Sentencia Civil Nº 162/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 722/2011 de 29 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00162/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 722/2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintinueve de febrero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 16/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 722/2011, en los que aparece como parte apelante D. Luciano y D. Mateo , representados por la procuradora Dª TERESA CASTRO RODRIGUEZ, y asistidos por la Letrada Dª AMPARO BLANCO ALIQUE, y como apelado D. Nicanor , representado por la procuradora Dª MARÍA JESÚS GARCÍA LETRADO, y asistido por el Letrado D. MACARIO ESPINOSA DULCET, sobre resolución de contrato y desahucio por subarriendo no autorizado, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid, en fecha 25 de enero de 2009 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por D. Nicanor representado por la procuradora Sra. Dña. Mª Jesús García Letrado contra D. Mateo Y D. Luciano representados por la procuradora Sra. Dña. Teresa Castro Rodriguez, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la presente litis respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 . de Madrid, condenando a los citados demandados al desalojo del inmueble a que se contrae la demanda con apercibimiento de lanzamiento de no verificarlo, y con expresa imposición de las costas a la reseñada parte demandada.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Luciano y D. Mateo , al que se opuso la parte apelada D. Nicanor , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de febrero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.- Don Nicanor presentó demanda contra don Mateo , que se amplió posteriormente contra don Luciano , en la que solicitaba que se decretase la resolución del contrato de arrendamiento sobre la finca urbana sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid, por subarriendo ilegal, indicando que en el mes de septiembre del año 1.971 arrendó a don Mateo la citada finca que ha venido siendo utilizada como consulta médica, sin que pueda aportar el contrato al haber entregado, de buena fe, su copia al arrendatario sin que le fuera devuelta, aunque su existencia no puede ponerse en duda pues fue reconocida por resoluciones judiciales( sentencia de cuatro de diciembre de 1997 del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid y de ocho de mayo de dos mil de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial) en un procedimiento iniciado en el año 1997, una vez que había entrado en vigor la actual ley de arrendamientos urbanos para la actualización de la renta.

Que durante años ha permanecido alejado de la finca arrendada y que al volver a la misma, cuando fue nombrado presidente de la Comunidad de Propietarios, ha comprobado directamente y por manifestaciones de los vecinos que el arrendatario ya no es quien ocupa la misma sino otro médico, llegando al convencimiento de que el Sr. Mateo se ha jubilado y que no ejerce la medicina.

Para aclarar la situación, por medio de su letrado, envió un burofax requiriendo al inquilino que le diese explicaciones oportunas sobre quien venía ocupando el piso y título en virtud del que lo hacía, carta que fue recibida por el señor Mateo pero no fue contestada, lo que le ha obligado a presentar la demanda que nos ocupa.

SEGUNDO.- Los demandados, bajo una misma representación y con un mismo letrado, se opusieron a la demanda alegando que no era cierto que se le hubiese retenido al actor el documento en que se contiene el contrato de arrendamiento sino que fue don Mateo , junto con la autorización escrita para el subarriendo de la vivienda a favor de don Luciano , quien entregó al hoy actor su copia del contrato de arrendamiento, siendo incierto asimismo que desconociera la presencia de terceros en la finca de su propiedad ya que está documentalmente demostrado que tenía perfecto conocimiento de tal hecho, así en el año 1993 el abogado del hoy demandante envió una carta a los hoy demandados y al doctor Ramón donde les solicitaba información de su situación en el piso(ver documentos 2,3 y 4 de la contestación a la demanda), carta que fue contestada debidamente informando de la situación, el señor Luciano fue abonando algunas mensualidades de renta durante los años 1986 a 1993 ( documento nº 7), y a nombre del citado doctor se concedió la licencia de actividad en el año 1997( documento 6) y en el procedimiento seguido ante el juzgado de primera instancia nº 19 de Madrid, al que se refirió la actora en su demanda, se opuso por la parte arrendataria la excepción de litisconsorcio pasivo al no haberse demandado en el mismo al doctor Luciano , petición que fue rechazada al considerar que por el hecho de haber abonado directamente alguna de las rentas no convertían al mismo en arrendatario.

