecho a quien hubiere cumplido las suyas a exigir o el cumplimiento de lo pactado o la resolución del contrato (artículo 1124 y 1258 del Código Civil), se sigue que el arrendador puede compeler al arrendatario a la observancia puntual de lo convenido, esto es, que siga pagando la renta en tanto no se cumpla el plazo libremente estipulado, incluso si el inquilino quiere devolver sin consentimiento del arrendador, la posesión del bien, situación que puede perdurar, en tanto no expire el plazo pactado, hasta que el arrendador no acepte la resolución expresa o tácitamente.

En consecuencia, y no concurriendo justa causa para la extinción del contrato procede, con acogimiento del recurso interpuesto la revocación de la sentencia recurrida y, por ende, el acogimiento parcial de la demanda principal y la desestimación de la demanda reconvencional.

SEXTO.- No se puede acoger, empero, ni la petición formulada respecto de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda, por la potísima razón de que la «condena de futuro» permitida por la LEC no alcanza al supuesto de méritos, en cuanto sólo se refiere a las cantidades posteriores a la sentencia.

Las reservas, como tiene reconocido reiterada jurisprudencia, no otorgan al a parte derecho que no ostente ni, por ende, su falta no le priva de aquél de que pueda asistido.

A su vez, tampoco procede acoger la modificación cuantitativa efectuada por la parte actora en la audiencia previa, en la medida en que no es admisible en dicho acto la alteración sustancial de lo pedido en la demanda.

Finalmente, tampoco puede acogerse el pedimento de la demanda principal relativo a la condena de la parte demandada «a estar y pasar» por los pronunciamientos declarativos formulados.

Ha de repararse en que como tuvo ocasión de declarar la STS de 17 de marzo de 1964 la pretendida «condena a estar y pasar» por la declaración efectuada en un sentencia es, en rigor, un pronunciamiento totalmente innecesario y superfluo, que, sin el, y por virtud del ius decidendi otorgado al órgano jurisdiccional, el deber de los litigantes de «estar y pasar» por lo que esta declara va implícita en su pronunciamiento pues sin él resultarían inútiles y el proceso no cumpliría su misión primordial siendo, además, totalmente intrascendente porque no hace cambiar la naturaleza de los pronunciamientos que le precedan ni por ende transforma en sentencia de condena, en su caso, la que por su naturaleza es meramente declarativa o constitutiva, ni por sí misma impone a los demandados una prestación de dar, hacer o no hacer cuyo incumplimiento haya de abrir la ejecución forzosa.

SÉPTIMO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC, no ha lugar a especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en primera instancia con la demanda principal. Las ocasionadas con la reconvención han de imponerse a la parte demandada-reconviniente vencida.

El acogimiento parcial del recurso interpuesto apareja que no haya lugar a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas en esta alzada (arg. ex art. 398 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 12 de junio de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por FARO BOSAR, S.L., representada por la procuradora Sra. Sorribes Calle, asistida por el letrado Sr. González Sánchez, y PARCIALMENTE LA RECONVENCION, planteada por la sociedad mercantil ELECTROSON TELECOMUNICACIÓN, S.A., representada por la procuradora Sra. Fernández-Luna Tamayo, asistida por el letrado D. Ángel Díaz Soler, declarando que la situación sobrevenida de elevación de renta del 20% a que ha dado lugar la absorción de la arrendataria por fusión y su situación económica sobrevenida, hace que pueda entenderse que concurre justa causa de desistimiento y por tanto se tiene por resuelto el contrato desde la presentación de la reconvención, debiendo abonar el demandado las cantidades que según contrato se han devengado hasta el día de reconvención en concepto de rentas y acumulado, desde esa fecha como indemnización equivalente, ni condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante-apelante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 5 de noviembre de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de febrero de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

En méritos de lo expuesto, con ESTIMACIÓN del recurso interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil «Faro Bosar, S.L.» frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de los de Madrid en fecha 12 de junio de 2003 en los autos de que dimana el presente Rollo, procede:

1.º REVOCAR la sentencia de primer grado y en su lugar, dictar la siguiente:

1.- ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda principal interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil «Faro Bosar, S.L.» frente a la entidad mercantil «Electrosón Telecomunicación, S.A.» y, en su virtud:

a) Se declara vigente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de noviembre de 1997.

b) Se condena a la demandada al pago de la cantidad de 12.441,45 Euros correspondientes a la renta de los meses de enero, febrero y marzo de 2002, a razón de 4.147,15 euros cada uno de ellos.

c) Se condena a la demandada al pago de la cantidad de 272,74 euros correspondiente a los atrasos de los meses de noviembre y diciembre de 2001, en concepto de actualización de renta.

d) Se condena a la demandada al pago de la cantidad de 1.860,47 euros en concepto de gastos generales, servicios, suministros e impuestos devengados y no satisfechos; y,

e) Se condene a la demandada al pago de los intereses legales y moratorios, desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por la entidad mercantil «Electrosón Comunicación, S.A.»

3.- NO HABER LUGAR a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de la demanda principal.

4.- SE IMPONE EL PAGO DE LAS COSTAS causadas con la reconvención a la parte reconviniente vencida.

2.º NO HABER LUGAR a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal, preniviéndoles que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de la Sala núm. 0156/04, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.