Finalmente, tras afirmar que no se había cometido irregularidad alguna al ser don Luciano un mero colaborador del doctor Mateo , alegó que, aunque se considerarse que la situación debía ser calificada de subarriendo, no había irregularidad alguna, pues a pesar de no existir constancia escrita de la autorización para el subarriendo, debe estimarse que la misma se prestó de un modo tácito ya que el actor ha permitido, teniendo perfecto conocimiento de la ocupación de la finca por el doctor Luciano , que la misma se mantenga durante un largo periodo de tiempo y existen actos inequívocos de tal autorización, pues ello se deriva lógicamente de la documentación a la que antes nos hemos referido.

TERCERO.- La sentencia de instancia consideró que había existido un subarriendo ilegal, por lo que estimó en su integridad la pretensión de la actora.

Contra la misma se ha interpuesto el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que la parte demandada invoca los siguientes motivos para solicitar su revocación:

A) Incorrecta aplicación del principio de cosa juzgada ya que no ha tenido en cuenta que la sentencia de la Audiencia Provincial de fecha 8 de mayo de 2000, a la hora de resolver la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, no consideró trascendente la presencia del Sr. Luciano en la finca propiedad del demandado, rechazando con ello que el mismo pudiera ser considerado arrendatario o subarrendatario de la finca, siendo ello contradictorio con la pretensión de la parte actora que se sustenta en el hecho de la existencia de un subarrendamiento.

B) Incorrecta interpretación del principio de libertad de forma de los contratos a la hora de constatar el consentimiento prestado en este caso por el arrendador, pues en principio debe considerarse que el doctor Luciano es simplemente un colaborador del arrendatario y en todo caso si se considerase que ha existido una modificación subjetiva en la situación arrendaticia(sustitución de la persona del arrendatario, introducción compartida de un tercero o cese de un coarriendo mancomunado) que comporta cambios en el derecho de uso y en las obligaciones que del mismo se derivan, debe considerarse que no se ha vulnerado la ley, ya que para que se considere cumplida la ley es suficiente que se acredite el consentimiento, bien de forma directa o tácita, que surge cuando durante un tiempo se haya admitido la ocupación por el tercero sin oponerse y, en función de actos concluyentes e inequívocos, se pueda apreciar que se ha exteriorizado una voluntad de consentir tal situación.

C) Incorrecta interpretación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que la sentencia en dos ocasiones imputa a la demandada que no ha acreditado los hechos alegados en el escrito de contestación a la demanda es decir la condición del doctor Luciano de mero subordinado o colaborador del titular del arrendamiento o la situación de subarriendo, pero no debe olvidarse que la demandada hizo todo lo posible que estaba en sus manos para acreditarlo, mientras que el actor ni ha presentado prueba alguna tendente a impedir, extinguir o enervar la eficacia jurídica de lo manifestado por la parte demandada ni ha demostrado que hasta el año 2007 no tuviese conocimiento que la finca ya no se encontraba ocupada por el doctor Mateo .

D) Error en la valoración de la prueba, ya que ha quedado acreditado, con los medios de prueba a los que hicimos referencia en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia, los hechos sobre los que la apelante sustenta su defensa, siendo además significativo que el propio demandante reconociese que conocía desde el inicio del contrato que la finca estaba ocupada por otros médicos junto con el arrendatario, debiéndose presumir que tuvo la necesaria información tras la remisión de las cartas a los ocupantes de la finca en el año 1993 y que consintió tal ocupación, ya que en otro caso no hubiera tardado casi quince años en presentar la demanda.

CUARTO.- Resulta absolutamente improcedente la primera excepción, ya que en la citada sentencia de la Audiencia Provincial simplemente se rechazó la excepción de litisconsorcio pasivo necesarios al no existir constancia del carácter de coarrendatario del doctor Luciano en cuanto el hecho de que hubiera abonado en distintas ocasiones la renta al arrendador no convierte al mismo en inquilino, sin hacer referencia alguna, al ser además absolutamente innecesario, a la situación de subarriendo, que es la que ha dado lugar a la presentación de esta demanda, ya que es evidente que no debe demandarse al subarrendatario, aunque fuera conocido su existencia, si simplemente se pretende elevar la renta que se viene pagando.

Rechazada la excepción nos debemos ocupar del resto de las cuestiones planteadas, entendiendo que podemos entrar a examinarlas en conjunto, ya que bajo distinta denominación pueden considerarse que se está planteado una misma cuestión, es decir si el actor conocía que su vivienda estaba siendo ocupada por distintas personas y consintió la ocupación del señor Luciano , pues no existe discusión alguna sobre la normativa aplicable y la interpretación que se ha hecho de la misma por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y que se ha analizado con detenimiento por la sentencia de instancia a la que nos remitimos. No obstante a efectos de la distribución de la carga de la prueba, deberemos dejar claro que para la actora es suficiente con demostrar que se ha introducido en el inmueble arrendado una tercera persona en connivencia con el arrendatario, mientras que debe ser la parte demandada la que acredite que tal ocupación es legal.

QUINTO.- Lo primero que debemos analizar es el conocimiento que podemos admitir que tenía el arrendador del carácter en que don Luciano estaba ocupando el piso arrendado.

Es indudable, pues el mismo lo ha reconocido en el interrogatorio celebrado en el acto del juicio, que el actor conocía que desde el inicio de la relación arrendaticia en la consulta médica trabajaban varios doctores, e incluso ha aceptado que el pago de la renta, hasta que se domicilio en una cuenta bancaria en la que las transferencia siempre se hacen a nombre de don Mateo , lo realizaban además del doctor Mateo otras personas que trabajaban en el citado centro médico, entre los que se encuentra el doctor Luciano , a quién conoció como practicante del citado centro, teniendo luego referencia de que había acabado la carrera de medicina y que estaba ejerciendo su profesión en la consulta situada en el piso arrendado de la calle DIRECCION000 de Madrid. Incluso ha manifestado el actor que el hoy codemandado se puso en contacto con el mismo para que le hiciese un contrato de arrendamiento a su nombre, indicándole que para ello era necesario que se pusiera de acuerdo con el actual arrendatario, o para que le vendiera el inmueble, proposición que no fue aceptada al pretender que sirviera como referente del precio la renta que se venía abonando por el piso.

Ahora bien, lo que no podemos aceptar es que conociese el concepto en que dichos doctores estaban trabajando, si como colaboradores de don Mateo o como doctores independientes con su propia clientela, la relación jurídica que se estableciera entre los mismos y la posición que ocupasen respecto al disfrute de la finca. Es cierto que en el año 1993 se remitió por el abogado de la parte actora tres cartas dirigidas a los hoy demandados y al doctor Ramón en la que se les pide explicación de la situación en que se encuentran en la finca arrendada, pero no consta que la misma tuviera respuesta alguna, y que en el mes de febrero del año 2007, diez meses antes de interponerse esta demanda, se requirió específicamente al doctor Mateo , sin que diera respuesta alguna, por medio de burofax para que aclarase la situación en que se encontraba del piso, al haber comprobado que el mismo ya no acudía a la consulta médica sita en el piso arrendado, hecho este que debemos considerar perfectamente acreditado ya que el propio doctor Mateo , al ser interrogado en el acto del juicio, indicó que solo acudía esporádicamente a la consulta médica cuando era requerido para ello.

De estos hechos y de que en ocasiones el doctor Luciano se hubiese encargado de pagar la renta al arrendador o que se hubiera puesto en contacto con el hoy actor para arrendar o comprar la finca donde está instalada la consulta médica, solamente podemos sacar en conclusión que el señor Luciano estaba ocupando la misma y que estaba en relación con el arrendatario de la misma, pero nunca el concepto en que lo hacía, pues en otro caso no hubiera insistido en requerir al arrendatario estas explicaciones, siendo además significativo sobre la confusión existente que el propia parte demandada nunca han concretado claramente el titulo de ocupación de la finca por parte de don Luciano , pues en su contestación a la demanda o bien se alude a que ha existido un subarriendo que está autorizado( hecho primero de la contestación a la demanda) como a que simplemente existía una mera colaboración profesional con el arrendatario( hecho segundo y fundamento de derecho VIII del mismo escrito).

SEXTO.- Dicho esto nos debemos plantear si concurren en este caso alguno de los motivos que permiten la resolución del contrato a instancias del arrendador, en concreto la cesión o el subarriendo(total o parcial) de un modo distinto del previsto por la ley( reglas del artículo 114 de la LAU de 24 de diciembre de 1964), recordando que el artículo 10 de la misma ley al analizar el subarriendo de vivienda, que es donde las partes consideran que debe calificarse la situación, establece que se exigirá la autorización expresa y escrita del arrendador y que este precepto, como se ha invocado por la parte demandada y se recoge en la sentencia apelada con cita abundante de jurisprudencia a la que nos remitimos, ha sido interpretado de un modo flexible de modo que la autorización escrita no es un elemento "formal o ad solemnitatem" necesario para que pueda operar el subarriendo, ya que es admisible una autorización verbal o tácita que quede suficientemente acreditada, lo que puede hacerse en función de distintos indicios o presunciones, entre los que cobran indudable valor el transcurso del tiempo en que se ha permitido a una persona ajena al contrato de arrendamiento permanecer en la finca. Asimismo debemos tener presente que la jurisprudencia del T. S. al analizar los supuestos de arrendamiento de vivienda por personas que tienen abierto en la finca un despacho profesional ha considerado que no se comete irregularidad alguna por compartir el piso con personal asalariado o con subordinados o colaboradores profesionales (ver sentencia del T. S. de 27 de noviembre de 1996 respecto a una consulta médica).

La existencia de una mera colaboración por parte del doctor Luciano queda absolutamente falta de amparo en este momento, pues el propio arrendatario, don Mateo , ha reconocido al ser interrogado en el acto del juicio que solo acude a la consulta de la calle DIRECCION000 de modo ocasional cuando se le requieren sus servicios, pasando por tanto, en todo caso, a ser el arrendatario el simple colaborador.

Así pues el conflicto jurídico lo debemos centrar bajo la perspectiva de un subarriendo, encontrándonos al analizar la petición de la parte apelante sobre la existencia de un consentimiento tácito para un subarriendo, con el problema de que no podemos admitir, como antes hemos explicado, que el actor conociese el verdadero título de ocupación de la finca por parte del hoy codemandado, es decir si el señor Luciano era un mero colaborador del doctor Mateo , en cuyo caso no tenía influencia alguna en la relación arrendaticia, o si se había contratado alguna modalidad de las que establece la ley para la válida ocupación de la finca arrendada por un tercero(subarriendo total, parcial, cesión), y sin tal certeza es absolutamente imposible que podamos admitir que hubiese un consentimiento tácito, eficaz en derecho, de la situación. Únicamente podemos aceptar que tuvo conocimiento de la existencia de un subarriendo total una vez que supo que don Mateo había abandonado el centro médico y que el mismo era explotado por otra persona, pero ello es un hecho, ya que no se ha demostrado lo contrario, del que el arrendador solo tuvo conocimiento en época reciente, a principios del año 2007, cuando fue nombrado presidente de la Comunidad de Propietarios, y que evidentemente no fue consentido, como lo demuestra la carta remitida el día 5 de febrero de 2007, a la que antes hicimos referencia, y la interposición de la presente demanda con la que busca la resolución del contrato. Por todo ello, remitiéndonos a los argumentos de la sentencia apelada, que ha analizado perfectamente la cuestión jurídica latente en este conflicto, debemos rechazar el recurso de apelación que se ha presentado.

SÉPTIMO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Mateo y don Luciano , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial de Madrid por la procuradora doña Teresa Castro Rodríguez, contra la sentencia dictada el día veinticinco de enero de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid en los autos de juicio ordinario que vienen registrados con el número 16/2008, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.